不動産売却はどこがいい？ 大手・地域密着の特徴と仲介会社の選び方

自分が所有する不動産の売却を視野に入れはじめたら、査定や売却のサポートをしてくれる不動産仲介会社を探す必要があります。不動産仲介会社選びのポイントがよく分からないと悩む方も多いのではないでしょうか。

この記事では大手と地元密着型の比較を中心に、不動産の売却を行う不動産仲介会社の選び方を詳しく解説します。

不動産業の4つの分野

日本で不動産業を営む法人は353,448社ありますが（※）、同じ不動産にまつわる会社でも業種によって、どの分野に強みを持つのか特徴が変わります。不動産業を大きく分類すると不動産開発業・ハウスメーカー、不動産賃貸業、不動産管理業、不動産流通業の4つがあり、それぞれの特徴や違いは以下のとおりです。

※　出典：公益財団法人不動産流通推進センター　2022 不動産業統計集（3月期改訂）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202203/202203_1gaikyo.pdf

不動産開発業・ハウスメーカー

マンションやアパート、戸建て住宅など、不動産にもさまざまな種類がありますが、最終的に住む方の手にわたるまでには、いくつかの段階があります。その中でもデベロッパーと呼ばれ、不動産の開発を行う最初の段階で活躍するのが不動産開発会社です。例えば、駅周辺の再開発にかかわり、土地を仕入れてマンションやアパート、商業ビルなどを建てる事業があります。

もともと田んぼや丘陵地だった場所を分譲地として開発し、建売住宅を建てて販売する開発などは不動産開発会社とハウスメーカーが中心になります。大規模マンションなどの設計施工を含む建築を多く取り扱っています。

不動産開発会社やハウスメーカーによってマンションの建設や戸建て住宅の分譲など、得意分野が異なることもあります。都心の開発では大規模なプロジェクトに関わることも多くあり、不動産業の4つの分野の中でも「花形」だといえるかもしれません。

不動産賃貸業

不動産賃貸業は自分で収益物件を所有し、第三者に貸し出すことで賃料を得る事業です。マンションやアパートのオーナー業、いわゆる大家さんが不動産賃貸業にあたります。

土地を貸している方のことを地主と呼ぶことがありますが、不動産を貸すことで賃料を得ていることに変わりはなく、駐車場やコインパーキングなど、土地の賃貸も不動産賃貸業になります。住居として使われるマンション以外にも、オフィスや店舗などの事業用として使われる物件を所有して貸し出すのも不動産賃貸業になります。

不動産賃貸業を行う収益物件のオーナー様は、個人の場合もあれば、法人が所有して賃貸業を行っている場合もあります。不動産賃貸業を行うためには収支計画をしっかり立てなければなりませんが、宅地建物取引業などの免許は必要ありません。

不動産管理業

不動産管理業は、名称のとおり不動産を管理する仕事です。マンションやアパートなどを運営していくためには、適切に管理を行う必要があります。住居系の不動産管理業には分譲マンションの管理をするマンション管理会社と、賃貸アパート・マンションの管理をする賃貸管理会社があります。

業務の具体例として、建物を清掃したり、不具合がでたら修繕を行ったりなど、日常的なメンテナンスがあります。また、賃貸アパート・マンションでは、入居者募集業務や物件のご案内をして契約をする賃貸仲介業務、家賃の回収やトラブル対応などの入居者管理業務など管理業務は多岐にわたります。

家賃の滞納が発生すれば、督促も業務範囲に入ってきます。それらの賃貸管理業務をオーナー様が自分で行うのは難しく、収益物件の運営では賃貸管理会社などに管理業務を委託するのが一般的です。

不動産流通業

マンションやアパート、戸建て住宅にかかわらず、不動産は建築して終わりではなく、市場に流通させ、購入者様や入居者様がお住いにならなければ不動産事業自体が成り立ちません。不動産流通業は不動産を売りたい方と買いたい方、または貸したい方と借りたい方の間を取り持つ業種です。

所有している不動産を売却したいときは、この分野の会社に仲介を依頼して買主様を探してもらいます。このような不動産の売買・賃貸の仲介を行う会社を不動産仲介会社といいますが、宅建業法では仲介という言葉を用いず、「媒介」という用語が使われます。どの街でもたいてい不動産の仲介を行う会社があるほど、4つの不動産業の中で一番身近なのはこの不動産仲介会社でしょう。

大手不動産会社への仲介依頼

同じ不動産の仲介をする会社でも、大手と地元密着型の中小企業に分かれます。大手不動産会社には大手にしかない強みがある一方、デメリットがないわけではありません。まずは大手不動産会社に仲介を依頼するとどの様なメリット・デメリットがあるかを知っておきましょう。

大手不動産会社とは

大手不動産会社とは、全国的にチェーン展開やフランチャイズ展開をしているような企業が運営しているところです。店舗の外観が統一されていて、看板の表記は社名プラス○○店のように書かれていることが多いでしょう。ブランディングが確立されているためどこの街でも似たような雰囲気で、外部からも店内がよく見える造りになっています。

一度に複数のお客様も応対できるよう、横長のカウンターに複数の端末や座席が配置されていることが多いのも大手不動産会社の店舗の特徴です。イメージカラーも決まっているため、どの会社なのかが分かりやすくなっています。

大手不動産会社はテレビをつければCMが流れていて、誰もが知っている会社であることが特徴です。運営しているのはデベロッパー系やハウスメーカー系の不動産グループの流通部門であることが多く、関連会社との連携でサービスが充実しています。大手不動産会社は大手ならではの強みがありますが、必ずしもメリットばかりとはかぎりません。

大手不動産会社に仲介依頼することのメリット

強固な販売ネットワーク

大手不動産会社は全国規模で展開している分、トータルでの店舗数や社員数が多く、それだけ販売ネットワークも強いメリットがあります。店舗はそれぞれ独自に営業をしていますが、店舗間でのやり取りも行われているため、広いネットワークを通して別の地域の物件情報を得ることが可能です。買主様を早く見つけ、不動産の売却をスムーズに行うためには、多くの方に物件の情報を知ってもらう必要があります。

不動産の売却で1社しか仲介の依頼をしない専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ場合、不動産仲介会社は不動産ポータルサイトのレインズ（指定流通機構）への物件登録が義務づけられています。それは物件の情報を広く公開することで取引相手を探しやすくするためですが、レインズに登録したからといって必ず買主が見つかるとはかぎりません。

一方で、大手不動産会社は、社内に強固な販売ネットワークを持っています。抱えている顧客数も多いため、自社だけでも買主を見つけやすいのがメリットです。

認知度が高い

先述したように、大手不動産会社は全国規模でテレビCMを流すなどの効果で、認知度が高いメリットがあります。有名タレントがCMに出演していることも多く、CMソングを聞き慣れていることもあるでしょう。CMで見たビジュアルと同じような造りの店舗を、自分の住む街で見かけたことがある方も多いはずです。

大手不動産会社は自社のホームページを充実させていたり、ポータルサイトに情報を提供していたりなど、インターネット上での宣伝も上手な特徴があります。買主様が物件探しをする際、まずはインターネットを使って情報収集するケースが増えています。大手不動産会社はインターネットで検索すれば上位に表示されることが多いため、買主の目にとまりやすく、見込み客を多く集められるのも大きなメリットです。

多くの街に店舗を展開させ、テレビCMやインターネット上で知名度を上げることで、集客に強みを持っているのが地元密着の不動産会社には真似できない大きなメリットでしょう。なによりも大手不動産会社の名前にはブランド力があり、安心感を与えられる強みもあります。

大手不動産会社に仲介依頼することのデメリット

地域情報では地元密着型に負ける

大手不動産会社は全国型の組織として広いネットワークを持つのが強みですが、一方でその地域独特の情報までは精通していない部分もあります。もちろん、地元出身のスタッフが在籍していることもあるとは思いますが、物件のある地域に土地勘のないスタッフが担当になることもあり得るでしょう。特に頻繁に転勤があるような大手不動産会社では起こりがちです。

地元の方ならいわなくても分かっている地域特有の事情も、実際にその地域に馴染んでいないと情報として把握できない可能性もあります。A地域は治安があまりよくない、B地域は下町の雰囲気があるなど、細かい地域の情報は、やはり地元密着の不動産会社にはおよびません。

売却をスムーズに進めるためには、地域のニーズも知っておく必要があります。地域の事情に疎ければ、売却時にメリットになるポイントをうまくアピールできなかったり、相場の把握を誤ったりなど適切なフォローができずに売却できるチャンスを逃してしまうことも考えられます。

「囲い込み」をされる可能性がある

不動産会社は大手であるほど、「囲い込み」になりやすい傾向があります。囲い込みとは、仲介する不動産会社が売主様側と買主様側の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙い、売主様から売却を依頼された物件の情報を外に出さないことです。例えばレインズに登録しなかったり、意図的に情報を隠したりなど、自社のネットワークだけで買主様を探そうとします。

他社とも情報を共有していれば、自社で買いたいという方が現われなくても、他社で見つかるかも知れません。しかし、そうなれば売主様側からの仲介手数料は自社がもらえますが、買主様側からの手数料は他社が手にすることになります。これを「片手仲介」といい、不動産会社が得られる報酬が半分になってしまうため、できれば両側から仲介手数料をもらいたいと考えるものです。

ただし、良い面もあります。近隣に情報を広げずに、クローズドで売却したい場合もあるでしょう。大手の売却ネットワークであれば、アプローチできる買主様を探しやすいので、意向に沿ったサポートができるとも言えます。

両手仲介自体は違法ではなく、すべての両手仲介が囲い込みに該当するわけではありません。大手や中小企業を問わず、問い合わせに対して嘘を言って情報を与えないなどの悪質な囲い込みには注意する必要があります。

地元密着型不動産会社への仲介依頼

地元密着型の不動産会社には、大手不動産会社にないメリットがあります。地元密着型不動産会社についても、メリット・デメリットを把握しておきましょう。

地元密着型不動産会社とは

地元密着会社型不動産会社とは、大手不動産会社のように全国に多くの店舗を展開しているのではなく、駅前や商店街などに路面店舗を出している不動産会社を指します。いわゆる「街の不動産屋さん」といわれる存在です。

昔ながらの店構えで間口が狭く、大手不動産会社の店舗のように外から店内がよく見える造りではない店舗も多く残っています。ウインドウに売り出し中の土地や中古住宅、空室の出ているマンションやアパートなどの物件情報を貼りだしている風景を見かけたことがある方もいるでしょう。

大手不動産会社では会社で共通の制服やスーツを着用し、ネームプレートをつけた若いスタッフが働いている様子がよく見られます。一方で、地域密着会社型不動産会社ではベテラン社員や年配の経営者が出てきてくれることも珍しくありません。ただし、街中で見かける不動産会社には、会社自体は小さくても大手不動産会社のフランチャイズに加盟している場合もあります。

地元密着型不動産会社に仲介依頼することのメリット

地域特性に精通している

大手不動産会社とは逆に、地元密着型不動産会社はその地域ならではの特性に精通しているのが大きなメリットです。地元密着型不動産会社が営業の範囲としている地域は限定的で、大手に比べると扱っている物件数も少ないでしょう。

しかし、物件や地域の情報に関してはどこよりも詳しく把握している可能性があります。地域のコミュニティに溶け込み、地元に強力な人脈を持っている地元密着型不動産会社も珍しくありません。

一般的な物件情報には掲載されていないような各地域の物件に付帯される設備の詳細、賃貸アパート・マンションではすでに入居されている方たちがどのような雰囲気なのか、何を重視してお部屋探しをしているのかまで、把握していることもあります。

近隣住民の様子や土地柄などを把握していることも珍しくなく、物件を探している方にとっては、実際に住みはじめてからの生活をイメージしやすい情報も提供してもらえるでしょう。売主や貸主にとっても、相性のよさそうな買主や借主を探してもらえる可能性があるなど、さまざまなメリットがあります。

親身に相談に乗ってもらえる

接客がマニュアル化されている大手不動産会社では、接客が画一的な動きになることがあります。一方で、地元密着型不動産会社ではマニュアルに沿った対応だけをするわけでないため、接客は店舗や担当によってさまざまです。

ただ、経験豊富なベテランスタッフが在籍している店舗も多く、コツコツ積み重ねてきた実績があります。長年支持を受けて営業を続けていられるのは地域で評判がよく、信頼されている証です。お客様の相談にも、親身になって対応してくれる可能性が高いでしょう。

地元の有力者や他業種からの信頼も厚く、大手にはない地元ならではの独自ルートを持っていることも少なくありません。そのため、地元を知り尽くした地元密着会社型不動産会社ならではの強みを活かした柔軟な対応も可能です。

地域の状況を踏まえつつ、売主の事情に合わせ、プロ目線でアドバイスを行ってくれます。地元を知り尽くした地元密着型不動産会社ならではの強みを活かし、大手より細かいサポートをしてもらえる可能性が高いのもメリットです。

地元密着型不動産会社に仲介依頼することのデメリット

不得意な分野だと販売力が弱い

経験豊富なプロであったとしても得意・不得意はあり、オールラウンドとはかぎりません。不動産会社によって、メインとしている分野が違うことがあります。例えば、業務としては土地や中古住宅の売買と、賃貸アパート・マンションの客付けの両方を扱っていたとしても、実は売買にあまり力を入れていないこともあります。

逆に特定の住宅地にある中古物件の売買をメインとしつつ、賃貸にも対応するというスタンスのところもあり得ます。郊外にある古民家の売買に特化しているところもあるなど、同じ不動産会社といっても得意分野はさまざまです。

また、地元密着型不動産会社は自社がカバーしている地域には強くても、少し外れた地域の事情や物件にはあまり詳しくないかもしれません。自分が売却したい不動産にマッチすれば強い味方になってもらえるはずですが、不得意な分野だと販売力は弱くなります。ニーズに合っている不動産会社かどうか、十分なサポートを得られるかどうかなどを見極めることが大事です。

認知度が低い

地元密着型不動産会社は、大手不動産会社のように派手な宣伝をあまりしていません。もちろん、小規模な不動産会社でも自社のホームページを運営していたり、営業している地域内ではチラシ広告を出していたりなど、地元ではある程度の知名度はあるでしょう。

しかし、大手に比べると認知度は低いため、買主の受ける印象は違ってきます。営業している地域以外ではほとんど知られていないこともあり得ます。

居住地からは離れた遠方の不動産を売却したいと考えたとき、地元に強い不動産会社に依頼をしたいと思うこともあるはずです。ただ、実績はあったとしても、認知度が低ければ依頼するのが適切なのかどうか判断しかねるかもしれません。規模が小さい地方の不動産会社だからといって大手不動産会社に劣るとはかぎりませんが、安心感ではやはり大手に負けてしまいます。

不動産仲介会社を選ぶときのポイント

大手か地元密着型かにかかわらず、不動産仲介会社を選ぶ際は、注意しておきたいポイントがあります。特に以下の3点に気をつけてみてください。

物件から遠すぎる会社は避ける

売却を依頼する不動産仲介会社を選ぶ際、物件から物理的に遠い会社は避けたほうが賢明です。実際に不動産を売却することになれば、現地の状態を確認する必要があります。大手不動産会社ならば近くの支店が対応してくれるかもしれませんが、なければたとえ遠方であっても担当者は現地に赴かなければなりません。

近くの物件ならスムーズに販売活動に入れますが、遠方にある物件では現場に行くこと自体が一大事です。距離によっては交通費がかさむため、モチベーションが上がらないことも考えられます。

売主様側にとっても、不動産仲介会社とのやり取りを直接行うのが難しく、契約時や引渡し時に出向くのも大変です。現在はオンラインで打ち合わせしたり、売買契約書を郵送でやり取りしたりなど、遠方でも方法はあります。

しかし、オンラインの画面では、十分担当者の雰囲気を感じ取れない可能性もあるでしょう。手続きに手間や時間を要することも考えられるため、売却に強いところであっても、できれば遠すぎる会社は避けたほうがいいでしょう。

行政処分情報や免許番号をチェックする

不動産仲介会社がどのような会社なのか、行政処分情報や免許番号である程度のチェックは可能です。国土交通省が運営している「ネガティブ情報等検索サイト」では、事業者名や期間、処分の種類などを入力すると、過去に行政処分を受けていれば検索で処分歴などの情報が確認できます。行政処分を受けているからといって、すべてが悪質な会社だとはかぎりません。

ただ、複数の不動産仲介会社を比較して選ぶ際は、比較するための材料にはなるでしょう。

また、宅建業免許を受けると割り振られる免許番号には、カッコで囲まれた数字が書かれています。この数字は5年ごとに行われる宅建業取引免許の更新回数を示しているため、業歴の長さが分かります。

ちなみに免許の種類は都道府県知事免許と国土交通大臣免許があり、1つの県内のみに店舗がある場合は都道府県知事免許、2つ以上の都道府県にまたがっていれば国土交通大臣免許です。都道府県知事免許から国土交通大臣免許に変更した場合や、その逆の手続きをした場合、免許番号の更新回数は1に戻ってしまうため、その点は注意してください。

決め手は担当者の質

不動産の売却は、結局人間が行うものです。どれだけ立派な業績を上げている会社であっても、最後の決め手は担当者の質になります。担当者がどう対応してくれるのか、以下のようなポイントを気にしながらチェックしてみてください。

まずは、電話やメールへのレスポンスが早いかどうかです。問い合わせに対してレスポンスが遅いと、待たされる側は不安になったり、落ち着かなかったりするでしょう。気になることや不安に思うことがある場合、すぐに対応してもらえることで安心感もあります。

担当者が宅地建物取引士の資格を有しているかどうかもポイントのひとつです。営業するうえで資格は必須ではありませんが、不動産売買における専門的な知識を持っていることは分かります。

売主の意見や質問をきちんと聞いてくれるのか、理解して寄り添おうとしてくれる姿勢があるのかも大事です。安心して販売活動を任せるためには、売却に向けた計画や作戦をしっかり持っているのかも確認しておきたいところです。

まとめ　大手と地元密着の良さを兼ね備えた不動産会社が最適

大手不動産会社には大手なりの良さ、地元密着型不動産会社には地元の事情に詳しい強みなど、どちらにもメリットがあります。【リロの不動産】は大手と地元密着の良さを併せ持つハイブリッド型の賃貸経営が特徴になります。賃貸管理をメインの事業としているため、入居者様のニーズを把握し、地元密着でありながらグループ全体では国内主要都市で事業を展開しています。

管理オーナー様の豊富な売買ネットワークを強みに持ち、買取にも対応可能です。不動産の売却や買取を検討しているのなら、大手と地元密着の両方のメリットを合わせ持つ【リロの不動産】におまかせください。