不動産取得税はどうやって計算する？新築・中古別シミュレーション

不動産を新たに取得したときに1度だけかかる「不動産取得税」。普段あまり接する機会のない税金ですので、具体的な税金の中身についてイメージできない方も多いのではないでしょうか。

この記事では「不動産取得税」についての基本知識や具体的な計算方法などを解説します。不動産投資を始めてみようとお考えの方、あるいはすでに不動産投資を始めている方も、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

不動産取得税がかかるのはどんなとき？

不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得したときに、1度だけ課税される地方税です。家や土地の購入はもちろん、自分が持っている不動産と、相手が持っている不動産の所有権を入れ替える手続きである「交換」や「贈与」による取得も課税対象となります。

新築の建物を建てたり、増築したりする場合も課税対象です。また、有償か無償かも関係なく、未登記の不動産を取得した場合も課税されます。

新築住宅を取得すると、取得年の翌年4月以降、中古住宅だと決済日の6ヶ月以内程度には納税通知書が送られてくるので、各自治体の税事務所で納税手続きを行います。

不動産取得税の税額は「土地」と「建物」それぞれ個別で計算し、その合計額で決定します。不動産の規模、評価額によっては高額となるケースもあるので、事前の準備が大切です。

また、住宅用に購入した不動産については「軽減措置制度」が用意されています。軽減措置制度を利用すると「建物」と「土地」の両方で大きな負担減につながるため、各要件や内容についてもしっかり理解しましょう。

一方、不動産を「相続」によって取得した場合は、不動産取得税の課税対象外となります。法人の合併による取得や、公共目的のための不動産の取得（地方自治体の用地買収など）も同様に非課税です。「贈与」による取得が課税対象となることと混同しやすいので、この点はくれぐれもご注意ください。

不動産取得税はいくら？計算方法とポイント

ここからは不動産取得税の計算方法について、具体的に解説します。計算式自体は複雑ではありませんが、計算の根拠となる「課税標準額」や各軽減制度の要件については、一通り押さえておきましょう。

「土地」と「建物」それぞれで計算方法、軽減措置の適用要件など違ってきますので、2つの制度をしっかり分けて理解することが重要です。

固定資産税評価額（課税標準額）を用いる

不動産取得税の計算式は次のとおりです。

不動産取得税＝課税標準額×標準税率

計算式は土地と建物共通で、標準税率は原則4%です。ただし、2008年4月1にから2024年3月31日までに取得した住宅用の不動産については、宅地と住宅の両方に対する税率が3%となっています（居住用の不動産を取得した場合、後で解説する特例・軽減措置などを利用するため、計算結果よりもさらに低い金額になります）。

「課税標準額」は土地、建物ともに「固定資産税評価額」を使います。固定資産税評価額は総務大臣の定める「固定資産評価基準」を元に、各市町村が個別に決定する評価額のこと。家や土地を所有していると毎年送付されてくる「納税通知書」に付属した「課税明細書」に記載されています。納税通知書のない物件については、役場で縦覧・閲覧できる「固定資産課税台帳」でも確認可能です。

「土地」の固定資産税評価額は国土交通省が毎年発表する「公示地価」の約70%、「建物」の固定資産税評価額は建築費の50~70%程度で算出されていて、3年ごとに見直しが行われます。実際の購入価格や相場価格と比べて低い金額となる場合がほとんどです。

建物の不動産取得税

不動産取得税の標準税率は4%ですが、特例により土地、建物ともに3%に軽減されます（ただし、住宅用以外の建物は4%のまま計算します）。

建物の不動産取得税を計算する式は以下のとおりです。

建物の不動産取得税額＝（固定資産税評価額 ― 控除額）× 税率3%

計算式に「控除額」とありますが、これが住宅を購入した場合に適用される軽減措置で定められた金額です。新築住宅は1,200万円（長期優良住宅の認定を受けると100万円上乗せの1,300万円）が控除額となります。控除額の基準は築年月日ごとに細かく決まっていて、新築だけでなく中古住宅も一定の控除額が適用されます。

詳しくは後述の中古住宅のシミュレーション例で解説していますので、そちらを参考にしてください。

なお、取得費用が低すぎる場合は、そもそも課税されません（これを「免税点」といいます）。具体的には新築、増築、改築による取得金額23万円未満、売買、交換、贈与などによる取得費用12万円未満だと課税対象外となります。

土地の不動産取得税

土地の不動産所得税の計算式は次のようになります。

土地の不動産取得税額 = （土地の固定資産評価額）×1/2 × 税率3％

固定資産評価額に2分の1を乗算していますが、これは2024年3月31日までに宅地とともに取得した土地に適用される軽減措置によるものです。なお、土地についても免税点が設定されています。具体的には取得費用10万円未満の場合が非課税です。

ただし、次にあげるような場合は、隣接する土地や家屋とセットで不動産を取得したとみなされ、免税点が適用されません。

・土地を取得した方がその土地を取得した日から１年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合
・家屋を取得した方がその家屋を取得した日から１年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合

出典：東京都主税局「不動産取得税」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html

免税点の適用除外は不正な免税を防ぐための決まりです。例えば本来は数百万円する土地を分割し、10万円未満で分割購入する、といった脱税行為を防ぐために設定されています。　

計算シミュレーション例

具体的な事例をあげて計算シミュレーションをしてみましょう。まずは単純な事例からイメージをつかんでください。

例）2010年2月に200㎡の土地を取得後、同年6月に延べ床面積120㎡の家屋を新築した事例

【土地と建物の条件】
・敷地面積が200㎡
・延べ床面積120㎡
・取得者本人の居住用住宅
・土地の固定資産税評価額　3,000万円
・建物の固定資産税評価額　2,000万円
・長期優良住宅ではない

【計算シミュレーション例】

まず「建物」と「土地」、それぞれで計算します。建物は新築ですので控除額は1,200万円。2008年4月1から2024年3月31日までに取得しているため、宅地と建物双方に対する税率は3%です。まずは土地の控除額なしで計算してみましょう。

建物の不動産取得税額＝（2,000万円-1,200万円）×3%＝24万円

土地の不動産取得税額（控除額なし）＝（3000万円×1/2）×3%＝45万円

合計の不動産取得税＝24万円+45万円＝69万円

土地の控除適用前の段階で合計69万円の不動産取得税額です。ここからは「土地」部分に適用される軽減措置制度の適用を受けると仮定しましょう。

適用されるのは「住宅とその敷地にかかる軽減制度」です。計算式は次のようになります。

●「住宅とその敷地にかかる軽減制度」で適用される控除額

下記のA、Bのどちらか大きいほうの金額が控除額

A ＝ 45,000円
B ＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）×（課税床面積 × 2）× 3%

Bの計算では「課税床面積×2」については最大200㎡までと限度と決められています。例えば今回の事例では床面積は120㎡ですから「課税床面積×2」は240㎡、200㎡を超えてしまっているので実際の計算は200㎡で計算する、ということです。

具体的に先ほどの事例を使って控除額を計算してみましょう。

控除額B＝［3000÷200 （土地1㎡あたりの固定資産税評価額）× 1/2］×（課税床面積 120×2＞200㎡）× 0.03＝45万円

控除額Bの計算結果は45万円となり、Aの45,000円より大きいため45万円が控除額に決定します。その結果、あらためて先ほどの計算結果に戻ると、以下のようになります。

土地の不動産取得税額＝45万円－45万円（控除額）＝0円

軽減措置を利用することで土地の不動産取得税額は0円になりました。

最終的に「土地」と「建物」にかかる不動産取得税額を合計しましょう。

合計の不動産取得税額＝45万円（建物の不動産取得税額）+0円（土地の不動産取得税額）

土地と建物に課される不動産取得税を計算すると、45万円の不動産所得税が課税されることがわかります。

不動産取得税の計算方法（新築の場合）

それでは「新築」と「中古」の事例ごとに整理し、もう少し具体例を挙げてみましょう。基本的に考え方は同じですが、要件などで若干異なる点もあります。特に大幅な減税につながる「軽減措置」について理解することが重要です。

新築住宅で軽減措置が受けられる場合

不動産取得税の軽減措置の対象となる建物を「特例適用新築住宅」といいます。具体的な要件を挙げると以下のとおりです。

●「特例適用新築住宅」の要件

課税床面積が50㎡以上240㎡以下であること
（賃貸マンションの場合は1戸当たり40㎡以上240㎡以下）

居住用そのほかも含め住宅全般に適用されます（セカンドハウスや賃貸用マンションも含みます）。

建物にかかる不動産取得税は、上の条件を満たせば特例対象となり、固定資産税評価額から1,200万円控除されます。

なお、取得した新築物件が「認定長期優良住宅」の場合、さらに100万円上乗せされるため、控除額は1,300万円です（「認定長期優良住宅の認定申請は2024年3月31日まで可能）。「認定長期優良住宅」は耐震性、省エネルギー性、居住環境などの各項目を満たすことで認定される住宅で、不動産取得税以外にも住宅ローン控除や固定資産税、登録免許税などでも優遇されています。

ご興味のある方は国土交通省のパンフレットを参考にしてください。

（参考）国土交通省　長期優良住宅認定制度の概要について
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/download/pdf/chouki_sin_202210.pdf

新築建物が建っている「土地」についての軽減措置の要件もあらためて確認しておきましょう。

●新築建物が建つ土地の軽減措置要件

1：建てられた住宅が、「特例適応新築住宅」の要件を満たしていること
2：先に土地を取得した場合、3年以内に建物を新築すること
3：先に建物の建築をしていた場合、1年以内にその土地を取得すること

上の要件を満たす場合、住宅が建っている土地の固定資産税評価額が2分の1となります（適用期限は2024年3月31日まで）。さらに先ほどのシミュレーション時にご紹介した「住宅とその敷地にかかる軽減制度」で計算した控除額を適用します。

●「住宅とその敷地にかかる軽減制度」で適用される控除額

A、Bのどちらか大きいほうの金額に決定

A：4万5,000円
B：(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1)×課税床面積×2(200㎡が限度)×3%

新築住宅における不動産取得税の計算シミュレーション

それでは、実際に、新築住宅における不動産取得税の計算シミュレーション例を紹介しましょう。

計算シミュレーション（1）

例）2018年2月に300㎡の土地を取得後、同年6月に延べ床面積200㎡の家屋を新築した事例

【土地と建物の条件】

・敷地面積が300㎡
・延べ床面積200㎡
・取得者本人の居住用住宅
・土地の固定資産税評価額　3,000万円
・建物の固定資産税評価額　2,000万円
・長期優良住宅ではない

【計算シミュレーション例】

・建物の不動産取得税額
［2,000万円（固定資産税評価額）－1,200万円（新築建物の控除額）］×0.03（税率）＝24万円

延べ床面積が200㎡なので、「50㎡以上240㎡以下」の要件に該当するので、控除額の適用対象です。

・土地の不動産所得税額
［3,000万円（固定資産税評価額）×1/2］×0.03－30万円（控除額）＝15万円

控除額の計算式は、

(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1)×課税床面積×2(200㎡が限度)×0.03

ですので、この計算式を当てはめると

（3,000万円÷300㎡×1/2）×200×0.03　=　30万円

4万5,000円よりも大きい金額なので、30万円が控除額となります。

以上を合計すると

不動産取得税額＝24万円（建物分）+15万円（土地分）＝39万円

となります。

計算シミュレーション（2）

例）2020年2月に100㎡の土地を取得後、同年7月に延べ床面積60㎡の家屋を新築した事例

【土地と建物の条件】

・敷地面積が100㎡
・延べ床面積60㎡
・取得者本人の居住用住宅
・土地の固定資産税評価額　1,000万円
・建物の固定資産税評価額　1,250万円
・長期優良住宅の認定あり

【計算シミュレーション例】

・建物の不動産取得税額
［1,250万円（固定資産税評価額）－1,300万円（新築建物の控除額）］×0.03（税率）＝▲1.5万円≒課税額0円

長期優良住宅の認定を受けているため、控除額が1,300万円となった結果、固定資産税評価額を上回る控除額となっています。このような場合は課税額は0円です。

・土地の不動産所得税額
［1,000万円（固定資産税評価額）×1/2］×0.03－18万円（控除額）＝0円（－3万円）

控除額の計算式は

(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1)×課税床面積×2(200㎡が限度)×0.03

ですので、この計算式を当てはめると

（1,000万円÷100㎡×1/2）×120×0.03　=　18万円

4万5,000円よりも大きい金額なので、18万円が控除額となります。

以上を合計すると

不動産取得税額＝0円（建物分）+0万円（土地分）＝0円

となり、不動産取得税額は実質0円となります。

不動産取得税の計算方法（中古の場合）

次に「中古住宅」の取得における不動産取得税の計算方法について、軽減措置の仕組みを中心に解説します。基本となる考え方は新築住宅と同じですが、建物の控除額の決定方法に築年月日が関わる点を理解しておきましょう。

中古住宅で軽減措置が受けられる場合

中古住宅が軽減要件にあたるかのポイントは、1981年6月以降に適用された「新耐震基準」を満たしているか、という点です。もし新耐震基準を満たしていない中古住宅の場合は、耐震リフォーム工事を実施して新耐震基準をクリアしていないと、軽減措置の適用を受けられません。

●「特例適用中古住宅」の要件

下の要件を満たしたうえで、2に挙げた要件のどれか1つに当てはまる必要があります。

1：課税床面積が50㎡以上240㎡以下(住宅用の賃貸マンションは適用外。居住用の住宅であれば、賃貸用住宅やセカンドハウスも軽減対象です。）

2：以下のうちの、いずれか1つを満たすこと

・1982年1月1日以降に建築された住宅であること
・1981年12月31日以前に建築された場合は、新耐震基準を満たす住宅と証明できること（具体的には「既存住宅売買瑕疵保険」への加入が証明できる住宅であること）
・新耐震基準に適合しない場合、入居までに新耐震基準を満たすための改修工事を実施する予定であること

新築年月日ごとの控除額は次のとおりです。

新築年月日	控除額
1997年4月1日以降	1,200万円
1989年4月1日～1997年3月31日	1,000万円
1985年7月1日～1989年3月31日	450万円
1981年7月1日～1985年6月30日	420万円
1976年1月1日～1981年6月30日	350万円
1973年1月1日～1975年12月31日	230万円
1964年1月1日～1972年12月31日	150万円
1954年7月1日～1963年12月31日	100万円

新築年月日は「固定資産課税台帳」に記載された新築日で判断できます。

控除額については都道府県によって若干異なる場合がありますので、上にあげた数字を参考に、各自治体の税事務所などでご確認ください。例えば東京都のように、新築した日に応じて「固定資産税評価額」から金額が控除される自治体もあります。

次に中古住宅の建つ「土地」にかかる軽減措置の要件です。新築住宅と基本的に同じです。

●中古住宅の「土地」にかかる不動産取得税の軽減措置の要件
1：建てられた住宅が、「特例適用中古住宅」の要件を満たすこと
2：先に土地を取得した場合、1年以内に建物を取得すること
3：先に建物を取得した場合、1年以内にその土地を取得すること

新築の場合と同様に、2024年3月31日までに取得した土地であれば固定資産税評価額が2分の1となります。また、控除額の決定方法も新築住宅と共通です。

●「住宅とその敷地にかかる軽減制度」で適用される控除額

A、Bのどちらか大きいほうの金額に決定

A：4万5,000円
B：(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1)×課税床面積×2(200㎡が限度)×3%

中古住宅における不動産取得税のシミュレーション

中古住宅を取得した場合の、不動産取得税額をシミュレーションしてみましょう。

計算シミュレーション（1）

例）2005年4月築の中古住宅を3,000万円で買った事例

【土地と建物の条件】
・敷地面積が80㎡
・延べ床面積70㎡
・取得者本人の居住用住宅
・土地の固定資産税評価額　1,200万円
・建物の固定資産税評価額　1,100万円
・長期優良住宅の認定なし
・築年2005年　

【計算シミュレーション例】

・建物の不動産取得税額

［1,100万円（固定資産税評価額）－1,200万円（新築建物の控除額）］×0.03（税率）＝0円

1982年1月1日以降に建てられており、床面積も50㎡以上240㎡以下なので、軽減措置の適用を受けます。先ほどの表を参考にすると、1997年以降に建てた住宅の控除額は1,200万円です。以上をふまえて計算した結果、建物の不動産取得税額は0円となります。

・土地の不動産所得税額

［1,200万円（固定資産税評価額）×1/2］×0.03－31万5,000円（控除額）＝0円（▲13.5万円）

控除額の計算式は
(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1)×課税床面積×2(200㎡が限度)×0.03
ですので、この計算式を当てはめると

（1200万円÷80㎡×1/2）×（課税床面積70㎡×2）×0.03　=　31万5,000円
4万5,000円よりも大きい金額なので、31万5,000円が控除額に決定します。

以上を合計すると
不動産取得税額＝0円（建物分）+0万円（土地分）＝0円
となり、不動産取得税の合計課税額は0円です。

計算シミュレーション（2）

例）1988年4月築の中古住宅を「贈与」で取得した事例

【土地と建物の条件】
・敷地面積が200㎡
・延べ床面積150㎡
・取得者本人の居住用住宅
・土地の固定資産税評価額　2,000万円
・建物の固定資産税評価額　800万円
・長期優良住宅の認定なし
・築年1988年4月　

【計算シミュレーション例】

・建物の不動産取得税額
［900万円（固定資産税評価額）－450万円（新築建物の控除額）］×0.03（税率）＝13万5,000円
今回の住宅も床面積50㎡以上240㎡以下で軽減措置の適用対象です。しかし、1988年4月築と築年数が古く、該当する控除額は450万円となります。

・土地の不動産所得税額

［2,000万円（固定資産税評価額）×1/2］×0.03－30万円（控除額）＝0円（ジャスト0円）

控除額の計算式は
(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1)×課税床面積×2(200㎡が限度)×0.03
ですので、この計算式を当てはめると

（2,000万円÷200㎡×1/2）×200㎡×0.03　=　30万円
4万5,000円よりも大きい金額なので、30万円が控除額となります。

以上を合計すると

不動産取得税額＝13万5,000円（建物分）+0円（土地分）＝13万5,000円

となります。築年数が古いと建物部分の控除額が小さくなるため、税額が生じる可能性があるので注意しましょう。

不動産取得税に関することは「リロの不動産」にご相談ください

ここまで、不動産を取得した場合に課税される「不動産取得税」の仕組みについて解説しました。「売買」「贈与」「交換」での不動産取得は課税対象になる一方で、「相続」による取得は非課税となることや、「土地」と「建物」に分けて計算することなどを、しっかり把握しておきましょう。

そのうえで、住宅用の不動産にはさまざまな軽減措置制度が適用される点を押さえておけば、不動産取得税の制度全体をつかめます。

ただ、実際の不動産取得税の計算においては、シミュレーションのような簡単な事例はあまりありません。オーナー様それぞれのご事情により、税額の計算方法も細かく異なり、取るべき対策も変わってきます。そして「節税」だけにこだわりすぎるのではなく税金の問題は「賃貸経営」の一部ですので、賃貸経営全体を見通したうえで、適切な対策を立てることが大事です。

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