空室の原因を改善する「4つの空室対策」と「15のアイデア」

所有するアパートやマンションの空室に悩んでいるオーナー様は少なくありません。家賃減収が続くと資金繰りにも苦労します。現在満室稼働だとしても、早めに対策を練るに越したことはないでしょう。

この記事では、空室の代表的な原因を解決するフレームワークである、『4つの空室対策』（募集力／仲介力／管理対応／設備・工事対応）に当てはめて、15の具体的な空室対策アイデアを紹介します。空室に悩まれているオーナー様にお役に立てましたら幸いです。

空室になる原因を探る

空室期間が長い場合はその原因を特定する必要があります。ご入居される方がいても空室となる根本的な原因を解消しないと、退去後の空室リスクに備えることができません。まずは空室につながりがちな要因を紹介します。ご自身の物件にあてはまるところがないか、チェックしてみてください。

広告・募集がきちんとされているか

近年は、ユーザーのほとんどがインターネットで物件探しをしています。そのため、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）に物件が掲載されていなければ、ユーザーの目に触れる機会はぐっと少なくなってしまいます。

掲載されていたとしても、情報が不十分な場合にはユーザーの興味を引くことができないでしょう。物件の概要や間取り図など公開すべき情報がきちんと掲載されているか、今一度確認してください。

特に画像は物件のイメージを大きく左右します。たとえば、薄暗い画像やぼやけた画像などは見る人にあまり良い印象を与えません。同じ物件でもちょっとした撮影テクニックで、見違えるほど印象が変わります。記事後半で具体的なコツを紹介するので、ぜひ読み進めてください。

入居者様のニーズにマッチするご案内ができているか

好条件と思える物件でも、お客様のニーズに合わなければなかなか成約には至りません。実際に「住みたい」と思える部屋は、年代や家族構成、ライフスタイルなどによって異なるためです。

例えば、学生やビジネスパーソンは通勤・通学の利便性が高い駅近の物件を選ぶ傾向にありますし、子育て世帯では子どもの学区がどこなのかを重視します。シニア世代では日常生活に不便がないよう、商業施設や病院に近い物件が好まれます。お持ちの物件の強みを全面に出し、ニーズが高いお客様へ積極的にアプローチすることが大切です。

とはいえ、物件の立地は変えることができません。地域のニーズを調べたうえで、ニーズを満たすリフォームなどを検討する必要もあるでしょう。

共用部や外観が劣化していないか

共用部や外観に目立つ劣化や汚れがないでしょうか。外壁にひび割れがあったり、鉄部にサビや腐食が出ていたりすると、古ぼけた印象を持たれるだけでなく建物の強度に関しても不安を与えてしまいます。

共用部については、次のような点をチェックしてください。

・エントランス、階段まわり：清掃が行き届いているか、照明が暗くないか
・集合ポスト：チラシやゴミが散乱していないか
・ゴミ置き場：ゴミが散乱していないか、清潔が保たれているか
・駐輪場、バイク置き場：きちんと整理されているか
・植栽：雑草が伸びていないか、落ち葉などが散乱していないか

建物の外観や共用部に荒れた雰囲気があると、訪れる人に良いイメージを与えません。特に、女性や子育て世帯をターゲットにしている場合は要注意です。管理体制のずさんさや入居者のモラルが疑われ、室内を見る前に選択肢から外されてしまう可能性があります。

お部屋や建物に問題がないか

アパートやマンションなどの共同住宅では、生活音がトラブルにつながりがちです。壁や床が薄い建物ではちょっとした物音も周囲の部屋に伝わりやすく、入居しても早々に退去してしまうケースが珍しくありません。迷惑になるほどの生活音を出さないよう、入居者それぞれが気をつけることが一番ですが、状況によっては建物に防音対策を施す必要もあるでしょう。

築年数が古くなってくると、どうしても建物・設備は劣化してきます。適切な修繕がなされていないと、競合物件からも見劣りしてしまって、入居者様から敬遠されることになります。耐用年数や建物・設備の劣化状況に見合った修繕・リフォームを行っているか、見直してみることも必要です。

家賃は適正であるか

近隣にある間取りや築年数が同じくらいの物件に比べ、高めの家賃を設定していないでしょうか。家賃が相場よりも高いと入居付けが難しくなります。同じような条件であれば、少しでも家賃が安い物件を選びたいと誰もが考えるでしょう。そのため、現在の入居者樣も他の物件に移ってしまうかもしれません。

また、同額の家賃を支払うのなら、少しでも条件が良い物件に住みたいと考えるのが消費者です。時代のニーズに合わない物件は敬遠されがちで、家賃の値下げが必ずしも空室改善につながるとは限りません。安易に家賃を下げるのではなく、多少の費用をかけてでも改修工事を検討する必要があるでしょう。

効果的な空室対策・15のアイデア

空室の要因を押さえたところで、次にそれぞれの対策を考えていきましょう。ここでは、『4つの空室対策』（募集／仲介／管理対応／設備・工事対応）から、具体的な方法を取り組みやすい順に紹介します。物件管理や集客を賃貸管理会社に委託している場合は、以下に紹介する対策がきちんと行われているかをチェックしてみてください。

1.【募集】広告写真の撮り直し

住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）などのWebページやチラシに掲載する写真を撮り直しましょう。物件をより魅力的に見せるために、次のポイントに注意してください。

・よく晴れた日に撮影する
・立体感や奥行きを出すため、外観は斜め方向から撮影する
・自然光で室内が明るく見える時間帯を選ぶ
・目線の高さを意識して撮影する（立ったとき、座ったとき）
・グリッド機能などを利用して、水平垂直が安定した写真を撮る

なお、不動産の表示に関する公正競争規約では、画像は加工せずに掲載するよう定められています。見栄えを良くするために隣りの建物を消すなどは、不当表示にあたるため注意してください。

近年は、物件の動画をアップしているWebサイトもよく見かけるようになりました。内見をしているかのように室内を見られるのは便利ですが、印象の良い動画に仕上げるには、お部屋の状態はもちろん、照明などの機材や撮影技術・編集技術が必要です。コストをかけても期待するほどの反響が得られないこともあるため、導入するかどうかは慎重に検討したほうがよいでしょう。

2.【募集】物件情報の充実

物件に関する情報はなるべく詳しく公開してください。物件のある地域やお部屋のターゲットにマッチする情報が記載されていると目に留まりやすくなります。学生向けのお部屋とファミリー向けのお部屋では訴求ポイントも異なります。その他にも「リフォーム済み」など、入居者ニーズに沿ったものは積極的にアピールしましょう。その際はリフォームを行った箇所と実施時期を明記します。部屋全体をリフォームした場合も、「壁クロス・床・キッチン・トイレ・浴室」といったように具体的に記載してください。

都合の悪い情報を隠しても、内見などで明らかになってしまいます。契約後に発覚した場合にはトラブルに発展する可能性もあるため、注意しましょう。

3.【募集／仲介】内見準備の徹底

入居後の生活をイメージしてもらうためにも、内見が魅力的なものになるよう準備します。入居者のニーズをきっちり把握して、どのようにしたら物件が好印象に映るかをお客様の目線で考えてみてください。内見の日がいつも晴天とは限りません。また、お仕事の都合などで夜の内見を希望するケースもあります。照明器具を取り付けて、いつでも室内を明るくできるようにしましょう。

下水の臭いや虫の発生なども注意したいところです。定期的に水を流したり、封水防止剤を使用したりして、排水トラップの封水切れを防ぐようにしてください。

4. 【募集／仲介】ホームステージング

空室が複数ある場合は、1室をモデルルームとして活用し、ホームステージングを行うのもおすすめです。ホームステージングとは、家具や家電・雑貨・観葉植物などを使ってモデルルームのように演出することをいいます。1972年にアメリカの不動産仲介会社が始めた手法で、成約率アップに効果的であることがわかっています。

Webサイトやチラシに掲載する画像も、何もない室内よりもホームステージング後のほうが目に留まりやすくなります。「築年数が古い」「部屋が狭い」などのデメリットも、演出次第で「レトロでおしゃれな部屋」「ホテルライクな部屋」にすることが可能です。

また、ホームステージングしたお部屋の写真を広告素材に流用することで募集活動の促進にもつながります。問い合わせや内見希望が少ないと感じる場合など、試してみてはいかがでしょうか。

5.【募集／管理対応】共用部・エントランスの清掃

エントランスは「物件の顔」ともいえる大切な空間です。建物に入った際の第一印象が悪いと内見する方に敬遠されてしまいます。毎日清掃するのはもちろん、チラシなどが散乱しないよう空室のポストは封鎖します。

また、共用部である階段・廊下・エレベーターなどの清掃のほか、掲示板も整理されていると管理が行き届いているイメージアップにつながります。汚れがひどい場合は専門のクリーニング業者に依頼すると良いでしょう。管理会社に委託している場合は信頼のできる業者を紹介して貰うこともおすすめです。

6.【設備・工事対応】無料インターネットの設置

パソコンはもちろんスマートフォンやゲーム機などのIT機器の普及により、インターネット回線は今や生活必需品ともいえます。設備として導入し「インターネット無料」をアピールすれば、付加価値の高い物件として注目されるでしょう。通信事業者との契約手続きなどがいらず、引っ越したその日からインターネットを利用できるのは、入居者にとって大きな魅力です。

現に全国賃貸住宅新聞社が2020年に行った「人気設備ランキング」によれば、単身者向け物件・ファミリー向け物件いずれも「インターネット無料」が1位となっています。条件によっては相場より高めの家賃でも成約が期待できるため、検討してみてはいかがでしょう。

出典：2020人気設備ランキング｜週刊 全国賃貸住宅新聞

7.【設備・工事対応】宅配ボックスの設置

前述の「人気設備ランキング」の通り、宅配ボックスも人気の高い設備です。宅配ボックスはコロナ禍で需要が急増した設備の一つですが、コロナ以前から仕事などで留守をしがちな入居者からの要望は少なくありませんでした。コロナ収束後も需要は高いと思われます。この機会に設備投資しておくと、問い合わせの増加や成約率アップが期待できます。

出典：2020人気設備ランキング｜週刊 全国賃貸住宅新聞

8.【設備・工事対応】スマートロックの設置

スマートロックとは、スマートフォンやICカードなどを利用してドアの施錠を管理するシステムのことです。単身者向け・ファミリー向けともにエントランスのオートロックは人気の設備になります。エントランスがない物件の場合、セキュリティ面の対応に悩んでいるオーナー様は多いのではないでしょうか。

スマートロックは専有部のドアに取り付けるため、個別のセキュリティ強化に効果的です。オートロック機能のほか、機種によっては施錠状況の確認や遠隔からの開錠などもアプリで可能となります。既存のドアに取り付ける「後付け型」なら、大掛かりな工事が不要でコストもあまりかかりません。

9.【設備・工事対応】アクセントクロス

居住スペースのリフォームは、状況に応じて費用がなるべくかからないものから考えるのがおすすめです。たとえば、和室から洋室へのリフォームにはそれなりの費用がかかりますが、和室の壁の一部にアクセントクロスを使用して、おしゃれな和モダンの部屋を演出するという方法もあります。アクセントクロスは面積が広いリビングのイメージチェンジにも効果的なので、ぜひ試してみてください。

アクセントカラーによって部屋の印象はガラッと変わります。たとえば、明るめのグレーやグリーンなどは爽やかな印象に、淡いパープルやピンクは可愛らしい印象に仕上がります。スタイリッシュに仕上げたい場合は、トーンの暗い色を取り入れるとよいでしょう。想定される入居者様のイメージに合わせて色選びを楽しんでみてください。

原状回復の際に合わせて対応すると費用対効果が高いです。

10.【設備・工事対応】水回り設備の交換・人気設備の交換

トイレなどの水回り設備は、築10～15年が交換の目安となります。「まだ使える」と思っても、なるべく耐用年数に応じた交換をおすすめします。設備の劣化による水漏れトラブルが発生した場合、建物を傷めてしまい、かえって多額の修繕費がかかるばかりか、入居者様や２次被害の拡大にもなりかねません。

なお、これまでの単身者向け物件では、居住スペースを広くとるためにトイレ・バスが一体となった3点ユニットを採用するのが一般的でしたが、近年はトイレ・バス分離型のニーズが高まっています。

入居者ニーズの高い最新設備を交換するだけで、物件の良いアピール材料にもなります。水回りのリフォームや設備交換はややコストがかかりますが、経費計上による節税やお部屋の魅力アップの効果が高いため、検討してみてください。

11.【設備・工事対応】ビンテージ風リフォーム

年数が経過した物件は、その雰囲気を活かしてビンテージ風のリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。ビンテージ風にも「ヨーロピアン」「ブルックリンスタイル」「昭和レトロ」「大正モダン」など、さまざまなテイストがあります。立地やニーズにマッチしたテイストに仕上げれば、インテリアに敏感なユーザーからの注目を集めるに違いありません。建具など使えそうなものを再利用すれば、リフォーム費用も抑えられるでしょう。

ただし、水回り設備は新しいものに交換してください。また、築年数が古くて耐震性や断熱性などに不安がある場合は、建物の点検・補強を兼ねてリノベーションを行ったほうが良いかもしれません。

先述の清掃や修理のほか、設備やリフォーム工事などの費用は経費として計上できます。建物を良好な状態で維持するだけでなく、成約率向上や節税対策にもなるので、状況に応じて検討してみてください。

12.【募集】入居条件の緩和

ペット可やDIY可（カスタマイズ可）にするなど、入居条件を緩和する方法もあります。
いくつか検討すべきポイントもあるため、賃貸管理会社に相談の上、ご検討ください。

最近は犬・猫の飼育世帯は増えていますが、ペット可物件の供給数は少なく、ニーズは強いものがあります。立地が比較的悪い物件でも入居がすぐに決まる傾向があり、家賃も相場より高めの設定が可能です。

物件をペット可にするにあたっては、いくつかの対策が必須になります。まず、既存の入居者樣のご了承が必要になり、共用施設の使い方や飼育についてのルールづくりも求められます。

原状回復工事が高額になることも予想されるので、賃貸借契約に際して、ペットが付けた傷の修復工事は入居者が負担するどの特約を盛り込むことも必要になります。

DIY可（カスタマイズ可）物件も近年注目されています。賃貸物件は「壁に釘一つ打てない」のが常識でしたが、各自のライフスタイルや個性が尊重される時代になり、部屋を自由にカスタマイズできる物件の需要が高まりつつあるのです。

DIY可とするにあたっては、オーナー様があらためて投資する必要は特にありません。ただし、原状回復工事について通常の物件とは扱いが異なりますので、DIYした造作部分を退去時に残置するか撤去するか、DIYした箇所に不具合があった場合はどう対応するか、DIYを撤去した箇所の原状回復義務の有無などについて、特約で定めておく必要があります。

13.【募集／仲介】フリーレントの導入、敷金・礼金の低減

敷金・礼金の低減や、一定期間の家賃を無料にするフリーレントも、空室改善が期待できる方法の一つです。契約金や引っ越し費用など何かと物入りな入居者にとって、フリーレント付きの物件は魅力的に見えるでしょう。近隣に同じような条件の物件がある場合、フリーレント付き物件のほうが選ばれる確率が高まると考えられます。

条件に特別な決まりはありませんが、0.5～1ヶ月分の家賃を無料にするケースが多いようです。なかなか入居者が決まらない場合は、「閑散期」など時期を限定し「期間内に成約で家賃無料2ヶ月」といったキャンペーンはいかがでしょうか。

大事なポイントになりますが、賃貸経営の基礎的な考え方のひとつとして、大規模修繕や設備投資の工事費用を貯蓄する必要があります。毎月の賃料はもちろん敷金・礼金などでも工事資金を貯蓄できる状態を保つほうが健全な賃貸経営が見込めるため、導入は管理会社と一緒に慎重にご検討ください。

14.【募集／仲介】家賃を調整する

いろいろ手を尽くしても入居者が決まらない場合は、最後の手段として家賃の値下げを検討しましょう。環境やニーズの変化などにより、賃貸物件としての価値が下がっているのかもしれません。

ただし、入居付けを焦って闇雲に値下げをするのではなく、地域の家賃相場や競合物件などと照らし合わせ、相応と思われる家賃に調整することが大切です。

15.賃貸管理会社の見直し

これまで空室改善につながるさまざまなアイデアを紹介しましたが、実は最も効果があるかもしれないのが「賃貸管理会社の見直し」です。

オーナー様がどれだけ頑張っても、賃貸管理会社の協力がなければスムーズに進まないことは多々あります。入居者様の最新ニーズや地域需要の変化、賃貸市場の動向などの情報収集、集客力の高い宣伝広告、日常的な清掃、入居者や近隣からのクレーム対応など、個人で行うには限界があるでしょう。自主管理を行っているオーナー様は、この機会に賃貸管理会社への委託を検討してみてください。

すでに管理を委託しているのに空室がなかなか埋まらない場合は、賃貸管理会社の力不足も考えられます。賃貸管理会社は賃貸経営のパートナーともいえる存在です。既存の担当者変更で改善が見られない場合は、信頼して物件を任せられる賃貸管理会社への変更をおすすめします。

契約解除は、オーナー様と賃貸管理会社とで交わした管理委託契約書の内容に沿って行います。無用なトラブルを生まないよう、事前に内容を確認しておきましょう。

日常の管理が最大の空室対策

空室が発生する要因、空室を埋めるための具体的なアイデアについて解説しましたが、究極の空室対策はずばり「適切な賃貸管理」です。日常の管理が行き届き、入居者様の満足度が上がれば、空室の発生は抑えられます。そこでここからは、入居者満足度を高める賃貸管理のコツを解説します。

テナントリテンション（入居者の保持）

テナントリテンションとは「入居者の保持」を意味する言葉で、入居者に長く住み続けてもらうことを目的とした活動のことを指します。空室対策で紹介したエントランスをはじめとする共用部の日常清掃は、最も大切なテナントリテンションといえるでしょう。そのほか、安全快適な生活のために、エレベーターなど設備の定期点検や劣化箇所の修繕なども快適な生活を提供するためには欠かせない取り組みになります。

テナントリテンションを意識した管理は、適正なコストがかかります。ただ、退去となれば空室時の減収はもちろん、原状回復費用や新規入居者募集の宣伝広告費などが発生します。地域性もありますが、少子高齢化の時代においては長くお住まいいただく方が入居者様にもオーナー様にもお得であることは言うまでもありません。

管理手数料だけではなく、賃貸管理の対応範囲や対応業務内容などを見直す良い機会になると思います。

入居者ニーズを把握する管理対応

入居者のニーズを把握するには中立的な視点でヒアリングすることがポイントです。直接話をする機会はなかなか取りにくいもの。もし機会が得られたとしても、面と向かって本音は言いづらいのではないでしょうか。

おすすめは第三者である賃貸管理会社を通じて、入居者様からアンケートを集めることです。アンケートには、住環境や契約内容に関する不満が綴られているかもしれません。ただし、クレームには賃貸経営改善のヒントがたくさん隠されています。物件の資産価値向上にも役立つことがあるため、ぜひ入居者様の声を集めてみてください。

覆面調査による仲介対応の調査

リーシング活動には物件に興味のある方を集める募集業務と、お問い合わせをいただいてから契約までの仲介業務があります。入居後の管理は徹底していても、契約前の対応が徹底していない会社も存在します。契約前のご説明を怠った場合や分かりにくい説明だと「そんなこと聞いていない」というクレームに発展します。

本当に入居者様に寄り添った提案ができているか、オーナー様との橋渡しの役目ができているのかサービス品質を維持向上するため、覆面調査を実施する賃貸管理会社もあります。担当者個人ではなく、各店舗や管理会社全体がサービス品質を高める姿勢を維持し続けるかどうかを見極める必要があります。

空室に悩んだら【リロの不動産・リロの賃貸】へご相談ください

空室の代表的な原因を解決するフレームワークである、『4つの空室対策』（募集／仲介／管理対応／設備・工事対応）をバランスよく実施することが重要です。さらに入居者様の定着率を高めるには、賃貸経営のパートナーである賃貸管理会社選びが重要なポイントとなります。

リーシングに強い【リロの不動産・リロの賃貸】は、多くの管理オーナー様と管理戸数実績を保有する賃貸管理会社です。中立的な視点からオーナー様と入居者様の満足度を向上するために、長年蓄積してきた独自の賃貸経営データをもとに、空室に悩むオーナー様を徹底サポートいたします。たとえば、リフォーム一つとっても、最小限のミニマム投資で入居者ニーズを満たす提案が可能です。ぜひ一度【リロの不動産】にご相談ください。

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