賃貸管理会社とは？ 業務内容や収益を生む賃貸管理会社の選び方を事例で解説

アパートやマンションを経営しているオーナー様で、賃貸管理業務を任せたいが、どのような基準でパートナーを選べばいいか、また賃貸管理会社とどのように付き合っていけばいいかわからない、と悩まれる方は多いのではないでしょうか。パートナー選びはオーナー様の賃貸経営を行う目的を達成するためや、長期に安定して運営していくために重要な存在です。

この記事では、賃貸管理の委託先の選び方についてお伝えするとともに、賃貸管理会社の種類や注意すべき点などについて解説します。賃貸管理の委託を考えている方や、現在の賃貸管理会社の変更を検討している方はぜひご一読ください。

▼この記事の内容

●賃貸管理会社とは、オーナーに代わって賃貸物件の運営業務を代行する会社。入居者対応から家賃回収、建物の維持管理まで、賃貸経営に関わる幅広い業務を担う。

●収益物件の管理方法は、自主管理、委託管理、サブリースの3種類があり、それぞれメリット・デメリットがある。

●入居審査には家賃保証会社による審査とオーナー・賃貸管理会社による審査があり、支払い能力や信用情報、人柄・態度が審査される。

●賃貸管理会社には、ハウスメーカー系、デベロッパー系、不動産投資会社、建物管理のみの会社、地域にいる街の不動産屋さん、フランチャイズ展開している不動産会社がある。

●賃貸管理会社の選び方のポイントとしては、管理戸数・仲介件数、コストパフォーマンス、工事対応力、トラブル対応力などがあり、大手と地域密着型のハイブリッド型の賃貸管理会社が理想。

賃貸管理会社とは？ 役割と種類を理解しよう

賃貸管理会社は、オーナー様に代わって物件の管理業務を代行する会社です。依頼できる内容としては入居者対応から家賃回収、建物の維持管理まで挙げられ、賃貸経営に関わる幅広い業務を担います。

賃貸管理会社の役割

賃貸管理会社の大事な役割は、オーナー様の資産である収益物件を安定的に稼働させ続けることにあります。不動産投資は購入して終わりではなく、そこから賃貸経営という事業がスタートする投資です。

株式投資のような金融資産を運用する場合とは異なり、オーナー様には経営者としての責任があります。アパートやマンションなどの収益物件は、入居者様がいてはじめて成り立つ事業です。いくらいい物件を所有していても、入居者様が集まらなければ収益にはつながりません。また、せっかく入居してくれたとしても、建物の環境が悪ければ退去につながります。収益を上げながら健全に経営していくためには、適切な管理業務が欠かせません。

賃貸管理業務自体はオーナー様が自分で対応することも可能ですが、実際にはすべての管理業務に対応するのは難しいでしょう。そのため、賃貸管理会社に管理を委託するのが一般的です。賃貸管理会社は月々の家賃回収や入居者トラブルへの対応、建物管理などを通じて、賃貸経営における収益の最大化を支える存在だといえます。

賃貸管理会社と賃貸仲介会社の違い

賃貸経営に関わる不動産会社としては、賃貸管理会社のほかに賃貸仲介会社も挙げられます。賃貸仲介会社は物件探しをしている入居希望者と物件をつなぐ部分に関わり、サポートする会社です。

具体的な業務としては、オーナー様またはオーナー様から管理を委託された賃貸管理会社からの依頼を受け、物件の広告を出すなどの募集業務が挙げられます。入居を希望する方が現れたら物件の紹介、内見などに対応し、条件が合えば賃貸借契約の締結までを担当します。

賃貸仲介会社は入居者様の入居後の管理業務には関わらず、あくまでも入居者様と物件の間を仲介するのが役割です。一方、賃貸管理会社は賃貸借契約成立後の入居者対応はもちろん、建物の維持管理、メンテナンス・修繕などを担う点で役割が異なります。

会社によっては賃貸仲介業務を兼務している賃貸管理会社もあります。なお、不動産仲介業務を行う会社は、宅地建物取引業の免許が必須です。宅建業者は、事務所ごとに従業員5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。賃貸管理だけに特化した賃貸管理会社は、宅地建物取引業の登録や宅地建物取引士設置の義務はありません。

賃貸管理会社と建物管理会社の違い

建物管理とは、清掃や設備点検といったハード面の管理業務を指し、これを専門に行う会社が建物管理会社です。後述しますが、賃貸管理の業務は大きくハード面での管理業務である建物管理と、ソフト面の管理業務である入居者管理の2つに分けられます。

賃貸管理会社と一口に言っても、すべてが同じような管理業務に対応しているとはかぎりません。建物管理会社と呼ばれる会社の場合は入居者管理に関わる業務には対応しておらず、対象となるのは主に建物の保守管理に関する業務だけです。

どの賃貸管理会社や建物管理会社に管理業務を委託するかは、オーナー様の経営方針によります。建物管理の部分についてはその分野が得意な建物管理会社に委託し、残りの管理業務は別の賃貸管理会社に委託することが可能です。

ただし、建物管理業務は賃貸管理会社が兼任するケースも少なくありません。建物管理と入居者管理の両方を1つの賃貸管理会社に一任できれば、窓口が一本化するメリットがあります。

収益物件の管理方法は3種類ある

収益物件の管理方法にも違いがあります。大きく分けて「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3種類です。

自主管理

自主管理とは、オーナー様が自分で入居者募集から家賃回収、建物の維持管理までを行う管理の方法です。賃貸管理会社に管理業務を委託すると管理委託手数料を支払う必要がありますが、オーナー様が自分で物件の管理をすればこの分の費用がかかりません。

自主管理は管理コストを抑えられる一方、業務の負担や専門知識の必要性が大きな課題となります。日常の清掃や簡単な建物点検などは対応できても、入居者トラブルへの対応や家賃滞納への対応のようなノウハウが必要な業務は容易ではありません。そのため、自主管理をするのであれば、収益物件の管理についての知識や経験は、ある程度必要になります。

所有している戸数が少なく、業務量が自分で対応できる範囲内であれば、自主管理も考えられるでしょう。また、自宅の近くに物件がある、修理やメンテナンスで協力を仰げる会社がいるといった場合も、自主管理を検討しやすい環境が整っています。

ただし、適切な判断や対応ができなければ、入居者様の不信感を招き、退去につながるリスクもあります。自主管理を検討する場合は、現実的に自分で管理業務をすべて対応できるかどうかを考える必要があります。

委託管理

委託管理とは、賃貸管理業務の一部または全部を賃貸管理会社に依頼する方法です。オーナー様が所有している物件の規模が大きいほど、また数が多いほど、当然ながら管理業務も膨大になります。その管理業務をオーナー様がすべて自分で行うのは現実的ではありません。

本業を持っているオーナー様や遠方にある物件を所有しているオーナー様は、そもそも自分で管理業務を行うのは難しいでしょう。例えば、トラブルの発生は予見が難しく、突発的なことも少なくありません。

本業を持っていたり、遠方に住んでいたりすれば、すぐに駆けつけることも難しいのが現実です。委託管理では専門会社のノウハウを活用でき、すぐに対応してもらうこともできるため、オーナー様の負担を軽減できます。

賃貸経営では、資産価値を守ることも大事です。建物は通常の点検やメンテナンスを実施するのはもちろん、周期的に大規模修繕を行う必要があります。長期的な視点で管理体制を整えてくれる賃貸管理会社に委託すれば、将来も見据えたうえで、安定した賃貸経営を目指せます。

サブリース（一括借上げ）

サブリースとは、サブリース会社（賃貸管理会社など）が物件を一括して借り上げ、入居者様に転貸する方式です。入居者様との契約はサブリース会社との間で転貸借契約が結ばれることになり、オーナー様がその都度、入居者様と賃貸借契約を結ぶ必要がありません。確定申告時の書類作成や申請などの手間も大幅に軽減できます。

サブリースでは入居状況にかかわらず一定の賃料がオーナー様に支払われるため、賃貸経営で大きなリスクとして挙げられる空室リスクや家賃滞納リスクを低減できるメリットもあります。

その反面、サブリース会社の手数料などが差し引かれるため、保証賃料が周辺の家賃相場よりも低く設定される点には注意が必要です。また、サブリース契約ではサブリース会社との契約で借地借家法が適用されるため、貸主であるオーナー様側からの解約が難しいケースがあります。

契約内容によっては賃料の減額を要求されるケースもあるなど、いくつかのデメリットがあります。サブリースの契約を検討している場合は、事業計画や契約の条件はもちろん、サブリース会社が信頼できるかどうかも含めて検討してください。

賃貸管理会社が行う主な業務内容

賃貸管理会社の業務は、大きく分けて入居者様に関わる管理と建物そのものに関わる管理の2つに分類されます。ここからは、具体的に賃貸管理会社がどのような管理業務に対応してくれるのか、「入居者管理」と「建物管理」に分けて詳しくみていきましょう。

入居者管理

入居者管理は、文字通り入居者様に関係する管理業務です。入居者様に関わる管理業務といっても幅が広く、空室を埋める段階から退去後の精算まで、入居者様とのやり取り全般にわたっています。

空室を埋める段階では、入居者募集業務や入居審査、契約業務などがあります。入居後も毎月の家賃回収業務があるのはもちろん、クレームやトラブルが発生した際の対応も求められます。退去が決まった際の手続きも大事な業務です。

そのほか、オーナー様への定期報告や確定申告のサポートまで、主に賃貸管理におけるソフト面の管理業務が挙げられます。

入居者募集と入居審査

空室が発生すれば、オーナー様の収益を守るためにも、できるだけ早く空室を埋める対応を始めなければなりません。まずは住宅情報サイト（SUUMO・HOME’S・at-home）への掲載や不動産仲介会社への情報提供を通じて、速やかに入居者募集を開始します。

住宅情報サイトへの掲載では、物件が魅力的に見えるように工夫する必要があります。また、掲載して終わりというわけではなく、物件を掲載しているページの閲覧数などを確認しつつ、それを基にデータドリブンな改善を続けることが大切です。

入居者募集活動の結果、申し込みがあった際は、希望者の収入や勤務先、過去の滞納履歴などを確認する入居審査を行います。後々の家賃滞納リスクや入居者トラブルを未然に防ぐためにも、入居審査は重要な業務です。

家賃回収

毎月の家賃を入居者様から確実に回収し、オーナー様へ送金するのも賃貸管理会社の中核的な業務です。近年では、直接入居者様から現金で集金するケースは少なくなっており、銀行振込や口座振替、クレジットカード決済が一般的になっています。

賃貸管理会社は毎月振り込み名義と金額を照らし合わせて入金状況を確認し、延滞が発生した場合は、すみやかに連絡対応を行います。電話で連絡が取れない場合や訪問しても不在が続くような場合は、督促状を送付します。

督促状を送付しても連絡がない、入金が確認できない状況が続くようなら、連帯保証人への連絡など、さらなる対応が必要です。状況によっては、早めに弁護士へ相談したほうがいいケースもあります。

クレーム・トラブル対応

賃貸管理では、クレームやトラブルへの対応も重要な業務です。入居者様からの問い合わせに対しては、賃貸管理会社が窓口となって対応します。トラブルには水漏れや設備の故障といった建物に関する問題のほか、騒音などの入居者様が関係するクレームも少なくありません。

緊急性の高いトラブルや修繕を専門会社に依頼しなければならないトラブルであっても、まず一次対応は賃貸管理会社があたります。クレームやトラブルへの対応は、初期対応が重要です。賃貸管理会社の対応が、入居者様の印象を左右することもあります。

トラブルが発生している状態で賃貸管理会社の反応が悪いと、入居者様を不安にさせたり、不満を招いたりする可能性も高まるでしょう。特に水漏れなどは、入居者様の生活を直撃する一刻の猶予も許されないトラブルです。

騒音などの入居者様同士のトラブルも、住居環境の悪化につながります。初期対応が不適切だと事態をさらに悪化させる可能性もあるため、迅速かつ、適切に対応できる管理体制を整えておくことが大切です。

退去時の立会いと原状回復工事の差配

入居者様が退去する際は、賃貸管理会社の担当者が立ち会います。原状回復の範囲と費用の負担を明確にするためにも、重要な業務です。入居者様と一緒に室内の状況を確認し、損耗の範囲を記録します。

原状回復に関しては、国土交通省によって「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が取りまとめられています。ガイドラインでは通常の生活で生じる経年劣化や自然損耗は借主の負担にはならないとされており、原状回復は必ずしも入居時の状態に戻すということではありません。

入居時の契約書に定められたルールなども確認しながら、ガイドラインも参考にして費用負担を確認していきます。その後、原状回復工事の見積もりと発注を進め、敷金精算までの一連の流れを管理します。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

定期報告とオーナー様への情報共有

管理を請け負っている賃貸管理会社は、日々の管理業務や家賃の入金・滞納状況、修繕の実施履歴などを報告書としてまとめ、月次報告や四半期ごとの報告を行います。物件の管理を賃貸管理会社に委託しているオーナー様にとって、報告書は自分が所有している物件の状況を知る手段です。

物件の状況を定期的に共有しておくことで、オーナー様が経営判断できる環境も整えられます。ほかにも入居率や入居者募集を行った際の反響、クレーム対応なども共有されているのが理想でしょう。

物件の状況を把握できる情報がそろっていると、設備投資やリフォームはどこを優先すればいいのか、賃料の改定は必要か、売却のタイミングはいつが適当かなどを検討しやすくなります。質の良い報告があり、情報共有がスムーズにできていればオーナー様との信頼関係構築にもつながります。

確定申告のサポート

一定金額以上の不動産所得がある場合、所得金額や本業での給与収入の状況などによって、申告を行う必要が生じます。確定申告を行うためには、総収入金額や必要経費を正確に計算しなければなりません。総収入の中には家賃収入のほか、礼金や更新料、共益費なども含まれます。

必要経費にも固定資産税などの税金や賃貸管理会社へ支払う管理委託手数料、火災保険や地震保険などの損害保険料、修繕費や広告宣伝費まで幅広くあります。賃貸管理会社に管理を委託していれば、家賃収入や管理費、修繕費などの明細を提供して申告作業を後押ししてもらえるのがメリットです。

確定申告はオーナー様が自分で行うこともできますが、申告書の作成や必要書類を集めるなど、実際には時間も手間もかかるでしょう。そのため、中には税理士の紹介まで対応している賃貸管理会社もあります。

建物管理

入居者管理とともに、賃貸管理会社の管理業務としてもうひとつ重要な柱となるのが建物管理です。建物管理は物件そのものの資産価値を維持するための業務であり、清掃から設備点検、修繕計画まで幅広い領域を含みます。以下でそれぞれ詳しくみていきましょう。

日常清掃・定期清掃

賃貸管理会社に管理を委託すれば、共用部のエントランスや廊下、ゴミ置き場などは、日常清掃によって常に清潔な状態が保たれています。加えて植栽の手入れや排水溝の清掃といった定期清掃も組み合わせることによって、物件全体の印象を維持します。

共用部は多くの入居者様が利用する場所であり、エントランスや植栽を含めた外観は物件の顔です。そうした部分が手入れされていなければ、入居者様だけではなく、外部の方が受ける印象も悪くなりかねません。

ゴミ置き場などが適切に清掃されていなければ、景観を損ねるだけでなく、衛生面でも問題となります。日常清掃や定期清掃は入居者様が快適な暮らしを送るために欠かせない業務であり、入居希望者を内見で案内する際の印象にも関わります。

建物・設備の点検・修繕

建物・設備は日常的に点検・修繕を行います。廊下・階段など共用灯が切れていないか、防犯カメラやオートロックに不具合がないかなどの点検があります。

日常点検のほか、各種法令にもとづき実施が義務付けられている法定点検もあります。一部の給排水設備やエレベーター、消防設備などが対象です。安心かつ安全に賃貸経営を行うためには欠かせない点検であり、賃貸管理会社が点検スケジュールを管理し、不具合があればすみやかに修繕を手配する必要があります。

建物や設備は小さな不具合の段階で対処できれば、後の大規模な故障を防げます。放置したままで大規模な故障が発生すれば、小さな不具合の段階で修理するよりも大きな修理費用が発生するでしょう。早めに対処しておくことが、修繕コストの抑制になります。

大規模修繕の準備と提案

日常清掃や定期清掃、日頃から建物や設備を点検・修繕していても、経年劣化で修繕が必要になる部分が出てくるのは避けられません。日差しや雨風に晒され続ける外壁や屋根などは、定期的に大規模修繕を実施する必要があります。

また、給排水管も一定の期間での更新が必須です。外壁塗装や屋上防水、給排水管の更新といった大規模修繕は、数百万円から数千万円といった、文字通り大規模な費用がかかります。

外壁や屋根の劣化を放置すると、ひび割れや剥がれが生じた部分から雨水が浸入し、雨漏りや建物内部の腐食につながる恐れがあります。建物の寿命をできるだけ延ばすためには、長期的な修繕計画の立案が欠かせません。将来的な売却時期も念頭に入れ、大規模修繕の準備と提案を行うのも賃貸管理会社の大事な役目です。

不動産管理を賃貸管理会社に委託するメリット

収益物件の管理を賃貸管理会社に委託するメリットは、オーナー様の手間が省けるだけでなく、賃貸経営をするうえで重要なメリットが沢山あります。代表的なメリットについて、以下で詳しく解説していきます。

手間を省き、収益の最大化に注力できる

賃貸管理業務の全てをオーナー様が1人で行うと、膨大な業務量になることから作業の抜け漏れが懸念されます。賃貸管理を専門の生業とする会社に賃貸管理業務を委託することで、クレーム対応や家賃の回収なども任すことができ、オーナー様には体力的にも精神的にも、時間的にも余裕が生まれるようになるでしょう。

副業や兼業で賃貸経営を行っている方であれば、空室対策や賃貸管理業務を気にせずもう一方の仕事に集中できるようになります。管理する保有物件の戸数が増加するほど煩雑になる管理の手間を省き、収益を上げることに注力できる点は大きなメリットです。

賃貸管理会社による空室対策・管理業務の改善事例については、以下をご参照ください。

■空室対策の改善事例　一覧

■管理費削減の改善事例　一覧

賃貸管理のノウハウを学べる

オーナー様が今後もアパートやマンション経営を続けていくことを考えているのであれば、賃貸管理に関する一連のノウハウを学べると問題が発生した際に大変役立つでしょう。仮に、自主管理のみで対応している場合にトラブルが発生すると、対応方法を模索することからスタートするため課題解決に時間がかかります。

管理会社に賃貸管理を委託している場合は、トラブル対応をするだけではなく、管理に対するさまざまな知識を保有しています。また、空室対策や出口戦略を見据えた売却ポイントについてもアドバイスや、具体的なフォローが可能になることもあります。資産拡大を見据える不動産投資家の方ほど、アパート経営・マンション経営を成功につなげるために頼もしい存在となるでしょう。

複数・遠方の物件でも賃貸経営が可能

賃貸管理会社に賃貸管理を委託することで、面倒な手続きや賃貸管理業務をまるごと任せることが可能です。どのような業務を委託するのかは委託契約の内容によりますが、委託した場合はオーナー様が業務負担の軽減や、常時物件の近くにいなくても物件の維持管理を任せ、資産拡大に注力することが可能になります。

賃貸経営を長期的に行えば、収益物件の複数所有や遠方物件を所有した際にも、物件がある地域の賃貸管理会社に管理業務を任せられると、オーナー様の負担を増やすことなく賃貸経営のステップアップや資産拡大が可能になります。物件毎に管理会社が異なる場合や、物件の購入先は違う会社でも、賃貸管理は一元化して運営状況を把握しやすくするなど、多くのメリットを享受できるようになります。

賃貸経営を俯瞰して捉えることが可能

賃貸管理業務だけに留まらず、資産拡大や出口戦略まで考える売買や節税サポート。不動産を活用した相続の専門知識を備えたパートナーがいると、安心できることも多いのではないでしょうか。賃貸経営の業務範囲が広いほど、オーナー様の課題を解決する本質的なサービス提供がしやすくなります。

賃貸経営を行うきっかけやオーナー様が描く目的と現状のギャップから対応内容を逆算することで、オーナー様に必要な対策や優先順位が導き出されるだけではなく、同じ目線で無理なく理想を追求できるでしょう。

賃貸経営の改善事例については、以下をご参照ください。

■賃貸経営の改善事例　一覧

賃貸管理会社との付き合い方

賃貸管理業務を委託するにあたって、候補となる賃貸管理会社を複数選定したら、賃貸管理会社とどのように付き合うか考えて、依頼先を選定しましょう。以下では賃貸管理会社への依頼業務や、賃貸管理会社との契約タイプ別の付き合い方について紹介します。

賃貸管理会社との契約についての関連記事・改善事例は、以下をご参照ください。

入居者募集のコツとは？契約形態別のメリット・デメリットを解説！

【事例付】管理委託契約とは？ 委託管理と賃貸管理会社の選定方法！

■賃貸管理の改善事例　一覧

依頼業務と契約タイプ①一般媒介

一般媒介とは、賃貸経営の集客をメインにするリーシング（入居者募集/賃貸仲介）のみを依頼する方法です。複数の賃貸管理会社に依頼できるため、幅広く入居者募集をしたいと考えているオーナー様に向いています。

複数の賃貸管理会社に依頼することで募集物件の認知度は上がるものの、1社ごとに密なコミュニケーションが取りにくい傾向にあります。一般媒介の管理会社は募集しやすい物件を優先して紹介するため、オーナー様と賃貸管理会社の関係が薄いと集客の力の入れ方も弱くなります。

一般媒介で複数の賃貸管理会社に依頼するのであれば、各賃貸管理会社とのコミュニケーションをこまめに取るようにしましょう。

依頼業務と契約タイプ②専任媒介

専任媒介とは、1社の賃貸管理会社に対して入居者募集に関する業務の全てを依頼する方法です。1社に絞ってやり取りするため、複数社とのやり取りに比べてオーナー様の負担が減るだけでなく、賃貸管理会社との信頼関係が築きやすくなります。負のスパイラルに陥る前からお互いに良好な関係を構築することで、イレギュラーな事態が起きても、柔軟に対応してくれるようになるでしょう。

注意点としては、依頼先が1社に絞られるため、期待する結果が得られなかったとしても契約期間中はほかの賃貸管理会社に変更できません。専任媒介で依頼をするなら、依頼先の賃貸管理会社の営業力や対応力が期待できるものか契約前に見極めましょう。

依頼業務と契約タイプ③一般管理契約

一般管理契約は、入居者募集や家賃集金も依頼する一般的な賃貸管理方式です。入居者募集・入居後の家賃回収業務・滞納時の催促・退去時の精算などといった業務を一括りに委託できます。

リーシングを含めた管理業務を1社がまとめて行ってくれる分、オーナー様の手間が省けるという点は嬉しいポイントです。ただし、管理業務と入居者募集のどちらかの業務に不満があったとしても、切り離して依頼はできないので注意しましょう。

一般管理契約する場合は、依頼する賃貸管理会社が空室対策に強く、入居者募集や賃貸仲介の営業力や対応力が誠実であるか、さらに付加価値となるサービス内容があるか事前に確認する必要があります。

依頼業務と契約タイプ④家賃保証（サブリース・一括借上）

家賃保証とは、賃貸管理会社の付加価値となるサービス内容の1つで、サブリース・一括借上・家賃保証契約などと呼ばれる方法です。賃貸管理会社がサブリースや一括借上を行い、入居者の有無に関わらず毎月保証賃料をオーナー様に支払います。

オーナー様は基本的に賃貸管理業務に携わることがないため、手間がかからないうえに収入が安定する点が大きなメリットです。

空室状況や情勢によっては、家賃保証の金額が大幅に下がる可能性があるため注意が必要です。家賃保証契約を結ぶ際には、事前に契約内容を細かい部分まで確認するようにしましょう。

サブリース契約のメリット・デメリットについては、以下の記事もご参照ください。

【事例付】サブリース新法を徹底解説！ 契約時の注意点とメリット・デメリット

入居審査はどのように行われる？

入居審査とは、賃貸借契約を結ぶ前に入居希望者の支払い能力や信用力を確認する手続きです。賃貸経営において、家賃滞納や入居者トラブルは大きなリスクです。オーナー様にとっては、家賃滞納や入居後のトラブルを未然に防ぐために重要なプロセスとなります。

入居審査を行う主体

家賃保証会社を利用する物件の入居審査は、オーナー様や賃貸管理会社の審査に加え、家賃保証会社による審査も行われるのが一般的です。それぞれ確認する観点が異なるため、双方の審査を経てはじめて契約に至ります。具体的に審査の観点がどう違うのか、以下の段落で解説します。

家賃保証会社による審査

家賃保証会社とは、入居者様が何らかの理由で家賃を支払えなくなった際に、オーナー様に家賃を立て替え払いする会社です。近年では、個人の連帯保証人に代わって家賃保証会社を利用するケースが増えており、入居審査を家賃保証会社が行う事例が多くなっています。

家賃保証会社の審査では、入居希望者の収入や信用情報をもとに、家賃の支払い能力を判断するのが基本です。家賃の滞納は、オーナー様にとって収入が絶たれるリスクがあります。また、滞納が発生した際に家賃を立て替えなければならない家賃保証会社にとっても、支払いに不安がないかどうかは大事です。

入居審査をしっかり行うことで、のちに発生しうる家賃滞納リスクを抑えることができます。家賃保証会社による審査が絶対的とはいえませんが、オーナー様や賃貸管理会社にとっては、家賃保証会社を通すことで安心感もあります。

オーナー様・賃貸管理会社による審査

オーナー様や賃貸管理会社は、家賃保証会社の審査結果に加え、入居希望者の人柄や生活態度などもふまえて総合的に判断します。賃貸管理では家賃滞納リスクのほかに、入居者トラブルによるリスクにも備えておくことが重要です。

アパートやマンションのような集合住宅では、1人トラブルを起こす方がいるだけでも、賃貸経営のリスクにつながることも少なくありません。騒音を発生させる、ゴミ出しのルールを守れないなど、トラブルを引き起こす方が入居している場合、住環境の悪化から、ほかの入居者様が退去してしまうケースもあります。

入居者様の人柄や生活態度といった「定性審査」は、判断に難しい側面があります。賃貸管理会社では、物件の特性や周辺住民との関係性を考慮し、独自の審査基準と審査方法を設けている場合があります。

入居審査の流れ

入居審査は必要書類をそろえて提出したのち、結果通知まで一定の流れに沿って進められます。では、どのような必要書類がそろっていればいいのでしょうか。

必要書類

必要書類には、当然ながら審査に必要な情報が記載されていなければなりません。具体的には氏名や住所、性別、生年月日などの基本情報、勤務先情報などです。

まず提出を求められる書類として、氏名や住所をはじめとした基本情報が把握できる運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの身分証明書が挙げられます。身分証明書は、基本的に顔を確認できる写真の入ったものです。

年収が分かるものとしては、源泉徴収票や給与明細のコピーなどの書類があります。契約形態や入居者様の属性によっては、追加書類の提出や連帯保証人の用意を求めるケースもあります。必要書類の種類はオーナー様や賃貸管理会社、契約条件によっても異なります。

審査期間の目安

入居審査にかかる期間は早くて数日、長くて1週間程度が目安です。ただし、家賃保証会社とオーナー様・賃貸管理会社の双方の審査を経るため、それなりに時間を要することがあります。オーナー様や賃貸管理会社では支払い能力や人柄など、複数の要素を含めて総合的に判断されることも多く、審査に時間を取ることも考えられます。

繁忙期などで立て込んでいる場合は、審査にかかる時間も長引く可能性があります。提出した書類に不備があったり、追加で確認すべき内容が加わったりすれば、さらに数日を要します。

また、審査に際して入居希望者や連帯保証人、勤務先に確認の連絡を取ることもあり、連絡がスムーズにつかなければ審査がその分進みません。

入居審査で確認すべきポイント

入居審査では、入居希望者が安心して貸せる相手かどうかを見極めるため、複数の観点から確認が行われるのが一般的です。支払い能力や信用情報だけではなく、人柄や態度も重要な判断材料となります。

支払い能力

支払い能力の審査では、月収に対する家賃の割合や勤務先の安定性が主な確認項目となります。入居が決まったら、入居者様は毎月家賃を支払い続けなければなりません。

家賃の支払を継続できる収入がなければ将来的に家賃滞納のリスクにつながる懸念もあるため、家賃と収入のバランスを考慮することが重要です。一般的な基準としては、家賃が月収の3分の1以内に収まっているかどうかがひとつの目安とされています。

収入の金額だけではなく、職業や勤続年数、勤務先の安定性も審査の対象です。審査の時点で収入の基準を満たしていたとしても、それが継続するとはかぎりません。定職に就いているか、長期間安定した収入が継続しそうかも含め、支払い能力を判断します。

信用情報

信用情報の審査では、過去のクレジットカードやローンの支払い履歴、携帯電話料金の支払い状況などが確認されます。信用情報は個人信用情報機関で管理されている、その方の経済的な信用力を表すデータです。国内にはCIC、JICC、KSCという3社の信用情報機関があり、相互ネットワークを通じて延滞情報など、特定の情報は3つの機関で共有されています。

オーナー様や賃貸管理会社の入居審査では、信用機関の情報を直接確認することはほとんどありません。しかし、家賃保証会社の審査では、滞納歴や債務整理の記録がある場合など、信用情報の内容によって審査に通過しにくくなる傾向です。

家賃保証会社といっても信販会社を母体とする会社や、独自の基準を用いている会社など、いくつか種類があります。会社ごとに利用するデータベースや審査の基準が異なるため、審査の傾向や厳しさにも違いがあります。

人柄・態度

人柄や態度は、収入のように客観的な数字で表せるものではありません。しかし、入居者様のマナー違反によってトラブルが発生することも珍しくなく、入居者信用リスクを抑えることは賃貸経営を健全に行うためにも重要です。

入居者信用リスクを低減させるためには、トラブルを起こしそうな方を入居させないことが大切になります。そのためにも、不動産仲介会社の店舗に来店したときや内見時の言動・印象を聞くなどして、人物像を見極めなければなりません。

近隣住民との協調性や物件を大切に扱う姿勢も、判断材料のひとつとなります。また、申し込み内容に不自然な点がないか、利用目的が契約条件に合っているかなども含め、問題を起こさず生活してくれる方かどうかを判断します。

管理会社の種類

賃貸管理会社はさまざまなタイプがあり、それぞれに特徴があります。オーナー様が目指す賃貸経営の方針に合うかどうかも賃貸管理会社選びには重要なポイントですが、まずはどのような賃貸管理会社があるのか、種類やおすすめについて以下で紹介します。

各賃貸管理会社の強み

賃貸管理業務を行う会社は、「ハウスメーカー」「デベロッパー」「不動産投資会社」「管理のみの会社」「地域密着型の街の不動産屋」「フランチャイズ展開している不動産会社」などがあります。それぞれの特徴や強みを知っておきましょう。

1．ハウスメーカー

ハウスメーカーの特徴は、設計から建築、管理まで一貫して行う点にあります。実際に建物を建てているという実績があるため、建物や設備に関する維持管理については、安心して任せることができる点が強みでしょう。

ハウスメーカーが賃貸管理業務を行う場合、基本的に「サブリース契約」を取ることが多いです。サブリース契約を締結することで、オーナー様の賃貸管理業務の負担も少なく、安定した賃貸経営が実現できる点がメリットです。

ただし、設備改修や大規模修繕などが発生する場合では、メーカーとしての品質を担保するため工事費用が高額になる傾向があり、対応が難しい場合はサブリース契約における家賃減額を打診されるケースもあるので、契約内容をよく確認しましょう。

2．デベロッパー

不動産の大手デベロッパーが、子会社や関連会社に賃貸管理業務を担当させるケースです。高いブランド力を武器にした入居者募集によって、全体的に空室率が低い点が特徴です。物件管理数も多く、これまでの豊富な実績をもとに安心できるサービスが提供されます。ブランド力が高い分、総じて委託費用が高額になる点がデメリットといえるでしょう。

3．不動産投資会社

不動産投資会社のグループ企業や子会社が賃貸管理業務を行う点が特徴です。不動産投資会社が保有している物件は収益性を重視しているものが多い傾向にあります。自社で設計施工をした物件に絞り、賃貸管理サービスを提供するケースになります。

本業が収益物件の売買になるため、入居者募集以外のサポート体制が弱い傾向にあります。物件を購入してからの出口戦略を考慮する際に、運営上の工事リスクなどに弱みがでる可能性に注意が必要です。

4．建物管理のみの会社

収益物件の賃貸管理契約のみを行う点が特徴で、オーナー様と直接契約するケースもあれば、ハウスメーカーやデベロッパーから委託を受けて賃貸管理業務を行うケースもあります。

建物管理のみに対応する管理会社の場合はリーシングや空室対策に弱い傾向にあります。有名なマンション名の物件だと、ブランディングが出来ているため集客しやすい状況が出来上がっています。依頼する物件が異なる条件の場合は想定していた結果にならないこともあるため、賃貸経営を包括してサポートを行ってくれる賃貸管理会社を選択されることをおすすめします。

5．地域にいる街の不動産屋さん

各地域で事業展開をしている不動産屋が賃貸管理業務の委託を受けるケースです。地域密着型の営業スタイルをもとにした仲介業務が主であることから、仲介業務に付帯して賃貸管理業務を行っています。

比較的柔軟な対応を行ってくれるものの、担当者によって対応にばらつきがあることや、経営規模の小ささから、将来にわたって賃貸管理業務を委託することに対する不安が生じる点がデメリットといえるでしょう。

6．フランチャイズ展開している不動産会社

大手フランチャイズ不動産仲介会社の系列である賃貸管理会社を利用する方法もあります。仲介業務に特化している点が特徴で、入居者募集には定評があり、一定水準の賃貸管理業務委託が選べる点もメリットです。

業務内容が大手企業の方針により確定されているため、柔軟な対応ができず、画一された内容になりがちな点がデメリットになります。

大手の対応全体にいえることですが、マニュアルを逸脱する細やかな入居者対応やオーナー様への対応については、業務内容により別途追加料金が必要となるケースもある点に注意しましょう。

おすすめは大手と地域密着のハイブリッド型企業

賃貸管理会社はそれぞれ独自の強みを持っていますが、賃貸管理会社のパートナーに選ぶおすすめは大手・地域密着型のそれぞれのよさを持ち合わせるハイブリッド型の企業です。

ハウスメーカーやデベロッパーなど上述の賃貸管理会社の場合、企業ごとの強みに偏った業務対応になってしまいがちです。大手賃貸管理会社の持つ「集客力」と「安定性」。地元密着型の管理会社が持つ「情報力」と「迅速で柔軟な対応力」を併せ持つ賃貸管理会社も存在します。

ハイブリッド型の賃貸管理会社は、賃貸経営を包括的にサポートする点が大きな特徴になるため、オーナー様と同じ目線でのサポートが期待できます。

賃貸管理会社を選ぶ際には、ぜひハイブリッド型の賃貸管理会社から選ぶことをおすすめします。

賃貸管理会社の選び方のポイント

さまざまな特長を保有する賃貸管理会社の中から、どのような点に注意して賃貸管理業務を委託する賃貸管理会社を選定すればいいのでしょうか。ここでは、賃貸管理会社を選ぶ際のポイントについて紹介します。

賃貸管理会社を選ぶポイントついては、以下の関連記事もご参照ください。

賃貸管理会社を変更するベストなタイミングは？事例で学ぶ手順と注意点

アパート管理の仕事内容・管理会社の選び方・変更方法を事例で解説！

賃貸管理会社の実績（管理戸数と仲介件数）

賃貸管理会社が管理している管理戸数の多さや仲介実績を確認することで、賃貸管理業務を任せられるか判断ができます。全国管理戸数ランキングなどで調べることもできます。管理戸数が多い会社は、賃貸管理の「ノウハウ」が蓄積されており、さまざまな物件特性や地域事情を考慮した効果的な空室対策や管理体制が構築されています。

地域や物件の種別を特定せずに、広範囲で管理戸数を保有するほど優れた対応力を備える管理会社の判断材料になるでしょう。

大手と地域密着型のハイブリッド型の賃貸管理会社

大手の賃貸管理会社を選ぶメリットは集客力や仲介力に加え、賃貸経営に関連する業務全般を行えるサポート対応力と、豊富な管理実績が保有する経験やノウハウです。

地域密着型の賃貸管理会社のメリットは、地域に根付いていることでしょう。地域の状況を詳しく把握しているため、大手の賃貸管理会社にはない情報量から入居率改善における提案などをスピーディに行えます。入居者様やオーナー様との距離が近いためお互いの信頼関係が生まれやすく、結果的に入居率の維持向上につながっているのです。

いずれのメリットも持ち合わせるハイブリット型の賃貸管理会社があれば、オーナー様もよりよい賃貸経営が実現できます。

コストパフォーマンスがサービス内容に見合っている

各賃貸管理会社はそれぞれ優良なサービスを保有していますが、オーナー様の求める目的や出口戦略から考えると、他意はなくとも、結果的にオーナー様の現状にマッチしないサービス提供に留まることもあり、結果的にコストパフォーマンスを下げてしまう賃貸管理会社も少なくありません。

大切なことは、オーナー様が本当に必要とするサービスを見出し、コストパフォーマンスにご納得いただけているかです。ご満足いただけない場合は、管理会社の変更を検討することで、既存の管理会社の良し悪しがわかるようになるでしょう。

管理費削減の改善事例については、以下もご参照ください。

■管理費削減の改善事例　一覧

空室対策やリーシングに強く、入居者募集と賃貸仲介を任せられる

集客を見極めるためのリーシング力（募集力/仲介力）は、賃貸管理会社を選ぶ際の重要なポイントです。集客力があれば空室リスクを最小限に抑えられます。検討にあたっては、集客のためにどのような行動を取るのか確認するだけでなく、賃貸管理会社が公表している空室率のほか、先述の管理戸数や仲介実績も確認しましょう。

空室対策・リーシングについては、以下の関連記事・改善事例もご参照ください。

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

リーシング・空室対策に強い賃貸管理会社とは？入居者募集力と仲介力から確認

【入門編】テナント誘致の基礎知識や誘致方法、成功のポイントを解説

■空室対策の改善事例　一覧

入居者ニーズを反映できる工事対応力

賃貸経営において、ただ「住める状態にする」ことや、「建物を維持する」ことを目的とした工事では、入居率の維持や行動につながらず、空室リスクに対応することができません。賃貸経営をする場合は入居者ニーズを反映し、賃貸経営の収支を考慮する工事対応力が必要になります。

解約時にスグに再募集ができる原状回復工事の対応スピードや、入居者様が「暮らしに必要」「住み続けたい」と考える最低限の工事対応などが求められます。

物件の老朽化対策として賃貸経営に適したリフォームやリノベーションをご検討の際にも、「少し高くても住みたい」と思えるような付加価値を提供する根拠や、最適な収支になる工事対応を行う必要があります。入居者様とオーナー様の両方の視点を持ちながら対応する対応力が重要です。

リフォーム／リノベーション／大規模修繕については、以下の改善事例が参考になります。あわせてご参照ください。

■リフォームの改善事例　一覧

■リノベーションの改善事例　一覧

■大規模修繕の改善事例　一覧

トラブル対応力

入居者様からの苦情や入居者同士のトラブル対応のほか、近隣住民とのトラブルに対し、どのような対応をしてきたのか確認しておきましょう。契約条件にもよりますが、賃貸管理会社としての役割を担って、速やかにトラブルの解決に導いてくれるかを見極めることも大切です。

トラブル対応力については、過去のトラブル件数や事例を確認することで対応力を類推することができるので、忘れずに確認しておきましょう。

滞納家賃やトラブル／クレームの改善事例については、以下をご参照ください。

■滞納家賃回収の改善事例　一覧

■トラブル・クレームの改善事例　一覧

幅広い業務範囲を担っているか

賃貸管理業務の範囲がどこまで網羅されているのかは、賃貸管理会社によって異なります。以下のように幅広い業務があり、いずれかの業務に特化している専門業者や複数の部門を持つ不動産業者などもあります。

1．賃貸管理、入居者管理、建物管理
2．リーシング、空室対策、客付け、テナント・入居者募集、賃貸仲介
3．売却、買取、購入
4．原状回復、リフォーム、リノベーション、大規模修繕、割賦工事
5．相続対策、節税
6．資産活用、駐車場経営、土地活用
7．賃貸経営、アパート経営、マンション経営

目的や賃貸管理契約の内容によりますが、賃貸経営に関わる業務範囲全てを網羅し、オーナー様と同じ目線で入居者ニーズを把握して課題改善の提案ができる賃貸管理会社だと、賃貸経営の代表的なリスクヘッジができるでしょう。

経営状態

オーナー様は、賃貸管理会社に大切な物件の管理と賃料回収を信頼して業務を任せてくれます。賃貸管理会社の競合が増加することで、経営状態が悪化する管理会社や事業承継により、継続することが困難になる場合もあります。

オーナー様からお預かりする大切な資金を守り抜くためにも、依頼する賃貸管理会社の財務状況や経営状況を把握して、経営状態が信頼できる賃貸管理会社を選定しましょう。

担当者の提案力・対応力

賃貸管理会社を選ぶ際は、担当者がオーナー様の状況に応じて具体的な提案を行える提案力や対応力があるかどうかも重要な判断材料になります。例えば、空室が発生した際、長期間新しい入居者様が決まらずに空室のままになってしまうと、賃貸経営では大きなダメージを負いかねません。

日常の管理業務によって物件の状況を把握するとともに、周辺調査を適宜行い、市場の動向もふまえたうえで空室対策を提案できるかどうかを見極める必要があります。入居希望者や入居者様に対してアンケート調査を実施し、その結果をもとに適切な分析をしていれば、アドバイスにも現実味があるでしょう。

また、トラブル発生時の対応スピードは、入居者様の顧客満足度にも影響します。どちらも担当者の力量によって大きく左右されるため、提案力や対応力を備えたスタッフがそろっているかも、賃貸管理会社を選ぶポイントです。

顧客満足度・口コミ

賃貸管理会社がどのような会社であり、どのように業務に向き合っているのか、口コミも判断の手がかりになります。実際にその賃貸管理会社を利用しているオーナー様や入居者様の声は、サービスの実態を知るうえで有力な情報源です。

公式のサイトの実績も、賃貸管理会社の実力を知るための手段となることに違いはありませんが、インターネットの口コミサイトやSNSの評判もあわせて確認してみてください。もちろん、口コミサイトやSNSの情報が、すべて正しいとはかぎりません。しかし、評判のいい会社は、それだけ質の高いサービスを提供している可能性があります。

評判が悪い賃貸管理会社に管理を任せていると、入居者様の顧客満足度が下がるのは避けられません。そうなると、入居者様の退去が続いたり、入居を見送られたりすることも考えられます。口コミには実際に利用した方の本音が現われていることも考えられ、判断材料のひとつとして参考になるでしょう。

賃貸住宅管理業者登録制度とは

賃貸住宅管理業者登録制度とは、一定規模以上の賃貸住宅管理業を営む事業者に対し、国土交通大臣への登録を義務づける制度です。賃貸住宅管理業として登録されているかどうかは、オーナー様が安心して業務を委託できる賃貸管理会社を選ぶための、ひとつの判断基準となっています。

登録制度の概要

賃貸住宅管理業登録制度は、2021年6月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）」に基づいて設けられたものです。登録制度が制定された背景として、今後も生活の基盤として賃貸住宅の重要性が一層増大すると見込まれていることがあります。

一方で管理を委託するオーナー様が増え、賃貸管理会社とのトラブルが増加したことも理由として挙げられています。そこで、賃貸住宅管理業務の適正化を図り、オーナー様や入居者様を保護することが求められるようになりました。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）は、「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」と「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」が2本柱です。

そのうち登録制度では、管理戸数200戸以上の賃貸管理会社に対し、国土交通大臣の登録を義務づけています。管理戸数が200戸未満の賃貸管理会社には登録の義務はありませんが、任意での登録が可能となっています。

出典：e-GOV法律検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和二年法律第六十号）」

登録事業者を選ぶメリット

賃貸住宅管理業に係る登録制度では一定規模以上の事業者に対して登録を義務づけているだけではなく、業務における義務づけも規定されています。オーナー様にとって登録事業者を選ぶメリットは、こうした一定以上の基準を満たした事業者であるという安心感にあります。

同制度で義務づけられている業務は、「業務管理者の配置」「管理受託契約締結前の重要事項説明」「財産の分別管理」「定期報告」の4つです。登録するためには、事務所ごとに賃貸住宅管理の知識や経験を有する者を配置しなければなりません。

管理受託契約を締結する前には、具体的な管理業務の内容や実施方法について、書面を交付して説明する義務もあります。また、家賃などを管理する場合は、自己の固有財産と分別して管理しなければなりません。

さらに、オーナー様に対して定期報告も義務付けられています。登録事業者には業務に対してこうした一定の義務が課されているため、透明性の高い賃貸経営を実現しやすいのがメリットです。

出典：国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）」

賃貸管理の委託先を選ぶなら事前の見極めが重要

賃貸経営では、管理業務を委託する賃貸管理会社選びが重要になります。委託先におすすめのハイブリッド型企業として長年継続している【リロの不動産・リロの賃貸】をご検討ください。大手と地域密着型のハイブリッド型の賃貸管理会社であることや、賃貸管理業務をメインで行っていることから、オーナー様と同じ目線で賃貸経営のトータルサポートが可能です。

空室発生の代表的なフレームワークである『4つの空室対策（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）』を考案し、空室対策に強みを持つ賃貸管理が特徴です。賃貸管理だけではなく、売買サポートや相続・節税対策など、賃貸経営全般の包括的なサポートにも対応しています。

老朽化リスクに備えた、手持ち費用0円でも工事ができる『割賦工事』や『満室パック』の独自サービス提供、『賃貸経営リノベーション』に『大規模修繕』まで、賃貸経営に必要な業務を最小限のコストで対応する仕組みを用意しております。

賃貸管理会社選びに悩んでいる方は、小さなことでも、オーナー様の目的達成に伴走する【リロの不動産・リロの賃貸】にお気軽にご相談ください。