不動産所得を節税するには？減価償却費など代表的な経費【一覧表】

賃貸経営で得られる「家賃収入」のうち、「必要経費」で差し引かれた分は「不動産所得」となって税金が課されます。節税効果を高めるためには上手に「必要経費」を計上して、不動産所得をできるだけ小さくすることが大切です。

この記事では節税対策を知るうえで重要な「不動産所得」と「必要経費」についての基本知識を解説します。ぜひ皆様の賃貸経営にお役立てください。

不動産所得と経費の関係とは

不動産投資で得た収益のうち、課税対象となる「不動産所得」とはどのようなものでしょうか。国税庁が定義する「不動産所得」は、次のようになっています。

不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費

不動産所得を対象に所得税や住民税が算出されますので、必要経費が大きいと不動産所得の計上額が小さくなり、結果的に節税効果が上がります。

総収入金額に含まれるもの

賃貸経営で得られる「総収入金額」に中身については、国税庁で明確な定義づけがされています。具体的には以下のとおりです。

・家賃収入

文字どおり、家賃で得られる収入です。設定した賃料で得られた金額の合計額になります。

・名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの

具体的には入居者様との契約時に受領する「礼金」（地方によってはない場合もあります）、契約更新時に受領する「更新料」などが当てはまります。

・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

敷金や保証金は、入居者様の債務不履行（入居者様の自責によって物件を毀損した場合など）がなければ、退去時に返還します。ただし、返還しないことが確定した場合は「総収入金額」の一部として計上する必要があります。

・共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除

管理費や共益費を設定した場合は、これも収入として計上します。

不動産投資における主な経費一覧とは？

不動産投資における収益幅を大きく左右するのが「必要経費」です。必要経費として計上できるものは法律で決められていますので、税務上のトラブルがないよう、「必要経費」に当てはまるものを理解しておくことが大事。ここでは主に7つの項目に分けて解説します。

固定資産税をはじめとする税金

不動産を所有することで発生する各種の税金は、必要経費として認められています。具体的には以下のような税金があります。

・固定資産税・都市計画税

不動産の所有者に対して、毎年課される税金です。国の決めた固定資産税評価基準に基づき、各市町村が決定します。市町村によって違いがあるものの、基本となる目安は固定資産評価額（課税標準額）の1.4%です。

都市計画税は都市整備を目的とする、各市町村が課税する目的税で、こちらも市町村ごとに税率は異なります。一般的な目安は固定資産評価額の0.3%です。

・不動産取得税

新たに土地や建物を取得したときに課される税金です。計算方法は以下のとおりです。

不動産取得税=不動産価格（課税標準額）×税率

ここでの課税標準額も固定資産評価額がベースです。税率は標準税率が3%となっています（不動産の種類や取得時期による変動はあります）。

・登録免許税

不動産の登記申請時に納める税金です。

・事業税

事業所得に対して課される地方税です。賃貸経営の場合、「不動産貸付業」としての課税があり、基本となる税率は5%となっています。個人事業主であっても事業規模が大きくなると課税されます。ただし、所得額290万未満は非課税なので、目安としては300万円以上の利益、投資規模10室以上くらいの規模になると課税対象となる、と理解しておきましょう。

・収入印紙代

不動産取引の契約書を作成する際に課される印紙税のことです。契約金額ごとに税率が決まっています。

火災保険や地震保険などの保険料

法律上の義務はないものの、賃貸経営において「火災保険」への加入はほぼ必須です。さまざまな災害リスクを抱える日本では、地震保険への加入も含め、賃貸経営上のリスクを回避するうえでも重要です。

火災保険を含め、不動産に関連する保険料は必要経費として計上できます。最近では「孤独死保険」など、新たなリスクヘッジのための保険も増加傾向にありますが、いずれも経費として計上することが可能です。団体信用生命保険（団信）の保険料や家賃保証についても、経費計上できます。

火災保険は長期契約が一般的ですが、初年度に支払った金額を全額経費化するのではなく、契約年数で除した分を毎年「必要経費」として計上します。

建物を取得するための借入金（アパートローン）金利

不動産投資の資金調達では、不動産投資向けローン（アパートローン）を契約したうえで、自己資金と融資分を合わせて運用するのが一般的です。アパートローンといわれる不動産投資向けローンは住宅ローンと同様に、毎月決まった金額を返済します。

返済分のうち、金利（元本利息）の支払い分については必要経費として計上することが可能です。その一方、元本の返済分は必要経費に含まれません。この両者の違いについて注意してください。

金利支払い分の割合については、融資を受けた金融機関から年末に送られてくる「返済表」で確認することができます。また、融資を受けた年のローンにかかる手数料も経費として計上することが可能です。

税理士・司法書士へ支払う報酬

専門家に支払う報酬も経費として計上できます。具体的には確定申告などを税理士事務所に依頼した場合の手数料、不動産の購入時やローン契約時に申請する「不動産登記」を司法書士事務所に依頼した場合の報酬などです。

賃貸経営では滞納トラブルなどで弁護士に訴訟依頼するケースもありますが、その際に発生する弁護士費用なども必要経費となります。専門家報酬はそれぞれの事務所によって報酬は違ってくるので、できるだけ費用対効果の高い事務所を選ぶことが大切です。

建物部分の減価償却費

減価償却費とは、時間とともに価値が減少する資産について、購入費用を初年度に全額計上せずに、減価償却期間（耐用年数）で分割して毎年計上する経費のことです。減価償却費は毎年まとまった金額を必要経費として計上できるので、節税効果を高めるうえで重要です。

減価償却費は以下の計算式で導き出されます。

・減価償却費＝建物金額÷減価償却期間（耐用年数）

減価償却期間（耐用年数）の計算では簡便法という計算方法が使われています。建物部分の構造・素材ごとに定められた「法定耐用年数」と「築年数」を用いて計算します。計算式は以下のとおりです。

・減価償却期間（耐用年数）の計算式

（法定耐用年数－築年数）＋築年数×0.2

築年数が法定耐用年数を上回る場合は、

法定耐用年数＋築年数×0.2

となります。

法定耐用年数が気になる方は、国税庁の耐用年数表を参照してください。
（参考：国税庁　主な償却資産の耐用年数表）

機能を回復させるためにかかる修繕費

部分的なリフォーム工事や原状回復工事など、部屋の機能を回復させるための費用は必要経費に計上可能です。原状回復時に発生する、部屋のクリーニング代や壁紙の交換、給湯器やエアコンなどの住設の交換費用はもちろん、共用部分の清掃やメンテナンス費として徴収する管理費も必要経費に含まれます。

入居者様のニーズにマッチした工事を実施することによって、入居率アップと節税対策、両方で大きな成果をあげることができるので、まさに一石二鳥です。

マンションの修繕積立金なども基本的に必要経費となります。ただし、建物の機能を向上させる大規模なリフォーム工事などの場合は「必要経費」として計上せず、建物の購入費と同じく、耐用年数期間に基づいた「減価償却費」として計上するのが一般的です。

不動産管理会社に支払う業務委託料

賃貸経営をされるオーナー様は、不動産管理会社に管理費として、家賃の5％（平均相場）を支払い、建物の維持管理やトラブルの解決、家賃徴収などの業務などをおまかせします。ここで支払うことになる「管理業務委託料」は必要経費として計上可能です。

管理業務委託料のほかに、仲介業務（不動産管理会社が兼任することが多いです）で発生する「仲介手数料」や「広告宣伝費」を支払うことがありますが、これも必要経費として認められています。

仲介手数料に関しては法律で上限額が決まっていますので、それほど大きな金額にはなりません。不動産売買の場合、売買価格×3%+6万円+消費税が上限。2018年の法令改正により、400万円以下で低廉な価値の不動産売却では最大18万円までとなっています。不動産賃貸の場合は、家賃1ヶ月分+消費税（10%）を上限とし、契約内容や各社の状況により変わります。

広告宣伝費は必須ではありませんが、入居付けを促進するために投資するケースは多いです。経費として計上できることを理解しておけば、戦略の幅が広がるでしょう。

経費として計上できないもの

必要経費として計上できない項目についてもまとめておきましょう。経費計上できるものとできないものを、しっかり区別することが大切です。

所得税・住民税・法人税などの税金、借入金の元本

所得税や住民税、法人税などは不動産投資での経費として計上できません。これらの税金は不動産投資に関係なく発生する税金と考えられていることが主な理由です。

税法上の原則として、そもそも税金は不動産投資事業での「必要経費」にあたりません。不動産所得税や固定資産税など、不動産から直接生じる税金に関しては例外的に経費への計上が認められている、ということです。

所得税や住民税は、家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」を含めた合計所得額に対して課税されます。

同様に、借入金の元本返済分も必要経費ではありません。元本返済分は単に負債分を減らすための出金であることから、経営上の費用性はないと判断されています。一方で、金利の返済分は会計上、費用項目である「支払利息」に計上されるので、必要経費として計上できます。元本返済分と金利支払い分で会計上の扱いが違う点に注意しましょう。

計上できるか判断しづらいもの

飲食費、旅費交通費、通信費など、判断しづらい項目については、「賃貸経営に直接関係あるものかどうか」を基準に、必要経費に含めるか判断しましょう。ただし、一見同じような支出にみえても、法的な条件次第で経費としての扱いが異なることが多々あります。自分の感覚だけで判断するのは難しいため、迷ったときは税理士さんに確認をとっておきましょう。

もう1つ、判断しづらい重要な項目が「工事費用」です。一般的には、通常の維持管理や原状回復など、資産価値の維持に関わる工事費用は必要経費として計上することが可能です。

その一方で、大規模修繕や大がかりなリフォーム工事やリノベーションなど、建物の資産価値を明確に向上させるための投資費用については、会計上の「資本的支出」と分類するのが一般的です。

工事目的が現状の回復・維持にあたるか、それとも資産価値向上にあたるかの線引きは難しいので、信頼できる不動産管理会社や建築業者によく相談して判断してもらいましょう。

損益通算の仕組みと確定申告

賃貸経営でうまく家賃収入が得られず、損失が発生することも少なくありません。赤字が出た場合の節税方法の1つに「損益通算」があります。

損益通算とは、給与所得などほかの所得分から損失分を差し引くことで、トータルでの所得税課税対象額を小さくする仕組みです。確定申告によって利用することができ、損益通算が適用されると払い過ぎた税金分が還付されることがあります。

損益通算は不動産投資を行うオーナー様にとって、かなり効果的な節税方法です。とくに登録免許税や不動産所得税を収める初年度、次年度は何かと費用がかかりますので、賃貸経営を始めたての数年間は、損益通算を利用すると高い節税効果を期待できるでしょう。大規模修繕などを行って赤字幅が大きくなってしまった年度でも、損益通算によって大幅に節税することができます。

不動産投資で節税したいときの見直しポイント

不動産投資での節税対策では、課税対象となる「不動産所得」を小さくするために、必要経費をできるだけ最大化することが重要です。ただし、むやみに経費を積み上げすぎると肝心の経営状態を圧迫してしまいます。賃貸経営を成功させるための「投資効果」と「節税効果」、両者のバランスを見て経費を計上する事が大切です。

そこで、効果的な節税のために、特に注目していただきたいポイントを2点に絞って解説しましょう。

減価償却費を最大化するメリット

投資効果と節税効果を両立させるには「減価償却費」を最大化することを意識しましょう。

必要経費の項目の中でも、大きな金額を継続的に計上できるのが減価償却費だからです。とくに意識したいのは建物の価格が決まる売買時。不動産投資では物件を「土地+建物」の総体としてとらえますが、土地部分は減価償却の対象ではないため、売買価格のうち「建物価格」の割合をできるだけ最大化することで、減価償却費を大きくできます。

ただし、土地部分と建物部分の按分については、売買契約書での合意内容が尊重されるので、売主と買主、双方の合意が必要です。実はこの按分割合については、売主と買主の利害が一致しないことがあります。

建物部分には消費税がかかるため、建物の按分割合が大きいと、売主は消費税をより多めに納税することになるためです。双方の納得のいく按分方法を実現するためには、固定資産評価額をベースに計算する、不動産鑑定士の評価額を採用するなど、できるだけ客観的な方法を選択する必要があります。

減価償却費以外の経費は最小限に抑える

減価償却費以外の諸経費については、必要最低限に抑えましょう。確かに必要経費をできるだけ計上した方が節税効果はあるのですが、その反面、経費が増えるということは肝心の利益幅を縮小してしまうことになります。

利益が圧縮された状態では金融機関からの評価も下がりますし、新規の借入が難しくなったり、ローンの返済計画の見直しを求められたりと、悪い影響が節税効果をはるかに上回ることが多いです。

もちろん節税効果を意識することは重要ですが、それ以上に限られた資力を最大限生かすことを考えた方が収益率は伸びます。税金や保険料といった削ることのできない経費以外の項目では、入居付けや賃料収入の最大化、収益性の高い不動産を探すためといった、「投資効果」を第一に、収支計画を立てましょう。

【リロの不動産】は不動産所得の節税効果も期待できる！

不動産投資をされる数多くのオーナー様をサポートしてきた【リロの不動産】では、これまでにもさまざまな節税対策を提案しております。【リロの不動産】では入居者様のニーズやオーナー様のご要望に合った「設備投資やリフォーム・リノベーション」を行うことに注目し、効果的な節税対策をサポートしてまいりました。

【リロの不動産】が提案する節税対策の事例を、いくつかご紹介しましょう。

『リロの満室パック』による空室改善サポート

『リロの満室パック』は、「持ち出し費用0円の割賦」と「収益を確定する借上」を組合せ、「厳選リフォーム」により選ばれるお部屋に改善するサービスとなります。

【商品の特徴】

・最小限の厳選リフォーム対応で長期空室が改善！
・割賦利用で、初期費用0円・持ち出し費用ナシで「選ばれるお部屋」に改善！
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入居者ニーズを反映したリフォーム工事の費用は経費計上できます。オプションである、借上や割賦と組み合わせ、持ち出し費用ナシでお部屋を改善し費用計上することが可能です。また、確定収益が欲しい場合は借上をご利用いただくことでキャッシュアウトの不安を払拭していただけます。

『賃貸経営リノベーション』 による空室対策サポート

賃貸経営リノベーションとは、「①収益のバランス」を取り「②入居者ニーズを満たす物件価値の向上」を行う賃貸経営に特化したリノベーションになります。付加価値を向上する工事対応になるため、資産計上となり減価償却費に計上されます。

賃貸経営リノベーションでは過剰投資をせず、地域特性や物件の魅力を考えたうえで、入居者ニーズを分析し、費用対効果を考慮しながら賃貸経営に必要なリノベーションを行います。

一般的なリノベーションと異なり、お部屋の問題点を改善し、賃料アップや募集戦略の改善など、リフォーム後の募集広告や仲介から売買まで、賃貸経営の流れを俯瞰して収益改善を行うことが一般的なリノベーションとの大きな違いになります。

『リロの売買』 による購入/売却サポート

『リロの売買』では節税目的の資産拡大や、ご相続や出口戦略のサポートも専門パートナーとご一緒に対応いたします。長年の管理実績により多くの管理物件を保有するオーナー様の優良物件を優先的にご紹介する「売れる仕組み・買える仕組み」を構築しました。

お客様ごとに、ご事情や求める目的が変わるため、専門的なパートナーと一緒に理想を叶える伴走支援をしております。節税効果を考えた際は購入スキームや運用後の対応に目が行きがちですが、売却までの出口戦略もオーナー様と同じ目線でサポートいたします。

リロの売買ではオーナー様の売却情報を待ち望んでいる検討顧客へ優先的にご案内をしております。また、諸事情で大々的に物件情報を開示できないオーナー様や法人顧客のネットワークを構築して、資産拡大や節税効果を期待する不動産投資にも貢献いたします。

建て替えや資産活用サポート

建物の建て替え工事は、効果的な節税対策と資産価値向上を両立できる方法の1つです。とくに相続税対策の面で大きな効果を発揮します。

建物の課税対象額は固定資産評価額をベースに決定されます。固定資産評価額は実際の建て替え工事費用の50~70%に設定されるため、そのまま現金で保有している場合よりも相続税の課税対象額を圧縮することが可能です。もちろん、立て替えた建物の資産価値は上がりますから、将来的な資産活用を見据えても効果的です。

相続時だけでなく、通常の賃貸経営においても、大規模修繕工事を効果的なタイミングで実施することで、減価償却費の計上や損益通算を活用した節税対策を立てることができます。【リロの不動産】では、このような節税対策を見据えた資産活用・土地活用のお手伝いを、これまでにも多く提案させていただいております。

物件価格の査定や運用方法、提携する専門家（税理士・司法書士など）との連携などを通じて、オーナー様の資産活用やご相続対策を伴走いたしますので、気になる点はお気軽にご相談ください。

【リロの駐車場】の駐車場経営ノウハウで遊休地活用を促進

遊休資産の活用方法として効果的な手法の1つが「駐車場経営」です。駐車場経営は初期費用も少ないので、短期間で事業を始められる強みがあります。【リロの駐車場】では設備の初期投資０円で短期契約が可能です。相続税対策として効果的で、現金で相続する場合よりも税率が低く、課税対象額を抑えられる不動産として活用できます。

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不動産投資を進めるうえで、「経費」や「税金」の基本的な仕組みを理解しておくことはとても重要です。「必要経費」に含まれる費用と含まれない費用については大まかに区別できるようにしたうえで、効果的な節税につながる運用計画を立ててください。

とくに賃貸経営での節税効果を考えるうえで、「減価償却費」をうまく活用することが重要です。資産価値の維持・向上させるためのリノベーション工事や大規模修繕工事を適切なタイミングで実施することで、投資効果と節税対策を両立させることができます。

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