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収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

2022.12.22

オーナー様リロの強み法人向け

『リロの不動産』リロパートナーズのご紹介資料

収益物件をなるべく早く、かつできるだけ高く売るためには、パートナー選びが重要です。優秀な販売パートナーを見つけられれば、希望価格に近い金額で収益物件を売却できる可能性が高まるでしょう。

売却をお急ぎの不動産オーナー様の中には、個人に売却するのではなく、不動産業者に買い取ってもらうことを検討されている方もいるのではないでしょうか。

本記事では、早期に適正価格で収益物件の買取ができる業者の見分け方や、買取業者を選ぶうえで知っておきたい注意点を解説するので参考にしてください。

1 収益物件と居住用物件で査定方法に違いがある！買取業者選びのポイントとは？
2 収益物件（収益アパート・マンション）の買取を行う業者には3種類ある！その違いとは？
3 収益物件の買取・仲介を依頼する前に知っておきたい注意点
4 収益物件・収益不動産の早期高額買取・仲介を実現できる業者の特徴とは？
5 まとめ　収益物件・収益不動産の早期高額買取・仲介を実現するためには、パートナーの選別が重要
6 【リロの不動産・リロの売買】の強み
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収益物件と居住用物件で査定方法に違いがある！買取業者選びのポイントとは？

収益物件と居住用物件では求められる専門性や顧客属性が異なります。特に収益物件と居住用物件とでは、査定の方法に大きな違いがあるため注意が必要です。居住用物件の場合は、立地のよさや築年数、建物の現状、周辺物件の売買相場をもとに買取価格が決まります。

収益物件の場合は、「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3種類の査定方法が用いられるのが一般的です。

「原価法」とは、査定時点の収益物件の再調達価格（同等の新築物件を購入する場合にかかる費用）を算出し、経年劣化等を差し引いて、現在の収益物件の価格を求める方法です。

「収益還元法」とは、収益物件を購入することで見込まれる将来の利益（家賃収入）から買取価格を割り出す方法で、収益物件の売却ではよく用いられる査定方法です。現在の空室率、家賃、築年数などをもとに収益力を計算するため、空室率が低く、新築時よりも家賃の下落が少ない物件や、適切な修繕が施されている物件のほうが査定額も高くなります。

「取引事例比較法」は、居住用物件の査定でよく用いられる方法で、過去の類似物件の取引データと比較して買取価格を決める方法です。

3つの査定方法のうち、どの方法で査定するかによっても買取価格は変わります。収益物件の売却や買取を希望される方は、一般住宅を専門とする業者ではなく、物件の地域を熟知する収益物件を取り扱っているパートナーに売却や買取を依頼すると、取引後の運営も安心して任せられるのでおすすめです。

収益物件（収益アパート・マンション）の買取を行う業者には3種類ある！その違いとは？

収益物件の買取を行う業者は専門性によって大別できます。「収益物件の買取専門業者」「収益物件の売買仲介専門業者」「収益物件の売買を依頼できる管理会社」の3種類に分けられます。以下に各パートナーの概要と、メリット・デメリットを解説します。

収益物件の買取専門業者

収益物件の買取専門業者とは、収益物件を売主から直接買い取る専門業者のことです。買い取った収益物件をそのまま再販する業者もあれば、リノベーションなどで付加価値を付けて売却する業者、自社の資産として保有する目的で購入する業者などが存在します。売買仲介業者と異なり、買主となるため、買主を探す手間が省ける点が特徴です。

収益物件の買取専門業者を選ぶメリット

買取専門業者を選ぶメリットは、売買仲介専門業者の場合にかかる仲介手数料（売却価格×3％+6万円が上限）などの手数料負担がなくなること、契約不適合責任を負わなくてよいこと、売却にかかる時間と手間が最小限ですむことなどが挙げられます。

手間をかけずに早く確実に売りたい方や、相続などで売却期間に制約がある場合は収益物件の買取専門業者を中心に業者を探してみるとよいでしょう。

買取専門業者を選ぶ際の注意点

買取専門業者を選ぶ際に気をつけておきたい点をご紹介します。一般的な買取専門業者は、購入した物件に付加価値を付けて再販する買取再販を行います。物件購入後に売却できないリスクを抱えるため、仲介ほど高く売れない可能性が高いですが、現金化を急ぐ方におすすめのパートナーです。

収益物件の売買仲介専門業者の特徴

収益物件の売買仲介専門業者とは、物件の売買の仲介を専門に行っている業者のことです。物件のオーナー様と媒介契約を結び、広告を出して買い手を見つけ、売主と買主をつなぐことで報酬（仲介手数料等）を得ていることが特徴です。

買取だけでなく仲介も行っている業者を選ぶメリット

売買仲介業者に依頼することで、買取専門業者に依頼するよりも高く売れる可能性がある点がメリットです。

特に、オーナーチェンジ物件なら、賃貸需要を見込めます。近隣の競合物件よりも収益性や諸条件がよければ、物件の担保評価が高くなり、中古物件でも購入者が融資を受けやすくなるでしょう。収益物件の販売実績が豊富であれば、買い手の候補者も見つかりやすいでしょう。

売買に時間をかけてもよい場合は、売買仲介専門業者を利用するとと高く売却できる可能性が高まります。多少の時間はかけられるものの、いつまでに売りたいという期限が決まっている場合は、仲介に加え買取も対応できる業者を選ぶと安心できるでしょう。

売買仲介業者を利用する際の注意点

仲介には時間がかかること、仲介手数料の負担をともなうこと、個人に売却する場合は契約不適合責任など引き渡し後の補償が必要となるケースもあること、買取よりも手間がかかることなどの注意点が挙げられます。

現金化を急ぐ方には向かない可能性が高く、築古の物件や変形地など売りにくい物件の場合は、仲介で思うような結果が得られないケースが考えられます。

収益物件の売買を依頼できる管理会社

買取や売買仲介に加えて、不動産の賃貸管理を行っている業者をパートナーに選ぶ選択肢もあります。賃貸管理を行っていることから、以下のメリットを享受できます。

収益物件の売買を依頼できる管理会社を選ぶメリット

売買と賃貸管理を行っている業者には、不動産オーナー様との強いパイプがあり、収益物件にお住いの入居者ニーズをよく把握していることが多く、物件の魅力を把握しています。特に入居者様がいる状態で、物件を売却したい方におすすめです。

購入者検討者の独自ネットワークを保有するだけではなく、購入後の空室対策や賃貸管理も一手に担えることから、空室リスクを回避できる可能性が高いため購入者も決断しやすいでしょう。

賃貸経営では入口と出口の戦略が重要ですが、収益物件を運営する賃貸管理会社が賃貸経営の成否を決めることも少なくありません。規模の大きい事業展開をしている業者なら潤沢な買取資金も見込めるため、買取対応の可能性も向上します。

また、賃貸経営の収支を改善するためのサポートや税金対策など買取以外の相談にも乗ってくれる業者も存在します。オーナー様から見ても、賃貸管理も含めて入居者様の生活を守ることは、大切な視点になるでしょう。

売買を依頼できる管理会社を選ぶ際の注意点

売買や買取実績の豊富な賃貸管理会社は多くありません。多くのオーナー様が売買対応を依頼している可能性が高いため、売却依頼をすると、「専任媒介契約」の締結を相談される可能性があります。

「専任媒介契約」を締結するにはお互いの信頼関係が重要になります。そのため、早い段階から事前に管理を委託して対応力を確認することをおすすめします。管理による対応力に満足できれば、同じように感じるオーナー様もいるはずです。顧客満足度の高いオーナー様が物件購入をしたい場合、希望条件がマッチすればスムーズに売買契約が成立するでしょう。

「管理戸数」や「賃貸仲介実績」により、賃貸管理会社の実力を把握したうえで出口戦略を考えておくと、後悔しない売却ができるでしょう。

収益物件の買取・仲介を依頼する前に知っておきたい注意点

業者選び以外で、買取や仲介を依頼するにあたって、気をつけるべき点にはどのようなものがあるのでしょうか。収益物件の買取・仲介を検討されている場合の注意点を解説します。

売却時にも手数料や税金がかかる

購入時だけではなく、売却時にも手数料や税金がかかります。

原則、仲介手数料がかからない買取専門業者を選んだとしても、印紙税・譲渡所得税などの手数料・税金は負担しなければなりません。住宅ローンの残債がある場合には、残債返済後に抵当権抹消登記を行う必要があり、繰り上げ返済は手数料がかからなくても、住宅ローン一括返済の場合は手数料がかかるのが一般的です。

ハウスクリーニングや廃棄物の処分なども売主が行う場合があります。また土地の形状や広さ、境界などを明らかにするため、測量費の負担が必要になるケースもあるでしょう。そこで売却の際には、パートナーに対して手数料や税金を加味した価格設定・シミュレーションを求めるよう心掛けましょう。

買取業者にも希望価格で買い取れない物件がある

土地が狭かったり、用途地域が商業用でなかったり、リノベーションや建て替えを行ったとしても再販が難しい物件のように、買取専門業者でも買い取れない物件が存在します。

物件の周辺環境や物件の構造、用途地域などの情報を事前に調べ、問題なく買い取ってもらえる物件かどうかを確認しておきましょう。物件のテコ入れも相対評価を確認してから対応することで、想定外のリスクを軽減できます。

取得から5年以内に売却すると税金が高くなる

建物や土地などを譲渡する場合には譲渡所得税がかかります。譲渡所得は分離課税の対象となり、ほかの所得との損益通算は認められていません。

譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を譲渡する場合は、長期譲渡所得、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物を譲渡する場合は短期譲渡所得に分類され税率が高くなります。

長期譲渡所得の場合は所得税15.315％と住民税5％の計20.315％の税金がかかりますが、短期譲渡所得は税率39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）と税負担が重くなるため、取得してから5年以内に売却をお考えの方は注意が必要です。

ただし譲渡所得税が課せられるのは利益が出た場合にかぎられるため、収入金額から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた譲渡所得がマイナスとなる場合は、課税の対象外となります。

マイホームを譲渡する場合には3,000万円の特別控除があるため、課税されることの少ない譲渡取得税ですが、収益物件の場合は対象となる特別控除がない場合が多いため、特に注意が必要です。

出典：国税庁　譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

業者によって査定価格は異なる

査定方法には原価法と収益還元法、取引事例比較法の3種類があり、業者によって得意としている物件の地域やタイプ（アパートかマンションかなど）のほか、規模感（数千万から数億）によって買取査定金額が異なります。

査定依頼をするときの業者の在庫状況や資金の保有状態によって査定価格が異なるため、複数の業者に査定を依頼することが一般的です。複数の業者に査定を依頼することは倫理的にも問題ないとされており、積極的に比較検討することをおすすめします。

収益物件・収益不動産の早期高額買取・仲介を実現できる業者の特徴とは？

収益物件の買取を依頼した際、特に早く・高く買い取ってくれるのは、どのような特徴をもった業者なのでしょうか。ここでは収益物件の売却・買取業者を見分ける際のポイントを解説します。

潤沢な資金力を保有し、買取も行っている

仲介には時間がかかる場合があるため、自社買取も行っている資金力のある業者を選べると安心です。買取保証をつけることで期限までに確実に売却できるでしょう。

買取保証とは、仲介で期限までに売れなかった場合に、あらかじめ取り決めていた額で不動産会社が買い取る仕組みのことです。買取保証をつけることで、仲介そして買取双方のメリットが享受できます。
逆に、買い取り資金が潤沢で安定経営をするパートナーでなければ、倒産や買取不可などの確率も上がり、出口戦略の前提が大きく崩れるリスクもあります。資金力があり、安定経営を行っている業者であるかどうかは、売却左記を選定する重要なポイントです。

個人投資家・法人など複数の売却のルート・コネクションがある

どのような方法・ルートで買い手を見つけてくるのかは業者によって異なります。売却先の選択肢が多ければ、高く売れる可能性も高まるでしょう。個人不動産投資家とのパイプがある業者を選ぶとオーナーチェンジ物件として売却しやすいというメリットも期待できます。

また、法人に対する実績も重要です。法人対応の実績が多い業者を選別し、法人が保有している不動産を包括的に支援している実績があるかも確認してみましょう。

買取・仲介以外の相談も可能

資金力やコネクションだけでなく、税理士などと連携して、相続や節税などの相談にも対応している業者を選ぶと、長期的かつ多角的なアドバイスがもらいやすいメリットが期待できます。

税金対策や相続に関する悩みは状況に応じて変化します。その際、手厚いサポートが受けられる業者と日頃から信頼関係を構築できていると、安心して賃貸経営を続けられるでしょう。

まとめ　収益物件・収益不動産の早期高額買取・仲介を実現するためには、パートナーの選別が重要

収益物件を早期にできるかぎり高く売るためには、ニーズや物件に合った優秀な賃貸管理と売却対応を併せ持つ業者を見つけることが不可欠です。選ぶ業者によって異なるメリット・デメリットがあるため、複数の業者に査定を依頼したうえで、総合的な視点で比較検討を行い、適切な業者を見つけてください。

また、収益物件の売却理由として、「空室の改善ができないから売却したい」という声も多いです。しかし賃貸経営がうまくいっていないことが売却を検討する主な理由であれば、売却以外の選択肢も比較検討することが大切です。

収益物件の売買だけではなく、空室対策に強く、賃貸管理や工事対応のほか、相続や節税の相談もできるパートナーを選べば、オーナー様にとって本当にメリットのある新たな選択肢が見つかるでしょう。

【リロの不動産・リロの売買】の強み

多くの収益物件の売却・買取を検討している方から、空室対策に強い賃貸管理と売買・買取対応ができるパートナーとして【リロの不動産・リロの売買】が支持されております。ここでは【リロの不動産・リロの売買】が持つ強みについてご紹介します。

早期に高い価格で買い取ることができる

売買仲介だけではなく、【リロの売買】による買取という選択肢もあるため、最短2週間で収益物件の決済が可能です。手間のかかる契約対応や決済スピードを短縮できます。地域に根付いた老舗企業だからこそ、地域の賃貸需要に基づいた適正価格を考慮したうえでの買取が期待できます。

国内主要都市（東京・大阪・福岡など）に展開し地域の情報に詳しい

別サービスブランドとして展開する【リロの賃貸】は、国内主要都市（東京・神奈川・千葉・埼玉・仙台・大阪・兵庫・福岡）をメインに、関連企業が全国をカバーしています。

地域の老舗業者で、近隣地域の競合物件の動向や、地域の需要、ニーズを熟知しているため、【リロの不動産・リロの売買】に売却・買取を依頼すると、賃貸経営で培ったノウハウと競合物件の需要を加味したデータドリブンな提案が可能です。

査定内容もご希望により、相続対策・納税対策・資産売却に応じた3種類の査定方法から対応できるので、オーナー様の出口戦略に役立ちます。

不動産オーナー様とのパイプがある

10万戸を超える収益物件の賃貸管理を多くの不動産オーナー様から任せられている企業のため、不動産オーナー様とのパイプがあります。オーナーチェンジ物件の買取・仲介にも対応しており、入居者様がいる状態での売却希望でも対応可能です。

多彩な売却ネットワークがある

大手メディアをはじめとする媒体に物件情報を掲載し、売買活動を強化しています。自社以外の仲介パートナーなどの多彩な売却ネットワークにより、ご希望条件に近い売却を進める支援を行なっており、さらに資産拡大を検討しているオーナー様には、優先的な案内にもとづく売却支援も可能です。

法人の集客に強い

グループ会社の【リロケーションジャパン】が、社宅管理事業を行っているため、社宅として利用したい場合は、【リロの賃貸】にご相談ください。

社宅として借り上げたいなどの要望には、売主様とのマッチングのお手伝いも可能です。社宅を保有する法人様はいわゆる上場プライム企業が多く、グループ会社と相互補完しながらオーナー様の賃貸経営ビジネスをサポートしています。

また、福利厚生制度で活躍する【リロクラブ】とも提携しているため、入居希望者様は福利厚生の一環で通常よりお得に賃貸住宅を探せるのもメリットです。

税理士と連携した出口戦略のサポートが可能

【リロの不動産・リロの売買】では、買取や売却だけではなく、税理士と連携して相続や節税などのご相談を承っています。すべて1つの窓口でさまざまな問題解決ができるため、多くの不動産オーナー様から高く評価されています。

収益物件の買取や売却に関する税務上の悩みや、相続対策を視野に入れた活用についてもアドバイスが可能です。懸念点を払拭するプロセスを大事にしており、入口から出口までを見据えたうえでの長期的なサポートを提案していますので、安心して不動産投資を行えるでしょう。