家賃滞納の時効は何年か？ 実際に起きたときの対処法を詳しく解説

賃貸経営のリスクの一つに「家賃滞納リスク」があります。家賃滞納が発生した場合、時効はあるのでしょうか。また、実際に家賃滞納が発生した際にはどのような対応を取るべきなのでしょうか。

今回は家賃滞納について、時効の有無や家賃滞納が発生した際の対処法も合わせて解説します。

家賃滞納に時効はあるのか

家賃滞納には時効があるのでしょうか。時効とは、長期間続いた事実を正当な権利として認める制度で、「取得時効」と「消滅時効」があります。

一定の期間を過ぎたあとに権利を取得できるのは取得時効で、権利が消滅するのが消滅時効です。家賃滞納は消滅時効にあたりますが、一体何年で時効を迎えるのでしょうか。

消滅時効とは

消滅時効とは、一定期間が過ぎれば、その期間続いていた権利が消滅してしまう制度です。例えば借金があったとしても、返済しないまま一定期間が過ぎると、時効が成立し、返済しなくてもよくなります。

では、なぜこのような制度が認められるのでしょうか。

その理由の一つに「長期にわたって権利が行使されていない」ことが挙げられます。権利があるなら行使するべきものを、権利を使わずに放置していることに対する法的な効果を認めるべきだと考えるのです。

また、権利があるにもかかわらず行使しないなら、法的にも保護しないという見解を示しています。もう一つの理由は「証拠がなくなる」ことです。時間が経つことにより、証拠を揃えることが難しくなり、そのことによって不利益を被ることは認められないという考え方です。

このような理由から、民法では時効の制度を設けているのです。

家賃滞納の消滅時効は5年

民法第166条では「債権は次にあげる場合には時効によって消滅する」としており、

1．債権者が権利を行使できることを知った時から5年間行使しないとき
2．権利を行使する事ができる時から10年間行使しないとき

と定めています。つまり、家賃滞納の消滅時効は5年ということです。

消滅時効は、以前は債権者（家賃を受け取る人）が商人に該当するかで5年もしくは10年に分けられていましたが、2020年4月1日の民法改正により、消滅時効は債権者（家賃を受け取る人）が商人に該当するどうかに関係なく一律5年となりました。

旧法では債権者の種類のほか、債権の種類（借金や特許権など）によって時効が5年や10年、20年などに分れていましたが、改正民法によって5年もしくは10年に統一されています。

この改正により、家賃の滞納つまり賃料債権については、オーナー様が滞納の発生を知った時から5年ということになったのです。

なお、この改正民法は2020年4月1日以降に発生した家賃滞納に対して適用され、それ以前に発生している家賃滞納については旧法が適用されます。

出典：e-gov 民法　166条 
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

時効を止めることはできないのか

では、オーナー様は家賃の滞納が発生したことを知った日から5年経った時点で家賃の回収を諦めなければならないのでしょうか。どうにかして時効を止める手段はないのでしょうか。

時効を止めるための方法

時効を止めるための方法はあります。方法には2種類あり、一つが「時効の更新」、そしてもう一つが「完成猶予」です。

時効の更新は中断といわれることもあり、時効を止めるための法的措置のことを指します。時効が更新されるとその時点で時効は完全に終了し、新たに時効が始まる仕組みです。

完成猶予とは、「催告を行った場合には、催告を行った時から6ヶ月間は時効が完成しない」とされるものです。つまり、家賃を滞納している入居者様に対して「家賃を支払ってください」と催告することで、時効が6ヶ月間延長されることになるのです。

この時効を止めるための方法である「更新（中断）」そして「完成猶予」について、次項でさらに詳しく解説します。

更新（中断）

時効の更新とは、時効の進行を止める法的措置のことです。そして時効が更新されると、それまで進行してきた時効期間はそこで完全にリセットされ、再びはじめから時効期間がスタートします。時効を更新するには、①裁判上の請求等、②強制執行等、③承認という措置を取る必要があります。

「裁判上の請求等」とは、借金の返済を求める訴訟を起こし、その判決が確定した場合や、支払督促を行った場合、さらには、裁判上の和解もしくは調停が成立した場合を指します。

「強制執行等」には、担保となるものを差し押さえ、さらに競売にかけて換金することで家賃の回収にあてることや、財産開示手続きなどを行うことが当てはまります。

「承認」とは、本人が借金の存在を認めることです。例えば「滞納している家賃を支払ってください」と問いかけ、「分かりました」と答えると、その時点で借金の存在を認めたことになり、時効の更新が始まるのです。

①裁判上の請求等

裁判上の請求等には、「裁判上の請求（民事訴訟における訴えの提起）」、「支払督促（簡易裁判所への提起）」、「和解」および「調停の申立て」、「破産手続参加」があります。

裁判上の請求とは、訴訟を起こして支払いを請求することです。家賃の支払いについて延滞金も合わせていつまでに支払ってくださいという訴訟を起こし、その判決が下った時に時効が更新されるというものです。ただしこの場合は、時効が更新されてから時効が成立するまで10年が必要です。

また、支払督促の手続きを簡易裁判所にて行った場合も時効が更新されます。

支払督促を行うことにより、支払督促の内容を記した文書が裁判所から債務者に送られ、届いてから2週間以内に異議の申し立てをおこない場合はその時点で支払督促が確定し、時効が更新されるのです。仮に不在で文書を受け取れなかったとしても、文書の発送と同時に債務者に届いたとみなす制度がありますので、届いたことを知らないうちに時効が更新されている可能性もあります。

さらに民事訴訟法や民事調停法には「和解」や「調停」について規定されています。

民事訴訟法第267条には、「和解または請求の放棄もしくは認諾を調書に記載したときは、その記載は、確定判決と同一の効力を有する。」と記載されていますし、民事調停法第16条には「調停において当事者間に合意が成立し、これを調書に記載したときは、調停が成立したものとし、その記載は、裁判上の和解と同一の効力を有する。」と記載されています。そして、これらの和解や調停が成立した時点で時効が更新されます。

破産手続きへの参加も時効の更新理由になります。破産手続に参加した時点で時効が更新されます。

出典：e-gov　民事調停法

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=326AC1000000222_20230220_504AC0000000048

②強制執行等

強制執行等には、「強制執行」、「担保権の実行」、「形式的競売」、「財産開示手続」があります。

強制執行とは債権者が債務者の財産を差し押さえ、強制的に借金を支払わせる方法です。具体的には債務者の給料などを差し押さえ、その中から借金額を回収します。

もし、担保を設定しているなら、担保として設定しているものを現金化して回収にあてます。現金化する方法として一般的に用いられるのが競売です。

また、財産開示手続を行った際にも時効が更新されます。

ちなみに強制執行等が行われている間は時効が停止します。そして、強制執行等の手続が終わった時に時効の更新が発生します。

③承認

承認とは、債務者が債権者に対して自己の権利を認めさせることです。例えば、家賃を3ヶ月滞納している者がその事実を認めて、1ヶ月分の家賃だけを支払った場合、承認したと見なされ時効が更新されます。

ほかにも債権者から「家賃を支払ってください」と言われ、「はい」と答えた場合も未払いの家賃があることを認めたことになり、その時点で時効が更新されます。また。「まだ支払っていない家賃がありますよね？」と聞かれ、「はい」と答えた場合も同様です。

さらに、「払ってない家賃の一部を支払っていただければ、延滞金を減額します」といわれ、一部支払った場合も時効が更新されます。

つまり、承認とは「債務者が債権者に対し借金があることを認めること」で、口頭でもその効力が発生します。

完成猶予（停止）

上で述べたとおり、時効の更新とは「それまでの時効期間をリセットし、新しく時効の期間が始まる」ことです。それに対し、完成猶予とは時効を一定期間延長させることです。そして、完成猶予が成立する方法として、「仮差押え等（仮差押え・仮処分）」、「協議を行う旨の書面による合意」、「催告（裁判外の請求 ）」などがあります。

「仮差押え等（仮差押え・仮処分）」の場合は、それが終わった時から6ヶ月時効が延長されますし、「協議を行う旨の書面による合意」や「催告（裁判外の請求 ）」などを行った際にもその時点から6ヶ月間時効が延長されます。

また、時効の更新と完成猶予が同時に行われる場合と、それぞれ単独で行われる場合がありますので注意しましょう。

更新と完成猶予が同時に行われるのは、裁判上の請求および強制執行等が行われた場合です。そして完成猶予だけが発生するのが、仮差押えや仮処分、協議を行う旨の書面による合意や催告（裁判外の請求）です。

家賃滞納問題の実務上の対応

では、これまでの法的な内容を踏まえ、家賃滞納問題について実務上どのように対応すればいいのでしょうか。家賃滞納が発生した際の対応の流れを解説します。

まずは電話で連絡する

家賃が支払われていないことがわかった時点ですぐに催促をしましょう。電話で督促するのが一番早いですが、必ずメモを残しておきましょう。メモには「いつ電話をしたか」「その際の対応状況（電話に出ない・留守電に伝言を入れた）」など詳細が分かるようにしておくようにしてください。留守電に伝言を入れたならその内容も記載しておくようにしましょう。

１回目の督促を電話で行うことには意味があります。人によってはうっかり入金するのを忘れていた場合もあります。そのようなケースでいきなり書面で督促を行うと、お互いギクシャクしてしまい人間関係が悪くなる原因になってしまいます。

家賃滞納問題を円満に解決するためにも、人間関係を良好に保っておくことは大切です。そのため、最初の督促は電話で行うよう心掛けましょう。

督促状を送る

電話をしても出てくれないばかりか、折り返しの電話もない状態が続く時には次の手段に移ります。

電話での督促ができない場合は、書面で督促を行います。とはいえまだ１回目の書面での督促ですので、文面は柔らかいものにする必要があります。家賃の入金が確認できていないこと、振り込みをお願いしたい旨を、振込先などと合わせて記載し、送るようにしましょう。

催告を行う

書面で督促を行っても反応がない場合は、催告状を作成して送りましょう。催告状は督促状とは異なり「内容証明郵便」で送ります。

内容証明郵便とは決まった書式で同じものを3通作成し、債務者と債権者そして郵便局が保管することで、本当に督促状を送ったことを証明するものです。郵便局が保管してくれることで、公的な証明になるため、必ず内容証明郵便を利用するようにしてください。

内容証明郵便には、

・１枚の紙に520文字以内
・縦書きの場合１行20文字以内26行以内（一般的）

という形式の決まりがありますので、きちんと守って作成するようにしましょう。

行数や文字数などは郵便局で確認できます。文書には内容証明郵便である印が押されますので、3通とも封をせずに郵便局に持っていくようにしてください。

家賃滞納者を訪問する

内容証明郵便で督促状を送ったら、同時に家賃滞納者を訪問しましょう。電話や郵便物を無視する人でも、訪問し顔を合わせて話すことで話が進むこともあります。

仮に訪問した際に話ができ、家賃を滞納している理由や電話に出られなかった理由、さらには書面での督促にも応じなかった理由を聞き、納得できるなら再度支払いの交渉をしてもいいでしょう。

もし、訪問しても家に居ない場合や、家に居ても話に応じてくれない場合は法的手段に移ることになります。

３-5ここから先は訴訟など法的手段

内容証明郵便で催促状を送り、自宅を訪問しても話し合いに応じてもらえない場合は、法的手段に進みます。具体的には、まず家賃滞納者に対し、契約解除を求めます。そして、家賃滞納額の請求と合わせて部屋の明渡し訴訟の提起を行います。

法的手段を取る際には、費用対効果も考えながら行う必要があります。訴訟にもさまざまな種類があり、家賃滞納額および延滞金を合わせた額が60万円以下であれば、少額訴訟で行いましょう。1回の審理で済み、判決が言い渡されるまでの期間を短くできるメリットがあります。

明渡し訴訟とは強制退去を求める手続きですが、判決が出るまで半年程度の期間を要するほか、訴訟費用も高額になります。また、明渡し訴訟を行うためには、滞納している家賃が最低3ヶ月以上あることや、滞納者に家賃を支払う意思がないこと、オーナー様と家賃滞納者との信頼関係が保てない状態になっていることなどの要件が必要です。

明渡し訴訟決定の判決が出れば、強制的に退去させることが可能になります。

「自力救済」は厳禁

自力救済とは「実力行使」ということです。家賃滞納者の部屋にあるものを勝手に捨てたり、持ち出したりすることなどが該当します。このような行為は禁止されているため、絶対に行わないようにしてください。

勝手に鍵を交換することも自力救済に当たるため、行わないようにしましょう。

自力救済が禁止されている理由は、権利を実行するためになんらかの強制力を行使する際には、原則として法的手続きを通して行わなければならないとされているからです。このことを「自力救済禁止の原則」といいます。この原則を破ることは違法行為にあたるため、絶対に行ってはいけません。

強制力を行使するためには、原則として法的手続きを通すということを忘れないようにしてください。

家賃滞納トラブルを回避するポイント

家賃滞納者がすぐに家賃を支払ってくれれば問題ありませんが、中には悪質な家賃滞納者もいます。悪質なケースだと最終的に法的手段に進むこともあり、費用や時間もかかります。

家賃滞納トラブルを回避するために、押さえておくべきポイントがあります。

入居者審査をしっかり行う

家賃滞納トラブルを回避するためには、入居者審査をしっかりと行うことが大切です。入居時に入居者様の支払い能力などを審査することで、家賃の滞納を回避できる可能性が高くなります。

そのためには、入居者審査を確実に行う賃貸管理会社に管理業務を委託することが重要なポイントになります。

審査にはさまざまな方法がありますが、書類だけで判断するのではなくきちんと会って判断することや、入居者様の属性から安定した収入を得られる人かを判断することも大切です。入居者審査時に資産状況や年収、勤続年数なども併せて確認するようにしましょう。

家賃保証会社との契約をしてもらう

賃貸借契約の際に、入居者様に家賃保証会社に加入してもらうことは有効な方法です。

家賃保証会社に加入していると、家賃滞納が発生した際には家賃保証会社が滞納者に代わって家賃を支払ってくれます。滞納分の家賃回収業務は家賃保証会社が行うことになります。

家賃保証会社への加入は入居者様に保証料の負担が発生しますが、家賃滞納が発生した場合にオーナー様側が行う回収業務を考えると、オーナー様を守るためにも必要な手段だといえるでしょう。

信頼できる賃貸管理会社に委託する

入居者様の審査や入居者様の管理がしっかりしている賃貸管理会社に管理業務を委託することで、家賃滞納トラブルを未然に防止できます。仮にトラブルに発展しそうになったときも、迅速な行動で被害を最小限にできるでしょう。

賃貸管理会社に依頼する業務の中には家賃回収代行業務も含まれます。そして、家賃滞納が発生した際には的確かつ迅速な行動を起こせる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

まとめ

家賃滞納トラブルはオーナー様にとって頭の痛い問題です。家賃滞納トラブルを回避するためにも法律的な知識を得た上で、実務に長けている賃貸管理会社におまかせすることをおすすめします。

【リロの不動産】は管理戸数・仲介数が多く、こうしたトラブル未然防止のノウハウも蓄積しています。

入居者様に長くお住まいいただき、落ち着いたコミュニティを維持管理するため、過去の賃貸管理実績から導いたガイドラインによる入居者審査を実施しております。入居希望者の受付時には、身元や収入面の審査はもちろんのこと、保証会社の設定や、多重債務の有無、反社会的勢力への接触なども確認いたします。

さらに、保証会社と入居者様で契約をしていただきます。家賃滞納に備えた保障プランもご用意しており、オーナー様のご希望により賃料の回収漏れがない仕組みを柔軟に選択いただけます。

家賃滞納トラブルにお悩みであれば、毎月の賃料を安定させる賃貸経営をサポートする【リロの不動産】にご相談ください。