土地の評価額とは？ 相続した土地の評価額算出方法と節税の仕組みを解説

土地の評価額とは所有する土地の価格の基準となるものを差します。評価額は「1物5価」と言われるように、その目的や用途によっていくつかの計算方法があります。土地の評価額を算出するには、その種類と特徴を理解したうえで、目的に適した計算方法を用いなければなりません。

さらに、土地には相続税を抑える効果もあります。

今回は土地の評価額について詳しく解説するとともに、相続における土地の評価額の算出方法や用意されている特例などについて紹介します。

土地の評価額とは

土地の価格は、普通に売られている商品とは違ってすぐには決められないという性質を持っています。土地の価格は「1物5価」と言われており、その用途や目的に応じてさまざまな土地の評価額が使い分けられています。

ここでは、5種類ある土地の価格、つまり評価額について解説します。

実勢価格（時価）

実勢価格は時価とも言われ、実際に土地を売ったり買ったりしたときの市場価格です。

実勢価格は原則として、その取引が成約したときの価格ですが、市場の動向などによって変動するため、過去の取引事例や不動産会社もしくは公的機関が所有しているデータから推定される価格も含め、総合的に判断します。

実勢価格を調べるには、現在売り出されている土地や過去の取引実績を元に調べる方法や、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」を利用する方法もあります。

現在売り出されている土地や過去の取引実績を元に調べるには、その地域の不動産情報を熟知していなければなりません。同じ地域にある同じ広さの土地であっても、用途地域や周辺環境など細かい条件によって変わることも知っておく必要があります。

国土交通省が提供している「土地総合情報システム」では、直近5年間の全国の土地の取引成約事例を調べることができ、物件の内容や地域を絞って検索できるため、簡単に調べられます。

さらに、不動産会社に査定を依頼して調べる方法もありますが、会社によって偏りもあり、本来の実勢価格と離れているケースもある点に注意が必要です。

また、一般的に実勢価格は公示価格の1.1倍程度が目安といわれています。その公示価格とはどのようなものなのでしょうか。次項で説明します。

公示価格

公示価格とは地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年決定している不動産の評価額のことで、公示地価といわれることもあります。公示価格を決定する目的は適正な地価の形成に役立てることで、一般的な土地の取引の際の指標や、公共事業における土地の取得価格の基準になっています。

土地の価格の決定を市場の動向だけにまかせてしまうと、そのときの経済状況や社会的要因によって値動きが大きくなるほか、公共事業における土地の取得時など税金が使われる場面では税金の無駄遣いにつながってしまう結果になりかねません。

公示価格は、取引事例や土地の収益見込みなどを元に、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出します。全国2万5,000地点以上で調査を実施し、その後、審査や調整を行い、決定した正常価格が毎年3月下旬に公示されます。ちなみに調査場所は年によって異なり、2万5,000地点の年もあれば、2万6,000地点の年もあります。

公示価格は、公示価格の調査を所轄する国土交通省のサイトで確認できます。また、サイト内の検索対象値域選択、「都道府県地価調査」のリンクから、具体的な地域を絞り込んで調べることも可能です。地域は複数選択することもできますし、具体的な地名を入力して検索することも可能です。

具体的な地名を入力して検索すると、「検索指定条件」」の画面に移り、

・地価公示および都道府県地価調査のみか、それとも両方か
・調査年
・用途区分
・地価の範囲

などの条件が指定でき、該当の地価情報が表示されます。具体的な評価額は調べた地域の「価格」の欄をみることで確認できます。

基準地価

基準地価とは各都道府県が主体となって公表する土地の標準価格で、上の公示地価の不足地点を補う目的をもっています。基準地価の場合、都市やその周辺地域以外の地価が掲載されている点が公示地価と異なります。

また、公示地価は1月1日時点、基準地価は7月1日時点の価格ですので、近いほうを参照することができます。つまり、土地の評価額の目安にする価格は、1月1日時点の公示地価もしくは7月1日時点の基準地価のどちらか最新の価格を選択し、それを用いて考えればいいということです。さらに、公示地価と同じ土地を比較することで、地価の変動の様子も詳しく知ることができます。

基準地価の調べ方は、各都道府県のサイトで確認できます、公示地価と同様に、国土交通省のサイトでも確認できます。調べたい地域が決まっているなら、国土交通省のサイトを利用する方が簡単に調べられるため、おすすめです。

ちなみに、公示価格や基準地価から土地の評価額を調べて計算するには、自分の土地の条件に近い土地の公示価格（もしくは基準地価）に自分の土地の面積を乗じて行います。計算式は以下のとおりです。

自分の土地の条件に近い土地の公示価格（もしくは基準地価）✕自分の土地の面積

ただし、公示価格や基準地価はあくまでも土地の取引を行う際の指標のひとつです。実際に取引を行う土地の価格は、土地の要因や事情によって変ってくるケースが多いため、参考値として考えておきましょう。

路線価

路線価とは相続税・贈与税の目安となる土地の価格のことで、国税庁によって定められています。路線価は、毎年1月1日時点のものをその年の7月に国税庁が公表します。そのため、路線価を調べるには、国税庁のサイトにある、「路線価図・評価倍率表」を見る必要があります。

ちなみに相続税評価額は、路線価を元に算出するので相続税路線価といわれることもあります。

土地の評価額は地域やその立地状況によって差が生じます。そのため、我が国では土地ごとに相続税評価額を定めて、それに基づいて計算した額を用いて最終的な相続財産を評価する方法が採用されています。

路線価は、国税庁によって定められた「道路に接している土地の1平方メートルの価格」のことで、この路線価を用いることで、土地の評価額が計算できます。ちなみに路線価は実勢価格よりも低い額になるケースが多く、実際には地価公示価格をもとにした価格の8割が目安となっています。8割を目安としている理由は、路線価の評価が年に1度しか行われず、1年の間に地価が変動した際の納税者の負担を平準化する目的からです。

相続税評価額は、路線価に土地面積を乗じて求めます。計算式は以下のとおりです。

路線価✕土地面積

ただし、この式が利用できるのは、接している道路がひとつだけで、奥行や間口幅などが普通の標準的な地形の場合です。

２つの道路に面している土地や、奥行きが長い土地などの場合には次のような補正が行われます。

１．奥行の長い土地：路線価✕奥行価格補正率✕面積
２．間口が狭い土地：路線価✕間口狭小補正率✕奥行長大補正率✕面積
３．不整形な土地：路線価✕不整形地補正率✕面積

固定資産税評価額

毎年１月１日時点での不動産の所有者は、その不動産が所在する自治体に対して固定資産税を納めなければなりません。

固定資産税評価額とは各市町村が定める固定資産税の基準となる評価額のことで、評価額は3年ごとに見直されます。固定資産税評価額は、固定資産税のほか「都市計画税」、「登録免許税」のほか「不動産取得税」の計算にも利用します。

ちなみに、路線価には、相続税評価額と固定資産税評価額の2つがあり、相続税や贈与税の計算にあたっては相続税評価額を利用し、固定資産税の計算の際には固定資産税評価額が使用されます。

固定資産税評価額は、全国地価マップで確認できます。そして、固定資産税評価額は毎年１月１日に決まる公示価格の70％程度になるように設定されていることも覚えておきましょう。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書でも確認できます。

また、市街化区域内に不動産がある場合は、固定資産税に加え、都市計画税も発生します。

固定資産税の税率は標準で1.4％ですが、地方税ですので、自治体によって異なるケースがあります。また、都市計画税の税率は0.3％です。税金額はそれぞれ固定資産税評価額に税率を乗じて求めます。

相続した土地の評価額

相続税額の計算は、相続財産の合計額から基礎控除額を差し引き、いったん法定相続分で相続したものと仮定して相続税額を計算し、その後、実際の相続分の相続税額を各相続人が負担します。

そのため、土地を相続した相続人は、土地の評価額によっては相続税の負担が発生する可能性があります。

相続税の算出方法

相続税の算出方法は、以下のとおりです。

まず、相続財産の評価額から基礎控除額を差し引きます。基礎控除額は「3,000万円＋（法定相続人の数✕600万円）」で求めます。

次に課税遺産総額を法定相続分で按分し、相続税の合計額を算出します。

実際に納める相続税額は、相続税の合計額のうち、実際に相続した財産の割合です。

そして、基礎控除額を適用してもなお、課税財産額がある場合は、その額に応じた相続税を納める必要があります。相続税額を求めるには、次の速算表を用います。

（相続税の速算表）

相続額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	0円
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

また、相続税が課税される財産とは、次のものを指します。

1．被相続人が亡くなった時点において所有していた財産
土地や建物、株式などの有価証券、預貯金、現金など

2．みなし相続財産
被相続人が亡くなったことによって支払われる生命保険金や退職金など（相続によって取得したとみなされ、相続税の課税対象になる。ただし一定の非課税枠が設けられている。）
みなし相続財産の非課税枠＝500万円✕法定相続人の数

3．被相続人から取得した、相続時精算課税適用財産
被相続人から生前贈与を受けており、贈与税の申告において「相続時精算課税制度」を選択していた場合、贈与を受けた財産は相続税の課税対象です。ただし、相続財産の評価額は贈与時の価格になります。

4．相続開始前3年以内に被相続にから取得した暦年課税適用財産
被相続人が亡くなる前3年以内に、被相続人から贈与を受けた財産については、相続税の課税対象です。こちらも相続財産の評価額は贈与時の価格になります。

土地の相続税評価額の算出方法

現金や預貯金、株式などは時価が100%相続税評価額とみなされますが、土地は特有の計算方法を用いて評価額を算出します。土地の評価額算出方法には、路線価方式と倍率方式があります。

路線価方式と倍率方式の違いについて、以下で説明します。

路線価方式

路線価方式とは、毎年7月に各国税局が作成する路線価図にもとづいて土地を評価する方法で、ほとんどの市街地で適用されます。具体的には1平方メートルの土地の価格に、評価する土地の面積を乗じて計算します。

路線価図で土地に隣接している道路の路線価が分かります。ただし、土地の形状や立地状況によっては、路線価に一定の補正率を乗じて調整を行います。

標準的な土地の場合、以下の式で土地の評価額が求められます。

路線価✕土地の面積

また、相続した宅地などが事業用や居住用として使われている場合は、限度面積までの部分について、その評価額の一定割合が減額されます。

倍率方式

倍率方式とは、路線価が定められていない地域で採用される評価額算出方式です。計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額 × 倍率

固定資産税評価額は、毎年4月～6月頃に送られてくる固定資産税納税通知書で確認できます。また、倍率については、国税庁のホームページで確認します。

土地の相続税評価額は、公示価格の80%になるのが一般的です。

ちなみに、マンションの場合は、土地の価額と区分所有する建物の価格の合計額で評価します。

マンションの土地の価格については、マンションの敷地全体の価格に、その区分所有する建物にかかる土地の割合を乗じて求めます。建物の価格は固定資産税評価額を用います。

土地の相続税を節税できる「小規模宅地等の特例」

土地の相続には「小規模宅地等の特例」という特例制度があります。この特例を利用することで、相続した土地の価格が最大80%引き下げられます。

ここでは、この小規模宅地等の特例について詳しく説明します。

小規模宅地等の特例とは

被相続人が事業を行っていた土地や、住んでいた土地を相続した際、土地の全てに相続税がかかってしまうと、相続人は相続税を払えず、最終的にその土地を手放さざるをえなくなる可能性があります。このようなケースをなくす目的で、小規模宅地等の特例が作られました。

小規模宅地等の特例とは、相続した土地のうち、事業や居住のために利用していた土地のうち、一定の要件に該当するものについては、その土地のうち一定の面積までの部分については、相続税の課税価格に算入する価格を計算する際に、一定の割合を減額するというものです。

減額される割合については、相続開始直前の宅地などの利用区分や、宅地の要件によってことなります。また、限度面積も条件によって異なる点に注意が必要です。

限度面積は、この特例の適用を選択する土地が、特定事業用宅地等および特定居住用等宅地等で貸付事業用宅地等がない場合や、貸付事業用宅地等およびそれ以外の宅地等で貸付事業用宅地等がある場合で異なります。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、被相続人が生前住んでいた土地などのことで、限度面積330平方メートルまで80%が減税されます。特定居住用宅地等の特例適用要件とは、以下のとおりです。

1．被相続人が住んでいた土地
・取得者が被相続人の配偶者：要件なし
・被相続人が住んでいた建物に居住していた親族：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その土地などを相続開始時から相続税の申告期限まで有している
・上以外の親族：日本国籍を有する、被相続人に配偶者がいないなどの要件を全て満たす

2．被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族が住むために利用していた土地
・被相続人の配偶者：要件なし
・被相続人と生計を一つにしていた親族：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その土地などを相続開始時から相続税の申告期限まで有している

特定事業用宅地等

特定事業用宅地とは、親族の事業用地になっていた土地のことで、限度面積400平方メートルまで80％減税になります。特例の適用要件は以下のとおりです。

1．被相続人の事業の用に使われていた宅地等
・事業承継要件：その土地の上で営まれていた被相続人の事業を、相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までにその事業を営んでいること
・保有継続要件：その宅地を相続税の申告期限まで有していること

2．被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族の事業のために利用されていた土地
・事業承継要件：相続開始の直前から、相続税の申告期限まで、その宅地などの上で事業を営んでいること
・保有継続要件：その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地とは、一定の法人の事業用地だった土地を指し、限度面積400平方メートルまでの相続税が80%減額されます。特例が適用されるための要件は以下のとおりです。

・法人役員要件：相続税の申告期限において、その法人の役員（清算人を除く）であること
・保有継続要件：その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

ちなみに、一定の法人とは、相続開始の直前において、被相続人および被相続人の親族などが法人の発行済株式の総数または出資総額の50%超を有している場合におけるその法人のことをいいます。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、親族が貸付事業の用地にしていた土地のことで、限度面積200平方メートルまでの相続税額が50％減税されます。特例の適用要件は以下のとおりです。

1．被相続人の貸付事業の用に供されていた土地
・事業承継要件：その宅地等にかかる被相続人の貸付事業を、相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること
・保有継続要件：その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

2．被相続人と整形を一つにしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた土地
・事業承継要件：相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っていること。
・保有継続要件：その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に利用された土地については、原則としてこの特例の適用は受けられません。

土地に賃貸不動産を建てることでさらなる節税になる

土地の相続税評価にはほかにも減額要素があります。貸家建付地、借地権割合・借家権割合という考え方によって、土地の上にアパートなどの賃貸不動産があると土地の評価額が減額されます。

ここでは、貸家建付地の評価方法のほか、節税につながる仕組みについて解説します。

貸家建付地の相続税評価額の計算式

貸家建付地の相続税評価額は、以下の計算式で求めます。

自用地としての価額－（自用地としての価額✕借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合）

ここで用いる借家権割合は地域によって異なるため、国税庁のホームページで公表されている、路線価図や評価倍率表で確認する必要があります。逆に借地権割合は全国一律の割合（30%）が設定されているため、それを用います。

また、賃貸割合は当該家屋の各独立部分の床面積の合計のうち、課税時期において賃貸されている、各独立部分の床面積の合計の割合を用います。

賃貸割合の計算において、継続的に賃貸されていた独立部分で、以下の用件にあてはままるものについては、一時的に空室となっていたにすぎないとみなされ、課税時期に賃貸されていたものとして計算できます。

・各独立部分が課税時期に前に継続的に賃貸されてきたものである
・貸借人の退去後速やかに新しい貸借人の募集が行われており、空室の期間中にほかの用途に利用されていないこと
・空室の期間が、課税時期の前後1ヶ月程度など一時的な期間であること
・課税時期後の賃貸が一時的なものではない

賃貸経営で家賃収入を得られる

土地の上にアパートなどを建てて賃貸経営を行うことで、家賃収入を得ることができます。そしてその家賃収入は相続人に生前贈与を行うことで、相続税支払いの原資にあてることが可能です。その際には、110万円の非課税枠を利用した暦年贈与を利用することで、相続税対策が期待できるでしょう。

ただし、定期贈与とみなされないように、毎年の贈与額を変えたり、都度契約書を交わすなどの対策を忘れないようにしてください。

融資を受ければ債務控除になる

金融機関から融資を受けることで、レバレッジ効果を効かせることができると同時に、相続時に債務が残っている場合は、その債務分だけ相続資産から控除されます。これを債務控除といいます。債務がまだ残っているときに相続が発生すれば、その分、相続税評価額を抑えることができます。

例えば、1,000万円の自己資金に加え、6,000万円を借り入れて7,000万円の物件を購入したとします。そして、借入残高が1,000万円残っているときに相続が発生し、各特例などを適用した不動産評価額が2,000万円であれば、そこから1,000万円を差し引くことができます。

まとめ

土地の価格は、他の物の価格の決まり方と違って、その目的によってさまざまな指標を用いて計算されます。ただ、様々な計算方法を用いることで、相続税評価額を抑えることができ、さらに一定の面積まで減額を受けられる特例や、土地の上に賃貸不動産があれば、さらに相続税評価額を抑えられます。

【リロの不動産】は、相続対策や節税を視野に入れた土地活用や賃貸経営をサポートする提案をしています。不動産を利用した節税に詳しい税理士と一緒にお伺いし、土地の有効活用方法とともに、相続対策・節税対策について伴走させていただきます。

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