不動産管理会社で収益が変わる？賃貸経営を成功に導く管理会社の選び方事例で解説

オーナー様が所有する収益物件の管理を担う不動産管理会社は、不動産賃貸経営において重要な存在です。賃貸管理会社の業務が収益に直結することからも、どの賃貸管理会社を選ぶかによって、賃貸経営が成功するかどうかが左右されるといっても過言ではありません。それほど、賃貸経営における賃貸管理会社の選定は重要なポイントです。

今回は賃貸管理会社の業務内容と、信頼できる賃貸管理会社の見極め方について解説します。

▼この記事の内容

●不動産会社には不動産管理会社と不動産仲介会社があり、不動産管理会社は賃貸管理会社とマンション管理会社に大別される。また、不動産仲介会社は不動産の売買もしくは賃貸借の取引を仲介する会社。

●不動産管理業務の内容は入居者管理と建物管理に大別される。

●物件管理には、自主管理方式、管理委託方式、サブリース方式（一括借上）の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがある。

●信頼できる賃貸管理会社は、空室対策の具体的な提案力がある、管理戸数・仲介数の実績がある、顧客満足度を向上する入居者サービスとサポート体制、賃貸経営に強い工事対応能力を備えている、財務内容が良い、おすすめは大手と地域密着型のハイブリッド。

●今の賃貸管理会社に不満があるときは変更は可能。ただし、変更の際には注意点がある。

不動産管理会社と不動産仲介会社との違い

不動産管理会社は「賃貸物件の管理・運営」、不動産仲介会社は「不動産の賃貸借や売買を仲介」する会社です。物件管理と取引の仲介だと役割が大きく異なりますが、物件のオーナー様に代わって業務をする点は共通しています。

不動産管理会社と不動産仲介会社が行う具体的な業務内容について解説します。

不動産管理会社

不動産管理会社は、管理対象によって「賃貸管理会社」と「マンション管理会社」に分類されます。

賃貸管理会社は、収益物件のオーナー様に代わって入居者の募集やトラブル対応、家賃の回収など、賃貸管理に関する業務を代行します。一方、マンション管理会社は、分譲マンションの管理組合から業務委託を受け、共用部分の管理をメインとすることが一般的です。

例えば、区分マンション投資を行っている場合、オーナー様は賃貸管理会社とマンション管理会社の双方と関わることになります。

不動産管理の詳細については、以下の関連記事をご参照ください。

不動産管理とは？事例で確認する信頼できる賃貸管理会社と資産価値の守り方を解説

賃貸管理会社

賃貸管理会社は、入居者対応などの「入居者管理」と、建物の修繕や設備を管理する「建物管理」の役割を担います。

オーナー様が収益物件を取得して以降は、その物件の管理が必要になります。一口に管理業務といっても、その内容は入居者募集から契約までの仲介業務、お住まいになる方のサポートや家賃の回収、退去時やオーナー様へのサポート対応など多岐にわたりますし、ソフト面の「入居者管理」対応だけでなく、ハード面の「建物管理」も行わなければなりません。

前に少し述べましたが、不動産管理会社とは、収益物件を所有するオーナー様に代わって収益物件を管理する会社です。入居者対応時にはオーナー様の意向と入居者様の希望をくみ取って、双方が満足する解決策を見いだすとともに、入居者様が長く居住してくれる環境づくりを整える役割を果たします。

もちろん、入居者対応だけではなく、建物管理も必須です。定期的に収益物件をチェックし、不具合がある箇所を発見した場合はオーナー様に対応内容のご相談をします。迅速な対応を行うために事前に修繕の取り決めをしている際は、工事会社の手配や工事日程の調整なども行い問題が大きくなる前に対応します。

賃貸管理会社はこれまでに培った経験や実績に基づいて、オーナー様が行うべき管理業務を代行してくれる会社です。

管理業務の範囲や一般管理契約かサブリース契約かなどの契約形態により違いがありますが、一般的に家賃収入の5％程度が管理手数料の目安となります。

賃貸管理会社の選び方については、以下の関連記事を参照ください。

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

マンション管理会社

前述のとおり、マンション管理会社は共用部の維持・管理を担う会社です。分譲マンションの管理組合と契約し、マンション全体の管理業務を行います。

マンション管理会社が代行する、具体的な管理業務は次のとおりです。

業務内容	詳細
会計業務	・管理費・修繕積立金の徴収、出納、滞納者への対応 ・収支状況や財務状況の報告
理事会・総会支援業務	・理事会や総会の運営支援 ・議案書、議事録などの作成
清掃業務	・共用部分や設備の日常清掃 ・専門業者による定期清掃の手配
建物・設備点検業務	・エレベーター、電気設備、ガス設備、給排水設備、消防用設備などの定期点検 ・設備の修繕計画の作成 ・建物の外観点検や修繕工事の調整
管理員業務	・受付での居住者や来客の対応 ・外注業者やごみ収集などの立ち会い ・管理組合の文書掲示、点検業務や事故発生時の報告　など

実際にマンション管理会社へ業務を委託する場合、全業務を一括して委託する「全部委託」、部分的に委託する「一部委託」を選べます。

国土交通省「平成30年マンション総合調査」によると、「全部委託」の割合は69.3％、「一部委託」は17.1％という結果でした。マンションの管理業務は多岐にわたるため、管理組合の負担を大幅に軽減できます。

出典：国土交通省｜マンション総合調査 Ⅰ．管理組合向け調査の結果（Ａ表）

不動産仲介会社

不動産仲介会社とは、不動産の売主と買主、もしくは貸主と借主の間に入り、不動産の売買もしくは賃貸借の取引を仲介する会社です。不動産の売買や賃貸借取引を行うためには宅地建物取引業の免許が必要で、事務所ごとに決められた人数以上の宅地建物取引士の資格を持っている人を置かなければならないとされています。

不動産売買契約や賃貸借契約を結ぶ際には「重要事項」を説明する必要がありますが、この重要事項を説明できるのは宅地建物取引士の資格を持っている人でなければなりません。

また、仲介を行うことによって、仲介手数料を成功報酬として受け取りますが、この仲介手数料が不動産仲介会社の収入の柱となっています。仲介手数料の上限は決まっており、売買の場合、物件の価格が400万円以上だと「売買価格×3％+6万円」に消費税を加えたものです。賃貸の場合だと「賃料×１ヶ月分」が上限で、この額以上の手数料を受け取ることは禁止されています。

「不動産管理のみの会社」「不動産仲介のみの会社」「不動産管理と仲介を行う会社」ではそれぞれ報酬体系も異なり、サービスの特徴やお客様へのスタンスにも違いが現れます。

賃貸住宅管理業法

一方、賃貸管理会社には宅地建物取引業のような免許は必要ありませんが、2020年に全面施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」により、賃貸住宅管理戸数が200戸以上の賃貸管理会社は、国に対し「賃貸管理業登録」が必要となりました。

賃貸管理業の登録は義務であり、有効期限は5年となっているため、有効期限満了後も引き続き登録を受ける場合は、更新の申請をしなければなりません。

また、登録をせずに賃貸住宅管理業を営んだ場合や、登録の手段が不正だった場合、さらには他人への名義貸しなどに対しては、１年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金または併科が課せられます。違反行為を行った場合は、業務改善命令や業務停止処分を受ける可能性もあります。

そして、賃貸管理会社は事業者ごとに賃貸管理の経験者や有識者などの管理者を１名以上配置する必要があり、管理を行う受託契約を結ぶ際には、締結前にオーナー様に対して、管理業務に関する具体的な内容を書面で交付するとともに、重要事項説明を行わなければならないとしています。さらに、財産の分別管理やオーナー様への定期報告も求められます。

この賃貸住宅管理業法は、不動産管理業者とオーナー様との間のトラブル防止およびオーナー様の利益確保が目的となっていますが、サブリース業者や賃貸住宅管理業者に対する規制が強められている点にも注目し理解を深めておきましょう。

不動産管理業務の内容

賃貸管理会社が行う管理業務とは、具体的にどのような業務なのでしょうか。賃貸管理業務は、大きく入居者管理（狭義の賃貸管理）と建物管理の2つに分けられます。その内容から、入居者管理はソフト面での管理業務、建物管理はハード面での管理業務ということもできます。

入居者管理

入居者管理業務とは、入居者様にかかわる狭義の意味での賃貸管理を指します。大まかに言うと、入居者様の満足度を高め、長く住んでもらうための取り組みを行います。そして、その主な業務は以下のとおりです。

入居者様募集・仲介業務（リーシング・客付け）

収益物件が存在する立地や周辺環境の特色などをふまえ、入居者募集業務を行います。入居者募集に伴い、物件案内（内見含む）や入居者審査、さらには契約業務なども行います。この入居者募集から契約までの仲介業務の一連の流れをリーシングといいます。

内見の際の設備の仕様説明は賃貸管理会社の重要な業務の1つです。また、賃貸管理会社によっては、自分で入居者様募集を行わず、募集業務を客付業者である不動産仲介会社に依頼することもあります。

家賃回収代行

入居者様から月々の家賃回収を行い、オーナー様への送金を行う「家賃回収代行」も賃貸管理会社の業務です。また、入居者様から受け取った敷金の預かりも含めた資金管理を行う必要があります。

基本的にはその月に集金した家賃合計から、管理手数料を差し引いてオーナー様に支払う方法がとられています。契約内容によりますが、大規模修繕に必要な資金管理や工事対応を包括して対応する管理会社もあります。

入居者トラブルやクレーム対応、顧客満足度の向上

生活音などの騒音や水漏れ、ゴミ出しなどのルール違反、共用部分の勝手な占有、ペットによる騒音といった問題から発生する入居者同士のトラブルや設備の故障といったクレーム対応を迅速に行います。特に水漏れや設備の故障などは生活に直結する問題のため、素早く対応することが求められます。

入居者トラブルやクレーム対応は、初期対応が肝心といわれており、初期対応を間違えると、事態がさらに悪化してしまうことも考えられます。そのためにも、問い合わせの多いトラブルやクレーム対応をマニュアルにまとめて、一定水準以上の対応が迅速にできる賃貸管理会社に任せることが大切です。

スピーディーなトラブル対応が大切なことは明白ですが、入居者様の顧客満足度を向上させる日常的な取り組みも大事です。

入居者様をサポートする付帯サービスの充実や、顧客アンケート・覆面調査の実施で管理業務の改善点を確認するなど、サービス品質の向上により入居者様の満足度を高めることをめざします。入居者様に安心して長く住んでもらう地道な取り組みが、安定した賃貸経営の礎を構築するのです。

家賃滞納者への対応

家賃回収業務を継続していると、なかには家賃を滞納する方もいます。滞納が発生した場合は速やかに郵便、電話などで催促します。入居者様が家賃保証会社を利用している場合なら、家賃保証会社に対する家賃支払いの請求や、滞納している入居者様に対する家賃の催促を家賃保証会社に依頼します。

民法や借地借家法など賃貸住宅に関する法律は入居者側の権利を守る要素が強く、家賃の支払いが滞っていることだけを理由に入居者様を退去させることはできないケースが多く見られます。賃貸経営を行う際の契約で決められた家賃を支払ってもらう必要があるため、催促においてもトラブルに発展することのないよう紳士的な方法で行うことが要求されます。

更新手続き、退去手続き、再募集の手配

更新時の契約手続きや、退去を申し出た入居者様に対する手続きをオーナー様に代わって行います。退去の際には、国土交通省が定めている原状回復ガイドラインに沿った原状回復工事の手配を行うとともに、かかった工事費用は預かっていた敷金と精算し、余剰分については返還します。

一般的な原状回復工事は、経年劣化や通常の使用で発生する工事が対象となります。次の入居者様を確保する目的で行う工事についてはオーナー様負担、入居者様の故意や過失、善管注意義務違反によって生じた工事については、入居者様が費用負担するものとなっています。

建物管理

収益物件の建物や設備の管理業務が建物管理にあたります。一般的に、建物は築年数が10年を超えると管理能力や対応業務の品質に違いが明確に表れ、建物の見た目や快適性の面で差が広がります。

なお、築年数が古くなっても躯体に問題がなければ、リノベーションにより入居者ニーズを修正し賃料の改善が期待できます。中長期的なコストを考えるうえでも躯体を守る建物管理は重要なポイントになります。

日常清掃・定期清掃

建物の共用部分の日常的な清掃や定期清掃は、入居者様が快適な暮らしを行ううえで欠かせません。居住空間を守るだけではなく、清潔な状態を保持できていればご入居の案内でも印象が変わります。

代表的な日常清掃業務は、掃き掃除のほか掃除機がけやモップがけなどが該当します。ご契約内容や建物の状態にもよりますが、排水管の清掃業務や高圧洗浄などを行う場合もあります。

建物・設備の通常点検や法定点検

通常点検には、共用部分の電球交換や、ゴミの回収などがあります。一方、法定点検は各種法令に基づいて行う設備施設の点検を指します。法定点検は建築基準法や消防法などで定められており、設備の維持管理はもちろんのこと、安心かつ安全に賃貸経営を行っていくうえでも重要なポイントです。具体的な法定点検の内容については、以下のとおりです。

・建築基準法に基づくもの：エレベーターの定期検査
・消防法に基づくもの：消火器具やスプリンクラーのほか、火災報知器や誘導灯などの作動確認

そのほかにも、浄化槽の保守点検・清掃、受水槽の清掃・定期水質検査などが定められています。

メンテナンス・修繕

定期的に行う建物や設備点検によって、異常を発見した際には適時修理対応をします。 具体的には、劣化している部分や汚損している箇所が見つかった場合の修理などが該当します。

メンテナンスや修繕は、入居者様の募集活動においても重要となるため、疎かにできません。また、軽微な劣化や汚損の裏に重大な瑕疵が潜んでいる可能性もありますので、異常が軽微だからといって見過ごすことはせず、発見した際には早めに対応することが求められます。

建物の寿命を延ばす大規模修繕

アパートやマンションなどの集合住宅の場合、躯体や設備の経年劣化に対応するため長期的な修繕計画を策定します。大規模修繕は高額な工事費用になるため、目安としては10年に1度の頻度で行われます。

10年程度経つと、外壁のひび割れや剥がれ、ベランダから排水管からの水漏れなどが発生する事が多く、問題を長期間放置することで2次的な問題が発生し余分な工事費用が発生するリスクが高まります。建物の管理・メンテナンス状況により実際の工事時期は前後します。少し厳しめの大規模修繕計画を立て、あらかじめ資金を確保し、リスクコントロールをした賃貸経営が大切です。

建物の外壁塗装など外観が大きく変わるものは、入居希望者が内覧する際の期待を引き上げる効果もあります。建物の健康状態を維持する取り組みは空室対策に寄与するだけではなく、新しい人を呼び、まちの景観を保全することから地域活性化にも貢献しています。

オーナー様と賃貸管理会社の関係

賃貸管理業務では賃貸管理と建物管理が必要で、専門の管理会社に委託することも可能です。管理会社に業務を任せることを「管理委託方式」といい、費用がかかる反面、多岐にわたる管理業務の負担を軽減できるメリットがあります。

その一方で、オーナー様自身が収益物件を管理する、「自主管理方式」をとるケースもあります。自主管理方式では管理業務を自分で行う代わりに、業務委託のコストを抑えることが可能です。

自主管理方式と管理委託方式におけるそれぞれの違い、メリット・デメリット、賃貸管理業務の契約形態である「サブリース方式」について解説します。

自主管理方式

自主管理とは、管理会社に業務委託をせず、オーナー様個人で入居者募集、契約管理、修繕対応などを直接行う運営形態のことです。建物や設備の維持・管理に加え、入居者様のトラブル対応にもオーナー様自らが対応します。

自主管理方式で収益物件を運営するメリット、デメリットについて解説します。

自主管理方式のメリット

自主管理方式のメリットは、賃貸管理会社と契約しないため管理委託手数料の支払いが不要になることです。

管理委託手数料の相場は、家賃収入の5％程度とされています。管理手数料の支払いを抑えられるため、賃貸経営における収益性を高めることが可能です。

また、オーナー様自らが入居者様と接することで、要望やトラブルを把握しやすくなります。お互いに信頼関係が構築できれば、入居者様も建物の維持管理に対する意識が高まり、建物の状態を良好に保つことにつながります。

自主管理方式では住民同士の連携が必要になるため、住民同士の交流も活発になる傾向があります。災害発生時には自然と助け合えるなど、コミュニティの強化が期待できるのは自主管理方式ならではの魅力です。

自主管理方式の詳細については、以下の関連記事をご参照ください。

アパート経営の管理費って必要？自主管理と管理委託の大きな違いとは

不動産は「自主管理」と「管理委託」のどっち？メリット・デメリット

自主管理方式のデメリット

管理に欠かせない、清掃、点検、入居者対応など、日常的な業務に多くの時間を割かなければなりません。時間がないと管理業務の対応が疎かになり、建物や設備の老朽化が進み、建物の資産価値も低下してしまいます。

また、自主管理方式では、家賃の滞納や督促、入居者間のトラブルなどもオーナー様が休日返上で対応しなければなりません。不動産関連の法律知識や建築知識、金融知識も求められます。入居者への対応を誤るとさらなるトラブルが発生することもあるため、オーナー様が精神的なストレスを抱えるケースも少なくありません。

オーナー様の高齢化にともない、管理業務の継続が困難になるケースも考えられます。オーナー様だけで対応するに限界を感じたのなら、状況に応じて賃貸管理会社への委託を検討すべき時期なのかもしれません。

管理委託方式

管理委託方式とは、賃貸管理業務を事業とする賃貸管理会社に委託し、所有物件の管理業務を任せることです。次に、管理委託方式のメリット・デメリットを見ていきましょう。

管理委託方式のメリット

管理委託方式を選ぶ最大のメリットは、面倒な管理業務から解放されることです。賃貸管理会社は管理業務の専門知識を持っているため、物件を適正な状態に管理してくれます。建物や設備の管理に加え、入居者間のトラブルにも対応してくれるので安心です。

物件を複数取得した場合など、オーナー様だけで管理を行うのは実務上困難ですが、賃貸管理会社に依頼すれば解決できます。

また、賃貸管理会社は賃貸経営面の専門知識も豊富です。空室対策だけでなく、入居者の審査や家賃滞納の対策など、賃貸経営に関わるリスクも大幅に軽減でき、豊かなオーナーライフを実現できます。

管理委託方式のデメリット

管理委託方式なら煩雑な管理業務を任せられる反面、管理委託手数料の支払いが発生します。家賃の5％程度が相場とされており、年間家賃収入が1,000万円の物件の場合、年間50万円（＋消費税）の出費となります。

また、質の悪い賃貸管理会社に管理業務を委託したことで、入居者様の満足度が下がり、退去につながるケースもあります。賃貸管理会社を選ぶときは、管理委託手数料の安い・高いだけでなく、対応の質も含めて検討しなければなりません。

サブリース方式（一括借上）

サブリース方式とは、サブリース契約を行う会社がオーナー様からお部屋を一括借上し、対象のお部屋を入居者様に転貸する方式です。賃貸管理会社に対して不動産を転貸するという意味から「サブリース（一括借上）」や「転貸借」「又貸し」と呼ばれます。収益物件の管理業務は、賃貸管理会社が行うことになります。

一般的には賃貸管理会社がオーナー様に家賃を支払い、入居者様の募集や仲介業務などの契約は賃貸管理会社が行う仕組みです。

サブリース方式のメリット

オーナー様にとって「契約条件の収入が安定的に入ること」がサブリース方式のメリットです。

オーナー様側から見ると、収益物件の借主はサブリース契約会社となり、毎月一定額の収入を安定確保できる点が最大のメリットです。契約期間中は基本的に空室リスクや家賃滞納リスクを気にすることなく契約通りに入金が発生します。

サブリース方式のデメリット

サブリース方式では、安定的に契約金額の収入が発生するためサブリースの契約会社がオーナー様に支払う金額は通常家賃の75％～85％程度に抑えられます。一般管理よりは収益性が悪くなるため、物件特性やオーナー様の収支状況を詳細に検討したうえで決めるようにしましょう。

契約内容によりますが、契約途中であっても、空室対策の一環として家賃の減額や設備投資、大規模修繕などの対応を求められるケースもあります。契約をめぐってトラブルが発生する場合は中途解約を打診される可能性がある点にも注意しておかなければなりません。リスク対策の一環として、サブリースを契約した会社が倒産してしまうことも考慮する必要があります。

信頼できる賃貸管理会社を選ぶには

賃貸管理会社との契約を管理委託方式にするか、サブリース方式にするか、悩ましいところかもしれませんが、どちらの方式を採用するにしても、重要なポイントは「信頼できる賃貸管理会社を見つけ、任せること」です。

賃貸経営や不動産投資が成功するかどうかは、賃貸管理会社の選定にかかっていると言っても過言ではありません。賃貸経営の死活問題である空室リスクに対し、具体的な空室対策の提案ができるかどうかは、重要な視点だといえるでしょう。

ここからは、信頼できる管理会社を選ぶために必要な視点について解説します。

空室対策の具体的な提案力がある

賃貸管理会社を選ぶときは、具体的な空室対策と提案力を確認することが大切です。近隣の競合物件の家賃・設備・条件を比較し、適正家賃や入居条件の見直しを具体的な数字で提案できるなど、具体的な空室対策があるとよいでしょう。

物件の1階部分に店舗を客付けしたり、法人契約を実現する営業力も大きな力になります。

【リロの不動産】では、空室対策の枠組みとして『4つの空室対策』を提供しています。

1．競合物件調査で募集物件の魅力を引き出す「入居者募集力」
2．独自の集客ネットワークを活用した「賃貸仲介力」
3．安定的な賃貸経営をサポートする「管理対応（入居者管理／建物管理）」
4．老朽化・修繕リスクに備える「設備・工事対応」

出典：リロの不動産｜貸したい（賃貸経営・賃貸管理）

賃貸経営を成功させるため、【リロの不動産】のように体系的な空室対策と確かな提案力を持っている賃貸管理会社に依頼しましょう。

管理戸数・仲介数の実績がある

管理会社をはかる代表的な指標に「空室率」が存在します。当然大事な指標ではあるのですが、「東京23区のマンション管理のみの空室率」と「東京を除くある大都市の収益物件の空室率」を比較しても判断に迷うと思います。満室経営を目指すオーナー様ならば、実績と経験が豊富な管理会社に依頼したいと思うでしょう。

収益物件の対象エリア、物件種別（一棟マンションやワンルームマンション１戸など）に左右されず、実績を測る指標となるのは、「管理戸数」そして「仲介数」になります。

管理戸数が多いほど、多くのお客様のニーズを満たしていると考えられます。同時に管理業務における実績とノウハウが蓄積されている証明になります。管理戸数の多さは、信頼度の高さ、ひいてはその賃貸管理会社のサービス品質の高さや奥深さを知る判断材料になります。

もう一つの大事な指標が仲介力の高さです。募集活動によりお部屋のお問い合わせをもらってもマッチングができなければ賃貸経営は成り立ちません。仲介力を高めるため、顧客アンケートの実施や自主調査を行う企業努力を欠かさない姿勢を持つ賃貸管理会社は仲介に強いだけではなく、入居者ニーズを捉えたうえで、入居後のサポートにも力を入れてくれることが期待できます。

各管理会社には得意な領域があります。賃貸管理を主たる業務としている会社もあれば、建築に強い会社や、不動産投資の売買に強い会社もあります。賃貸経営の運営は不動産管理会社が行うため、依頼をする管理会社の得意領域を把握したうえで「空室率」だけに頼らず、実績を証明する指標として「管理戸数」と「仲介件数」にも目を向けてみてください。

顧客満足度を向上する入居者サービスとサポート体制

収益物件における管理業務は、入居者様を見つけ、契約を結んだら終わりではありません。ご入居頂いたお客様にご満足していただき、長く住み続けていただければ原状回復や募集広告の費用削減にも寄与できます。

また、入居前の審査を適切に対応することで「家賃滞納リスク」や「入居者信用リスク」を低減でき、結果として優良な入居者様が集まり、長期間のご入居につながりやすい環境が保たれます。

賃貸経営に最適な環境を維持するためには、迅速な24時間対応可能のクレーム対応や顧客満足度を向上するきめ細やかなサービスを提供する不動産管理会社を選ぶことがポイントです。確かな管理実績とノウハウがあれば、公式サイト上にて、入居者様向けのしおりやトラブル解決策を案内しています。

顧客満足度は客観的にわかりにくいものですが、顧客アンケートの実施有無で改善点を把握したり、課題改善ができているかを覆面調査や自主管理調査で確認、対応している不動産賃貸管理会社ならば安心して任せることができるのではないでしょうか。

賃貸経営に強い工事対応能力を備えている

空室期間を少なくするために、退去のご連絡をいただいてから迅速な原状回復ができる体制を整えていることが大切です。工事はまとまった金額が動くため、最小限のミニマム投資で入居者ニーズにマッチする設備投資やリフォームができると、入居希望者に選ばれやすく、長く住んでもらえる住環境を維持しやすくなります。

設備や建物は経年劣化するため、リノベーションや大規模修繕を検討する時期が来ます。空室状況や耐用年数などの一定基準に加え、入居者ニーズを把握し的確なアドバイスができる不動産賃貸会社が提案する工事対応ならば、トレンドに流されず、無駄な経費を抑えたミニマム投資が期待できます。

なお、賃貸経営に必要な管理費や工事費用、設備投資費用は経費として節税対策効果を生み出します。本当に必要な改善をオーナー様に無理のない状態で実施することを推奨いたします。

前述したように、あるタイミングで実施を検討するリノベーションや大規模修繕などの大型工事は高額になるため、資金計画が重要になります。不測の事態に備えていても、オーナー様のご状況や外部環境も変化するため想定外の事態も考えられます。

不動産管理会社によってはお手持ちの工事資金にお困りの場合でも、資金面のバックアップをしてくれるサービスがあります。例えば、抵当権の設定や連帯保証人不要で家賃収入から支払うことができる建物工事費用の割賦払いなどがあり、不測の事態に対応できるリスクヘッジが用意されていると大きな安心材料となるでしょう。

管理戸数が多い企業ほど手厚いサポートが可能ですが、賃貸経営の目的や経営スタイルにより、検討範囲は異なります。許容できるリスクとリスクヘッジする基準があると収益を改善できるパートナーを選定しやすくなります。

財務内容が良い

賃貸管理会社を選ぶにあたって、その会社の財務内容を確認しておくことも大切です。具体的には、公式サイトや母体企業のIR情報から取得する財務諸表のほか信用調査会社など、オフィシャルなデータを用いて判断するとよいでしょう。

財務内容を重視する理由として、入居者様の家賃回収や敷金預かりなど、本来であればオーナー様が持つ資金の一部を管理している賃貸管理会社が万が一にも倒産という状態になった場合、オーナー様としても重大な影響を受けることになります。

賃貸管理会社の倒産リスクや小規模事業者の事業承継問題は、賃貸経営リスクの一つです。事前に対策を打つためにも財務内容が良く、経営状況も良好な管理会社を選択することが、信頼できる管理会社を選ぶポイントといえるでしょう。

おすすめは大手と地域密着型のハイブリッド

賃貸管理会社は、大手と地域密着型の良さを兼ね備えたハイブリッド型が理想だといえます。

大手の賃貸管理会社は、高い知名度や広告技術を生かした集客力・仲介力を持っています。各社が調査する「管理会社ランキング」でも上位に登場します。なかには、上場していたり、株式公開している企業もあります。

さらに、データや競合調査に基づく空室対策など、賃貸経営の成功につながるサポートも受けられます。

一方、地域密着型の賃貸管理会社は、エリアの事情や特性に合わせた空室対策が可能です。賃貸物件の近くに賃貸管理会社があることで担当者と連絡が取りやすく、フットワークの軽さや臨機応変な対応力も期待できるでしょう。評判のよい会社は、地元の人々との結びつきも強く、大手には入りにくい情報を入手できることもあります。

つまり、ハイブリッド型賃貸管理会社は、大手の集客力、地域密着型の情報力ときめ細かいサポートのいいとこ取りが実現できます。

賃貸管理会社については、以下の関連記事をご参照ください。

【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？選び方とは

今の賃貸管理会社に不満があるとき

現在依頼している賃貸管理会社に何かしらの不満を持っているオーナー様は意外と存在します。昔からの付き合いがあり変更できない、管理業務の内容に納得できない点が多い、賃貸経営全般のサポートをして欲しい、などのご相談も多く承ってきました。ここからは、そもそも賃貸管理会社を変更することはできるのか、できるとしたらどのような点に注意すべきかについて解説します。

賃貸管理会社の変更は可能か

結論からいうと、賃貸管理会社の変更は可能です。法的にも特段問題はありません。ただし、オーナー様と賃貸管理会社は管理委託契約を結んでいるため、契約期間や途中解約による違約金の有無については、その契約の内容に従うことになります。

まだ契約して間もない場合であれば、違約金も高額になる可能性があります。リスクを抑え安定した賃貸経営を実践することが最重要課題になると思います。まずは、現状の課題を整理し、変更を検討している管理会社に相談の上、メリットがあるかどうかをしっかりと見極めてから対応することをおすすめいたします。

関連記事については、以下をご参照ください。

管理会社の変更はあり？賃貸経営安定化のためにオーナー様がなすべきこと

管理会社変更の際の注意点

賃貸管理会社を変更する際には、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。リスクを抑えるために以下の項目については細心の注意を払っておきましょう。特に入居者様や関係各社に通知が必要なことは、新しい管理会社と対応内容を綿密にすり合わせすることを強くおすすめいたします。

さらに注意しておきたいのは、解約日までの賃貸管理会社との関係です。解約日までの管理業務は委託契約に基づいてきちんと行ってもらうことはもちろん、変更先の賃貸管理会社への引き継ぎについても細かい部分まで行ってもらうようお願いしておきましょう。

管理業務を委託している場合は、オーナー様が管理業務の詳細を把握できていないケースもあります。旧管理会社が新管理会社に適切な情報開示がなされないと管理業務の遂行が難しくなるため、以下の手続きにご注意ください。

入居者様への家賃振込先口座変更のお願い

賃貸管理会社と業務委託契約を結んでいる場合、入居者様の家賃振込先口座は賃貸管理会社の指定する金融機関になることが多いです。賃貸管理会社の変更に伴い、入居者様の家賃振込先口座を変更する可能性があります。ご入金口座の変更がある場合は入居者様に速やかに通知しなければなりません。

また、合わせて設備の故障や修理、クレーム処理の対応先も変更になることから、新たな連絡先を通知することも忘れないようにしてください。通知を行う際には入居者様に不信感をもたれないよう、誠実に丁寧に行うことが大切です。

家賃保証会社との契約の確認

一般的には、オーナー様・賃貸管理会社・家賃保証会社は三者間の契約になり、賃貸管理会社が変更になった際には三者間の契約が引き継がれる形になっています。契約内容により賃貸管理会社が変更になると家賃保証会社との契約も切れる場合もあります。

賃貸管理会社を変更した後に慌てないように、事前に家賃保証会社との契約を確認しておくことを忘れないようにしましょう。そして家賃保証会社とどのような契約を交わしているのかが分かる書類を準備し、家賃保証会社に対して賃貸管理会社変更の手続きを行う必要があります。

金融機関への事前連絡

不動産賃貸経営では、金融機関からの融資を受けていることも少なくありません。新しい不動産賃貸管理会社と相談の上、賃貸管理会社を変更することを事前に連絡しましょう。融資を受けている金融機関に対して、不安を与えないような心遣いが信頼を築き上げます。

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不動産管理は経験と実績の【リロの不動産・リロの賃貸】におまかせを

賃貸管理業務は、不動産賃貸経営を成功に導くかどうかの重要なポイントです。そのため、管理業務を依頼する賃貸管理会社がオーナー様の賃貸経営に関する力強い味方になるかどうかは、その賃貸管理会社の実力によるところが大きいといえます。

リーシング（空室対策）に強い【リロの不動産・リロの賃貸】は「募集力」「仲介力」「管理対応」「工事対応」の『4つの空室対策』があり、賃貸経営に関わる困りごとをトータルサポートしています。

手持ち費用0円で持ち出しナシの『割賦工事』や入居者様ニーズを捉えた『賃貸経営リノベーション』など、オーナー様と同じ目線のサポートが可能です。割賦工事は賃貸管理会社の変更時にも利用することが多い人気のサービスです。

不動産賃貸管理がメイン事業である【リロの不動産・リロの賃貸】は、大手企業と地域密着型企業のハイブリッド企業としての強みを活かし、オーナー様のご状況に寄り添うサポートを徹底しています。

保証内容の選択肢や各種サービスなど、次世代に受け継ぐためのフォローが充実しているという特長を持ち合わせ、入居者管理にも定評があり、家賃滞納リスクを低減させるための入居者審査を実施し、必要に応じて保証会社の設定を行うなど、入居者様の属性向上につなげており、オーナー様からの信頼も得ています。

現在、賃貸経営を行っており、管理業務の委託を行うにあたって、どの賃貸管理会社に委託するか迷っているなら、日本全国で6位の仲介件数、そして約10万戸の管理戸数を誇る【リロの不動産】にぜひお任せください。

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