【事例付き】地主さんが行う賃貸経営での資産の増やし方とトラブル回避術

現在土地を所有しており、「アパートやマンションなどを建てて土地活用をしてみたい」「将来は家賃収入を得て生活したい」と考える方はいるでしょう。しかし、いざ賃貸経営を始めてみたものの、思うように収益が上がらなかったり、空室が埋まらなかったりと悩みを抱えるケースも少なくありません。

まずは賃貸経営の特性や賃貸ニーズなど、基本知識をしっかりと押さえて、信頼のおけるパートナーをおくことが大切です。

この記事では土地や不動産を所有している方に向けて、賃貸経営の種類や資産を増やす方法、トラブル回避術などを紹介します。相続や資産保全を検討している地主、賃貸経営に興味がある方はぜひ参考にしてください。

地主が行う賃貸経営の種類

賃貸経営にはさまざまな種類がありますが、土地を所有している場合は、建物1棟を建築して貸し出す「1棟アパート経営」「1棟マンション経営」「戸建経営」を行うケースが多いです。

ここでは、地主が行う賃貸経営の種類と特徴を紹介します。より詳しい不動産経営の方法を知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

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1棟アパート経営

1棟アパート経営とは、建物全体を所有し、それぞれの部屋を貸し出して家賃収入で収益を得る方法です。アパートはマンションと比べて階数が低く構造も異なるケースが多いので、工事費の坪単価が安く、土地を所有している方であれば土地購入費や地代もかからないため、小資本で不動産投資をしたい場合に適しています。

1棟アパート経営のメリットは、建設費用や維持管理費などのコストを抑えられることです。マンションは、高層の建物を支えるために重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの丈夫な構造が用いられますが、アパートは木造や軽量鉄骨造などが一般的です。

自己資金が少ない方でも建てやすく、個人での管理も行いやすいでしょう。1棟アパート経営における管理費削減の事例を知りたい方は、以下の事例を参考にしてください。

参考事例：管理費の削減と設備保証サービスにより安価で安心の賃貸経営を実現

一方、1棟アパート経営は築年数による老朽化対策が必要です。木造アパートの耐用年数は22年とされており、マンションよりも建物の老朽化が目立ちやすい傾向にあります。

古い設備や内装のアパートは、空室が続いたり賃料が下落したりするリスクがあるため、リフォーム・リノベーションなど賃貸ニーズに応じた空室対策を行うことが大切です。1棟アパート経営の空室対策や注意点などを詳しく知りたい方は、下記の記事や事例も参考にしてください。

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1棟マンション経営

1棟マンション経営はアパートと同様、マンション全体を所有し、それぞれの部屋を貸し出して家賃収入で収益を得る方法です。アパートよりも規模の大きな建物・戸数になるケースが多く、初期費用もやや高めです。コストがかかりやすいものの、賃料を高く設定することで多くの家賃収入を得られるため、長期スパンで大きな収入を得たい方に適しています。

1棟マンション経営のメリットは、減価償却費を計上できる期間が長いことです。マンションはアパートよりも耐用年数が長く、鉄筋コンクリート造の場合は47年です。木造アパートよりも25年ほど長い期間、減価償却費の計上ができるため所得税・住民税の節税対策として高い効果が期待できます。

ただし、マンションを建設できる土地はある程度の広さが必要であり、必ずしも希望するものが建てられるとはかぎりません。建物の大きさや用途などは地域によって異なり、法律や条例によって制限が設けられていることがあります。

すでに土地を持っている場合は、イメージしているマンションが建てられ、賃貸経営の目的を果たせるのかどうか、あらかじめシミュレーションを行い確認するようにしましょう。1棟マンション経営のポイントを詳しく知りたい方は、以下の記事や事例を参考にしてください。

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戸建経営

戸建経営とは戸建住宅を所有し、賃貸として貸し出して家賃収入で収益を得る方法です。1戸建てに1世帯であることがほとんどなので、賃貸管理会社を通さずにオーナー様が個人で直接運営するケースも多く、リスクを極力避けたい方や管理の手間を減らしたい方などに適しています。

戸建経営のメリットは、1世帯の入居期間が長く、安定した収入を得やすいことです。戸建住宅は家族で入居するケースが多く、単身用の物件に比べて入居者の入れ替わりが緩やかな傾向にあります。駅から遠い土地や田舎など、条件があまりよくないとされる立地でも一定の需要が見込めるでしょう。

「幼稚園や小学校から近く、子育てしやすい家に住みたい」「広々とした間取りを希望している」など、アパートやマンションとは異なるニーズを満たすことで、借り手が見つかるケースも少なくありません。

一方、戸建経営は世帯数がかぎられているため、入居者が退去すると家賃収入がゼロになる可能性があります。空室の期間が長くならないように、しっかりと対策を行う必要があります。広い戸建住宅を建ててシェアハウスとして運営するなど、状況によっては運営方法を見直す必要性もあるため、あらかじめ運営・管理ノウハウを身に付けておきましょう。

地主が賃貸経営を行う目的

地主が節税のために賃貸経営を行うケースは多くあります。マンションやアパートなどを所有することで、相続税や固定資産税の軽減が期待できるからです。また「老後の生活にゆとりを持ちたい」と、安定した収益を目的とするケースもあります。

ここでは、賃貸経営を行う目的を「節税目的」「収益目的」の2つに分け、期待できる効果や事例などをまとめました。

節税目的

主に相続税の節税や固定資産税の軽減を目的として、賃貸経営を行う地主が多い傾向にあります。相続税の節税は、子どもに資産を残したいと被相続人が考える場合と、地主である親から土地を相続したので相続税を減らしたい、と相続人が考える場合の両方の視点で考えられます。

相続税は資産をどのような状態で残すかによって課税額が異なり、一般的には現金をそのまま残すよりも、不動産にするほうが安くすむからです。また、土地を更地のまま残すよりも、建物を建てて賃貸として貸し出すほうが高い節税効果が期待できます。賃貸経営で節税につなげた以下の事例などを参考にしてみてください。

【参考事例】

法人設立により大幅な節税対策を実行！

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収益目的

税金対策以外には、暮らしにゆとりを持たせたい場合や老後の資金確保など、収益目的で賃貸経営を始める地主も少なくありません。地主に関わらず賃貸経営を行うオーナー様は、一般的に収益を目的とするケースがほとんどです。賃貸経営は景気に左右されづらく、長期にわたって安定した収入を見込めます。

少子高齢化が加速する中で「公的年金制度が維持できるのか」「将来的な支給額が減額されるのではないか」という不安を抱える方が、年金のほかに生活を支える収入が欲しいと考えて賃貸経営を行うケースも増えています。

戸建経営や小規模なアパート経営であれば、所有している土地を活かして小資本から始められるため、リスクを抑えて収入を得ることが可能です。賃貸経営で収益を上げた事例を詳しく知りたい方は、以下の事例を参考にしてください。

【参考事例】

適正賃料をご提案し平均家賃5,000円UP！収益を最大化する満室経営

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地主が賃貸経営で資産を増やす方法

土地を所有している地主だからといって、はじめから賃貸経営を上手に行えるとはかぎりません。賃貸経営で抱えやすい悩みを解決して資産を増やすには、ここで紹介する方法を試すことをおすすめします。

賃貸経営で資産を増やした成功例として、以下の事例も確認してみてください。

【参考事例】

10月中旬の閑散期に竣工する新築物件を満室！安定の賃貸経営を提供

老朽化物件を提携リフォームローンで大規模修繕！無理しない賃貸経営

リフォーム・リノベーション

資産を手軽に増やすには、今あるものを最大限に活用することが大切です。古くなったアパートやマンションは、リフォームやリノベーションによって不動産の価値を維持するだけでなく、向上する可能性もあります。需要の低い3点ユニットバスを2点ユニットバスに変更する、デザインにこだわった内装に変更するなど、入居者様のニーズに合った部屋へ変更することで入居率が改善するでしょう。

リフォームやリノベーションをするときは、施工のタイミングに注意が必要です。住宅設備は経年とともに劣化していきます。

トイレや浴室、キッチンなどの水回り、エアコンなどの住宅設備などによって交換時期の目安が異なるほか、入居者様の退去によって発生するケースもあるので、予定していないタイミングでリフォームやリノベーションが必要になることも把握しておきましょう。リフォームやリノベーションを行って改善した事例は以下を参考にしてください。

【参考事例】

室内の内装リフォームと3点ユニットバスリフォーム工事で空室改善

アクセントクロスや高級感を演出したモデルルーム！賃料UPでも即成約

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建て替え

老朽化が進んでいる建物など、リフォームやリノベーションのみでリスク対策や改善が難しいと判断した建物を建て替えて資産を増やす方法です。必ずしも既存の建物と同じものを建てる必要はなく、アパートからマンション、アパートから戸建住宅など、異なる種類の建物を建てて賃貸経営の改善を図ることもできます。

建て替えをするときは、競合物件と差別化を図るために情報収集することが大切です。近年はリモートワークが普及したことにより、書斎などのワークスペースを設ける賃貸物件が増えています。ターゲットとなる入居者様のニーズやトレンドなどを調査し、設備として取り入れた建物にすることも検討しましょう。建て替えによって収益を改善した事例として、以下の事例を参考にしてください。

【参考事例】

年300万円の収入増加！老朽化したｱﾊﾟｰﾄの建て替えをフルサポート！

誘致開始から1ヶ月で医療機関のテナント契約した新築賃貸マンション

買い替え・組み換え

不動産の「買い替え・組み替え」とは、今ある不動産を売却し、別の不動産を購入することです。立地がよく賃貸ニーズが高い、利回りがよいなど、今よりも条件がよい不動産に買い替えることで、収益が改善する可能性があります。土地や建物をまるごと売却するのはもちろん、所有している土地の一部を売却し、別の不動産を購入することも可能です。

買い替え・組み替えをするときは、売却と購入のタイミングを見極めることが大切です。中古マンション市場では、築20年以降が売却の目安となっており、物価のバランスがよい時期だといわれています。20年を超えると大規模な修繕が必要になる可能性があり、コストがかかりやすくなっているため注意しましょう。買い替え・組み替えの事例は以下を参考にしてください。

【参考事例】

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買い増し

不動産の「買い増し」とは、新しい収益源を確保するために不動産を買い足すことです。必ずしも自己資金のみで購入する必要はなく、不動産投資ローンを利用する方も多数います。ローンを組むことができれば、高いレバレッジ効果を期待できるでしょう。

金融機関から融資を受けて買い増しする場合、すでに行っている所有不動産による賃貸経営がうまくいっていること、優良物件を紹介してくれる不動産会社選びなどが大切です。現在行っている賃貸経営がうまくいっていない場合は、まずは収益性を改善するようにしましょう。

【事例】地主が行う賃貸経営のトラブル回避術

地主が賃貸経営を行うとき、起こりやすいのは管理者や入居者、相続などのトラブルです。ここでは、実際に起こったトラブル事例を対策方法とともに紹介します。

ほかにも賃貸経営で起こり得るトラブル改善事例については、以下を参考にしてください。

【改善事例】

オーナー様の自主管理から管理会社に切り替えて安心できる賃貸経営を

賃貸経営に伴うリスク対策で『安心経営』空室対策も賃貸管理も対応！

事例1：賃貸管理会社とのトラブル

埼玉県で1棟アパート経営を行うオーナー様は、管理を任せていた賃貸管理会社とトラブルが続き、委託先の変更を検討していました。入居者様に迷惑がかからないか心配なオーナー様の意向を汲み取り、新しい賃貸管理会社へ移管業務を依頼した後はそれぞれの入居者様のもとへ直接訪問しました。

賃貸管理会社の変更による不便がないように挨拶と説明を行い、特にトラブルが発生することなく稼働できています。

事例：入居者様にご迷惑をかけず、オーナー様とトラブルが多い管理会社を変更

また、会社の寮として1棟借上だったマンションが解約となり、36部屋の1棟借上が急に空室となってしまった事例もあります。賃貸管理と仲介、工事対応を同時に行うことでスムーズに成約まで進めることができました。

事例：36部屋の１棟借上が解約に！東都さんどうしたらいい？に応えて満室経営

事例2：相続による引継ぎトラブル

神奈川県で1棟アパート経営を行うオーナー様は、相続で賃貸アパートの貸主となったものの、物件の内情がわからず適切な管理ができない状況でした。

前の賃貸管理会社から契約書類を取り寄せ、入居者様の敷金や預り金を明瞭化したうえでお金の流れを丁寧に説明し、賃貸経営の引き継ぎを被相続人にかわり行ったケースです。入居者様の状況をしっかりと把握できるようになり、賃貸管理会社の切り替えもスムーズに行うことができました。

事例：相続したけど・・・どうなってるの？物件内情の明瞭化と適切な管理へ

事例3：入居者トラブル

東京都世田谷区で1棟マンション経営を行うオーナー様が、家賃の滞納を繰り返す入居者様の対応に悩んでいた事例です。委託先の賃貸管理会社に相談しても改善しなかったため、オーナー様から依頼を受けて、法律関係に詳しい専門スタッフが在籍するチームでサポート対応を行いました。

滞納状況の確認後に繰り返し入居者様と交渉を行ったところ、明け渡しに成功しました。本件をご縁に賃貸管理会社の切り替えを行っていただき、現在は入居者様とのトラブルもなく満室稼働中です。

事例：家賃滞納者を専門スタッフが対応して満室経営！ありがとう東都さん！

地主の賃貸経営で押さえておきたい3つのポイント

地主が賃貸経営を行うときは、以下で紹介する3つのポイントに注意が必要です。特に融資を受けて不動産を購入する場合は、キャッシュフローが悪化しないように対策を行いましょう。

専門家に土地活用の相談をしたい方は、次の記事も参考にしてください。

参考記事：土地活用の相談は誰にする？種類ごとに違う専門家と業者の選び方

キャッシュフローと借入額に注意する

地主にかぎったことではありませんが、賃貸経営でしっかりと手元にお金を残すためにはキャッシュフローを理解することが大切です。賃貸経営がうまくいかないとき、キャッシュフローが悪化している状態の方も少なくありません。

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から月々の経費やローンの返済額などを差し引いて残った、手持ちの資金のことです。金融機関から融資を受けて不動産を購入し、賃貸経営を行っている場合はキャッシュフローがマイナスになりやすいため注意しましょう。

また、賃貸経営で節税効果を高めたい方は、借入によって相続税を減額する「債務控除」という制度があります。相続税は借入金などのマイナスの財産も対象となるため、マイナス財産を遺産から差し引くことで、課税対象となる資産を減らすことができます。ただし、団体信用生命保険に加入している場合は対象外となるため、加入の有無を確認しておきましょう。

参考記事：知っておくべき相続税対策！ 不動産を活用した節税の仕組みを解説

リスク・トラブル回避の準備をしておく

賃貸経営は、賃貸管理会社や入居者様と密接に関わる事業であるため、ときにはリスクやトラブルが発生することもあります。オーナー様の相談に迅速に対応してくれる、誠実かつ優良な賃貸管理会社などのパートナーを選ぶことはもちろんですが、オーナー様が自分でもトラブル回避の準備・対策をしておくのが望ましいでしょう。

対策方法は、リスクごとに適切な方法を選ぶ必要があります。リスク・トラブル回避の対策については、下記の記事を参考にしてください。

【参考記事】

失敗しない中古アパート経営とは？ メリット・リスク・対策方法を解説

アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう

【マンション経営入門】失敗から学ぶマンション経営成功のポイント

賃貸ニーズを意識する

「周辺物件にはどのような人が住んでいるのか」「地域の家賃相場はどれくらいなのか」など、地域の賃貸ニーズを把握することが大切です。

賃貸ニーズは地域ならではの特徴や立地、時代の流れなどによって大きく変わるため、知らないままアパートやマンションなどを建てて賃貸経営を行っても、入居率が悪化する可能性があります。入居者様が求める設備や間取りなどを取り入れることで、収益が安定し、リスクを最小限に抑えられるでしょう。

賃貸ニーズを調べる方法は、インターネットで周辺の類似物件の情報を調べる、賃貸管理会社に地域の賃貸市場について聞く、などが挙げられます。実際に物件の周辺を歩いて街の様子を観察するのもよいでしょう。

まとめ 上手に賃貸経営を行い資産を最大限に増やそう

地主にとって、賃貸経営は資産活用の有効な選択肢の一つです。賃貸経営はいくつかの種類がありますが、比較的コストがかからない1棟アパート経営や戸建経営であれば、小資本で収益を上げることもできます。ただし、リスクやトラブルが発生するケースも多いため、賃貸経営の種類ごとの特性を踏まえ、あらかじめ想定できるトラブルなどを想定して準備を整えておくようにしましょう。

【リロの不動産】は不動産投資家だけではなく、土地を所有する地主のオーナー様も多くいらっしゃいます。賃貸管理だけでなく、相続対策や売却など不動産のあらゆるお困りごとに対応できるからこそ、収益物件の相続対策はすべてお任せいただけます。賃貸経営による資産活用を検討している方は、お気軽にお問い合わせください。