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アパート経営は相続対策に有効！資産管理会社の活用でメリット拡大

2023.01.21

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アパート経営は相続対策に有効活用できます。不動産は金融資産と比べて相続税の支払いでかなり有利な制度設計になっているため、節税対策を兼ねてアパート経営を始める方も少なくありません。

そこで、この記事ではアパート経営によって得られる相続対策上のメリットについて、わかりやすく解説します。

法人化した場合の相続対策についても合わせてご紹介しますので、今後の資産活用にもぜひお役立てください。

1 アパート経営が相続対策になる理由とは
2 資産管理会社（法人化）を利用した相続対策
3 アパートを相続したくないときは
4 まとめ　アパート経営の相続には専門家の協力を得よう
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アパート経営が相続対策になる理由とは

アパート経営が相続対策に有利となる理由とは何でしょうか。ポイントとなるのは相続税評価額の評価方法です。不動産は実際の取引相場よりも低く評価額を算出されるため、相続税対策としてきわめて有効なのです。

預金に比べて不動産は相続税評価額が低い

相続税の納税額は、被相続人（亡くなった方）が相続発生時（亡くなった時）に保有していた資産を「課税評価額」として評価することで決まります。相続税額は課税評価額に対して法定の相続税率を乗算することで決定される仕組みです。

現金や預貯金、株式などの金融資産は時価の100％がそのまま相続税評価額となりますが、アパートなどの不動産は時価よりもかなり少ない金額に評価額を圧縮することができます。

これが不動産は節税効果が高い資産とされる理由です。

具体的にどのように計算するのか、土地部分と建物部分、それぞれに分けて解説しましょう。

土地部分の相続税評価額

土地の相続税評価額の計算には「路線価方式」と「倍率方式」２つの評価方法があります。結論からいうと、2つの方法どちらであっても公示価格の約80%程度の評価額に圧縮されることがほとんどです。

「路線価方式」とは、全国に存在する道路ごとに定められた1平方メートルあたりの路線価をベースに、土地の面積を乗算して土地の価格を決定する方法です。路線価は毎年7月ごろに国税庁が「路線価図」を公表していますので、いつでもHPから簡単に確認できます。

参考：国税庁　路線価図・評価倍率表　令和4年分財産評価基準

一方、「倍率方式」とは、各市町村が定める固定資産税評価額をベースに計算する方法です。固定資産税評価額は各地域ごとに決まっていますが、さらに地形や立地の影響を加味した「評価倍率」が細かく定められています。固定資産税評価額や評価倍率についても国税庁のHPから確認できるので、気になる方はぜひ確認してください。簡単な計算式を示すと、

相続税評価額（倍率方式）＝固定資産税評価額×評価倍率

となります。

路線価が設定されている土地は「路線価方式」で算定し、路線価が設定されていない山間部など、道路から離れた場所にある不動産は「倍率方式」で計算します。

もちろん、実際にはもう少し複雑な計算が必要で、不整形地や間口の狭い土地など、条件の悪い土地には補正率がかかり、さらに評価額が減額されるケースも多いです。

また、建物の相続では必須とされる「小規模宅地等の特例」も事業用アパートの相続で利用可能です。賃貸経営中のアパートが建っている土地について一定の要件を満たしている場合、最大面積200平方メートルまで50%の評価額に圧縮されます。一般的な居住用不動産の相続（80%評価減）とくらべて圧縮幅は小さくなるのですが、相続税評価額を大きく圧縮できる点では節税効果の高い特例制度です。

出典：国税庁　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

建物部分の相続税評価額

建物部分は固定資産税評価額をベースに計算します。固定資産評価額については、毎年土地、建物の所有者に対して固定資産税課税明細書が送られてきますので、気になる方は確認してください。

一般論として、居住用、賃貸用ともに、時価より相当低い相続税評価額になることがほとんどです。土地と比べると圧縮幅は小さいものの、おおむね建築コストの50~70%程度が相場。ある程度築年数が経った建物でも、立地や条件次第で時価の半額以下に収まることがあります。

建物の固定資産税評価額は3年ごとに評価替えがあるので、周辺環境の変化（近くに利便性の高い施設ができるなど）によっては変動することに注意しましょう。最新の基準年は令和3年で、次回の評価額の改定は令和6年です。もし大きく評価が変わりそうな不動産をお持ちであれば、建替えや売却を含めて資産運用を考え直すよいタイミングとなります。

借家権割合・借地権割合

一般的な居住用の住宅と違い、賃貸アパートの相続では「借家権割合」と「借地権割合」という補正が適用されます。他人に不動産を貸している場合、相続人は入居者様を差し置いて自由に物件を処分できません。そのため、借地・借家人の使用割合分を減額して資産評価額を計算します。

借家権割合と借地権割合を用いた評価額の計算式は以下のとおりです。

・賃貸アパートの土地部分（貸家建付地）の相続税評価額

自用地としての評価額×(1－借家権割合×借地権割合×賃貸割合)

・賃貸アパートの建物部分の相続税評価額

建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)

「借地権割合」とは、その土地を入居者様に貸した場合の、借主側の土地の権利割合です。一般的な相場は、都市部で80%、郊外で60%、山間部などは30%程度となっています。

「借家権割合」とは入居者様のもつ借家権の割合を指し、借家人一人当たり全国一律30%です。

最後に「賃貸割合」とは、賃貸物件の各住戸部分の床面積合計と実際賃貸している住戸の床面積合計の割合として算出したものです。

借地権割合や借家権割合によって、借家権が設定されている賃貸アパートは、自用の建物と比べてさらに相続税評価額を減額できる、ということです。特に評価額を大きく占める建物部分について、固定資産税評価額の最大7割にまで圧縮できる点は大きなメリットといえます。

ただし、この数字を達成するには賃貸割合を最大化する必要があるため、できるだけ満室に近い状態をキープしなければなりません。収支面に限らず相続税対策においても、空室をできるだけ減らす努力は重要となります。

安定収入を得ることができる

アパート経営が軌道に乗ってくると、中長期的に一定の家賃収入を得ることができ、安定した生活基盤を構築できます。収益性の高い賃貸アパートを相続した後は、ご家族などの相続人にとっても心強い収入源となるでしょう。

相続した途端に多額の所得税が発生するのではないか、というご懸念もあるかと思いますが、収益の見込める不動産であればさまざな節税対策によって十分対応できます。

ただし、相続税の支払いは現金納付が基本ですので、支払い義務が生じた場合、ある程度まとまった現金が必要です。手元に現金がないうちに相続税の支払い期限が迫ってしまうと、不動産を売却することで納税分を調達せざるをえないというケースも少なくありません。

その点、賃貸アパートなどの収益不動産であれば家賃収入を相続税支払いのために貯めておくことができます。ただし、家賃収入を現金のままにしておくと相続税課税の対象になりますので、相続税対策を見こした運用方法を検討する必要があるでしょう。

ローンを相続対策に使える

賃貸アパートの経営で生じたローン残債は、相続税対策として活用できる場合があります。アパートの新築や購入はもちろん、改築、建替え工事で組んだローンも対象です。ローン残債分は「債務控除」として相続税評価額から控除することができるため、相続税課税評価額をさらに圧縮することが可能です。

ただし、団体信用生命保険に加入しているローンについては、債務控除の対象となりません。相続時に団信からローン残債が支払われるので、ここでローンの返済が終了します。

団信未加入のローン契約があれば、債務控除の対象となる可能性があります。収益性の高い不動産では団信未加入での借入れを行い、リフォーム工事などによって資産価値を向上させる、という方法も考えられるので、オーナー様の経営状況に合わせてローンを組むことが重要です。

資産管理会社（法人化）を利用した相続対策

賃貸経営を行うオーナー様の中には、節税対策を兼ねた「資産管理会社」を設立しているケースも少なくありません。そこで、資産管理会社などの法人化によって、どのような相続対策上のメリット、デメリットがあるかを解説しましょう。将来的に法人化をお考えの方も、しっかりと基本的な内容を理解しておいてください。

メリット１・相続財産の評価を低くすることができる

相続税は個人の所有財産を相続されるときに発生する税金です。そのため、収益不動産などの資産を法人所有にしておけば、そもそも相続税はかかりません。後継者が法人の代表を受け継いだとしても、不動産は法人の所有であるかぎり、不動産に関する相続税を支払う必要はなくなります。

資産管理会社を設立していた場合、相続が発生しやすいのは被相続人（亡くなった方）の保有する株式です。相続対象となる株式は、法人の資産評価にもとづく株価によって、評価額が確定します。

法人の管理資産に優良な物件が多ければ多いほど、株価の評価額は上がります。ただし、非上場会社の株式は低く見積もられる傾向があるので、会社の決算内容の調整次第で株価の評価を低くすることは十分可能です。役員退職金や出張旅費、法人保険など、法人は経費として認められる範囲も広く、節税対策のための手法はかなり多彩といえるでしょう。

さらに、あらかじめ相続人が資産管理会社の株主になっておくという手法もよく知られています。このパターンであれば、個人では相続が発生したとしても、会社保有の不動産では会社の株式はもともと相続人が所有しているので、相続が発生しません。

不動産から得られる家賃収入を役員報酬に回すことも可能となり、実質的に贈与税なしでの生前贈与というかたちで、利益を分配できます。税制は毎年見直しがあるので実施前によく確認しましょう。

メリット２・相続の手続きが簡易

現物不動産である賃貸アパートを個人名義のまま相続する場合、ほかの相続財産を含めた遺産分割についての話し合いや、相続人への分配、資産の処分など、かなり大がかりな相続手続きが必要となります。仮に相続が比較的スムーズに行われたとしても、相続登記（所有権移転登記）の申請などで登記費用や司法書士費用が必要です。

特に資産価値が大きい物件の相続では、登記申請で必要となる登録免許税もかなり高額になる可能性があります。

このような経費は、あらかじめ資産管理会社に不動産の所有権があれば発生しません。相続税が発生するとしても、被相続人の保有する株式の相続分だけで済みます。

株式については、オーナー様が保有している株式を生前贈与という形で毎年贈与する方法も有効です。生前贈与は毎年110万円を超えると、相続税よりも高い税率の贈与税が発生しますが、株式という形であれば110万円以下相当分を贈与することも可能です。

非上場会社の株式の評価方法をふまえて自社の株式を評価し、贈与額が110万円以下になるようにします。資産家管理会社が保有する資産規模が莫大な場合は、贈与する株式の評価額が控除額を超えてしまい、贈与税の追徴金が課せられるケースもありますので十分に注意しましょう。

メリット３・所得の分散効果で所得税も節税できる

個人が不動産所得を得る状態だと、個人の所得額がかなり高額になってきます。所得税は累進課税制度を採用しているため、事業規模の大きいオーナー様ほど所得税の支払いが増えるのは悩みの種です。このような大規模な所得をできるだけ小さくする方法が法人化です。

法人化での典型的なパターンは、オーナー様ご本人だけでなくご家族を法人役員にすることで、不動産で得られた所得を役員報酬・給与として分散させる、というものです。

たとえば6,000万円の不動産所得があると仮定しましょう。個人のままだとオーナー様の不動産所得6,000万円が課税対象となり、基礎控除のみで計算すると所得税額は2,220万4000円になります。そこで、法人化によって、6,000万円の不動産所得をオーナー様ご本人の報酬として3,000万円、奥様が1,500万円、お子様2人に各750万円という形で分配します。

すると、同じ基礎控除のみと仮定して計算すると、所得税額の合計は1,479万2,000円。約740万円ほど節約することができます。

※基礎控除分と基本税率を単純計算しただけですので、細かく計算すると税額は変わってきます。詳しくは国税庁のHPなどでご確認ください。

参考：国税庁　所得税の税率

役員報酬、または給与という形でご家族に所得を分配すると、給与所得控除や配偶者控除、役員退職金などを利用することでさらに節税効果が上がります。保有資産やご家族のご事情にあった法人の形を模索することも可能です。

デメリット１・小規模宅地等の特例の80％評価減が使えない

法人化ならではのデメリットの1つが、「小規模宅地等の特例」の「特定同族会社事業用宅地等の特例」80%減評価を利用できない点です。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たした場合に、被相続人（亡くなった方）の住んでいた土地、または賃貸アパートなどの事業を行っていた土地について、最大で80%相続税を減らすことができるという制度です。節税効果が非常に高いため、不動産の相続では必須の制度とされています。

この制度で特定同族会社事業用宅地等の特例が認められると、土地を相続する場合、上限面積400平方メートル、減額割合80%という破格の軽減措置が適用されます。しかし、その会社が不動産賃貸業を経営している場合は、「貸付事業用宅地等の特例」というカテゴリーでの適用となるため、上限面積200平方メートルで減額割合は50%となります。

たしかに法人の方が評価減割合が小さくなりますが、節税効果としては50%減でも十分といえます。ただし、平成30年度に税制が変わり、相続開始前3年以内に建てたアパートには同制度が適用されなくなりました。相続税対策のために駆け込み利用されることを嫌ったものと言われていますので、制度を利用する際は適用要件を満たしているかよく確認しておきましょう。

デメリット２・設立時期には注意が必要

資産管理会社の設立時期によっては、かえって相続対策にならないケースがあるので注意したいところです。相続税対策にならないタイミングとは、相続の発生時期と法人の設立時期が近い場合です。一例をあげて解説しましょう。

まず、負債の残っていない時価１億円のアパート（賃貸不動産）を個人所有していると仮定します。相続が発生した場合、相続税の課税対象額は時価のおよそ50％程度の評価になるので、相続税評価額は5,000万円です。

一方、相続の発生直前に、資産管理会社を設立して時価で売却した場合、個人には1億円の現金が手元にある状況になります。この段階で相続が発生すると、相続税の課税対象資産が1億円の現金となります。実質的に5,000万円分の課税対象額が増えてしまうという結果になります。

相続と会社の設立の時期が近すぎるデメリットはまだあります。法人化した場合、基本的に相続が発生するのはオーナー様が保有していた株式です。この株式の評価は、会社の保有する資産状況によって決定されます。

そこで注意したいのが、会社の株式の評価にあたり、会社の資産となった賃貸アパートの譲渡後3年間は通常の取引価額、時価で評価されるというルールの存在です（※）。

つまり、お手持ちのアパートを資産管理会社に売却した場合、売却後3年間アパートは時価で評価されるため、会社の資産状況も高く評価されるということ。売却後3年経たずに相続が生じると、相続対象の株式の価格が高く評価されるため、結果的に相続税評価額も上がってしまいます。

したがって、節税対策という点では少なくとも会社設立から3年経った後に相続が発生することが望ましいです。相続の発生を予測することは難しいので、できるだけ早めに法人を設立し、資産の移動や分配の準備を整えておくことが大切です。

※　出典：国税庁　財産評価基本通達189-4「土地保有特定会社の株式又は開業後3年未満の会社等の株式の評価」

アパートを相続したくないときは

アパート経営がうまくいっておらず、大きな負債が発生しているケースも考えられます。もし相続する収益物件の経営状況がかなり悪い場合、相続人が「相続しない」というのも有力な選択肢の1つです。そこで、相続をしない場合にどのような手続きがあるのか解説しましょう。

単純承認

「単純承認」とは、被相続人（亡くなった方）の全ての財産を無条件で相続することをいいます。相続手続きの中では最も簡単で、特別な手続きは必要ありません。ただし、相続する財産は、プラスの財産だけでなくマイナスの財産も含まれますので、ローン残債なども相続することになります。マイナスの財産の方が多いケースではリスクの高い方法です。

単純承認は特別な手続きを必要としない一方で、相続開始があったことを相続人が知った日から3ヶ月経過し、ほかに何も手続きをしなかった場合は自動的に単純承認したとみなされます。「相続を知った時から3ヶ月」の期間を「熟慮期間」といいますが、この期間は相続財産について選択できる3つの方法のどれかを選択するための重要な期間です。

一度単純承認が成立してしまうと、その後に「相続放棄」や「限定承認」などの方法をとることができないので、相続発生後に何もせず放置しておくことは避けるべきでしょう。

相続放棄

「相続放棄」とは、相続人が遺産の相続を一切放棄することです。プラスの財産だけでなくマイナスの財産も一切相続しません。被相続人（亡くなった方）の抱える負債が大きいなど、相続を辞退、拒否したい場合に選択する方法です。

相続放棄は周りの相続人や親族にも重大な影響があるため、一度選択すると撤回できません。さらに手続きの期限も決まっており、相続開始を知ったときから3ヶ月以内に手続きを行う必要があります。

相続放棄の手続きは、相続財産の調査を最初に行ったあと、戸籍などの必要添付書類を準備し、相続放棄申述書を作成し家庭裁判所に提出する、といった流れになります。特に賃貸アパート経営の相続では財産の調査に時間がかかる可能性もありますから、相続放棄を選ぶ際にはなるべく早めに行動することをおすすめします。

限定承認

「限定承認」とは、被相続人（亡くなった方）の全財産のうち、相続で得た財産の範囲で債務を引き継ぐという方法です。

たとえば、被相続人と相続人が同居していた自宅の評価額500万円、被相続人の負債が3,000万円だったとしましょう。相続人は自宅を手放すわけにはいかないので、限定承認を申し立て、自宅500万円相当分だけ負債を受け継ぎ、自宅を相続させてもらいます。これによって残る2,500万円相当の負債については支払う必要がなくなる、という仕組みです。

ただし、限定承認も手続き条件はかなり厳格になっています。相続人が複数いる場合は、相続人全員の合意が必要になるうえ、申告期限も相続開始を知ったときから3ヶ月以内です。手続き自体は1~2年かかることもあるなど、3つの方法の中では最も複雑ですので、あらかじめ十分な準備が必要となります。

まとめ　アパート経営の相続には専門家の協力を得よう

アパート経営は相続対策に活用できるビジネスモデルです。特に不動産の相続税評価額は時価よりも低い金額に縮小できるという点は重要です。あわせて、個人と比べて法人の方が税制上有利になる点も活用できるところです。

ただ、実際の相続手続きについては、賃貸経営に詳しく、相続についても詳しい専門家とよく相談して進める必要があります。弁護士や税理士、司法書士など、多数の専門家の力が必要となるため、オーナー様のご事情に合わせ、賃貸経営全体を見据えた助言ができるパートナーの存在が不可欠となります。

【リロの不動産】は日本トップレベルの管理戸数・仲介数の実績があり、賃貸アパート・マンションの相続についても数多くの事例を積み重ねております。賃貸経営に関する専門的で豊富なノウハウをもとに、オーナー様にとって最善の相続対策をご提案しておりますので、相続対策でお悩みの方は、ぜひ一度【リロの不動産】へご相談ください。