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家賃滞納の時効は何年か？実際に起きたときの対処法を詳しく解説

2023.04.19

オーナー様

オーナー様向け『リロの賃貸通信』

賃貸経営のリスクの一つに「家賃滞納リスク」があります。家賃滞納が発生した場合、時効はあるのでしょうか。また、実際に家賃滞納が発生した際にはどのような対応を取るべきなのでしょうか。

今回は家賃滞納について、時効の有無や家賃滞納が発生した際の対処法も合わせて解説します。

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▼この記事の内容

●家賃滞納の消滅時効は5年
●時効を止めるための方法は2つ（①時効の更新 ②完成猶予）
●家賃滞納問題の実務上の対応（①電話で連絡 ②督促状送付 ③催告 ④家賃滞納者を訪問 ⑤訴訟など法的手段）
●居室への無断立ち入りや非常識な督促行為、督促の張り紙などやってはいけないことも
●家賃滞納トラブル回避ポイント（①入居者審査をしっかり行う ②家賃保証会社と契約をしてもらう ③信頼できる賃貸管理会社に委託する）

1 家賃滞納に時効はあるのか
- 1.1 消滅時効とは
- 1.2 家賃滞納の消滅時効は5年
2 時効を止めることはできないのか
3 家賃滞納問題の実務上の対応
4 オーナー様が家賃滞納者にしてはいけないこと
5 家賃滞納トラブルを回避するポイント
6 まとめ
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家賃滞納に時効はあるのか

家賃滞納には時効があるのでしょうか。時効とは、長期間続いた事実を正当な権利として認める制度で、「取得時効」と「消滅時効」があります。

一定の期間を過ぎたあとに権利を取得できるのは取得時効で、権利が消滅するのが消滅時効です。家賃滞納は消滅時効にあたりますが、一体何年で時効を迎えるのでしょうか。

消滅時効とは

消滅時効とは、一定期間が過ぎれば、その期間続いていた権利が消滅してしまう制度です。例えば借金があったとしても、返済しないまま一定期間が過ぎると、時効が成立し、返済しなくてもよくなります。

では、なぜこのような制度が認められるのでしょうか。

その理由の一つに「長期にわたって権利が行使されていない」ことが挙げられます。権利があるなら行使するべきものを、権利を使わずに放置していることに対する法的な効果を認めるべきだと考えるのです。

また、権利があるにもかかわらず行使しないなら、法的にも保護しないという見解を示しています。もう一つの理由は「証拠がなくなる」ことです。時間が経つことにより、証拠を揃えることが難しくなり、そのことによって不利益を被ることは認められないという考え方です。

このような理由から、民法では時効の制度を設けているのです。

家賃滞納の消滅時効は5年

民法第166条では「債権は次にあげる場合には時効によって消滅する」としており、

1．債権者が権利を行使できることを知った時から5年間行使しないとき
2．権利を行使する事ができる時から10年間行使しないとき

と定めています。つまり、家賃滞納の消滅時効は5年ということです。

消滅時効は、以前は債権者（家賃を受け取る人）が商人に該当するかで5年もしくは10年に分けられていましたが、2020年4月1日の民法改正により、消滅時効は債権者（家賃を受け取る人）が商人に該当するどうかに関係なく一律5年となりました。

旧法では債権者の種類のほか、債権の種類（借金や特許権など）によって時効が5年や10年、20年などに分れていましたが、改正民法によって5年もしくは10年に統一されています。

この改正により、家賃の滞納つまり賃料債権については、オーナー様が滞納の発生を知った時から5年ということになったのです。

なお、この改正民法は2020年4月1日以降に発生した家賃滞納に対して適用され、それ以前に発生している家賃滞納については旧法が適用されます。

出典：e-gov 民法　166条

時効を止めることはできないのか

では、オーナー様は家賃の滞納が発生したことを知った日から5年経った時点で家賃の回収を諦めなければならないのでしょうか。どうにかして時効を止める手段はないのでしょうか。

時効を止めるための方法

時効を止めるための方法はあります。方法には2種類あり、一つが「時効の更新」、そしてもう一つが「完成猶予」です。

時効の更新は中断といわれることもあり、時効を止めるための法的措置のことを指します。時効が更新されるとその時点で時効は完全に終了し、新たに時効が始まる仕組みです。

完成猶予とは、「催告を行った場合には、催告を行った時から6ヶ月間は時効が完成しない」とされるものです。つまり、家賃を滞納している入居者様に対して「家賃を支払ってください」と催告することで、時効が6ヶ月間延長されることになるのです。

この時効を止めるための方法である「更新（中断）」そして「完成猶予」について、次項でさらに詳しく解説します。

更新（中断）

時効の更新とは、時効の進行を止める法的措置のことです。そして時効が更新されると、それまで進行してきた時効期間はそこで完全にリセットされ、再びはじめから時効期間がスタートします。時効を更新するには、①裁判上の請求等、②強制執行等、③承認という措置を取る必要があります。

「裁判上の請求等」とは、借金の返済を求める訴訟を起こし、その判決が確定した場合や、支払督促を行った場合、さらには、裁判上の和解もしくは調停が成立した場合を指します。

「強制執行等」には、担保となるものを差し押さえ、さらに競売にかけて換金することで家賃の回収にあてることや、財産開示手続きなどを行うことが当てはまります。

「承認」とは、本人が借金の存在を認めることです。例えば「滞納している家賃を支払ってください」と問いかけ、「分かりました」と答えると、その時点で借金の存在を認めたことになり、時効の更新が始まるのです。

①裁判上の請求等

裁判上の請求等には、「裁判上の請求（民事訴訟における訴えの提起）」、「支払督促（簡易裁判所への提起）」、「和解」および「調停の申立て」、「破産手続参加」があります。

裁判上の請求とは、訴訟を起こして支払いを請求することです。家賃の支払いについて延滞金も合わせていつまでに支払ってくださいという訴訟を起こし、その判決が下った時に時効が更新されるというものです。ただしこの場合は、時効が更新されてから時効が成立するまで10年が必要です。

また、支払督促の手続きを簡易裁判所にて行った場合も時効が更新されます。

支払督促を行うことにより、支払督促の内容を記した文書が裁判所から債務者に送られ、届いてから2週間以内に異議の申し立てをおこない場合はその時点で支払督促が確定し、時効が更新されるのです。仮に不在で文書を受け取れなかったとしても、文書の発送と同時に債務者に届いたとみなす制度がありますので、届いたことを知らないうちに時効が更新されている可能性もあります。

さらに民事訴訟法や民事調停法には「和解」や「調停」について規定されています。

民事訴訟法第267条には、「和解または請求の放棄もしくは認諾を調書に記載したときは、その記載は、確定判決と同一の効力を有する。」と記載されていますし、民事調停法第16条には「調停において当事者間に合意が成立し、これを調書に記載したときは、調停が成立したものとし、その記載は、裁判上の和解と同一の効力を有する。」と記載されています。

そして、これらの和解や調停が成立した時点で時効が更新されます。

破産手続きへの参加も時効の更新理由になります。破産手続に参加した時点で時効が更新されます。

出典：e-gov　民事調停法

②強制執行等

強制執行等には、「強制執行」、「担保権の実行」、「形式的競売」、「財産開示手続」があります。

強制執行とは債権者が債務者の財産を差し押さえ、強制的に借金を支払わせる方法です。具体的には債務者の給料などを差し押さえ、その中から借金額を回収します。

もし、担保を設定しているなら、担保として設定しているものを現金化して回収にあてます。現金化する方法として一般的に用いられるのが競売です。

また、財産開示手続を行った際にも時効が更新されます。

ちなみに強制執行等が行われている間は時効が停止します。そして、強制執行等の手続が終わった時に時効の更新が発生します。

③承認

承認とは、債務者が債権者に対して自己の権利を認めさせることです。例えば、家賃を3ヶ月滞納している者がその事実を認めて、1ヶ月分の家賃だけを支払った場合、承認したと見なされ時効が更新されます。

ほかにも債権者から「家賃を支払ってください」と言われ、「はい」と答えた場合も未払いの家賃があることを認めたことになり、その時点で時効が更新されます。また。「まだ支払っていない家賃がありますよね？」と聞かれ、「はい」と答えた場合も同様です。

さらに、「払ってない家賃の一部を支払っていただければ、延滞金を減額します」といわれ、一部支払った場合も時効が更新されます。

つまり、承認とは「債務者が債権者に対し借金があることを認めること」で、口頭でもその効力が発生します。

完成猶予（停止）

上で述べたとおり、時効の更新とは「それまでの時効期間をリセットし、新しく時効の期間が始まる」ことです。それに対し、完成猶予とは時効を一定期間延長させることです。そして、完成猶予が成立する方法として、「仮差押え等（仮差押え・仮処分）」、「協議を行う旨の書面による合意」、「催告（裁判外の請求）」などがあります。

「仮差押え等（仮差押え・仮処分）」の場合は、それが終わった時から6ヶ月時効が延長されますし、「協議を行う旨の書面による合意」や「催告（裁判外の請求）」などを行った際にもその時点から6ヶ月間時効が延長されます。

また、時効の更新と完成猶予が同時に行われる場合と、それぞれ単独で行われる場合がありますので注意しましょう。

更新と完成猶予が同時に行われるのは、裁判上の請求および強制執行等が行われた場合です。そして完成猶予だけが発生するのが、仮差押えや仮処分、協議を行う旨の書面による合意や催告（裁判外の請求）です。

家賃滞納問題の実務上の対応

では、これまでの法的な内容を踏まえ、家賃滞納問題について実務上どのように対応すればいいのでしょうか。家賃滞納が発生した際の対応の流れを解説します。

まずは電話で連絡する

家賃が支払われていないことがわかった時点ですぐに催促をしましょう。電話で督促するのが一番早いですが、必ずメモを残しておきましょう。メモには「いつ電話をしたか」「その際の対応状況（電話に出ない・留守電に伝言を入れた）」など詳細が分かるようにしておくようにしてください。留守電に伝言を入れたならその内容も記載しておくようにしましょう。

１回目の督促を電話で行うことには意味があります。人によってはうっかり入金するのを忘れていた場合もあります。そのようなケースでいきなり書面で督促を行うと、お互いギクシャクしてしまい人間関係が悪くなる原因になってしまいます。

家賃滞納問題を円満に解決するためにも、人間関係を良好に保っておくことは大切です。そのため、最初の督促は電話で行うよう心掛けましょう。

督促状を送る

電話をしても出てくれないばかりか、折り返しの電話もない状態が続く時には次の手段に移ります。

電話での督促ができない場合は、書面で督促を行います。とはいえまだ１回目の書面での督促ですので、文面は柔らかいものにする必要があります。家賃の入金が確認できていないこと、振り込みをお願いしたい旨を、振込先などと合わせて記載し、送るようにしましょう。

催告を行う

書面で督促を行っても反応がない場合は、催告状を作成して送りましょう。催告状は督促状とは異なり「内容証明郵便」で送ります。

内容証明郵便とは決まった書式で同じものを3通作成し、債務者と債権者そして郵便局が保管することで、本当に督促状を送ったことを証明するものです。郵便局が保管してくれることで、公的な証明になるため、必ず内容証明郵便を利用するようにしてください。

内容証明郵便には、

・１枚の紙に520文字以内
・縦書きの場合１行20文字以内26行以内（一般的）

という形式の決まりがありますので、きちんと守って作成するようにしましょう。

行数や文字数などは郵便局で確認できます。文書には内容証明郵便である印が押されますので、3通とも封をせずに郵便局に持っていくようにしてください。

家賃滞納者を訪問する

内容証明郵便で督促状を送ったら、同時に家賃滞納者を訪問しましょう。電話や郵便物を無視する人でも、訪問し顔を合わせて話すことで話が進むこともあります。

仮に訪問した際に話ができ、家賃を滞納している理由や電話に出られなかった理由、さらには書面での督促にも応じなかった理由を聞き、納得できるなら再度支払いの交渉をしてもいいでしょう。

もし、訪問しても家に居ない場合や、家に居ても話に応じてくれない場合は法的手段に移ることになります。

ここから先は訴訟など法的手段

内容証明郵便で催促状を送り、自宅を訪問しても話し合いに応じてもらえない場合は、法的手段に進みます。具体的には、まず家賃滞納者に対し、契約解除を求めます。そして、家賃滞納額の請求と合わせて部屋の明渡し訴訟の提起を行います。

法的手段を取る際には、費用対効果も考えながら行う必要があります。訴訟にもさまざまな種類があり、家賃滞納額および延滞金を合わせた額が60万円以下であれば、少額訴訟で行いましょう。1回の審理で済み、判決が言い渡されるまでの期間を短くできるメリットがあります。

明渡し訴訟とは強制退去を求める手続きですが、判決が出るまで半年程度の期間を要するほか、訴訟費用も高額になります。また、明渡し訴訟を行うためには、滞納している家賃が最低3ヶ月以上あることや、滞納者に家賃を支払う意思がないこと、オーナー様と家賃滞納者との信頼関係が保てない状態になっていることなどの要件が必要です。

明渡し訴訟決定の判決が出れば、強制的に退去させることが可能になります。

オーナー様が家賃滞納者にしてはいけないこと

ここでは、オーナー様が家賃滞納者に対して絶対にしてはいけない行為を紹介します。最悪の場合、刑事罰を受ける可能性もあるので注意してください。

居室への無断立ち入りなど自力救済行為

家賃滞納が発生した場合、オーナーが無断で居室に立ち入るなどの自力救済行為を行うことは法的に認められていません。自力救済行為とは、本来必要である司法手続きをとらずに、自らの手で問題を解決しようとする行為を指し、いわば「実力行使」のようなものです。

日本では、自力救済行為は民法に違反する不法行為となります。居室への無断立ち入り以外にも「家賃滞納者の所有物を勝手に処分する」「鍵を勝手に交換して家に入れないようにする」なども自力救済行為にあたり、オーナー様が損害賠償請求を受けるリスクもあります。

また、居室への無断立ち入りなどの自力救済行為は、刑事罰の対象となる場合もあります。たとえば、住居侵入罪や窃盗罪、器物損壊罪などに該当し、場合によっては罰金や懲役刑が科せられることもあります。このようなリスクを避けるためにも、家賃滞納問題が発生した際は、まずは弁護士などの専門家に相談して適切な法的手続きを踏むことが重要です。

非常識な督促行為

家賃滞納者への非常識な督促行為は、オーナー様が絶対に避けるべき行為の一つです。非常識な督促行為とは、たとえば深夜や早朝に何度も電話をかけたり、3人以上で押しかけたり、大声で怒鳴りつけたり、長時間居座るなど威迫行為と受け取られるような行為を指します。

これらの行為は、滞納者のプライバシーを侵害するという観点から貸金業法によって禁止されているうえ、民法第709条による不法行為に該当する可能性もあり、滞納者がオーナー様を訴える根拠ともなり得ます。

また、ストーカー規制法や迷惑防止条例などの法令に違反する可能性もあります。これらの法律は、執拗な接触や嫌がらせを禁止しており、違反者には罰則が科せられるケースがあります。

家賃滞納者へ督促を行う際は、連絡や訪問は昼間などの適切な時間帯に行い、冷静かつ丁寧な対応を心掛けましょう。書面での督促を行う場合は、内容証明郵便を使用すれば、後々の法的手続きを有利に進める証拠にもなるためおすすめです。また、弁護士や賃貸管理会社を通じて、法的に正当な手続きを進めることも検討すべきです。

玄関やポストに督促の張り紙

家賃滞納者に対する督促の一環として、玄関やポストに督促の張り紙を貼る行為は、絶対に避けるべきです。張り紙などを利用して、家賃の滞納を第三者に知らせるような行為は、貸金業法によって禁止されています。

玄関やポストに張り紙をすると、近隣住民に対して滞納者の経済状況が知られることになり、社会的信用の失墜につながる恐れもあります。これにより、滞納者が精神的な苦痛を受けるだけでなく、滞納者のプライバシーを著しく侵害することとなり、名誉毀損として訴えられる可能性も生じるでしょう。

督促行為は、滞納者に対して書面や電話で直接行うのが適切であり、滞納者のプライバシーを尊重しなくてはいけません。

連帯保証人以外への督促や連絡

家賃滞納が発生した場合、オーナー様が連帯保証人以外の第三者に対して督促や連絡を行うことは避けるべきです。連帯保証人とは、契約者本人が債務を履行できなかった際に代わりに支払う義務を負う立場の人であるため、家賃滞納が発生した際に連帯保証人に対して連絡や督促をすることは認められています。

その一方で、連帯保証人以外の滞納者の家族や友人、勤務先の人間などに滞納家賃の支払い義務はありません。また、このような連帯保証人以外の人に対して連絡をとって家賃滞納の事実を告げること自体が、プライバシーの侵害となり得ます。個人情報保護法や民法第709条に基づく不法行為として法的問題を引き起こす可能性があります。

特に、滞納者の職場に連絡をする行為は、滞納者の社会的信用を損なう恐れがあり、名誉毀損として訴えられるリスクが高いといえるでしょう。家賃滞納が生じた際の督促や連絡は、契約に基づいた正当な相手である滞納者や連帯保証人に対してのみ行いましょう。

第三者に取り立てを依頼

家賃滞納者に対する取り立てを第三者に依頼することは避けなくてはいけません。家賃滞納は、契約通りの支払いを行わなかったという点から「債務の不履行」にあたりますが、このような債務の不履行が起きた際に当事者本人に代わって督促を行えるのは弁護士のみです。

弁護士のみに認められている行為を弁護士以外が行うことは非弁行為にあたり、取り立てを行った者と依頼したオーナー様の双方が刑事罰に問われる恐れがあります。

また、俗に「追い出し屋」と呼ばれる、家賃滞納者に対して嫌がらせや恐喝をして滞納家賃の回収と共に契約を打ち切るように仕向けることを生業にしている業者もいます。入居者家賃を滞納しているからといって、このような追い出し屋を利用することは入居者から訴えられる恐れがあり、刑法第222条の恐喝罪や第223条の強要罪に該当して刑事罰に問われるリスクもあるため絶対に避けましょう。