不動産売却の成功法！流れ・査定・売却理由別の成功事例で徹底解説！

相続や転居、金銭的な事情など、不動産の売却にはオーナー様それぞれの理由があります。不動産売買は高額な取引となるため、無事に取引を終えられるか不安になる方も多いでしょう。

不動産売却を成功させるには事前準備が重要です。基礎的な知識を身に付けてから売却する場合と、無計画で売却する場合では結果が大きく異なるため、あらかじめ売却の流れや注意点を知っておきましょう。

本記事では、実際に不動産を売却したオーナー様の事例に触れながら、不動産売却に関する基礎知識を紹介します。不動産売却をはじめて行う方や、過去に不動産売却で後悔した経験がある方はぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●不動産売却を成功させるには、事前に流れを把握して準備を進めることが大切。不動産売却のノウハウを身に付けておこう

●不動産売却を検討する理由は相続や住み替え、転勤、離婚、金銭的な事情などさまざまなものがあり、理由によって異なる注意点がある

●不動産売却の査定は複数社に依頼するとよい。査定額の根拠を聞き、担当者の対応も比較しよう

●不動産会社選びは売却の成功を左右する重要なポイント。自分の所有する不動産と相性のよい会社を選ぶことが大切

なお、下記の記事では不動産売却のより詳しい内容について紹介しています。不動産売却の基礎知識を押さえたら、以下もあわせて参考にしてみてください。

■参考記事

【事例付】一棟アパート売却の成功術！売却時期と諸経費・税金を解説

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不動産売却で後悔しないための8つのポイント

まずは、不動産の売却で後悔しないための対策として下記の項目を紹介します。

●不動産売却のノウハウを身に付けておく
●売却期間や希望の売却価格を決めておく
●信頼できる不動産会社に売却を依頼する
●媒介契約の種類を考慮して決める
●瑕疵を隠さない
●内見対応は丁寧に行う
●不動産会社と密なやり取りを心がける
●リフォーム・リノベーションを行うかは慎重に判断する

土地や空き家の売却を検討しているオーナー様は、あわせて下記の記事も参考にしてください。

■参考記事

地主が土地を売却するときの注意点を解説！広大な土地や底地の売却方法

空き家売却で後悔しないポイント！高値売却と費用負担削減のコツ！

不動産売却のノウハウを身に付けておく

不動産を所有するオーナー様の中には、はじめて不動産売却を経験する方も多くいます。しかし「知識がないまま売却を行い後悔が残ってしまった」「不動産会社に任せきりにしてしまい、希望を反映できなかった」などという声は少なくありません。

売却を検討する段階から、査定額の相場や見極め方、売却の手順など、最低限のノウハウを身に付けておきましょう。知識がないまま売却を進めると、不動産会社にとって都合のよい選択をする事態になりかねません。事前にしっかりと知識を身に付けておくと、オーナー様が積極的に売却活動に関われるようになります。

売却期間や希望の売却価格を決めておく

「いつまでに売却するのか」「最低でもいくらで売却したいのか」など、売却期間や販売価格のおおまかな条件を決めておきましょう。

不動産の売却期間は3～6ヶ月ほどが目安となりますが、長いものは1年以上かかる事があります。一般的な住宅となる『実需』か、賃貸経営を行う『収益物件』かなど、不動産の種類によって違いはあるものの、数ヶ月の時間がかかるのが一般的です。3ヶ月なら「3ヶ月」と売却期間をあらかじめ設定することで、複数売却先の候補がある場合にも決断を後押しし、不動産が売れ残るのを防ぐ効果があります。

また、売却価格はローン残債や手残り金額、相場などをふまえて決定します。交渉で価格調整が入る可能性があるので、はじめは相場より少し高めに価格を設定しておくのがよいでしょう。

収益物件の売却価格を決めるポイントについては、下記の記事をあわせて参考にしてください。

■参考記事：収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

信頼できる不動産会社に売却を依頼する

不動産会社を決めるときは複数の会社に査定を依頼し、査定額や担当者の対応、会社の強み、サポートの内容などを比較しましょう。

不動産売却は、媒介を依頼する不動産会社や担当者によって結果が大きく変わります。納得のいく条件・金額で売却できるか、トラブルなくスムーズに進められるかなど、売却活動にも影響するため注意が必要です。

また「査定額が高いから」という理由のみで、不動産会社を決めるのはおすすめできません。査定額はあくまで販売価格の目安であり、実際にその価格で売却できるとはかぎらないからです。中には契約を決めるために、あえて査定額を高く出す不動産会社もあります。査定額の根拠を確認し、信頼できると感じた不動産会社に依頼することが大切です。

不動産会社の見極め方について、下記の事例もあわせて参考にしてください。

■参考事例

募集会社の見極めが大切！市街化調整区域にある中古住宅売却の成功事例

当社自慢の投資家さんへターゲットを絞りメルマガで成功した売却事例

媒介契約の種類を考慮して決める

不動産会社に売却を依頼する場合は媒介契約の種類を理解し、オーナー様の希望に合うものを選択しましょう。詳しい内容は後述しますが、媒介契約の種類は次の3つがあります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

それぞれ契約内容が異なりますが、特に一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の順に契約の縛りが強くなる点には注意が必要です。専属専任媒介契約はオーナー様にとって制約が多くなりますが、一般媒介契約と比べて販売活動に力を入れてもらえる可能性が高まります。一般媒介契約では複数の不動産会社に販売活動をしてもらえますが、オーナー様への報告業務や密なやり取りを怠る不動産会社も少なくありません。

それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解したうえで、適切な契約を選ぶことが大切です。

瑕疵を隠さない

築年数の古い物件やメンテナンスが十分でない物件は、雨漏りやひび割れなどの不具合が発生している可能性があります。物件に何らかの瑕疵がある場合は、隠さずに買主へ伝えることが大切です。

中古物件を売却する場合、「告知書」や「付帯設備表」に建物・設備の不具合を記載します。売却後に記載のない不具合が発覚した場合は、売主が契約不適合責任を問われる可能性があるため注意が必要です。損害賠償請求や契約解除を求められるなど、大きなトラブルに発展するケースもあるでしょう。

内見対応は丁寧に行う

内見は買主にとって、購入を決める重要な判断材料となります。売主や物件に対してよい印象を持ってもらえるように、事前準備を行いましょう。物件を綺麗に掃除しておくことはもちろん、内見する方へ丁寧な対応を心がけることが大切です。内見時に行うべき対応の一例は以下のとおりです。

●人数分のスリッパを用意する
●内見する方がゆっくり物件を見られる環境をつくる
●花や観葉植物を飾って清潔かつ華やかな印象にする
●物件の修繕履歴や不具合が分かる書類をわたす、口頭で説明する
●物件のパンフレットをわたす　など

不動産売買は売主と買主の信頼関係のもと成り立つため、売主の対応が物件購入の決め手となる可能性もあります。内見時に好印象を残し、売却活動に貢献しましょう。

不動産会社と密なやり取りを心がける

不動産会社との媒介契約では、売却活動の報告の頻度が決められています。しかし、一般媒介契約では報告の義務がないため、担当者によっては多くの活動報告をもらえないかもしれません。

不動産売却を成功させるには、不動産会社との密なコミュニケーションが不可欠です。担当者からの連絡を待つだけではなく、こまめに連絡を入れて売却活動の状況を確認するようにしましょう。販売状況が分かれば、販売価格を見直すべきか、別の売却戦略を取り入れるべきかなどの改善策も検討しやすくなります。また、担当者とやり取りを重ねて信頼関係が生まれると、優先して不動産の営業をかけてもらえる可能性もあるでしょう。

リフォーム・リノベーションを行うかは慎重に判断する

中古物件を売却するとき「少しでも物件の状態をよく見せたい」「高値で売却したい」と思うオーナー様は多くいます。リフォームやリノベーションを行い、費用を価格に上乗せして売却活動を行うケースもあるでしょう。

しかし、必ずしもリフォーム・リノベーションの内容が入居者様のニーズにマッチするとはかぎりません。居住される想定ターゲットが求めない仕様の工事よりも、入居者ニーズの高い設備変更やアクセントクロスで、ミニマムコストにて競合物件に見劣りしない仕様変更を行うほうがよい場合もあります。

また、近年は「あえて中古物件を購入し、自分好みに手を加えたい」というオーナー様も多く、リフォームをするとかえって買い手が付かなくなる可能性があります。賃貸として貸し出す際にリフォーム・リノベーション費用を家賃に上乗せしたことで、周辺の賃料相場と大きくズレが生じるケースもあるでしょう。

リフォームやリノベーションを行うか悩んでいる場合は、自分だけで判断せず、不動産会社に相談するのがおすすめです。場合によっては、そのままの状態で不動産会社に買取を依頼するほうが効果的かもしれません。

不動産売却事例（収益物件・相続した土地および住宅）

ここからは、実際に不動産を売却したオーナー様の成功事例を紹介します。買い手が付きづらい築古の物件を売却したケースや、相続した不動産を売却したケースなど、さまざまな不動産売却事例をまとめました。

なお、紹介しきれなかった不動産売却事例に関しては以下をあわせて参考にしてください。

■参考事例：売買の改善事例の一覧

事例①千葉県にある施設で生活する両親！生活費の足しにしたいと息子さんを代理人として自宅を売却！

埼玉県にある中古戸建て住宅の売却事例です。オーナー様は高齢になり、遠方の施設に入所することになったため、住宅が空き家になり売却したいとの相談を受けました。

不動産を売却する場合は本人確認や売却の意思確認のために、売主と直接面談をする必要があります。事情を考慮し、施設まで足を運んでオーナー様のお話しを伺いました。不動産手続きをオーナー様の息子さんに一任する旨の承諾をもらい売却活動を行ったところ、隣地の方から購入の申し出がありました。築古で不具合が出ている状態の住宅でしたが、5ヶ月ほどで無事に成約となっています。

事例：千葉県にある施設で生活する両親！生活費の足しにしたいと息子さんを代理人として自宅を売却！

事例②【売却実績】崖の上に建つリフォーム途中のまま放置された老朽化した空家。この状態で購入してくれる人は現れるのか？

千葉県にある中古戸建て住宅の売却事例です。オーナー様は当初物件を賃貸しようと考え、自分でリフォームを実施。しかし、放置したまま5年ほどが経過してしまい「このままの状態で売却できないか」と相談を受けました。

物件を調査したところ、浴槽がなかったり天井がない部屋があったりと、現状では普通に生活できず多くの修繕が必要な状態でした。加えて物件は崖の上に建っており、需要を獲得しづらい立地であることが判明。価格を落として売却活動を続けたところ「物置として使用したい」という購入希望者が現れ、5ヶ月ほどで無事に売却が成功しました。

事例：【売却実績】崖の上に建つリフォーム途中のまま放置された老朽化した空家。この状態で購入してくれる人は現れるのか？

事例③終活は大事！10年以上前から相続準備をしたから対応出来た不動産売却

埼玉県で賃貸アパートを経営するオーナー様の売却事例です。相続が発生した際の納税費用にあてるため、アパートの売却を検討していました。

入居者様と定期借家で賃貸借契約を締結したり、最低限の費用で修繕を行ったりと、10年以上前から売却に向けた準備を行っていた結果、オーナー様が希望する金額と条件で契約成立。また、適切なタイミングで大規模修繕を実施するなど、所有しているほかの物件についても相続税対策を行いました。

事例：終活は大事！10年以上前から相続準備をしたから対応出来た不動産売却

事例④両親から相続した土地！アパート建築か土地の売却かを悩んだ末に。。。

埼玉県にある土地の売却事例です。オーナー様は相続で土地を取得し、月極駐車場を経営していました。アパートを建築して賃貸経営を始めるか、土地を売却するかで長い間悩んでおり、ついに売却を決意。

土地の売却を開始したところ「自宅を建築したい」という買主が現れ、無事に成約となっています。立地がよく、アパートや住宅などの建築に適した土地であったため、相場よりも高い金額で売却できました。

事例：両親から相続した土地！アパート建築か土地の売却かを悩んだ末に。。。

事例⑤【売却実績】20年間空家！接道なし！年齢を重ねた今、この物件で相続人に迷惑を掛けたくないから処分をしたい！

埼玉県にある中古戸建て住宅の売却事例です。オーナー様は戸建て住宅を所有していましたが、20年前の転居以来ずっと空き家となっており、市役所から倒壊リスクがあると注意喚起を受けたため処分したいと相談を受けました。

物件を調査すると、建築基準法で定められた接道義務を果たしていない「無接地」の土地であることが判明。建築確認を取得するのが難しく売却しづらい条件ではありましたが、約1ヶ月で買主が見つかり無事に売却に至っています。

事例：【売却実績】20年間空家！接道なし！年齢を重ねた今、この物件で相続人に迷惑を掛けたくないから処分をしたい！

事例⑥自宅の土地を一部だけを売却したい！先行投資による成功事例

埼玉県にある土地の売却事例です。オーナー様は路地状敷地を所有しており、同じ土地の中に自宅と貸家を建築していました。貸家の築年数がある程度経過したため、貸家の部分のみを売却したいと相談を受けました。

土地を調査し、貸家を事前に解体して土地を分筆したうえで売却するのがよいと判断。解体や分筆には多くの費用がかかりますが、先行投資をしたほうがよいとオーナー様にも納得していただけました。1年ほど粘り強く売却活動を続けたところ、無事に成約となっています。

事例：自宅の土地を一部だけを売却したい！先行投資による成功事例

事例⑦当社の売却チラシを見て頂き、今アパートが高く売れるって聞いたから

埼玉県で1棟アパートを経営しているオーナー様の売却事例です。オーナー様は5年前にアパートを購入し、賃貸経営を行っていました。2部屋の空室が発生している状況でしたが、「買った時より高く売れるなら売りたい」という相談を受けました。

都内からの人口流入が見込める地域であるため、十分な需要が見込めると判断。入居状況や賃貸管理契約、部屋の様子などを確認したうえで売却を開始したところ、翌日には多くの問い合わせをいただき、無事に成約となっています。

事例：当社の売却チラシを見て頂き、今アパートが高く売れるって聞いたから

事例⑧築年数が経過した建物がある借地権の売買で大成功した売却の成功事例

埼玉県で建物付きの借地権を売却した事例です。相談があったのは底地権を持つ地主様からで、借地権者の方から「既存建物付きで借地権を買ってくれないか」と言われたものの、「要らない」という返答が正しかったのかが分からずお悩みでした。

土地と建物の状態を確認したうえで、まずは底地権者である地主様に借地権について詳細を説明し、購入したほうがよいことをご理解いただきました。既存建物は築年数が古かったものの、カフェなどのテナント利用に適していると判断。大きな募集看板を取り付けるなどして賃貸募集を行ったところ、1ヶ月ほどでカフェとして使用する賃借人が見つかりました。売却も賃貸も成功した事例です。

事例：築年数が経過した建物がある借地権の売買で大成功した売却の成功事例

事例⑨平成17年に新築で購入した際の住宅ローンが差し押え寸前！賃料の安い賃貸への引越しと自宅売却をお手伝い

埼玉県にある戸建て住宅の売却事例です。オーナー様は17年前に新築で戸建て住宅を購入しましたが、ローンの支払いが困難に。ほかにも借金があり、住宅ローン以外の金融会社から差し押え予告が来たことから、 住宅を売却して賃貸へ転居することを決意しました。

住宅ローン残高と借金の借入額、不動産売却や転居に必要な最低限の費用を確認し、売却価格を算出しました。早期の売却が必要なうえに、測量や修繕のための持ち合わせがなく大変な状況でしたが、募集開始から2日間で買主が見つかり無事に売却が成功しています。

事例：平成17年に新築で購入した際の住宅ローンが差し押え寸前！賃料の安い賃貸への引越しと自宅売却をお手伝い

事例⑩市街化調整区域にある古家！しかも入居者付きの超難関物件の売却に挑戦

埼玉県で戸建て住宅で賃貸経営しているオーナー様の売却事例です。入居者様が家賃滞納やマナー違反を繰り返しており、オーナー様は物件の売却を検討していました。しかし住宅は市街化調整区域にあり、売却が難しいと相談を受けました。

「入居者様が退去して更地にした場合の売却価格」と「入居者様がいる状態で売却した場合の価格」を算出してオーナー様に提案したところ、入居者様の退去後に更地にて土地を売却することに。入居者様への退去交渉に時間を要したものの、無事に交渉が成立し、解体や測量を経て買主が見つかりました。

事例：市街化調整区域にある古家！しかも入居者付きの超難関物件の売却に挑戦

事例⑪【売却実績】12部屋中6部屋が空室＆原状回復途中のまま放置されてる一棟収益アパートを売却したい！購入者は現れるか⁈

千葉県で1棟アパートを経営しているオーナー様の売却事例です。オーナー様は複数の不動産を所有しており、管理が行き届かない状況が続いていました。12部屋中6部屋が空室となり、空室のほとんどが原状回復途中のまま放置されている状態です。

売却の相談を受け、つながりのある投資家のお客様に案内を送付しました。すぐに買主が見つかり、売却依頼を受けてから2ヶ月ほどで引き渡しが完了しています。

事例：【売却実績】12部屋中6部屋が空室＆原状回復途中のまま放置されてる一棟収益アパートを売却したい！購入者は現れるか⁈

事例⑫埼玉から福岡に転勤！貸すか売るかを迷った結果売却を決意！

埼玉県で区分マンションを所有するオーナー様の売却事例です。オーナー様が転勤で遠方に引越すことになり、マンションを売却するか賃貸として貸し出すか迷っていたそうです。「ローンが残っており、どちらを選ぶのがよいか」と相談を受けました。

売却した場合と貸した場合のメリット・デメリットを説明したところ、オーナー様は売却を決断。「子どもの学校卒業まで数ヶ月引き渡しを待ってもらうこと」を特別条件に加えて売却活動を行ったところ、理解のある買主に購入していただけました。

事例：埼玉から福岡に転勤！貸すか売るかを迷った結果売却を決意！

不動産売却を行う理由

オーナー様が不動産売却を検討する理由は、さまざまなものがあります。ここでは、不動産売却の理由として挙げられやすい以下の理由について、それぞれの注意点をまとめました。

●相続
●住み替え
●転勤
●離婚
●金銭的な事情

相続や負債の整理、投資などの目的で売却をする場合は、以下の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

【事例付】不動産売買に必要な基礎知識！売却・購入・用途別に徹底解説

終活で考えるべき不動産の整理！自宅と収益物件のケースを徹底解説

不動産の資産整理は何をするの？相続・負債整理・投資別に注意点も解説

相続

複数の相続人がいる場合、遺産分割をスムーズに進めるために不動産を売却することがあります。不動産の相続は「誰が管理を行うのか」などで揉め事が起こる可能性があり、売却によって現金化し、それぞれに分配したほうが問題を回避しやすいからです。また、相続税を納税するための資金づくりとして、売却を検討する方も多くいます。

持ち家を相続する場合は、空き家の維持に多くの費用がかかる可能性があります。空き家をそのままにしていると、不法投棄や景観の悪化などのトラブルにつながりかねません。解体して更地にする、古家付きの土地として売却するなど、近隣に迷惑をかけてしまう前に適切な対応を取る必要があるでしょう。

相続不動産の売却については、以下の記事や事例もあわせて参考にしてください。

■参考記事

【事例付】相続不動産の売却で争続回避！相続財産を分割する4つの方法

両親のアパートを相続！売却か賃貸経営継続かを判断するポイントと注意点

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相続した不動産の売却手順！売却基準や注意点・税金の特別控除も解説

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相続物件を売却したい場合

相続不動産を売却するときは、事前に名義変更（相続登記）が必要です。複数の相続人が不動産を共有している場合は、すべての相続人に売却の同意を得る必要があります。

「相続人の1人と連絡が取れず、売却できない」というトラブルを防ぐために、あらかじめ相続人全員に不動産を売却する旨を伝えておくとよいでしょう。なお、認知症などで不動産の所有者が意思決定をするのが難しい場合は、代理人を立てて不動産の売却を行います。

相続物件を売却するときは、以下のような税金が課税されます。

●登録免許税
●印紙税
●譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税など

適用される軽減措置などもあるため、事前に税金についても知識を深めておきましょう。

住み替え

現在の住まいから新しい住まいに住み替えるために、現在の住まいを売却するケースです。「高齢の親と同居する」「子どもの教育環境を整えるため」など、家族構成や環境の変化を求めて住み替えを行う方が多いでしょう。住み替えの際は、売却と新居の購入を同時並行で行う方法と、どちらか一方を先行して進める方法があります。

売却と購入を同時並行で進めるメリットは、引越しにかかるコストを削減できることです。旧居の引き渡しと同日に新居への引越しを行うため、仮住まいを契約したり家賃とローンを二重で支払ったりする必要がありません。しかし、売却・購入のタイミングを調整するのが難しく、販売価格など妥協しなければならない点が発生する可能性があります。

どちらか一方を先行して進めるメリットは、売却や購入に十分な時間を確保できることです。売却を先行して行う場合、売却益を購入費用にあてられることも大きなメリットといえます。住み替えをどのように進めていくのがよいか、不動産売却の流れを把握して決めていくことが大切です。

古くなった物件を売却したい場合

築年数の古い物件を売却する場合、そのままの状態では売却が難しい可能性があります。どのように売却するかを考え、状況に応じた売り方を決めましょう。例えば、古家の売却方法としては以下の方法が挙げられます。

●古家付き土地として売却
●建物を解体して更地として売却
●リフォームしてリフォーム済み物件として売却
●そのままにして買取として売却

一般の方にとっては魅力的に見えない状態の物件でも、買取を行う会社は現状のままの古家を好むケースもあります。買取価格は安くなりがちですが、「すぐに家を手放したい」「手間をかけずに売却したい」という方には有力な選択肢となるでしょう。

転勤

転勤によって遠方に引越すことになり、不動産を売却するケースです。急に転勤が決まった場合など、タイミングによっては売却に十分な時間を取れない可能性があります。先述したように、不動産の売却には数ヶ月程度の時間がかかるのが一般的です。すぐに売却したい場合は不動産会社に買取を依頼するほか、期間限定で賃貸として貸し出す選択肢もあります。

ただし、住宅ローンが残っている物件は、原則として賃貸で貸し出すことができません。ローンを一括で返済する場合は別途手数料が発生するため、事前に金融機関に連絡を入れる必要があります。転勤にともない、不動産を売却した事例は以下をご覧ください。

■参考事例：埼玉から福岡に転勤！貸すか売るかを迷った結果売却を決意！

離婚

離婚が原因で不動産を売却するケースもあります。結婚後に夫婦が共同で不動産を購入した場合、不動産は財産分与の対象です。財産分与で不動産を分けるときは、以下のような方法があります。

●夫婦のどちらかが不動産を取得し、代償金を支払う
●共有名義にする
●売却して現金を分配する
●分筆する

最も多いのは、不動産を売却して現金を分配する方法です。通常、財産分与では婚姻期間中に築いた財産をそれぞれ2分の1ずつに分け合います。売却でかかった経費を差し引き、手元に残った金額を半分ずつに分けるのが一般的でしょう。

ただし、住宅ローンが残っている住宅を売却する場合は売却益でローンが完済できるかどうかを確認する必要があります。売却益がローン残債を下回る場合、その住宅は財産分与の対象になりません。

離婚時に譲渡された土地を売却した事例について、以下もあわせて参考にしてください。

■参考事例：離婚時に夫から譲渡してもらった自宅の土地に問題！このままでは接道がない

金銭的な事情

住宅ローンの支払いが難しい場合や生活資金を確保できない場合など、金銭的な事情があって売却を検討するケースです。特に住宅ローンの滞納が続くと、住宅が競売にかけられる可能性があります。できるだけ早く不動産を売却して現金化する必要がある場合は、不動産会社へ買取を依頼するとよいでしょう。

ただし、買取は相場よりも売却価格が安くなる可能性があります。「いつまでに金銭を支払う必要があるのか」「どれくらいの売却益が必要なのか」などをふまえ、慎重に判断することをおすすめします。

中には不動産会社の仲介によって不動産を売却し、販売活動開始から1〜2ヶ月ほどで買主が見つかった事例もあるので、まずは不動産会社に売却方法について相談してみるとよいでしょう。

金銭的な事情で不動産の売却を検討し、成功した事例は以下を参考にしてください。

■参考事例

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残債がある物件を売却したい場合

住宅ローンの残債がある状態では、物件を売却できない点に注意が必要です。まずは以下の方法によって、ローンを完済する必要があります。

●物件の売却益をローン返済にあてる
●自己資金でローンを一括返済する

不動産の引き渡し日・決済日とローン返済日を同日に設定し、売却で得たお金をローン返済にあてる方法が一般的です。ただし、売却益がローン残債を下回る場合は、自己資金を用意する必要があります。

万が一、ローン返済が難しい場合は物件が任売や競売にかけられる可能性があるため注意が必要です。ローンの返済が滞る前に、早めに金融機関に相談することをおすすめします。

不動産売却に適したタイミング

不動産は市場が変動しやすく、1年を通して需要が変わります。できるだけ高く不動産を売るには、売却に適したタイミングを見極めることが大切です。一般的に、不動産が売れやすいタイミングとして以下が挙げられます。

●新生活が始まる前の1～3月頃
●築20年以内の建物

「子どもの教育環境を整えるため」「新年度から転勤が決まった」など、新生活に合わせて物件を購入する方は多くいます。1〜3月頃に売却できるように、前年の9〜10月頃から準備を始めるようにしましょう。

また築20年以内の物件は建物の状態が比較的よく、中古住宅を購入したい方から非常に人気があります。将来売却を検討している場合は、築20年が経過する前に売却を開始するとよいでしょう。

税金が安くなるタイミングや物件の条件、売主の都合など、そのほかの売却のタイミングについては下記の記事をあわせて参考にしてください。

【参考記事】

【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

一棟マンションの売却は価格上昇局面が鉄則！不動産市況と出口戦略も解説

2025年の市況

不動産価格指数とは、国土交通省が発表する全国の不動産価格の動向を毎月指数化したものです。国土交通省の「【報道発表】不動産価格指数（令和６年１１月・令和６年第３四半期分）の公表」によると、不動産価格指数は住宅・商業用不動産ともに上昇傾向にあります。

不動産価格は2013年頃から上昇が続いており、近年は特にマンションの価格が急上昇しているのが特徴です。今後も価格上昇が期待でき、マンションの売却によって値上がり益を得られる可能性が高いでしょう。

また、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」によると、中古マンションや中古戸建て住宅、新築戸建て住宅、土地のすべてで成約価格が前年を上回る結果となりました。中古マンションや中古戸建て住宅、土地は連年で成約価格・成約件数が前年を上回っており、2025年も引き続き上昇していくと予想されます。

収益物件はデッドクロスが見えたら売却する

アパートやマンションなどの収益物件を売却する場合は、デッドクロスになる前のタイミングで売却するのがおすすめです。「デッドクロス」とは、ローンの返済元金が減価償却費を上回る状態を指します。

収益物件の不動産所得は、年間の家賃収入から経費を差し引いた金額によって決まります。経費には減価償却費も含まれるため、多くの減価償却費を計上できるほど、見かけ上の不動産所得を圧縮できます。

しかし建物の耐用年数が経過すると徐々に減価償却費が減っていき、最終的には減価償却費を経費計上できなくなります。所得税の節税効果がなくなり、キャッシュフローに対して多くの税金を支払わなければなりません。その結果、経営が黒字であるにも関わらず資金繰りが間に合わない、いわゆる黒字倒産の事態に陥る可能性があります。減価償却期間が終わってデッドクロスになる前が、売却に適したタイミングといえるでしょう。

不動産投資における減価償却の仕組みについて、詳しく知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

■参考記事：不動産投資における減価償却とは？節税額の計算方法と注意点を解説！

投資用マンションの売却時期は？出口戦略を見据える高値売却ポイント

不動産売却の方法

不動産売却を行う方法には、以下の3つの方法があります。

●仲介
●買取
●個人売買

どの方法を選ぶかによって価格や売却スピードなどが異なるため、特徴を理解したうえで適切な方法を選択しましょう。ここでは仲介や買取、個人売買それぞれの特徴やメリット・デメリットを紹介していきます。

仲介

「仲介」とは不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を委託する方法です。仲介は不動産売却の知識がない方でも、希望の価格で不動産を売却しやすい傾向にあります。不動産会社に売却価格やタイミングなどを相談できるため、安心して売却活動を進められるでしょう。

また、豊富な売却戦略を持っている不動産会社であれば、買主となるターゲット層に不動産の魅力を広く伝えられます。

ただし、仲介はほかの売却方法に比べて成約までに時間がかかる傾向があります。一般的な売却期間は3～6ヶ月ほどで、すぐに不動産を売却したい方にとっては少々遅いと感じるかもしれません。収益物件の場合は1年以上かかる場合もあるため、購入可能な顧客を紹介できる収益物件に長けている仲介会社を選ぶとよいでしょう。

媒介契約の種類

仲介では、媒介契約の種類によって契約の縛りやルールが異なる点に注意が必要です。媒介契約には、以下の3種類があります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

一般媒介契約とは、媒介契約の中で最も自由度の高い契約です。複数の不動産会社に仲介を依頼でき、売主が自分で買主を見つけて不動産を売却することもできます。ただし、不動産会社から売却活動の報告をする義務はなく、担当者によってはこまめに状況を報告してもらえない可能性があります。

専任媒介契約は、一般媒介契約よりもやや縛りのある契約です。複数の不動産会社に仲介を依頼することはできず、1社のみと契約しなければなりません。売主が自分で買主を見つけた場合は、契約することができます。不動産会社からの売却活動の報告頻度は、2週間に1回以上です。

専属専任媒介契約とは、媒介契約の中で最も制約の多い契約です。売主は特定の不動産会社のみと契約を結ばなければならず、個人売買を行うことも禁止されています。ただし、専属専任媒介契約であれば精力的に営業をかけてもらえるほか、1週間に1回以上の頻度で売却活動の報告を受けられるメリットがあります。

買取

「買取」とは、不動産会社が不動産を直接購入する方法です。不動産会社が買主となり、売主は不動産会社と売買契約を締結することになります。

買取の大きなメリットは、短期間で確実に不動産を売却できることです。仲介のように広告を掲載したりチラシを配ったりと、販売活動によって買主を探す必要がありません。中には、数日〜2週間ほどで売却が完了するケースもあります。

ただし、買取は相場の70〜80％ほどの価格に落ち着くケースが多く、売却益を得づらい点に注意が必要です。多くの場合、不動産会社は買い取った中古物件にリフォームやリノベーションを行い、費用を上乗せして再販売を行います。中には相場に近い金額での買取を行う不動産会社があるものの、一般的には売却スピードが早いかわりに、できるだけ安く物件を購入するトレードオフの関係になるため、高値での売却は難しいです。

買取が適しているのは「すぐに不動産を現金化したい」「売却の手間や時間を削減したい」ケースだといえるでしょう。売却スピードを早めるために不動産会社に買取を依頼し、相続問題を解決した事例があります。詳細は以下の記事をご覧ください。

■参考事例：複数の相続人が紛争を避けるため、買取による早期現金化でスムーズに

個人売買

「個人売買」は売主が自分で買主を見つけて、不動産を売却する方法です。個人売買では不動産会社を挟まずに個人間で取引を行います。そのため、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がなく、コストを抑えられます。また、売主が自分のスケジュールで売却を進められる点もメリットの1つです。不動産の知識を豊富に持っているオーナー様であれば、個人売買も選択肢になるかもしれません。

ただし、不動産売買は金額の大きい取引であるうえに、法律などの専門知識が必要です。安易に個人売買を選択すると、買主とトラブルに発展したりローン審査に通らないなどの問題が発生したりと、かえって売主の負担になりかねません。

加えて、個人売買は売主が自分で売買契約書や告知書・付帯設備表などを作成する必要があります。万が一書類に記載されていない不具合が売却後に見つかった場合、売主が瑕疵担保責任を負う点には注意が必要です。はじめて不動産売却を行う方は、できるだけ不動産会社に仲介や買取を依頼するのが望ましいでしょう。

不動産売却の基本的なスケジュール

先述のように、不動産売却は時間がかかります。多くの手順をふむ必要があるため、あらかじめ全体の流れを知っておきましょう。不動産売却の基本的なスケジュールは以下のとおりです。

手順	基本的な流れ
1	事前準備
2	不動産会社へ査定依頼
3	媒介契約の締結
4	販売活動の開始
5	売買契約の締結
6	決済・引き渡し
7	確定申告

ここでは、それぞれの項目について詳しい内容を紹介していきます。不動産売却の期間を短縮する方法や、アパート・区分マンション売却の方法については、下記の記事も参考にしてください。

■参考記事

【事例付】不動産売却の期間を短縮方法！自宅や収益物件の注意点を解説

【事例付】区分マンション売却の注意点！売却手順や売却時期も徹底解説

【事例付】アパート売却の流れと売却時期の見極め方！相続時の注意点も解説

事前準備

事前準備で行う内容は以下のとおりです。

●全体の流れを把握し、スケジュールを立てる
●相場を調べる
●必要書類を揃える

まずは全体の流れを把握し、不動産売却のスケジュールを立てましょう。売却したいタイミングが決まっているのであれば、余裕を持って半年ほど前には事前準備を開始することをおすすめします。売却価格の相場の調べ方については後述します。

売却価格の相場がある程度分かったら、必要書類を準備しましょう。詳しくは後述しますが、中には書類の取得に時間がかかるものもあります。提出直前になって取得できない、などの事態に陥ると、売却スケジュールにズレが生じてしまうため、早めの確認が大切です。

不動産会社へ査定依頼

事前準備がすんだら、不動産会社に査定を依頼します。査定には電話やWeb入力のみで査定が完了する「簡易査定」と、現地調査が必要な「訪問査定」の2種類があります。査定結果が出るまでに簡易査定は1～3日程度、訪問査定は1週間ほどかかるケースが多いでしょう。

不動産会社に査定を依頼するときは、複数の会社をピックアップすることが大切です。1社のみに依頼すると、査定額の妥当性が判断できず、希望条件での売却ができなくなるかもしれません。複数の不動産会社に査定を依頼し、すべての査定が出揃ったら依頼先を決定しましょう。

また、査定額はあくまで目安であり、オーナー様が自分で売出価格を決めることが可能です。売却したい時期やローン残債、手元に残したい金額などをふまえて、売却価格を決定することが大切です。

媒介契約の締結

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。事前準備から媒介契約を締結するまでの期間は、余裕を見て1ヶ月を目安にするとよいでしょう。

媒介契約を締結するときの注意点は、どの契約を選ぶかによって受けられるサービスが異なる点です。一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に契約できますが、専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみとしか契約ができません。また、専属専任媒介契約はオーナー様が自分で買主を見つけることも禁止されています。

なお、不動産会社への仲介手数料は売買契約が成立したときに発生し、媒介契約を締結した段階で発生する費用はありません。

販売活動の開始

媒介契約を締結したら、不動産会社が主導となって不動産の販売活動を行います。販売活動の主な内容は以下のとおりです。

●インターネット上に物件情報を掲載する
●物件の販売図面を作成して顧客に紹介する
●広告チラシを作成して配布する
●現地販売会を行う
●自社の優良顧客に紹介する

売却する物件に住んでいる状態で販売活動を行う場合、オーナー様が行うことは内見の準備と内見当日の対応です。内見する方によい印象を与えられるよう、あらかじめ物件を綺麗な状態にしておきましょう。

販売活動の目安は3ヶ月ほどです。中にはなかなか買主が見つからず、半年以上の時間がかかるケースもあります。早期の売却を優先させるには、販売価格を下げたり、条件を変更したりと相場に合わせた調整をしなければならない点が生じるため、戦略的に販売活動を行うことをおすすめします。

また、実需でも収益物件でも、自社の優良顧客に優先して優良物件を売却する仕組みを保有する企業があります。販売エリアや物件種別により販売力が異なるため、事前に確認しましょう。

売買契約の締結

購入希望者との交渉がまとまったら、売買契約を締結します。売買契約の流れは以下のとおりです。

1.重要事項説明書の読み合わせを行う
2.契約書に署名・捺印する
3.買主から手付金を受け取る
4.売主が不動産会社に仲介手数料の半額（売主・不動産会社間で調整あり）を支払う
5.買主は売買契約と同時にローン審査の申し込みを行う
6.ローン審査通過後、ローンの契約（金銭消費貸借契約）を締結する

売買契約を締結するとき、売主と買主は売買契約書に収入印紙を貼付して印紙税を支払います。また、買主は売買契約と同時にローン審査の申し込みを行うのが一般的です。万が一、買主がローン審査を通過できず自己資金での購入も難しい場合は、ローン特約によって契約が白紙に戻ってしまいます。不動産会社を通じて、買主の経済状況を確認したうえで慎重に進めましょう。

決済・引き渡し

買主のローン審査が通ったら、残代金の支払いと物件の引き渡しを同日に行います。決済・引き渡し時に行う項目は以下のとおりです。

●融資実行
●買主が売主に残代金を支払う
●諸費用の精算を行う
●売主が不動産会社に仲介手数料の残りの半額を支払う
●登記申請の手続きを行う
●売主から買主に物件の鍵や関係書類を引き渡す

決済・引き渡しは売主と買主、不動産会社、司法書士などが顔を合わせて行うのが一般的です。不動産に残債がある場合は残代金を受け取って完済します。司法書士による登記申請の手続きが完了したら、物件の引き渡しを行って完了です。

確定申告

不動産を売却した翌年の2月中旬〜3月中旬に確定申告を行いましょう。申告を忘れてしまうと、ペナルティとして延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。

確定申告が必要なのは「不動産売却で利益が出た方」と「特例や控除を利用する方」です。特例や控除を利用するのであれば、売却によって損益が出た方も確定申告を行う必要があります。特例や控除は自動で適用されるわけではないため、確定申告をしないと節税効果を得られません。

不動産売却の価格相場の調べ方

不動産売却では、相場と大きくズレが生じないように売却価格を決める必要があります。価格相場の調べ方は以下のとおりです。

●ポータルサイトで販売中の不動産価格を調べる
●取引価格をWebサイトで調べる
●地価公示価格等から土地価格を調べる

それぞれ詳しく解説していきます。

ポータルサイトで販売中の不動産価格を調べる

住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）では、販売中の物件情報が多数掲載されています。周辺地域の類似物件がいくらで販売されているのかを確認すると、おおまかな相場を把握できるでしょう。地域や間取り、広さ、築年数などを絞り込み、複数の物件を比較することが大切です。

ただし、販売中の物件価格はあくまで売主が希望する価格であり、実際の取引価格とは異なる点に注意が必要です。中には交渉が入ることを想定して、相場よりも高めの価格を設定しているケースもあります。販売価格の相場をある程度把握できたら、次の項目で紹介する実際の取引価格を調べるとよいでしょう。

取引価格をWebサイトで調べる

不動産の取引価格情報を取り扱っているWebサイトは以下のとおりです。

●不動産情報ライブラリ
●レインズマーケットインフォメーション

「不動産ライブラリ」とは、不動産の取引価格や地価などの情報を閲覧できる国土交通省のWebサイトです。地図や住所、路線・駅名などから地域を選択すると、土地・建物の取引に関する情報を閲覧できます。取引価格だけでなく、建築年や構造、延床面積、用途、取引時期なども閲覧できるため、所有している不動産と似ている売却事例を探しやすいでしょう。

「レインズマーケットインフォメーション」とは、指定流通機構（REINS）が運営する不動産取引情報提供サイトです。主にマンションと戸建て住宅の取引価格を扱っており、過去2年間の市場動向をグラフで確認できます。価格の推移を確認したいときは、レインズマーケットインフォメーションを活用するとよいでしょう。

地価公示価格等から土地価格を調べる

地価公示価格や路線価などから土地価格を調べることもできます。土地価格や路線価を扱っているWebサイトは以下のとおりです。

●不動産情報ライブラリ
●全国地価マップ

「全国地価マップ」とは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する土地評価情報サイトです。以下のような公的な土地評価額を調べることができます。

●固定資産税路線価
●地価公示価格
●相続税路線価
●都道府県地価調査価格

地価公示価格とは国土交通省が公表する土地価格のことで、土地の売買や不動産鑑定などの基準として利用されています。一方、路線価は道路に面する土地の評価額（1㎡あたり）のことです。実際の取引価格とは異なるものの、査定価格が適切かどうかを判断する1つの基準となるでしょう。

不動産売却時の査定方法

不動産の査定は、売主が売却方針や売り出し価格を決める重要なポイントです。ここでは、不動産会社に査定を依頼する流れに触れながら、査定の種類や査定前に行う準備の内容についてまとめました。

査定の流れ

不動産の査定を依頼するときの一般的な流れは以下のとおりです。

1.簡易査定の依頼
2.訪問査定の依頼
3.現地調査・書類調査
4.査定結果の確認

まずは電話やメール、Webなどで不動産会社に査定を依頼しましょう。依頼には以下のような方法があります。

●一括査定サイトを利用する
●特定の不動産会社に直接連絡を入れる

「一括査定サイト」とは、Web上の入力のみで複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。簡易査定・訪問査定どちらも依頼できます。

簡易査定の結果は1〜3日程度、訪問査定の結果は1週間程度で出ることが多いです。簡易査定と訪問査定のメリット・デメリットについては、次の項目で詳しく紹介します。

査定の種類

先述したように、不動産の査定には以下の2つの方法があります。

●簡易査定（机上査定）
●訪問査定

以下では、査定額の算出方法やそれぞれの特徴、必要書類などを紹介します。

簡易査定（机上査定）

「簡易査定（机上査定）」とは過去の成約事例や物件情報などをもとに、おおまかな査定額を算出する方法です。Webや電話、メールのみで査定を依頼できるため、時間や手間をかけずに査定できるメリットがあります。

ただし簡易査定には物件の管理状況など、実際に不動産を見ないと分からない詳細な情報が含まれていません。訪問査定に比べると査定の精度が低いため、実際に売却をする場合は訪問査定まで行うことをおすすめします。

簡易査定では、以下のような情報を用いて査定額を算出します。

●住所、立地、築年数、面積など物件の基本情報
●過去の売買実績
●類似物件の取引価格
●公示地価や路線価など統計データ

簡易査定を依頼するときは、物件の延床面積や築年数、土地面積などをWeb上で入力します。不明な項目がある場合は事前に調べておきましょう。

訪問査定

訪問査定とは不動産会社が現地調査を行い、収集した情報をもとに査定価格を算出する方法です。不動産には物件の状態やリフォーム歴、周辺環境など実際に物件を訪問してみないと判断できない情報があります。訪問査定は担当者が実際に物件の様子を確認するため、精度の高い査定結果を得られるでしょう。

簡易査定では必要書類の提出は不要なケースがありますが、訪問査定では以下の書類が求められるのが一般的です。

●登記簿謄本（登記事項証明書）
●身分証明書
●公図
●測量図
●建物に関する図面

なお、不動産会社がかわりに書類を取得するケースもあります。紛失などで用意できない書類がある場合は、不動産会社の担当者に相談するとよいでしょう。

査定前の準備

査定を依頼する前に、売主が準備しておく内容は以下のとおりです。

●査定を依頼する不動産会社を決める
●査定前には価格相場を調べておく
●必要書類を揃えておく
●売却希望額、売却期間をおおまかに考える
●不動産会社に質問や相談したいことがあればまとめておく
●室内を綺麗に整理整頓しておく

査定前に価格相場を調査し、おおまかな売却希望額・売却期間を決めることが大切です。「現状のまま買い取ってほしい」「周りに知られずに売りたい」など、希望条件がある場合は、売却希望額や売却期間とあわせて伝えるとよいでしょう。

また「査定額が相場と大きく離れている」など、疑問を感じたら査定額の根拠を確認しましょう。中には、契約を取るためにあえて相場よりも高い査定額を提示する不動産会社も存在するため、注意が必要です。

不動産売却時の必要書類

ここからは、以下の場面別に不動産売却の必要書類を紹介します。

●査定依頼時に必要な書類
●決済・引き渡し時に必要な書類

書類の中には取得に時間がかかったり、紛失すると再発行ができない書類があったりします。直前で焦ることがないように、不動産の売却を検討する段階で必要書類を準備しておきましょう。

査定依頼時に必要な書類

査定を依頼する際に必要な書類は、以下のとおりです。

必要書類	土地	戸建て賃貸	区分マンション	1棟マンション	1棟アパート
物件購入時の売買契約書・重要事項説明書	◯	◯	◯	◯	◯
登記済権利証または登記識別情報	◯	◯	◯	◯	◯
測量図・境界確認書	◯	◯	ー	◯	◯
公図	◯	◯	◯	◯	◯
間取り図	ー	◯	◯	◯	◯
固定資産税評価証明書・納税通知書	◯	◯	◯	◯	◯
建築確認済証・検査済証	ー	◯	△	◯	◯
設計図書	ー	◯	ー	◯	◯
物件の販売図面	△	△	△	△	△
登記簿謄本	◯	◯	◯	◯	◯
耐震診断報告書	ー	△	△	△	△
アスベスト使用調査報告書	ー	△	△	△	△
管理規約・使用細則	ー	ー	◯	◯	◯
維持関連費用書類	◯	◯	◯	◯	◯
身分証明書	◯	◯	◯	◯	◯

決済・引き渡し時に必要な書類

次に、決済・引き渡しの際に必要な書類は以下のとおりです。

必要書類	土地	戸建て賃貸	区分マンション	1棟マンション	区分マンション
本人確認書類	◯	◯	◯	◯	◯
実印	◯	◯	◯	◯	◯
印鑑証明書	◯	◯	◯	◯	◯
住民票	◯	◯	◯	◯	◯
物件のパンフレット	△	△	△	△	△
通帳	◯	◯	◯	◯	◯
ローン残高証明書または返済予定表	◯	◯	◯	◯	◯

不動産売却時にかかる諸費用・税金

不動産は購入するときだけでなく、売却するときにもさまざまな費用が発生します。ここでは、売却時にかかる諸費用や税金について内訳を詳しく紹介します。

諸費用

不動産売却時にかかる主な諸費用は、以下のとおりです。

●仲介手数料
●抵当権抹消登記費用
●司法書士報酬
●ローン返済手数料
●書類取得費用
●引越し費用
●測量費
●解体費用
●ハウスクリーニング費用
●修繕費用
●不用品処分費用

以下では、「必ずかかる費用」と「必要に応じてかかる費用」に分けて具体的な金額を紹介していきます。

必ずかかる費用

不動産売却時に必ずかかる費用と、金額の目安は以下のとおりです。

●仲介手数料：物件価格に応じて異なる
●抵当権抹消登記費用：不動産1件につき1,000円
●司法書士報酬：1万〜3万円程度
●ローン返済手数料：3万円前後（金融機関によって異なる）
●書類取得費用：300～1,000円程度

諸費用の中でも大きな割合を占める仲介手数料は、宅建業法という法律で上限額が決められています。上限額は不動産の売却価格によって異なり、以下の方法で計算できます。おおよそいくらかかるのかをあらかじめ計算し、売却に備えて準備しておきましょう。

売却価格	計算式
400万円超	成約価格（税抜） × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
200万円超～400万円以下	成約価格（税抜） × 4％ ＋ 2万円＋ 消費税
200万円以下	成約価格（税抜） × 5％ ＋ 消費税

状況に応じてかかる費用

以下の費用は、不動産売却の状況に応じて費用が発生します。

●引越し費用：6万〜10万円程度
●測量費：30万〜80万円程度
●解体費用：100万〜200万円程度（木造30坪の場合）
●ハウスクリーニング費用：1部屋あたり1万5,000〜6万円以上
●修繕費用：50万円前後
●不用品処分費用：10万〜15万円以上

住み替えを行う場合は引越し費用が発生します。不動産の売却・購入を同時に行う場合、通常1回の引越しですみますが、新居の購入が遅れた場合は一旦仮住まいへ引越し、合計2回の引越しを行わなければなりません。仮住まいの費用なども加算されるため、多くの費用がかかりやすいでしょう。

測量費が必要となるのは、境界が分かりづらい土地を売却するときや分筆をするとき、土地の面積が登記簿と異なるときなどです。測量費は土地の面積や隣地の種類などによっても変動し、隣地が官有地の場合は費用が高くなりやすいでしょう。

税金

不動産売却時には、以下の税金を支払う必要があります。

●印紙税：数百〜数万円程度
●消費税：建物部分のみ売却価格の10%（土地は非課税）
●登録免許税：不動産1件につき1,000円
●譲渡所得税：保有期間や控除の有無、売却額などにより異なる
●住民税：「譲渡所得×住民税の税率」で算出
●復興特別所得税：「所得税×2.1％」で算出

印紙税とは売買契約書の金額に応じて課税される税金です。通常、売買契約締結時に収入印紙を貼付して納税します。

消費税は売却価格の10％で、建物部分のみに課税されます。（事業者ではない個人が自己居住の物件を売却する場合は非課税）土地は非課税となるため、土地と建物の両方を売却した場合は土地の価格を計算に含めないように注意が必要です。

登録免許税は、抵当権抹消登記でかかる税金です。ローン残債がある物件を売却する場合や、ローン完済後に抵当権をそのままにしている場合は、引き渡し時に抵当権抹消登記を行う必要があります。

譲渡所得税とは不動産の売却益にかかる税金です。譲渡所得税は以下の方法で算出できます。

手順	計算式
①譲渡所得を算出する	売却金額 −（取得費 ＋ 売却にかかった費用）
②課税譲渡所得を算出する	譲渡所得 − 特別控除
③税額を算出する	課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）

なお、正しい金額を算出するには、取得費について理解する必要があります。取得費の内訳や計算方法については下記の記事を参考にしてください。

■参考記事

不動産売却時の譲渡所得税計算には取得費が必要！土地建物の取得費も解説

不動産売却税とは？信頼できるパートナーと考える効果的な節税対策

不動産にかかる税金の種類は？特例・控除もシーン別に紹介【総集編】

利用できる控除

不動産売却でかかった税金に対して、以下の控除や特例を利用できる場合があります。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
●特定の居住用（事業用）財産の買換えの特例
●マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
●取得費の特例
●所有期間による軽減税率

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは、マイホームを売ったときに譲渡所得から3,000万円までを控除できる特例です。この特例を利用すれば、マイホームの売却益が3000万円を下回る場合は譲渡所得が非課税になります。

また「特定の居住用財産の買換えの特例」は、マイホームを2025年12月31日までに売却してかわりの住居を購入した場合、譲渡所得税を将来に繰り延べることができる特例です。ただし、売却する建物・土地は所有期間10年以上であることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。事業用・住居用で適用される特例が異なり、事業用の場合は「事業用の資産を買い換えたときの特例」の対象となる点に注意が必要です。

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、マイホームを2025年12月31日までに売却し、かわりの住居を購入したときに活用できる特例です。売却によって損失が生じた場合は、損失分を給与所得や事業所得など、ほかの所得から控除できます。

「取得費の特例」は相続や遺贈によって財産を取得し、一定期間内に売却した場合は相続税の一部を取得費として計上できる特例です。一方「所有期間による軽減税率 」とは、10年以上所有するマイホームを売ったときに譲渡所得に対して軽減税率を適用できる制度を指します。いずれも利用には一定の要件が定められているため、内容をよく確認しましょう。

不動産売却の損益通算や相続税対策について、下記の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

【事例付】不動産売却の譲渡損失の損益通算！基本知識と注意点を解説

知っておくべき相続税対策！ 不動産を活用した節税の仕組みを解説

不動産売却を依頼する会社の選び方

不動産売却を行う場合、仲介を依頼する不動産会社選びが重要です。どの不動産会社に依頼するかによって売却の結果は大きく変わるため、以下のポイントを参考に信頼できる会社を見極めるとよいでしょう。

●査定の根拠を聞く
●複数の不動産会社に査定依頼する
●不動産会社の売却実績・得意分野を確認する
●大手と地域密着型の不動産会社を比較して選ぶ

ここでは、不動産売却を依頼する会社の選び方について詳しく紹介します。査定の見極め方やスムーズに売却を進める方法については、下記の記事をご覧ください。

■参考記事

不動産売却の見積もりとは？ 査定のポイントと注意点を徹底解説！

収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

査定の根拠を聞く

不動産売却の査定額はどの不動産会社に依頼するか、どの担当者が請け負うかによって価格が異なります。査定額が高いからといって安易に依頼を決めるのではなく、査定の根拠を聞いたうえで納得できる会社と契約しましょう。

査定の根拠を聞くときは、以下の項目をチェックして担当者の対応を比較することが大切です。

●参考にしたデータを提示してくれるか
●1つの情報に依存することなく、あらゆる観点から査定されているか
●売主の質問に真摯に対応してくれるか

査定の根拠が曖昧だと感じる場合は無理に契約を急がず、ほかの不動産会社に任せることも検討しましょう。

複数の不動産会社に査定依頼する

不動産を査定に出すときは複数の会社に依頼しましょう。1つの不動産会社のみに依頼すると、査定額の妥当性や担当者の対応などを判断するのが難しいからです。査定依頼を効率的に行いたい場合は、インターネット上にある一括査定サービスを利用することをおすすめします。

ただし、一括査定サービスを利用した方の中には「多数の不動産会社から電話がかかってきた」「やり取りの手間が増えた」という意見もあります。1社ずつメール対応や電話のやり取りを行う必要があり、面倒に感じてしまうこともあるでしょう。査定を依頼する会社を2〜3社程度に限定する、対応可能な時間帯をあらかじめ伝えておくなどの対策を取ると、負担を軽減できます。

不動産会社の売却実績・得意分野を確認する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、マンションの売却実績が豊富な会社もあれば、築古の戸建て住宅の扱いが得意な会社もあります。自分が所有する不動産の特徴を理解し、類似する不動産の売却実績が豊富な会社に依頼することが大切です。

不動産会社の実績はホームページや店頭、インターネットの口コミなどで確認できます。中には対応する地域を限定している地域密着型の不動産会社もあるため、過去に取り扱いの多い地域も確認するとよいでしょう。

大手と地域密着型の不動産会社を比較して選ぶ

「名前が有名だから」「広告を見かけるから」などの理由で、安易に大手の不動産会社を選ぶのは避けましょう。不動産会社は大手企業から地域密着型の中小企業まで、さまざまな規模の会社があり、それぞれに異なる強みがあります。大手の不動産会社だからといって、必ずしも不動産を高く・早く売却できるとはかぎりません。

大切なのは、自分の不動産と相性のよい不動産会社を選ぶことです。例えば、地域密着型の不動産会社は地域ならではの特性をよく理解しており、売主とコミュニケーションを取りながら適切な買主を見つけてくれる可能性があります。また地域の人脈があり、地方の物件は大手よりも地域密着型の不動産会社に任せたほうが買い手が付きやすいかもしれません。

大手・地域密着型の不動産会社の特徴については、下記の記事を参考にしてください。

■参考記事：不動産売却はどこがいい？ 大手・地域密着の特徴と仲介会社の選び方

まとめ 不動産売却は知識の習得と不動産会社選びが重要

不動産売却は多くの手順を必要とするうえに、高額な取引も多くあります。はじめて不動産売却を行う方は「希望の金額や条件で売却できるか」「トラブルが発生しないか」など、不安を感じるかもしれません。あらかじめ全体の流れを把握し、早い段階から準備を進めておくことで、不動産売却のトラブルを回避できるでしょう。

不動産売却を成功させるには、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。【リロの不動産】は、賃貸経営を行うオーナー様のネットワークが豊富にあります。収益物件の売買にも強く、多くの売却実績があるため安心してご相談ください。

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