【保存版】空室対策のすごい技20選！管理会社が徹底する空室対策

2023.09.07

インターネット上には「空室対策のすごい技」と謳われている方法が紹介されていることがあります。賃貸不動産を所有しているオーナー様にとっては、空室の発生はできるだけ抑えたいもの。本当に「空室対策のすごい技」なのであれば、採用したいと思うでしょう。

この記事では空室対策について深掘りするとともに、実際に採用したい20通りの「効果が高いすごい技」をメリット・デメリットあわせてご紹介します。

1 空室発生の原因を探る
2 満室経営へ導く『4つの空室対策』とは
3 空室対策で突き詰めたいすごい技20選
4 空室対策に「魔法」はない　地道な努力が満室経営を導く
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空室発生の原因を探る

空室が発生してしまったら、まずは空室発生の原因を探る必要があります。空室が発生しても、原因まで同じとはかぎりません。原因が分かれば取るべき対策も見えてくるため、まずは何が空室発生をもたらしているのかを把握しましょう。

募集内容や広告が適切にされているか

物件探しをしている方の目に触れるチャンスを増やすためには、募集内容や広告に気を配る必要があります。賃貸住宅の物件情報は日々変化し、新着物件は毎日のように更新されます。古い情報は埋もれてしまい、せっかく募集情報や広告掲載していても効果を発揮していない可能性も考えられるため、適宜手を入れることが大切です。

考えにくいところですが、当社がサポートするにあたって集客周りの現状調査を行うと、実は不動産ポータルサイトへの掲載をしていないため、反響がなかったというケースも意外に多くございます。また、物件概要や間取りなど、入居者様が物件を選ぶ判断材料になる資料が不十分だったり、掲載している画像が汚かったりなど、入居者目線の情報掲載ができていないことがございます。

広告を出していても目を引かなければ意味がありません。物件の情報を認知してもらえるような情報が募集内容や広告に反映されているか、募集掲載時に一度確認することをおすすめいたします。

募集活動が精力的にされているか

不動産仲介会社に募集を依頼すれば、それで安心というわけでもありません。依頼を受けただけで、実際には募集活動を熱心に行っていないケースも見受けられます。前述のとおり、あまりに空室が埋まらない場合は、不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への不掲載や、広告出稿をしていないという状況も考えられます。

仲介用の直営店舗をお持ちの管理会社に任せている場合は、お部屋探しをしているお客様に対して、物件のご案内を積極的にしてくれているかどうかも確認してみましょう。

せっかく条件を整えても、募集活動が精力的に行われていなければお客様のもとまで情報が届きません。それでは空室を埋められるチャンスを逃してしまう可能性があるため、日頃から不動産仲介会社とはコミュニケーションを密にしておくことが大切です。

共用部や外観が劣化していないか

外壁や外構をはじめとする外観は建物の顔ともいえる部分です。入居希望者様とファーストコンタクトになる外観が劣化していると、当然内見時の印象が悪くなります。共用部やエントランスの清掃がされていない、チラシが散乱しているなどの状況も、不快感を与えてしまう要因になります。また、照明の暗さも印象を悪くする原因の一つです。

内見に出向いて最初に目にする外観や共用部などのイメージが悪ければ、せっかく居室内に便利な設備を備えていても選ばれないかもしれません。劣化を放置していたり、清掃が行き届いていなかったりする状況は、適切なメンテナンスが行われていないという印象を与えてしまう懸念もあります。

空室対策としてはもちろん、入居者様に心地よく住んでもらうためにも、共用部や外観の状態には常に気を配っておきましょう。

物件周りの環境に変化がないか

これまでに比べて入居が決まりづらくなったのなら、周辺環境が変化した可能性も考えられます。地域の環境はいつ、どのように変わるのかわかりません。例えば大きな商業施設が近くにできれば生活が便利になり、一気に物件が増えて供給過多になる場合があります。逆に商業施設が閉店してしまうことで利便性が下がっても、空室が発生する原因になり得ます。

また、大学や大企業の工場などが立地している地域では、学生や工場の従業員をターゲットにした物件が集中的に建築されるケースも珍しくありません。ただし、大学や工場が撤退すると供給過多に陥り、空室が埋まらなくなる可能性があります。もし、物件自体に変化がないにもかかわらず空室が増えているのなら、競合物件も含めて近隣の環境をチェックしてみてください。

設備や間取りが入居者ニーズとミスマッチになっていないか

時代が変われば、入居者様が住まいに求めるニーズも変化します。かつては3点ユニットや和室のある間取りがスタンダードでした。しかし、現代では3点ユニットはあまり好まれず、むしろ敬遠される傾向です。特に2人以上で生活する場合は、お風呂とトイレを一緒に使えないなどのデメリットもあるため、「バス・トイレ」別の条件で物件探しをする方が増えています。

和室にもメリットはありますが、現代では洋室のほうがニーズは高く、比較的新しく建築された物件では和室を備えているところが少なくなりました。ほかにも無料インターネットやセキュリティ、浴室換気乾燥機などニーズの高い設備の有無なども含め、入居者ニーズとミスマッチになっていないかどうかなどを今一度確認してみてください。

家賃は適正か

家賃設定が適切かどうかも、確認すべきポイントです。ほかの物件と差別化できる魅力的なアピールポイントがあれば、多少は家賃が高くても入居を希望する方が現われる可能性はあります。しかし、多くの方は立地を優先して物件を探したり、最初から出せる予算を決めていたりします。そのため、ニーズを満たしている物件であっても、予算をオーバーしていれば借りるのを諦めるかもしれません。

近くに同程度の条件を備え、かつ家賃設定が手頃な競合物件が存在すれば、お客様はそちらに流れる可能性があります。どちらにしても、あまりにも相場からかけ離れていると選択肢から外れてしまい、空室が発生しやすくなります。もし、近隣の家賃相場に比べて高すぎるようなら、同程度の水準になるよう調整することを検討する必要があります。

満室経営へ導く『4つの空室対策』とは

空室リスクを軽減させ、物件を満室経営へと導く『4つの空室対策』とはどのようなものでしょうか。満室経営を実現し、健全に賃貸経営を行っていくためには、適切な空室対策を施すことが大切です。『4つの空室対策』としてまとめられるポイントを解説します。

【募集】入居者の募集力

入居者募集活動といえば、従来は紙媒体のチラシや賃貸住宅情報誌などに広告を掲載するのがメインでした。しかし、インターネットやIT技術の普及が進み、入居者募集活動の方法も多岐にわたっています。特に現代ではインターネットを通して住まい探しをするのが主流になっているため、ITをうまく活用できているかどうかがポイントです。

例えば自社のホームページやSNSなどを駆使して物件の魅力をアピールする、不動産ポータルサイトの運用でより広く物件を知ってもらうなどの募集活動があります。それらの閲覧数などの数値をもとに、データドリブンに改善を続けることが重要です。

広告投入を効果的に行うことで問い合わせ数を増加させ、そこから実際にご来店、ご内見、ご成約にまで、よどみなく流れているかどうかが大事です。

【仲介】仲介の対応力

入居者様の入れ替わりなどで短期間空室が発生するのはやむを得ないことですが、空室の状態が継続するのは避けたいところです。空室をできるだけ出さないようにするためには、入居者様のご希望とマッチする物件をご紹介する提案力が大事です。適切な仲介を行うためには、地域の需要や競合物件の状況を把握し、顧客管理もしっかりしていなければなりません。

住まいを探しているお客様それぞれのニーズを踏まえ、要望に合う物件を適切に紹介する必要もあります。ニーズがマッチするお客様に対し、物件の強みをおすすめできるアピール力も求められるでしょう。

また、店舗に来訪してくれたお客様にとって、対応する担当者の印象も決め手の一つになる場合があります。お客様に対する適切な接客から、内見準備、ご成約に至るまで、高いクオリティを保っているかどうかがポイントです。

【管理対応】入居者管理と建物管理

顧客満足度の高い入居者管理や建物管理が実施されているかどうかも、空室対策には大事なポイントです。物件は入居者様にとって生活の場であることから、トラブルが多く発生していたり、対応に不満があったりすると退去につながる可能性があります。

適正な入居者管理と建物管理は、物件の資産価値を保全することに直結します。常に快適な住環境を提供することで、入居者様の顧客満足度が向上し、テナントリテンション（入居者保持）が実現できます。

家賃滞納リスクや入居者信用リスクについても、適切な入居者審査や入居者管理を行うことで、トラブルを事前に防ぐことができます。現在では、24時間365日のトラブル対応窓口が普及しています。トラブル発生に対しても、早期に解消できる対応力があれば、入居者様から強い信頼を得られるでしょう。

【設備・工事対応】原状回復からリノベーションまで

実物資産である賃貸不動産は、ある程度不具合や故障が発生するリスクはあります。少しでも良好な状態で維持するためには、適宜設備のメンテナンスや工事を行うことが大切です。メンテナンスや工事の対応は、退去時の原状回復や不具合・故障が生じた際の修繕だけにとどまりません。

老朽化リスクを見据えたうえで、資産価値を維持するためのリフォームやリノベーションを計画・実施していくことも求められます。また、長期間賃貸不動産を所有していれば、将来的に大規模修繕を実施しなければならない時期が訪れます。

物件の資産価値や競争力を維持するためには、入居者ニーズを反映した設備投資が必要になることもあるため、割賦工事も含めて資金計画を立てておくことが大事です。

空室対策で突き詰めたいすごい技20選

この章からは具体例をさらに掘り下げます。広告に関することから設備、家賃、賃貸管理会社の見直しまで、空室対策として採用したい工夫やアイデアを20個紹介します。一般的に認知されている対策も、突き詰めて徹底していくとすごい技に昇華するので参考にしてください。

広告写真の撮り直し

Webページや紙資料のマイソクなどに、すでに物件の外観や居室内の写真が添えられているのではないでしょうか。ただ、その写真がWebページで検索した方や来店してくれたお客様にとって、魅力的に映っているとはかぎりません。

写真を撮影し直すことで、より物件に興味を持ってもらうきっかけになり得ます。撮影する際、外観は必ず天気の良い日に撮りましょう。内装は広い範囲を撮影できる超広角レンズで撮るのがおすすめです。自然光が入る明るい時間帯で撮影したり、目線に気を配ったりなど、工夫してみてください。

不動産ポータルサイトの情報をランクアップして動画を掲載

最近では写真だけではなく、不動産ポータルサイトに動画を掲載するケースも多くなってきました。動画をアップするためには、写真よりも撮影や編集の技術が求められますが、実際に内見しているような臨場感のある映像を見られるメリットがあります。

動画は文章や写真よりも得られる情報が多く、物件情報がよりリアルに感じられる方法です。動画があることで露出が増え、訴求力を高める効果も期待できるため、不動産ポータルサイトに動画を掲載することも検討してみるのもいいでしょう。

また、掲載情報が全て埋まっているかも大事なポイントです。不動産ポータルサイトは、入居希望者様がお部屋探しをしやすいように様々な工夫を取り入れています。用意されている情報を全て埋めるだけではなく、より物件が持つ魅力的なポイントを掲載するだけで嘘のように募集が増加することもあるので、競合物件の掲載内容を参考にブラッシュアップできないか見直してみてください。

ホームステージングの演出

空室が複数ある状態ならば、1室をモデルルームとして活用するのも効果的な方法です。実際に生活しているような雰囲気を味わえるよう家具や家電を入れ、ホームステージングの演出を行うことで物件の魅力を引き出せます。

内見から成約につなげるためには、物件の第一印象も大事なポイントです。ターゲットとする客層のライフスタイルを意識したホームステージングを行うことで目にとまりやすく、内見に訪れた方がそこで生活するイメージを思い浮かべる助けにもなるでしょう。

来場者プレゼントの用意

内見の参加者に来場者プレゼントをお渡しするなど、特典を用意するのも効果的です。何かがもらえるというだけでも注意を引くのに役立ちますが、来場者プレゼントの良し悪しが来場者数を左右することもあります。

旧来の「粗品」などではなく、使い勝手のよいQUOカードや、本当に喜んでもらえるようなプレミアム感のあるアイテムなど、他社との差をつけられるプレゼントがおすすめです。ただし、景品表示法が適用されるため、プレゼントの選定には注意しましょう。対応期間を繁忙期前後に設定したり、本当日即決される方に限定したりするなどの工夫をすると良いでしょう。

共用部・エントランスの清掃

せっかく内見をしていただけても、共用部、特にエントランスが汚れていると印象が良くありません。もちろんエントランスにかぎったことではありませんが、物件の顔ともいえるエントランスが汚れていると、それだけでも敬遠されるきっかけになります。

外部の方や内見者の目に触れるエントランスや共用部は、日常的に清掃を心がけるようにしましょう。チラシが散乱しているのも印象が悪いため、使っていない郵便受けは封鎖し、付近もきれいに片付けるようにしてください。

無料インターネットの設置

インターネット環境は今や生活の必須要件として、ライフライン化されつつあります。インターネット環境が整っていない物件では、入居者様が自分でプロバイダーとの契約を行わなければなりません。

入居後すぐ無料でインターネットを使える物件に比べると、入居者様にとっては余分な費用や手続きの手間がかかるため、選ばれにくい可能性があります。無料インターネットの設置はオーナー様の負担になるものの、無料インターネットを謳うことで、物件の優位性を保つことが可能です。

エントランス・オートロックの設置

近年はニュースで窃盗や強盗事件が多く報道されるようになり、セキュリティへの入居者ニーズは高まっています。セキュリティ関連で関心の高い設備が、エントランスのオートロックです。

オートロックが設置されていることで、部外者が物件内に侵入するリスクを減らせる可能性が高まります。オーナー様にとっては導入に費用がかかるものの、安心して暮らすためのセキュリティ設備を充実させることは入居者ニーズにもマッチし、空室対策として有効です。

宅配ボックスの設置

ネット通販を利用する方が増え、購入した荷物などを宅配で受け取るのも当たり前になっています。一方で、せっかく宅配を届けても留守の家が多く、宅配会社が再配達しなければならないケースも増えました。

再配達はドライバーや宅配会社だけの負担として片付けられるものではなくなり、社会問題にまで発展するようになりました。そのような背景もあり、宅配ボックスの設置は必須になりつつあります。入居者ニーズを踏まえる必要があるものの、社会問題にまで発展している現状も鑑みて、導入の検討をおすすめいたします。

スマートロックの設置

オートロックの進化系として、スマートロックを設置する物件も増えてきました。スマートロックは各居室のドアに設置し、スマートフォンにダウンロードしたアプリを使って施錠や解錠ができるシステムです。

多くはオートロック機能が付いているため、鍵を閉め忘れることがありません。使用するスマートフォンの機種にもよりますが、遠隔で施錠状況の確認や施錠・解錠の操作が可能なタイプもあります。機能も充実してきているため、今後のセキュリティ設備として導入したいシステムの一つです。

防犯カメラの設置

防犯カメラが設置されている物件も、オートロックやスマートロックと同じ理由でセキュリティがしっかりしている印象を与えます。もし、ゴミの不法投棄などのルール違反や自転車の窃盗、放火などの犯罪行為を行おうとする者がいたとしても、わざわざ防犯カメラの前で行動に移すことは少ないでしょう。

つまり、防犯カメラが設置されていること自体が、ルール違反や犯罪などの抑止にもなります。なにかあったときには映像が証拠となるため、セキュリティ強化の一環として防犯カメラの設置も検討してみてください。

浴室換気乾燥機の設置

浴室の乾燥やカビの抑制だけではなく、雨の日の洗濯物干し対策として活用できることから、浴室換気乾燥機がある物件も入居者様に選ばれています。帰宅が遅い方や、花粉症に悩む方なども、浴室換気乾燥機はニーズの高い設備です。

絶対に必要というものではないものの、浴室換気乾燥機があることで入居者様にとっては快適に暮らせるメリットがあります。浴室を暖める暖房機能や涼しく保てる冷風機能が付いているタイプもあるなど、機能も充実してきているため、ニーズをふまえて導入を考えてみてください。

24時間利用可能ゴミ置き場の設置

アパートやマンションなどの賃貸物件はもちろん、一戸建てが建ち並ぶ住宅地などでも、一般的にゴミ出しの日時や出し方には決まりがあります。ただ、忙しい入居者様にとっては、指定どおりにゴミ出しをするのが難しいこともあるでしょう。

出せるときまでゴミを溜めておく必要がなく、早朝や夜間なども含め、都合のいいタイミングでゴミ出しができる24時間利用可能ゴミ置き場は便利です。ニーズはあるため、メリット・デメリットをふまえて導入するかどうかを判断してください。

原状回復やリフォームでアクセントクロス

人気の設備に入れ替える、和室を洋室に変える、間取りを変更するなど、現状回復やリフォーム・リノベーションをしようと思うと費用もそれなりにかかります。しかし、壁の一部にアクセントクロスを張る方法ならば、低価格ながら見栄えのする付加価値を演出可能です。

一部にアクセントクロスを取り入れるだけでも、居室内の印象を変えることができます。アクセントクロスも費用に多少の幅があったり、施工会社の工事費にも差があったりしますが、大規模なリフォームやリノベーションに比べると取り入れやすいでしょう。

リフォームで水回り設備の交換

築年数を重ねた物件では、水回りの設備から傷みはじめます。見た目にはまだ使えそうに見えたとしても、劣化が進むのは避けられません。水漏れなどのトラブルが発生してからの対処になると、建物自体を傷めることにつながったり、入居者様に不快な思いをさせたりします。

築10～15年程度が交換の目安になるため、築年数を重ねた物件の場合は水回りの設備の交換も検討しましょう。タイミングをみて新しい設備を導入することで、競争優位性を保つことができます。

リノベーションで間取りの変更

間取りが現代のニーズに合わなくなってしまった物件の空室対策として、時代のニーズに沿った間取りへとリノベーションするのも有効です。一昔前までは和室や3点ユニットを備えた造りなどが多くありました。しかし、現代ではあまり人気がなく、新たに建築される物件ではみられなくなっています。

2DKの間取りもかつては主流でしたが、同じ面積の居室なら1LDKのほうが好まれます。間取りを見ただけで敬遠されることがないよう、和室を洋室に、3点ユニットを分離式に、2DKを1LDKにと、思い切ってリノベーションするのも対策の一つです。

入居条件の緩和

入居条件を緩和することで、入居者様が集まりやすくなるケースもあります。わんちゃん（犬）や猫さんなどのペットを飼われている方は多いですが、大事な家族であるペットと快適に住める物件は多くありません。ライフスタイルの多様化などで、自分の好みに合った空間をDIYで造りたいという方も増えています。

国内に居住している外国人の増加や、ルームシェアする方が増えている現状を考えると、
外国人可やルームシェア可にするのも空室対策としては効果的です。入居条件を緩和することで、より幅広い方のニーズにマッチする物件になります。

フリーレントの導入

賃貸繁忙期などを見計らい、一定期間の家賃を無料にするフリーレントのキャンペーンを行うのも空室対策としては効果的です。賃貸物件に入居する際、敷金や礼金をはじめとした契約に必要な費用のほか、引っ越し費用も含めて入居者様にはそれなりにお金がかかります。

少しでも無料になる部分があることで、入居を決めるきっかけになりやすいでしょう。近隣に似たような条件の競合物件がある場合は、フリーレントが導入されている物件のほうが選ばれる可能性も高まります。

空室対策と連動した緻密な計画を考えると、効果が最大化します。

敷金・礼金の低減

フリーレントと同様に、空室対策として有効なのが敷金・礼金を減らす方法です。引っ越すにあたって初期費用を抑えたいと考えている方にとって、敷金や礼金などの初期費用の負担を減らせるのは大きな魅力になるでしょう。

近年では敷金0・礼金0という、いわゆる「ゼロゼロ物件」もあります。ただ、オーナー様側としては、すべて無料にしてしまうのも注意が必要です。敷金のない状況で家賃の滞納が発生してしまうと、滞納分を回収できないリスクがあります。また、原状回復などを考慮しても、敷金については一定程度確保したほうがいいでしょう。

家賃の調整

家賃の調整は最後に考えるようにしてください。確かに家賃を下げれば入居を希望する方が現われ、短期的には空室を埋めるのに役立つケースもありますが、当然ながら家賃を下げれば、当然下げた分だけ収入は減少します。オーナー様としてはアパートローンの返済計画に支障が出たり、修繕費の支払いや大規模修繕のための貯蓄などに影響が出たりする可能性も考慮しておかなければなりません。

また、既存の入居者様との賃料に差がでると、既存の入居者様から値下げの要望が出てくる懸念もあります。家賃の値下げはさまざまなリスクを考え、ここまで列挙してきた空室対策の方法をすべて試したうえで、それでも改善しない場合にのみ着手するようにしましょう。

賃貸管理会社の見直し

賃貸経営ではパートナーである賃貸管理会社の協力が必須です。オーナー様がどんなに尽力しても、肝心の賃貸管理会社が適切に動いてくれなければ効果を発揮できません。物件の維持管理や入居者様への対応、クレームやトラブルへの対応などを、オーナー様がすべて個人で行うのは難しいのが現実です。

市場動向や地域のニーズを的確に捉え、賃貸経営を軌道に乗せるためには、頼りになる賃貸管理会社のサポートが必要です。管理を委託しているのにもかかわらず、空室がなかなか埋まらない状況が続く場合、賃貸管理会社の力不足、または管理に力を入れてくれていない可能性も考えられます。賃貸管理会社の見直しをすることで劇的にうまくいくこともあるため、検討してみるのも選択肢の一つです。