不動産の活用で相続税対策！賃貸経営・アパート経営が効果的な理由と注意点

2023.01.18

ある程度の年齢を重ねてくると、意識し出すのが「相続」です。両親などから相続をする場合も、子どもや孫などに相続させる場合も、相続は大変なイベントです。実際、相続税で苦労したという話はよく聞きます。相続した子どもや孫などが相続税を支払うと、手元の資産が大幅に減ってしまったという話も珍しくありません。

相続税対策には不動産が有効だと、耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続税対策としてマイホーム（居住用財産）を活用した方法と、賃貸不動産・アパート経営を活用した方法の2パターンを解説します。ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてください。

1 不動産が相続税対策になる理由
- 1.1 相続税評価額の圧縮が可能
  - 1.1.1 相続税評価額の計算方法
  - 1.1.2 建物部分の相続税評価額
2 マイホーム（居住用財産）を活用した相続税対策
3 賃貸不動産を活用した相続税対策
4 まとめ　相続税対策の王道は賃貸不動産活用による節税
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不動産が相続税対策になる理由

不動産が相続税対策として有利に働くのは、相続税評価額の算出方法にあります。ほかの相続税対策との違いが出る相続税評価額について把握しておきましょう。

相続税評価額の圧縮が可能

実際に相続が発生した際、相続税を計算するための基準となる価格が相続税評価額です。現金や預貯金、株式などの場合は時価100％の評価額に課税されますが、不動産の場合は評価額を圧縮することができます。それが相続税の節税が可能になる理由になります。。

相続税評価額の計算方法

ここからは不動産の評価額がどのように計算されるのか、土地部分と建物部分に分けて、それぞれ見ていきます。

土地部分の相続税評価額

土地の価格には5つの種類があり、「一物五価」と呼ばれています。土地の5つの価格は以下になります。

①公示価格　…　公共用地の売買価格の目安になるもので、地価公示法に基づいて国土交通省が毎年3月に公表する価格
②基準地標準価格　…　国土利用計画法にもとづいて都道府県が毎年調査する価格
③実勢価格　…　実際に取引される価格
④固定資産税評価額　…　固定資産税の基準となる価格
⑤路線価　…相続税の評価額を決める価格で、国税庁が毎年調査・公表する

さらに土地の相続税評価をする際は、路線価を使う「路線価方式」と路線価を用いない「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式

相続税や贈与税を決定する基準となる土地価格は、路線（道路）ごとに価額が決められている路線価です。路線価は毎年国税庁が作成、公表している路線価図をもとに評価され、不動産売買の際に目安とされる公示価格よりも20％低く設定されています。ほとんどの市街地（路線価が定められている地域）で適用される方式です。

路線価は毎年1月1日時点での評価が7月に公表され、路線に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの価額が千円単位で示されています。路線価を用いた相続税評価額の計算方法は、「路線価×補正率・加算率×地積」です。対象となる土地が正面路線だけではなく、側面や裏面も路線価が付された場所にある場合（一部が接している場合も含む）、状況に合わせて補正率や加算率を掛けて調整します。

倍率方式

路線価は国内すべての路線で定められているわけではありません。路線価があるのは主に市街地が中心で、郊外になると路線価が定められていない地域もあります。路線価が定められている地域を路線価地域と呼ぶのに対して、定められていない地域は倍率地域と呼びます。倍率地域で土地を評価する場合は倍率方式が採用されます。

倍率方式で土地を評価するのに用いられるのは固定資産税評価額です。ただし、固定資産税評価額がそのまま反映するのではなく、相続する物件がある地域ごとに定められた一定の倍率を掛けて評価されます。国税庁のホームページに掲載されている評価倍率表で確認すると、倍率地域の場合は固定資産税評価額に乗ずる倍率等の欄に1.1などの倍率が記載されています。計算式は「固定資産税評価額×倍率」です。
出典：財産評価基準書　路線価図・評価倍率表

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」は、一定の要件に当てはまる土地を相続する場合、最大80％まで評価額を減額できる制度です。特例を受けられる限度面積や減額される割合は、相続が開始される直前まで居住用に使われていたのか、事業用や賃貸事業用として活用されていたのかなど、宅地の利用区分によって異なります。

居住用の土地ならば特定居住用宅地等（被相続人が相続開始の直前まで住んでいた宅地）に当てはまり、330平方メートルまでの部分について80％が減額されます。ただし、相続する人が配偶者であれば特に要件は設けられていませんが、親族などの場合は特例の適用要件が定められているため要件を満たしていなければなりません。

居住用の土地以外では、特定事業用宅地等や特定同族会社事業用宅地等など、一定の事業を行っていた土地に対しては400平方メートルまでの部分について80％減額されます。事業用の土地に関しても「小規模宅地等の特例」の適用には事業承継要件や法人役員要件、保有継続要件などがあり、満たしている必要があります。

同じ事業でも賃貸事業用の土地の場合は、200平方メートルまでの部分について50％の減額です。同じ「小規模宅地等の特例」でも、いずれの区分に該当するのかによって減額される割合が変わってくるため確認が必要です。

建物部分の相続税評価額

建物部分の相続税は路線価ではなく、固定資産税評価額を基準に評価されます。つまり、建物の場合は、固定資産税がそのまま相続税評価額となります。計算式は「固定資産税評価額×1」です。

固定資産税評価額は市区町村が土地や建物それぞれを評価し、価額を定めています。毎年1月1日時点で不動産を所有している方に対して4～5月ごろに固定資産税の納税通知書が届くため、固定資産税評価額は添付されている課税明細書で確認できます。ほかにも、固定資産税評価額は市区町村の役所で固定資産課税台帳を閲覧する、または固定資産評価証明書を入手することで確認が可能です。

固定資産税評価額は時価の60～70%程度が目安となります。また、後述しますが、建物が賃貸物件の場合は、所有者の権利に制約があるため、さらに評価額が低くなります。

マイホーム（居住用財産）を活用した相続税対策

同じ不動産といっても、自分の居住用に所有しているものと、他人に貸している賃貸用のものに大別できます。まずは居住用財産であるマイホームを活用した相続対策についてみていきます。

タワーマンションの購入

前章で見てきたように、手持ちの預貯金や金融資産を不動産（実物資産）に組み替えておくことが相続税の節税につながります。ただし、以下の2点には注意が必要です。一つは資産価値が下落しないこと、もう一つはすぐに現金化できるかどうかです。その点、好立地に建つタワーマンション（超高層マンション）は市場での人気が高く、資産価値を保全するという意味では有効といえます。

タワーマンションの相続税評価額も土地と建物が別々に計算されます。土地部分の相続税評価額は、マンションの建つ土地全体の評価額を各部屋の専有面積に応じて計算します。戸数が多いタワーマンションは1戸あたりの土地の持ち分が少なくなり、土地の相続税評価額が低くなるのが特徴です。

建物の相続税評価額は、同じ専有面積なら低層階でも高層階でも同じです。しかし、実際に取引されるときは高層階ほど高額になるため、相続税評価額と実勢価格に開きが出ます。つまり、実勢価格は高いが相続税評価額は低いタワーマンションの高層階を所有することで、相続税を低く抑えることが可能になるのです。

ただし、タワーマンションによる相続税節税が効果を発揮するためには、資産価値が保全される物件である必要がありますので、主に東京や大阪などの都市部に限られてくることは注意が必要です。どの地域でも効果的だとはかぎりません。

また、2017年の税制改正では、タワーマンションの固定資産税額の計算方法が見直されました。従来は階層にかかわらず専有面積の割合で計算されていましたが、高層階の分譲価格のほうが高くなる傾向を受け、1階増えるごとに取引価格を踏まえた補正率をかけて算出されるようになりました。

2017年の税制改正は単に税額計算方法の見直しでしたが、今後、タワーマンション節税を引き締めるための税制改正が行われる可能性もあるため、注意しておく必要があります。

相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税枠

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母が、20歳以上（2022年4月1日以降は18歳）の子や孫に贈与した場合に選択できる制度です。もともと贈与税に関しては、年間110万円までならば非課税で贈与を受けられる暦年課税という制度があります。

高齢化が進む現代において、高齢の父母・祖父母世代の財産をスムーズに次世代へ移転するための方法が求められ、2003年の税制改正で相続時精算課税制度が導入されています。相続時精算課税制度では、2,500万円までの特別控除額が利用可能です。

ただし、2,500万円まで非課税で子や孫に贈与できますが、実質的には税金の負担を先送りにする制度になります。将来的に父母や祖父母が亡くなったときは、生前贈与分と相続時の財産を合わせて精算する必要があります。

マイホームを購入する時点でも、住宅取得等資金に非課税枠があります。適用を受けられるのは「直系尊属（父母や祖父母など直系で上の世代）から住宅取得等資金の贈与を受けた場合」です。一定の要件を満たせば、非課税限度額まで贈与税が非課税になります。

住宅取得等資金の非課税限度額は省エネ住宅が1,000万円、一般住宅が500万円で、先述した相続時精算課税制度や暦年課税との併用も可能です。

出典：国税庁　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

マイホームによる相続税対策の注意点

先述したように、贈与税対策では年間110万円までが非課税になる暦年課税と、2,500万円までが特別控除額として認められる相続時精算課税制度があります。2,500万円の特別控除は、一度に2,500万円である必要はなく、複数年にわたってもかまいません。

相続時精算課税制度を利用する際は、贈与される子や孫の側で申告を行う必要があります。また、いったん相続時精算課税制度を選択すると、以後は暦年課税を使うことができなくなる点も注意が必要です。

相続財産の中にマイホームなどの不動産がある場合は、相続後に所有しているだけで固定資産税や都市計画税、維持費などが発生します。もし、子や孫が相続物件に住み続けないのならば、売却するのもひとつの選択肢です。

売却時には印紙税や譲渡取得税などがかかりますが、自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除や相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除などを活用して譲渡所得税の負担を減らすことができます。

住宅取得等資金の贈与で非課税枠を利用した場合は、翌年の3月15日までに居住用の家屋を新築または取得、増改築などを行うことが要件です。基本的にこの制度の適用を受けられるのは居住用の家屋に対してであるため、投資用などの贈与を受けた方が住まない物件には使えません。

最近では相続税対策に関して、国税当局の監視が厳しくなっています。否認される例も報告されているため、専門家の意見も聞きながら適切に対策を取るようにしましょう。

賃貸不動産を活用した相続税対策

マイホームで相続税対策を取ることも可能ですが、賃貸物件を活用すると不動産による相続税の節税はさらに効果を発揮します。相続するパターンは、もともと所有している賃貸不動産を相続するケース、相続を見すえてアパートなどの賃貸不動産を建築・購入するケースが考えられます。ここからは、なぜ賃貸物件を活用することが相続税対策につながるのか、詳しく解説していきます。

賃貸不動産は相続税評価額をより低く抑えられる

先述したように、不動産は相続税を計算する基準の相続税評価額を圧縮できるメリットがあります。土地や建物を人に貸している賃貸不動産の場合、借地権割合や借家権割合などの概念が加わってくるため、さらに相続税評価額を低く抑えることが可能です。

【賃貸不動産】土地部分の相続税評価額

もともと相続税や贈与税の計算に用いられる路線価は、土地売買の目安となる公示価格よりも20％程度低く設定されています。そのため、自分が居住するための土地であっても、相続税評価額は時価よりは低い80％程度に抑えられます。

加えて、賃貸不動産の場合は、さらに節税効果が期待できます。なぜなら、土地を借りている方が存在する場合、たとえ土地を手放したいと思っても自由に売買ができないからです。その分、土地の評価額が低くなり、相続税も抑えられる仕組みになっています。

自分で所有している土地の上にアパートなどを建て、第三者に貸している土地は貸家建付地と呼ばれます。貸家建付地の相続税評価額を計算する式は、「更地としての評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）です。

借地権は家を建てることを目的として地主から土地を借りる権利で、借地権割合は60～90％が一般的です。借家権は土地の上に建っている建物の借主が建物を利用する権利で、借家権割合は一律30％になっています。賃貸割合はアパートやマンションなどの賃貸物件のうち、賃貸に出している割合で、満室ならば100％です。

【賃貸不動産】建物部分の相続税評価額

建物部分の相続税が固定資産税評価額を基準として計算されるのは、賃貸不動産の場合も同じです。ただし、アパートやマンションなどの賃貸不動産では、建物に入居者様が住んでいるため、たとえご自身が所有している物件であっても簡単に売買できません。賃貸不動産は所有者が自分で自由に使える割合が制限されるため、使い勝手が悪くなり、相続税評価額は低く算定されます。

相続税評価額の計算式は「建物の固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）」です。借家権割合は全国どこでも一律30％で計算されます。賃貸割合は物件の面積に対して、実際に賃貸に出している面積の割合です。全室満室ならば100％、すべて空室なら0％、半分埋まっているなら50％になります。

そもそも、建物の場合は新築時の固定資産税評価額でも、建築費用として実際にかかった価格の60～70%程度だとされています。それに加えて賃貸不動産ではさらに評価が下がるため、自分の居住用に比べて節税効果が高くなるのが有利な点です。

借入金を相続対策に使える

先述したように、同じ財産でも現金や預貯金よりも不動産のほうが相続税評価額は下がり、賃貸不動産ではもっと相続税評価額が低くなります。それだけでも節税効果はありますが、アパートやマンションなどを建築または購入する際、金融機関でローンを組んだ場合は、さらに相続税の負担を減らすことが可能です。

借入金はマイナスの資産です。相続が発生したときに借入金が残っていると、相続人はプラスの財産だけではなく、マイナスの資産も受け継ぐことになります。

金融機関からの借入金は「債務控除」の対象となるため、遺産総額から差し引けます。そのため、相続人にとっては相続財産を圧縮できるのです。実際に相続が発生した際は、プラスの財産からマイナスの財産である借入金の残高を引いた差額分に対してのみ、相続税が課されます。結果として被相続人が支払うべき相続税の負担を減らせます。

ただし、団体信用生命保険をご利用の場合は残金を完済するため「債務控除」は利用できません。

賃貸不動産のような収益物件を購入する際に組む不動産投資ローン（アパートローン）は、マイホームを購入する際に組む住宅ローンと比べると、融資限度額や金利、控除などに違いがありますのでご注意ください。

家賃収入を得ることができる

アパートやマンションなどの収益物件を手に入れておくことは、単なる節税対策だけにとどまりません。賃貸経営によって、毎月家賃収入を得られるのも大きなメリットです。家賃収入は相続税の負担そのものを軽減させるものではありませんが、収益物件を建て、賃貸経営が軌道に乗っている状態で次世代に引き継がせられれば、長期的・安定的な収入源の確保につながります。

家賃収入を生む賃貸不動産は相続人に承継される財産となり、相続人の資産形成を手助けするものになります。しっかりした本業があり、収入を得ている方でも、いつ何が起こるかは分かりません。突然の病気などで本業の収入が得られなくなったら、生活に支障が出ることもあり得ます。

そのような状況でも、家賃収入を確保できる安心感があるのも賃貸経営のメリットです。賃貸経営で得た家賃収入を、老後の資金として確保しておくこともできます。

賃貸経営のリスクは対策可能

賃貸経営には家賃という安定した収入を得られるメリットがあるものの、いくつかのリスクがあることも事実です。しかし、あらかじめ対策をとっておくことで、リスクはコントロールできます。

賃貸経営で特に注意すべきリスクの一つが「空室リスク」です。空室になる理由は複数ありますが、やはり立地の良し悪しが空室リスクに影響します。立地は物件を購入する際、最優先して考えるべきポイントです。

金融機関からの融資も債務控除となるので相続税対策に有利という話をしましたが、ローンを組んで賃貸経営をすることのリスクもふまえる必要があります。融資額、金利、返済期間などの融資条件もしっかり把握し、月々のローン返済額を含めた詳細なキャッシュフローのシミュレーションを立てておくことが大事です。

また、物件の管理を任せる賃貸管理会社選びも、見極めが重要なポイントです。空室対策や入居者募集及び仲介業務などのリーシングに強く、建物や設備の管理、入居者管理などの管理対応や各種工事や売買など、賃貸経営で必要な対応を適切にトータルサポートしてくれる賃貸管理会社であれば、賃貸経営の運営にともなうリスクのコントロールは十分可能といえるでしょう。

賃貸不動産による相続税対策の注意点

賃貸不動産による相続税対策の注意点としては、相続時の注意点と相続後の賃貸経営の注意点の2つに大別することができます。

相続時の注意点の1つ目として、団体信用生命保険と債務控除についてです。金融機関から融資を受ける際、団体信用生命保険に加入する方が多いと思います。団体信用生命保険＝団信は加入者が死亡するとローン残債が保険でカバーされて、ローン債務が免除になります。そうすると、相続税の債務控除が使えないということになります。

先述のとおり、債務控除によって資産の相続税評価額を圧縮しようと予定しているのであれば、団信には未加入とする必要があります。

相続時の注意点の2つ目として、相続税の申告・納付期限も頭に入れておく必要があります。相続人が相続した物件を売却し、相続税の支払いに充てたいと考えている場合は、特に期限が問題になります。

相続税の申告・納付期限は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。期限までに申告・納付しなければ延滞税などを課されることもあるため、期限に間に合うように売却する必要があります。迅速な行動が求められるので、注意しましょう。

相続時の注意点の3つ目として、不動産を活用した相続税対策が行き過ぎると国税局に否認される場合があります。これはレアケースではありますが、可能性はゼロではないので必ず不動産と相続に詳しい専門家にサポートしてもらうようにしましょう。

相続後の賃貸経営の注意点としては、先述のとおり賃貸経営にともなうさまざまなリスクを把握し、リスクをコントロールすることです。もし賃貸経営が致命的な失敗に陥ると、相続税対策どころではありません。

物件の築年数が経過すれば、建物・設備の経年劣化も問題になってきます。建物や設備の老朽化に伴い、空室リスクも増加するでしょう。賃貸経営の収益を試算の上、入居者ニーズに対応できるメンテナンスや修繕を行うことはもちろん、ときには大規模なリノベーション工事を実施して物件の価値を向上させることが必要になるケースもあるでしょう。

ときと場合によっては、出口戦略＝売却も考えなくてはいけません。物件の購入だけではなく、保有中の賃貸管理、相続発生時の対応、リフォーム・リノベ―ション工事への対応、売却時の対応まで一気通貫で伴走してくれるベストパートナーを見つけることが賃貸経営で大事になってきます。