管理会社の変更はあり？賃貸経営安定化のためにオーナー様がなすべきこと

賃貸アパートや賃貸マンションなどの収益物件で賃貸経営をする大家業を営んでいると、なかなか思うようにいかない局面に出会うこともあります。賃貸経営がうまくいかない原因は一つではありませんが、実は賃貸管理会社にあることも少なくありません。

ここでは、賃貸管理会社に問題がある場合に変更するのは可能なのか、どのようなケースで賃貸管理会社の変更を検討することが多いのかを解説します。実際に賃貸管理会社を変更する際の手続きと注意点についても解説しますので参考にしてください。

不動産賃貸経営で一番重要なのは管理

不動産投資が金融資産の運用と大きく違うのは、物件を取得したら終わりではないところです。不動産投資・賃貸経営は、物件を取得してからスタートします。投資の成果がどう出るのかは、賃貸管理がとても重要なのです。

管理会社は賃貸経営のパートナー

賃貸経営といってもさまざまな業務があり、広く深い専門知識が求められます。例えば入居者募集にしても、ただやみくもに募集を出すだけで空室が埋まるとは限りません。エリアの需要や入居者様のニーズなどを的確に捉え、ときにはターゲットを絞ることも必要になります。

日々の管理業務でも入居者様の満足度をアップさせるよう環境を整えつつ、コストの削減も図らなくてはなりません。家賃回収も重要な業務の一つですが、滞納者への督促はトラブルになることもあるため、適切な対応が求められます。

建物のメンテナンスでも、原状回復やリフォーム、リノベーションや大規模修繕など、さまざまな場面で工事を行う必要性も出てくるでしょう。賃貸経営がうまくいくかどうかは、以上のような賃貸管理にかかっているといっても過言ではありません。

そこで賃貸経営のパートナーとして、優良な賃貸管理会社に動いてもらうのがおすすめです。賃貸管理会社は入居者様募集から物件の契約に至る仲介業務、入居者様や物件の管理、工事に至るまで、賃貸経営の流れを俯瞰してサポートするため、オーナー様と同じ目線での対応が期待できます。急な工事費用の捻出時も割賦対応による資金のバックアップや売却・資産活用や相続にまで対応しているところなら、賃貸経営に関連するトータルサポートが期待できるでしょう。

自主管理には限界がある

賃貸物件のオーナー様のなかには、管理を自分で行う人もいます。確かに自分で管理ができれば、その分費用を抑えられるでしょう。しかし、賃貸管理の業務は多岐にわたり、実際に個人で管理を行おうとすれば無理が出てくることも考えられます。

例えば入居者様の審査や家賃回収、契約の更新や退去時の手続きなどを随時しなければならないのはもちろん、入居者様からの問い合わせにも、すぐに対応しなければなりません。入居者様同士のトラブルや近隣にお住いの方とのトラブルが発生することもあります。連絡にすぐ応えられなければ、入居者様が不安を募らせてしまうことも考えられます。

入居者様の管理とともに、物件そのものの維持やメンテナンスをはじめとした建物管理も重要な業務です。築10年以上ともなれば各種設備の入れ替えや大規模修繕も検討する必要がでてくるでしょう。

賃貸経営の目的と目指すべきゴールにもよりますが、収益物件の売買や資産活用及びご相続についてなど、賃貸経営を俯瞰してみると専門性が高く深い内容が多いため、収益向上に真剣に取り組むほどオーナー様の貴重なお時間が奪われてしまいます。

管理会社の変更を検討すべきとき

実際に賃貸管理会社を変更するとなると、なかなか踏ん切りがつかないこともあるでしょう。賃貸管理会社の変更は慎重であるべきですが、賃貸管理会社の変更を検討したほうがいいシチュエーションもあります。以下のようなところがないか、チェックしてみてください。

管理業務に不満がある

賃貸管理会社や担当者の対応に不満を感じることはないでしょうか。例えば入居者様からのクレームが発生しているにもかかわらず放置されている、家賃滞納者に対して適切な対処がされていないなど、対応力に問題のあるケースが挙げられます。

クレームを放置していることでさらなるトラブルに発展することもあり得ますし、家賃の滞納が続けば経営にも差し障りが出てくるでしょう。また、物件の清掃状況が悪いと、入居者様に心地よく住んでもらうことはできません。管理を任せているにもかかわらず適切な清掃が行われていなければ、オーナー様にとっても不満につながります。

物件の管理について、報告・連絡・相談が乏しいのも問題です。契約内容にもよりますが、例えば、相談もなく修繕工事などを実施されては予定外の経費が発生することもあるなど、コミュニケーションに問題があるとトラブルが発生する可能性も高まります。

昔からお願いしているから大丈夫と安心している場合でも、長い年月が経てば外部環境も大きく変わるため、小さい管理会社は事業承継問題が発生する場合もございます。以上のように適正な管理がなされていない、または不安に感じることがあるなら、担当者や賃貸管理会社の変更を視野にいれてもいいでしょう。

空室が改善されない

賃貸経営で避けたいのは、長期間空室が続くことです。空室が出ること自体は仕方のないことですが、新たな入居者様が決まらなければ家賃がその分入ってきません。特に室数が少ない物件や、マンションの1室だけを投資用に所有しているケースでは致命的です。

賃貸管理会社では空室を埋めるために、さまざまな対策を施します。代表的な施策は住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）に物件情報を出稿する方法です。住宅情報サイトは多くの人の目に触れるため、様々なテクニックで、賃貸物件を探す人に魅力的な物件を多くの入居希望者にお伝えできるのが大きなメリットです。

もうひとつ代表的な対策を上げると、仲介会社（客付業者）への依頼です。地元をよく知る仲介会社なら、近隣の競合物件も把握しつつ、アピールポイントを見いだして入居者募集に力を入れてくれます。

もし、以上のような募集活動に注力しているように見えなければ、空室はなかなか埋まらない可能性があります。自分の所有している物件が広告に出ているかどうか、賃貸管理会社が空室を埋めるためにどのような取り組みをしてくれているのかなどを確認してみましょう。

管理内容と管理手数料を見直したい

管理手数料は管理業務の範囲はもちろん、一般管理契約かサブリース契約かなどの契約形態によっても違いがありますが、一般的に家賃収入の5％程度が目安です。この相場よりも高い場合は、見直すことがあってもいいでしょう。サブリース契約は物件が持つポテンシャルを考えると、一般管理を推奨する場合もあります。

ただし、管理手数料は管理内容と比較してみることがポイントです。例えば家賃収入の3％など、一見安いように見えても、定期清掃や設備点検などの費用がオプションになっている場合や手数料の安さを優先して修繕積立金が想定より少なくなるケースもあります。管理手数料自体は低く抑えられていても、全体ではかえってコストがかかることもあるため注意が必要です。

賃貸経営をするうえで必要な部分は整えつつ、設備投資は抑えたい、大規模修繕を見据えた管理を依頼したい、工事費用の資金バックアップが欲しいなど、オーナー様によってさまざまな要望があります。買い増しで資産増加をしたい、将来発生する相続についても検討したいといった悩みを抱える人もいるでしょう。自分のニーズに合った管理内容や管理手数料を知るためにも、まずは近隣相場をよく知る老舗などに確認するのがおすすめです。

賃貸経営を見直したい

アパートやマンションなどの建物が時間の経過とともに劣化していくことは避けられません。そのため、入居者様に長く、快適に住んでもらうためには定期的な修繕工事が必要です。

その際、原状回復を図るだけではなく、ちょっとした工夫を施すことで居室空間の魅力がアップすることもあります。例えば、壁紙をワンポイントだけ変更したり、畳の和室をフローリングの洋室に替えたり、人気の設備を導入するだけでイメージが一新することも少なくありません。

新築から10年程度で大規模修繕を検討する必要があります。物件を維持するためには避けて通れませんが、工事が長期間にわたり、費用負担が大きい大規模修繕はオーナー様にとっては悩みでしょう。実際に大規模修繕を行う段階で資金不足になっていては困ります。リフォームやリノベーションへの対応、建物のメンテナンスにより将来の大規模修繕を見据えた管理を依頼できる会社か見極めることも、賃貸経営を見直すきっかけの一つです。

また、築年数が古い建物のリノベーション資金を用意したい、物件を買い増して資産を増加させたい、売却することも考えておきたい、遊休地を活用したい、相続対策をしておきたいなどの多角的な視点から、賃貸管理会社の変更を検討したほうがいいケースもあります。

管理会社の変更は可能か

賃貸管理会社の変更は、結論からいえば可能です。大切なことは、オーナー様が健全な賃貸経営を営むことです。これまでお世話になった賃貸管理会社に断りを入れるのは気が引けるかもしれませんが、法的には何の問題もありません。

ただし、物件の管理を引き受けるにあたって、賃貸管理会社とオーナー様は管理委託契約を結んでいます。賃貸管理会社を変更するときは、まず現在の賃貸管理会社との契約内容を確認することが大切です。契約では管理業務の内容や契約有効期間などのほかに、解約の申し入れについても定められています。例えば、「少なくとも3ヶ月前に文書により解約の申し入れを行う」などです。

契約によっては違約金が発生する場合もあるため、解約違約金の有無も確認しましょう。新会社への変更手続きによって生じる解約の申し入れや違約金の発生については、規定に従うことになります。

賃貸管理会社の変更を検討しているのなら、まずは気軽に新会社に相談してみるのがいいでしょう。事情や現在の賃貸管理会社との契約内容を踏まえたうえで、適切なアドバイスも受けられます。

賃貸管理会社変更の手順

では、賃貸管理会社の変更が現実的になってきたら、実際にどのような手順で動けばいいのでしょうか。賃貸管理会社変更の流れは、基本的に以下のようになります。スムーズに変更手続きを済ませるためにも、確認しておいてください。

複数の管理会社候補から説明を受ける

賃貸管理会社をピックアップし、ある程度まで候補が絞れてきたら、まずは見積もりを取ります。賃貸管理会社によって業務内容の範囲や管理手数料をどのように設定しているのかが異なるため、契約を比較してみることが大事です。

賃貸管理会社を変更して、かえって望むサポートが受けられないようでは困ります。そうならないためにも、賃貸管理会社がどこまで対応してくれるのか、業務内容をしっかり確認することが大切です。

費用面では家賃収入の5％程度と比べて高いのか、安いのかがまず目安になります。ただ、管理手数料が安ければコストを削減できるメリットがありますが、管理手数料が高い分、サービスのレベルが高く、内容も充実している場合があります。

標準の業務内容で必要な管理をカバーしているのかどうか、オプションサービスがあるのかどうかなど、業務内容と費用をトータルで判断することがポイントです。見積もりだけでは判断できない事もあるため、各社から見積もりの説明を受けることをおすすめします。

現行の管理会社へ解約の通知をする

新しく契約する賃貸管理会社のメドがたったら、次は今の賃貸管理会社に解約の通知を行います。ただ、先述したようにオーナー様と賃貸管理会社は管理委託契約を結んでいるため、解約の手続きは契約内容に従わなければなりません。

基本的に契約の終了は解約通知を行ってから3ヶ月後と定めていることが多いですが、契約形態によりケースバイケースです。今の賃貸管理会社と交わしている管理委託契約に基づいて手続きを行う必要があります。

もし、契約内容に沿わない期間で無理に解約しようとすればトラブルに発展することも考えられるため、契約内容はあらかじめ確認しておいてください。

また、解約の申し入れを文書により行うことを管理委託契約で定めている場合もあります。新管理会社に相談の上、解約通知書などの書面を送付しましょう。文書による申し入れが盛り込まれていない場合でも、「言った」「言わない」のトラブルが起こらないよう、やはり書面で解約の申し入れを行うのがおすすめです。

新しい管理会社と管理委託契約を結ぶ

今の賃貸管理会社へ管理委託契約の解約を通知したら、速やかに新しい賃貸管理会社との管理委託契約を結びます。今の賃貸管理会社との間の契約が終了する日から空白ができてしまうと、万一その間にトラブルが発生した場合、新旧どちらの賃貸管理会社にも対応してもらえない可能性があります。

新しい賃貸管理会社と契約する際は空白ができないよう、今の賃貸管理会社との契約が終了する翌日に新しい賃貸管理会社との契約が開始するなど、管理開始日を設定します。あとは入居者様との間で締結している賃貸借契約書や建物のメンテナンスの記録などを確認し、賃貸管理会社の変更に備えて準備しておきましょう。

入居者様へ管理会社変更の通知をする

賃貸管理会社を変更すれば何かあったときの問い合わせ先が変わるなど、入居者様の生活にも少なからず影響を及ぼすため、入居者様にもその旨を通知します。家賃の振込先が変わる場合は、引き落としの変更手続きも必要です。手続きがスムーズにいかなければ、家賃が滞納になってしまう可能性もあるため、この点は慎重に、間違いなく行わなければなりません。

入居者様のなかには賃貸管理会社が変わると、管理の質が悪くなるのではないかと不安に感じる人もいます。振込先の変更で手数料の負担が増えたり、そもそも手続きをするのが面倒だと思ったりなど、不満を募らせることも考えられます。入居者様へ通知を行うときは、「賃貸管理会社の変更はサービスを向上させるため」など、不安や不満を解消できるように努めることも大切です。管理会社や契約形態により「入居者様向けの付帯サービス」が付帯していることもあるので事前に確認しておきましょう。

新旧管理会社間での引き継ぎ

今の賃貸管理会社への解約申し入れから新しい賃貸管理会社との契約が開始するまでの間、両者の間で引き継ぎが行われます。建物の管理面では、鍵の受け渡しはもちろん、法定点検書類など、これまで実施してきた管理関連の資料、取引会社の連絡先や連絡方法も漏れなく引き継いでもらいます。

入居者管理では入居者様情報のほか、家賃滞納状況、敷金を預かっている場合はその分も引き継ぎが必要です。不明な点があれば説明を求め、解消しておきます。引き継ぎは基本的に新旧賃貸管理会社間で行うため、オーナー様が直接関わる必要はありませんが、トラブルを防ぐためにも引き継ぎがしっかり行われているか確認はしましょう。

新しい管理会社の管理がスタート

新旧賃貸管理会社間での引き継ぎが終了すれば、いよいよ新しい賃貸管理会社による管理がスタートします。引き継ぎが完了していれば、特に問題は発生しないはずです。しかし、引き継ぎが円滑に行われていなければ、管理業務を行う際に必要な対応が迅速にできないことも起こり得ます。

また、情報の把握不足で入居者様や取引会社とトラブルになり、不信感を抱かせてしまったなど、後々トラブルが生じるかもしれません。新しい賃貸管理会社での管理がスタートしてからも、オーナー様として引き継ぎがしっかりできているかどうか、注意しておく必要はあるでしょう。

管理会社変更の際の注意点

変更手続きがスムーズに進めばいいですが、賃貸管理会社変更の際はトラブルが発生することもあるため、注意を払う必要があります。最後に気をつけておきたい注意点について、対処方法も含めて紹介しますので新会社とよく話をしておきましょう。

入居者様への家賃振込先口座変更のお願い

家賃の振込先は通常、賃貸管理会社が指定する金融機関の口座です。先述したように賃貸管理会社変更に伴い、家賃の振込先口座も変わることが多く、入居者様に周知する必要があります。

万一、旧賃貸管理会社の口座に振り込まれてしまうと組戻し手続きをしなければならず、手間がかかるだけではなく、余計な手数料まで発生してしまいます。また、社会的な問題となっている「振り込め詐欺」と間違われるケースもあるため、家賃振込先口座変更のお願いは丁寧に行わなければなりません。

トラブルを回避するために、賃貸管理会社が変更になる時期に合わせて、新しい会社にあいさつ回りをしてもらうのも対処方法の一つです。トラブル回避のためにも、新しい会社の対応を確認しておきましょう。

家賃保証会社との契約の確認

家賃回収に関しては、滞納が発生するリスクに備えて保証会社と契約しているオーナー様もいるのではないでしょうか。一般的にオーナー様と賃貸管理会社、保証会社は三者間の契約になっている場合が多く、賃貸管理会社が変更されたとしても契約はそのまま引き継がれる形になっています。

ただし、賃貸管理会社によっては途中解約を避けるために、賃貸管理会社が変更されると保証会社との契約も切れる形になっているケースもあるため注意が必要です。契約が引き継がれない場合は、保証会社との契約を新規で締結することになり、その分、余計な手間と費用がかかります。保証なしで賃貸管理会社変更の手続きを進める選択肢もありますが、リスクが高く、おすすめはできません。

後になって損をしたり、トラブルが生じたりしないよう、賃貸管理会社を変更する際は保証会社との契約がどのようになっているのかもしっかり確認することが重要です。最善の方法を取れるように、新しい賃貸管理会社や保証会社とも相談してみましょう。

金融機関に事前に連絡する

賃貸物件を取得する際、金融機関から融資を受けている場合は、新しい管理会社に相談の上、賃貸管理会社変更の事実を事前に連絡しましょう。賃貸管理会社を変更すること自体、基本的に融資に影響はありません。ただ、金融機関にとっては、融資した分を確実に回収できるかどうかを重要視するため、賃貸物件では収益性が高いことが求められます。

返済が滞り、債権回収のために担保として売却する際は、より多く回収できる資産価値の高い物件であることも大事です。もし、収益性や資産価値に影響を及ぼす可能性がある賃貸管理会社の変更を無断で行うようなことがあれば、金融機関の印象を悪くするかもしれません。

賃貸管理会社の変更を考えているのなら、金融機関に対しても不安を与えないために、事前に連絡しておくほうが賢明です。金融機関への事前連絡についても、新会社と対応方法を確認したうえで適切に対処しましょう。

旧管理会社の「モチベーション低下」への対処

契約を打ち切られた賃貸管理会社側としては、納得いかないこともあるのでしょう。まれにですが、旧賃貸管理会社が規定業務を行わないことがあります。例えば、空室が出ても募集活動を行わない、建物の清掃もしない、不具合やクレームへの対処を放置するなどです。

引き継ぎに非協力的なケースもあります。特にクレームなどはしっかり引き継ぎされていないと、さらなるトラブルや不満を招くかもしれません。

予期せぬ事態を未然に回避するためにも、事前に新会社と対策を相談しておくのがおすすめです。場合によっては、解約通知書の送付時に、悪質な行為には法的措置をとる旨を盛り込んでおくのも対策の一つです。実際に「お困りごと」が発生してしまったときは、新会社の協力を得て、冷静に対処するようにしましょう。

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不動産賃貸経営を行うなかで、賃貸管理会社を変更することは可能です。ただし、トラブルを発生させないためにも、適切な対応をする必要があります。

多くのオーナー様にとっては賃貸経営そのものが目的ではなく、収益を得ることで実現したい人生があることと思います。同じ目線で同じ目標に向かって伴走できるパートナーを選ぶことこそが、オーナー様が思い描く理想の人生につながるのではないでしょうか。

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