大家さんが直接賃貸管理するメリット・デメリット！注意点を徹底解説

ランニングコストを削減する目的で自主管理を選択する大家さんは少なくありませんが、管理業務は想像以上に大変な業務が多く、1物件の保有でも苦労している方もいらっしゃいます。大家さんとしては、できるだけ業務にかかる手間やトラブルを減らしつつ、賃貸経営を行いたいと考えるのが一般的です。では、賃貸管理を大家さんが直接行うのは難しいことなのでしょうか。

この記事では、自主管理と管理委託の違いや、自主管理のメリット・デメリット、自主管理をする際の注意点などを紹介します。自主管理で悩む方はもちろん、大家業をはじめたばかりの方や、これから大家業をはじめようと考えている方もぜひ参考にしてください。

自主管理と管理委託の違い

賃貸物件の管理方法には「自主管理」と「管理委託」の2種類があります。はじめに、自主管理と管理委託の違いを把握していきましょう。以下でそれぞれの業務について解説していきます。

自主管理

物件の管理を賃貸管理会社に委託せず、大家さんが自分で管理業務を行うことを「自主管理」といいます。管理業務の詳細は後ほど紹介しますが、1つの物件につき広範囲に対応しなくてはならないため、複数戸の物件を所有していたり、自宅から離れた地域にも物件を所有していたりすると、管理が難しい物件も出てくるでしょう。

実際に自主管理を選択しているのは、2～3戸程度の区分マンションや一戸建て、総戸数が5～6戸など少なめの1棟アパートを所有している大家さんが多い傾向にあります。

管理委託

管理委託とは、物件の管理を賃貸管理会社に委託する管理方法のことです。管理業務のすべてを任せる「全部委託」と一部の業務のみを任せる「一部委託」の2種類がありますが、いずれも管理手数料が月々発生します。管理手数料の相場は家賃の3％～5%程度、安いところでは手数料無料のところもあります。

委託先を選ぶ際には、手数料の金額だけでなく業務内容と対応範囲に注目してください。安易にコストが安いだけの理由で委託先を選ぶと、賃貸経営のリスクに備える然るべき対応が対応範囲外となる場合もあります。

各種工事や契約上の制約が発生する場合や、必要な業務をオプションで選ぶスタイルもあり、結果的に高額な費用になるケースもあります。管理委託を選ぶ場合は、委託先のサービス品質と対応内容をしっかり見極めることが大切です。

大家さんが直接賃貸管理をする業務内容

次に、管理業務の内容について具体的に紹介していきます。主に挙げられる業務内容は以下の5つです。

● 入居者募集
● 賃貸仲介（案内と契約）
● 入居者管理
● 建物管理
● 退去手続き・再募集

大家さんが直接管理を行う際の注意点も踏まえ、それぞれの内容を見ていきましょう。

入居者募集

安定した家賃収入を得るためには高い入居率を維持する必要があります。大家業において、入居者募集は特に重要な業務の1つといえるでしょう。具体的には次のような業務が発生します。

● 物件の図面作成
● 不動産情報誌や住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）などに物件情報を掲載して募集開始
● 物件の問い合わせ対応　など

入居者募集業務は専門知識やノウハウを要するため、仲介業者に依頼するのが一般的です。不動産広告の内容は「宅地建物取引業法」ならびに「不動産の表示に関する公正競争規約」の定めを順守したものでなくてはなりません。

また、住宅情報サイト（SUUMO・HOME’s・at-home）への掲載は、宅地建物取引業の免許を所持していることが登録条件となっています。なるべく多くのお客様の目に触れることにより早く入居付けできるため、仲介業者を積極的に利用することをおすすめします。

賃貸仲介（案内と契約）

物件に興味のある入居者様と面談したら、ご希望条件を伺います。問い合わせ物件やご希望条件に近い物件を紹介したあと、物件のご案内や契約業務も行わなければなりません。ご案内から契約締結に至るまでの一連の流れを賃貸仲介業務といいます。主な賃貸仲介の業務内容は以下のとおりです。

● 内見希望のお客様を物件へ案内
● 申し込みが入った場合、入居希望者様の審査
● 契約書類の作成
● 賃貸借契約の締結　など

不動産取引（売買・賃貸）は、仲介業者を通さずに個人間で行うことも可能です。大家さんが自分で作成した契約書でも問題ありません。しかしながら、契約書の内容のちょっとした誤りや記載もれが後々トラブルに発展する可能性もあるため、不動産取引のプロである仲介業者に任せたほうが無難といえます。

仲介業者のサポート内容も、お客様が入居を決めるポイントの1つといえます。賃貸管理会社ごとに工夫を凝らしており、入居者目線の独自サービスが付帯されていると契約の後押しにつながるでしょう。

なお、入居の申し込みを受けた時点で行う入居者審査は「家賃滞納リスク」を軽減します。適切な入居者審査を行うことで物件にお住まいになる方々の価値観も近しくなり、さまざまなトラブルに対するリスクを軽減できるでしょう。

入居者管理

賃貸管理では、入居手続きが完了すれば仕事が終わるわけではありません。安定した家賃収入を得るには、高い顧客満足度を得る入居者管理に力を入れることも大切です。入居者管理の具体的な業務内容には次のようなものがあります。

● 家賃の集金、催促
● クレーム対応（設備の不具合、水漏れ など）
● 入居者間のトラブル対応（騒音、悪臭 など）
● 更新手続き
● 解約精算と再募集　など

上記の対応を迅速丁寧に行うことで信頼を得られるためお客様の満足度向上につながり、長期間の入居が期待できるでしょう。長期間の入居によって安定した賃料が得られるほか、原状回復工事や再募集費用が軽減できます。

再募集の際は退去後の室内で修繕が必要な箇所を確認し、原状回復工事中に広告掲載を行い入居者募集を開始するなど業務内容は多数あります。安定した家賃収入を得るためにも、満遍なく入居者管理業務を行う必要があるでしょう。

建物管理

建物の経年劣化は避けられませんが、資産価値を守り賃料の下落スピードを緩やかに押さえることは可能です。建物の価値を維持するには以下のような建物管理が必要です。

● 建物や設備の修繕対応
● 共用部分の定期清掃
● 退去後の原状回復工事
● 大規模修繕の計画と実施　など

定期的にメンテナンスを行うことで建物の寿命と賃料水準の下落を延ばすことができます。また、エントランスや階段などの共用部分は建物のイメージを左右します。入居希望者様に好印象を与えるよう、普段からまめに清掃を行い清潔感を保つことが大切です。

退去手続き・再募集の各種対応

更新手続きをせず解約となった場合、入居者様の退去手続きを行います。空室期間には家賃収入が得られないため、退去後は迅速に原状回復を行い、次の入居者募集をしなくてはなりません。退去が確定した時点で次の入居開始可能時期を決めて入居者募集を始めれば、空室期間を短くすることができます。

部屋が綺麗に使用されていて念入りな清掃だけで済めば、大家さんが自分で作業することもできますが、実際は専門業者が入るケースがほとんどです。退去の立ち会い・専門業者の手配・入居者募集の同時進行は、経験の浅い方や副業で大家業を行う方が1人で行うには難しい場合もあります。

賃貸管理会社へ管理委託している場合は、退去手続きから再募集までの流れがスムーズです。建物や部屋の状況に応じて必要なリフォームのアドバイスが受けられる点もメリットといえるでしょう。

3段落 大家さんが直接賃貸管理を行うメリット・デメリット

自主管理は時間に余裕があって大家業に専念できる方や、なるべく出費を抑えたい方に向いている管理方法です。さまざまなメリットがあるものの大家さんの状況によってはデメリットも多くなる可能性があるため、内容をしっかりと把握してから管理方法を選択する必要があります。ここでは、自主管理のメリット・デメリットについて詳しく紹介します。

大家さんのメリット

自主管理の主なメリットは次の4つです。

● 管理委託費がかからない
● 修繕を行う業者を自分で選べる
● 入居者との距離が近くコミュニケーションを取りやすい
● 管理業務のノウハウを身につけられる

以下にて具体的に解説します。

管理委託費がかからない

すでにお伝えしたとおり、賃貸管理会社への管理委託は費用が発生します。契約形態や物件の特性、管理依頼戸数など諸条件により異なりますが、相場は家賃の5％前後です。家賃10万円の物件で5％の管理委託費がかかる場合、毎月5,000円ほど、年間の出費は6万円ほどになります。

複数戸保有したり1棟で保有していたりする場合はさらに多くの出費になりますが、大家さんが自分で管理業務を行えば管理委託費がかかりません。毎月のランニングコストが節約できる点は、自主管理の大きなメリットといえるでしょう。

修繕を行う業者を自分で選べる

修繕やリフォームが必要になったとき、管理委託の場合は賃貸管理会社が業者手配をしてくれるので手間がかかりません。しかし、大家さんが自分で業者を選ぶことができないため、費用や工事の仕上がりに不満を感じることがあるかもしれません。

一方、自主管理の場合は大家さんが自分で手配する手間がかかりますが、複数の業者から相見積もりを取るなどして比較検討のうえ、自分が納得できる業者に工事を依頼することができます。ただし、問題が起きた際は自己責任となります。工事内容を見究める目が必要になるでしょう。施工後のトラブルで苦慮された方もいらっしゃるので、ご留意ください。

入居者様との距離が近くコミュニケーションを取りやすい

自主管理では入居者様とのやり取りは大家さんがすべて対応することになります。すべての問い合わせやクレームが届くため対応するのは大変ですが、必然的に入居者様との距離は近くなるでしょう。

コミュニケーションを取る機会が増えれば入居者様のニーズをくみ取りやすくなるうえ、信頼関係も築きやすくなります。大家さんと入居者様との信頼関係は入居期間に比例しやすく、空室率低下にもつながるでしょう。

管理業務のノウハウを身につけられる

賃貸管理は業務内容が幅広く、大家業を始めたばかりの方には大変なことが多いですが、一通りの工程を自分でこなせるようになれば、賃貸経営におけるさまざまなリスクを回避しつつ安定した賃貸経営を行う礎となるでしょう。

賃貸経営を行う方の中には大家業としての事業拡大を目標としている方が多いため、業務規模を拡大して管理委託に切り替える際にも、自主管理によって習得した管理業務のノウハウが役立つでしょう。自分の経験を通して、賃貸管理会社の質を見極める目も養われます。

大家さんのデメリット

一方、自主管理には次のようなデメリットがあります。

● 対応に時間や労力がかかる
● メンテナンスや工事対応の不備により、収支が悪化する恐れがある
● 専門的な知識や情報力を求められる
● 賃貸経営のリスクヘッジの対応範囲が狭くなる

それぞれ詳しく解説していきます。

対応に時間や労力がかかる

先述のとおり、賃貸管理には入退去の手続きや入居者対応、日々の清掃・メンテナンスなど業務はさまざまです。区分マンション一戸であればまだしも、1棟アパートなど複数戸を同時に管理する場合は、それぞれの物件に同じような業務を行わなければなりません。

戸数が増えるほど管理業務も増えるため、時間や労力がかかります。特に空室発生時は精神的負担も大きくなるため、十分な時間の確保が難しい場合には管理委託に切り替えるのがおすすめです。

メンテナンスや工事対応の不備により、収支が悪化する恐れがある

清掃やメンテナンスなどの建物管理は、資産価値ならびに入居率の維持に関わる大切な業務です。自主管理ですべての業務を網羅するのは大変なことです。

劣化箇所を見落として適切な時期にメンテナンスができなかったり、業者さんの手配が遅れたりすると建物の劣化が進み、資産価値の低下につながります。特に築10年を経過すると設備投資にかかる金額が増えやすくなるため、しっかりとした資金計画を立て、普段からメンテナンスを怠らないようにしましょう。

原状回復やリフォーム対応などの工事にも注意が必要です。管理会社が手配した工事業者に依頼した場合は問題ありませんが、工事と管理が別々になる場合は、担保する責任の範囲があいまいになります。「原状回復の目線」「入居者様の故意過失を見つける視点」「空室を改善する視点」からも賃貸経営における多くのリスクに対応できません。

「入居者ニーズ」にマッチしない工事対応をしている場合や、施工後のトラブル対応に関しても、オーナー様が責任を負わなければなりません。賃貸経営は安定した賃料を得ることができますが、最終的な収益が悪化しては、折角の努力が一瞬で水泡に帰すことになります。

専門的な知識や情報力を求められる

賃貸管理では、契約内容に違反したトラブルやご近所トラブルなどが起こった場合に備えて、不動産取引の知識や建築・法律などの専門的知識が必要になることがあります。管理戸数が多くなるほど予測しづらいクレームが届いたり、家賃滞納の催促など対応が難しいことが起こる可能性が高くなります。

不動産業の経験者や法律の勉強をしている方であれば適切な判断・対応ができるかもしれませんが、不適切な対応をしてしまうとさらなるトラブルに発展する可能性があります。知識やノウハウを持たない場合は、専門的観点からアドバイスをしてくれる賃貸管理会社などのパートナーがいると安心です。

賃貸経営におけるリスクヘッジの対応範囲が狭くなる

「空室リスク」「入居者トラブルリスク」「家賃滞納リスク」、「建物の老朽化・修繕リスク」や「収益悪化リスク」など、賃貸経営はさまざまなリスクを伴います。リスクに応じた適切な対策を、適切なタイミングで講じることで被害や損失を抑えることが可能ですが、自主管理では手が回らない部分も出てくるでしょう。

リスク対策は『4つの空室対策（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）』やクレーム対応、顧客満足度調査、出口戦略など多岐にわたります。管理手数料というコストは発生するものの、賃貸管理にかかる労力や精神的負担を考えると、リスクに備えることができる管理委託ならば、むしろお得といえるかもしれません。

自主管理で起こりやすいトラブル

賃貸経営にちょっとしたトラブルはつきものですが、問題を大きくするのも小さく抑えるのも管理次第です。ここからは自主管理の際に起こりやすいトラブルを紹介します。主に挙げられるのは以下の5つです。

● 家賃滞納
● 設備の不具合・故障
● 入居者間トラブル
● ペット飼育トラブル
● 工事トラブル

どのような問題でどのような点に注意すればよいか、それぞれ詳しく解説します。

家賃滞納

家賃滞納は賃貸経営で起こりやすいトラブルの1つです。期限までに家賃の支払いがなかった場合は電話やメール、書面、訪問などによって入居者様へ催促します。一度の催促ですぐに支払ってもらえれば問題ありませんが、通知を繰り返してもなかなか支払いがないケースや、不定期に家賃滞納が発生するといったケースも珍しくありません。

ただし、滞納期間が2ヶ月など短期の場合や不定期に起こる場合は強制退去が難しく、適切な手順で対応しなければ大きなトラブルに発展する可能性もあるため、注意が必要です。

設備の不具合・故障

室内設備のエアコンやガスコンロ、給湯器などの不具合・故障、水漏れなどのトラブルは、入居期間が長いほど起こりやすくなります。生活に支障をきたしてしまうため、クレームが入った際にはすぐに修理業者の手配や応急処置が必要です。

設備の不具合・故障は入居者様が在宅している夜間に発覚することが多いため、対応できないなどの事態を防ぐためにも連絡がつく状態にしておかなくてはなりません。

入居者間トラブル

騒音、悪臭、ゴミ出しのマナーなどが入居者間トラブルになることもあります。1人の迷惑行為でほかの入居者様が立て続けに退去することになれば、家賃収入は激減します。

また、当事者間の感情のもつれから事件に発展する可能性もあるため、早期に対処することが重要です。当事者に対する注意喚起やほかの入居者様への情報共有を行い、解決が難しい場合には、弁護士など法律の専門家に相談することも検討しましょう。

ペット飼育トラブル

ペット不可の物件にも関わらず、大家さんに無断でペットを飼育しているのも起こりやすいトラブルの1つです。「鳴き声が聞こえた」「建物内で見かけた」など近隣住民からのクレームで発覚するケースが多い傾向にあります。クレームが入った場合は本人に事実確認を行い、ペットを飼っていることがはっきりしたら退去勧告を行います。

なお、ペットを飼っていた部屋にはニオイがついていることが多く、退去後も消臭に時間がかかりやすくなるほか、壁や床に目立つ傷・汚れが残っていることもあり、原状回復費用が高額になる可能性があるでしょう。借主の契約違反が原因なので、費用負担については賃貸管理会社に間に入ってもらって交渉することをおすすめします。

工事トラブル

原状回復やリフォーム対応などの工事対応に不備があったときに注意したいトラブルです。工事を行う会社と賃貸管理会社が別々になる場合は、対応不備がどちらの問題か判別がつかず、オーナー様の自己責任になることがあります。

一番避けたいのは、入居者様にまでご迷惑の範囲が広がり解約につながってしまうことです。オーナー様を守る視点から見ると、原状回復時に「入居者様の故意過失を判別できていない」場合や「入居者ニーズ」を捉えた工事対応をしなければ、収益低下の要因になってしまいます。

後々トラブルになるリスクを考えると、エリアの賃貸需要や競合物件の状況を把握しており、空室改善をミニマムコストで責任を持って対応できるパートナーに依頼する選択肢も一考の余地があります。オーナー様ご自分で工事対応をお考えの場合は、価格だけではなく中長期の視点で検討するようにしましょう。

自主管理する際の注意点

起こりやすいトラブルについて対策を取っておくことで、自主管理でも長く賃貸経営を続けられるようになります。安定した家賃収入が得られれば、物件を買い増して事業規模を拡大することも可能です。自主管理で賃貸経営を成功させるための、以下3つの注意点を紹介します。

● 大家さんでの対応が難しい業務は管理委託を検討する
● 家賃回収は保証会社を利用する
● 設備の不具合や建物の修繕を依頼する業者を選んでおく

大家さんの対応が難しい業務は管理委託を検討する

入居者募集の図面作成・広告掲載や契約書類の準備など、大家さんが自分で行うには難しい業務もたくさんあります。専門的な知識が浅く対応が難しいと判断した場合は、委託する業務内容を細かく決めて、賃貸管理会社や仲介業者に委託を検討するとよいでしょう。

管理委託費が会社によって大きく変わることはありませんが、実績や対応スピードに加え、業務可能な対応範囲も異なるため、事前にしっかりチェックして信頼できる会社を選ぶことが大切です。

家賃回収は保証会社を利用する

家賃滞納は大家さんの精神的負担が特に大きいトラブルですが、家賃保証会社の利用を契約時の条件にすることで、家賃滞納リスクを回避できます。家賃滞納が発生した際には保証会社が弁済と回収を行ってくれるため、大家側には確実に家賃が支払われるうえ、面倒な催促を行わずにすむという二重のメリットが得られる心強い味方です。

設備の不具合や建物の大規模修繕を依頼する業者を選んでおく

設備の不具合による修理・交換や、地震など不測の事態による建物のひび割れ、塗装の剥がれなど早急に修繕が必要になることがあります。すぐに対応できるよう、依頼する業者を事前にリストアップしておきましょう。前もって複数社から見積りを取り、比較検討して候補を決めておくと、迅速な工事依頼が可能です。

1社に絞るとスケジュールが合わず対応できない可能性もあるため、少なくとも2～3社ほど候補にあると安心です。先述の「工事トラブル」を回避するために、管理と工事は一括して依頼することもご検討ください。

まとめ 管理委託を検討するなら【リロの不動産】のサポートが安心

自主管理にはいくつものメリットがある一方で、注意すべき点も多いことがわかりました。賃貸経営にはさまざまなリスクがあり、対応を誤ると大きなトラブルに発展したり、損失につながったりします。賃貸管理について自ら学ぶ姿勢は大切ですが、実際の管理業務は信頼できる賃貸管理会社に委託するのがおすすめです。

【リロの不動産】では、『4つの空室対策（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）』『賃貸経営リノベーション』『割賦工事』『初期費用が0円で工事可能なリロの満室パック』などの独自サービスで幅広い面でのサポートができるほか、出口戦略までを考慮したトータルサポートのご提案も可能です。賃貸経営のパートナーをお探しの方は、下記リンクより【リロの賃貸】の業務内容をご確認ください。