不動産投資の空室リスクとは？ 対策をわかりやすく解説

不動産投資には関心があるものの、踏み出す勇気がないという方も多いかもしれません。不動産投資には特有のリスクがあり、その存在が不安の根拠になっているのかもしれません。不動産投資にはさまざまなリスクが存在しますが、リスクに備えた対策をすることでコントロールできることも多くあります。

不動産投資の中でも一番大きなリスクが「空室リスク」です。

収益物件が空室になったままだと、家賃収入が入らず、不動産賃貸経営にも大きな影響を及ぼします。
この記事では、不動産投資における「空室リスク」の内容と、空室リスクの「ヘッジ方法」について解説します。

不動産投資におけるリスク

通常、リスクと聞くと「危険」や「損」という言葉を思い浮かべる人が多いと思います。しかし、運用や投資の世界でのリスクは、「危険」や「損」とは異なる意味を持っています。

不動産投資におけるリスクとはどのようなものなのか、次項で解説します。

リスクの考え方

リスクを日本語に訳すと、「不確実性」という意味になります。リスクとは「危険」や「危機」などの意味で使われることもありますが、本来の意味は異なります。実際に「リスクマネジメント規格」の日本工業規格（JIS Q 31000：2019）によると、リスクとは「目的に対する不確かさの影響」と定義しています。

逆にリターンとは、その投資商品から得られる収益のことで、リスクとリターンは正比例の関係にあります。つまりリターンが大きい商品はリスクが大きいということです。反対にリターンが小さい商品はリスクも小さい特徴があり、ハイリスク・ハイリターン、またはローリスク・ローリターンの関係になります。ローリスク・ハイリターンという投資商品は存在しないのです。

不動産投資におけるリスクとは

不動産投資は資産運用の観点から見ると、ミドルリスク・ミドルリターンとされています。資産運用の種類にはさまざまなものがありますが、ハイリスク・ハイリターンの資産運用の代表的なものが個別銘柄の株式投資です。FX（外国為替証拠金取引）なども該当します。

ローリスク・ローリターンの資産運用の代表的なものは、定期預金です。元本割れすることはありませんが、現在の低金利下では資産が大きく増えることは期待できません。

そして、不動産投資は、ローリスク・ローリターンの定期預金とハイリスク・ハイリターンの株式の個別銘柄投資・FXに比較すると、中間ぐらいに位置します。

不動産投資におけるリスクは、「空室リスク」以外にも、主だったものとして次のものが挙げられます。リスクを把握して「対策」や「リスク回避」にお役立てください。

・入居者トラブルリスク
入居者様同士のトラブルや迷惑行為が発生するリスク。適切な入居者管理が求められます。

・家賃滞納リスク
入居者様が家賃を滞納してしまうリスク。入居者審査と保証会社加入が必須になります。

・建物と外構の管理リスク
建物や外構の管理不良により事故が起きるリスク。清掃・メンテナンスなどの適切な建物管理が必要になります。

・建物と居室の老朽化リスク
建物・設備が経年劣化していくリスク。建物・設備の工事・修繕の対応が必要になります。

・エリア需要が変わる立地リスク
立地の周辺環境が変化して、賃貸需要が変わるリスク。物件の売買戦略、入居者募集戦略が求められます。

・地震や火災などの自然災害リスク
火災保険・地震保険に加入することで、対応します。

・金利上昇リスク
金利が上昇することでローン返済額が上昇するリスク。将来の金利上昇を折り込んだ返済シミュレーション立案が必要になります。

・収益悪化リスク
賃貸経営の収益が悪化するリスク。総合的な「賃貸経営戦略」が求められます。

空室リスクは家賃収入の損失に直結する問題

空室リスクとは、物件が空室になることにより家賃収入が入らなくなるリスクをいいます。不動産賃貸経営では、物件に対して、つねに維持や管理の費用が発生しているだけでなく、税金や保険料の負担もあります。そのような中で空室が発生すると、収入がないのに支出だけが出ていくことになり、経営状況の悪化を招くことになります。

不動産投資の目的にもよりますが、賃料を得られない空室リスクは不動産投資における最大のリスクといえます。

空室リスクが高くなる要因として考えられる主な要因は、以下になります。

・物件がある地域の人口に変化が生じた
・そもそも賃貸物件の供給過剰がみられる地域である
・不動産賃貸経営状態の問題

そして、空室リスクをコントロールするにあたって、「物件購入時にできること」と「物件購入後にできること」の2つの視点から考えることがポイントです。

立地条件はもちろんのこと、今後の都市計画を確認することも大切です。合わせて物件のグレードや適切な家賃設定、さらに行き届いた管理を行うことは、空室リスクをコントロールするために最低限必要な対応になります。

空室リスクをヘッジする対策・賃貸需要がある立地

不動産は立地がすべて

空室リスクをコントロールする方法の一つに、賃貸需要がある立地を選ぶことが挙げられます。

不動産は立地がすべてといっても過言ではありません。建物や設備はリフォームで変えることができますが、立地は変えることができません。そのため、どの地域の物件を購入するかは空室リスクの対処法として一番に考えなければならないことです。

賃貸需要が常に存在する地域であることも大切です。入居者様が退去しても、すぐに次の入居者様が見つかる状況であれば、空室リスクの影響は大きくないでしょう。そのためには、どのような層をターゲットにするかも考える必要があります。

単身者向けなのか、ファミリー向けなのかで望まれる周辺環境も異なりますし、間取りや必要な設備も収支計画も変ります。

立地から物件選びを検討するのならば、中古の収益物件を購入するほうが有利といえます。なぜなら、すでに建っている中古物件は、立地条件を考慮して建てられているものが多く、新築物件よりも優位な利回りだからです。

ただし、中古物件は、設備などが時代にそぐわないものもあり、それが空室リスクを生む原因にもなりかねませんので注意は必要です。

駅からの距離

賃貸住宅に住む人は、物件に対して利便性を求める傾向にあります。一般的には、第1の指標は駅からの距離とされています。都会の場合は、駅から徒歩10分以内の立地が目安だと考えましょう。

最寄りの駅も乗り換えに便利なターミナル駅であるほうが喜ばれます。ただ、ターミナル駅近くの物件は物件価格が高いケースが多いため、ターミナル駅にすぐにいけるマイナーな路線の駅に近い地域もおすすめです。

近年のファミリー層は共働き世帯が増えていることもあり、双方の職場へのアクセスが便利な地域を選ぶ入居者様が増えています。人口の多い都市部などでは、主要駅までの乗り換えが便利かどうか、快速や急行は停まるのかなどをしっかりと考えることで、空室リスクを抑えることができます。

利便性がいい

周囲に病院やスーパーマーケットなどがあり、生活しやすい環境かどうかもポイントです。病院やスーパーマーケットは、生活していくうえで必要性が高いものですので、物件を購入する際には、近くにどのような施設があるか、実際に自分の足で歩いて確認しておくことをおすすめします。

確認する際には、昼間だけでなく夜の雰囲気も確認するようにしましょう。街灯が少なく、治安に不安がある地域ではないか、夜間の騒音はどうかを確認します。近所に迷惑施設や嫌悪施設がないかなどもあわせて見ておくといいでしょう。

家賃設定も重要です。周辺相場にあっているかどうかはもちろん、繁忙期や閑散期など、時期に合わせて見直すことも考えましょう。

以上の対策をきちんと行っているかどうかは、空室率を左右する大きな要因になります。空室状態を回避するには、事前の綿密な調査が必要です。このような調査と対策を行わず、入居者様が自然と現れるのを待っているだけでは、空室リスクを減少させることはできません。

空室リスクをヘッジする対策・利回りだけで判断しない

表示されているのは「表面利回り」

投資物件を利回りだけで判断する方がいますが、それは大きな間違いです。

通常、広告などに表示されている利回りは、「表面利回り」といわれるもので、満室状態を想定した年間の家賃収入を、物件の購入価格で割った値です。表面利回りは以下の式で求められます。

表面利回り（％）＝満室状態の場合の年間家賃収入÷物件価格✕100

この計算式には、空室率や不動産賃貸経営を行う際に必要な固定資産税や管理費、修繕費などのランニングコスト、さらには物件の購入時に必要となる初期費用などが含まれていません。

年間の家賃収入も満室状態を想定したものですので、物件の大づかみのパフォーマンスを測定する単純な指標といえます。

実際に不動産賃貸経営を行ううえで、投資判断材料として使用するには実質利回り、総収益率（FCR）、自己資本利回り（CCR）などを参照します。

実質利回り

ネット利回りともいい、表面利回りに加えてランニングコストやイニシャルコストを考慮した指標になり最も利用します。

実質利回り（％）＝（満室時の年間収益－賃貸管理コスト）÷（不動産の購入価格＋その他諸費用）✕100

総収益率（FCR）

収益物件の運営で得られるより現実に近い指標です。総収益率は、純収益（NOI）を総事業費で割って求めます。

NOIは満室時の年間収益－空室損－運営経費で求められます。また総事業費とは、物件価格に諸経費を加えたものです。つまり、総収益率（FCR）の計算式は以下になります。

総収益率（FCR）（％）＝（NOI：満室時の年間収益－空室損－運営経費）÷（総事業費：不動産の購入価格＋その他諸費用）✕100

自己資本利回り（CCR）

総収益率（FCR）はかなり賃貸経営の実態に近い指標になります。不動産投資は融資を活用する点が特徴なので、融資を考慮した指標が必要になります。それが自己資本利回り（CCR）で、自己資本収益率ともいわれます。

分子はNOIからローン返済額を差し引いたキャッシュフロー、分母は自己資金になります。計算式は以下になります。

自己資本利回り（CCR）（％）＝年間キャッシュフロー÷購入時の自己資金（頭金）✕100

自己資本利回りが高いほど、自己資金に対して効率よく収益を得ていることになります。

ハイリスク・ハイリターンと心得る

すでに述べたとおり、リスクとリターンは正比例の関係にあります。そのため、利回りが高い物件は、リスクも高いということになります。また、表面利回りが高い物件は、築年数が古かったり、設備に問題があったり、入居者様が決まらないといった理由で物件の価格が低く設定されているケースが多く見られます。

このような物件を購入すると、購入後に空室リスクや家賃下落リスク、流動性リスクに悩まされる可能性があります。

表面利回りが高くなりがちな地方の物件に着目してみましょう。地方の物件は地価が安く、物件価格が安く抑えられるため、利回りが高くなりやすくなります。ただし、賃貸需要を都心と地方を比較した場合では、地方の方が需要が低くなります。地域によっては将来の賃貸需要が懸念される立地もあるでしょう。

また、表面利回りは満室状態を想定した計算になっており、当然利回りは高くなります。入居者様の平均居住期間は3.5年と言われているため、つねに満室状態を維持することは現実的には難しい条件になります。実際の利回りを考える際には、空室率を当てはめて計算するようにします。

空室リスクをヘッジする対策・時代の流れに合った間取り・設備

ライフスタイルに合った間取り・設備

空室率を下げるには、ターゲット層のライフスタイルに合った間取りや設備を備えた居住空間である必要があります。

例えば単身者ならワンルームや1K、1DK、1LDKの間取りが好まれます。設備において最低限備えておきたいのは、セキュリティシステムです。オートロックが望ましいのですが、最低でもモニター付きのインターホンが欲しいところです。

共働き世帯の場合は、ウォークインクローゼットが2つある物件が好まれます。ウォークインクローゼットが1つ設置されている物件は多いですが、2つある物件はなかなかみられません。2つあることでお互いの私物を管理できるため、ニーズも多くなっています。

単身者に比べて物が増える分、収納スペースが豊富にある物件が求められています。

時代の流れを意識する

物件に付帯する設備は、時代に合ったものを意識することが大切です。

インターネット環境が必須になっている現代では、回線が高速であることやWi-Fi環境などが求められます。インターネット無料のサービスは、入居者様に喜ばれます。また、トイレは洗浄機能付き便座が好まれる傾向にあります。

防犯面を意識したモニター付きインターホンや、宅配ボックスの設置、独立した洗面台など普段家に居ないことが多い単身者や共働き世帯が便利に利用できる設備が整っていると、物件の人気も高まります。

さらに、最近では室内に洗濯機を置くことが当たり前になっているため、室内洗濯機置き場の設置も重要なポイントといえそうです。スマートロックの要望も増えてきていますので、採用を検討されるといいでしょう。

空室リスクをヘッジする対策・サブリースの検討

サブリース（一括借上）とは

空室リスクをコントロールする方法として、サブリース（一括借上：いっかつかりあげ）契約の採用があります。

サブリース契約とは、アパートやマンションを一棟まるごと賃貸管理会社が借り上げて、入居者様に転貸（又貸し）するサービスです。オーナー様は空室があるかどうかにかかわらず、一定の家賃収入を得られるため、今後の収支計画を安定させるメリットもあります。

空室があっても一定の家賃収入を得られることは、空室リスクを気にしなくてもよくなるため、非常にありがたいサービスといえるでしょう。賃貸経営に時間を割けないオーナー様も興味を持ちやすいサービスです。

オーナー様に支払われる賃料は満室状態の80%～90%といわれており、空室率が20％を上回った場合、オーナー様にメリットがありますが、空室率が10%を下回り、満室状態になったとしても、満額の家賃収入を得られない点がデメリットです。

サブリースの問題点

オーナー様にとってありがたい仕組みのサブリースですが、近年、サブリースによるトラブルが問題になっています。トラブルの内容は、契約の途中解約や家賃減額請求などですが、借地借家法が適用される関係上、サブリースの運営会社側が優位に立ってしまう点が根本的な問題です。

サブリースには一定期間ごとの賃料見直しがあり、契約書にもその内容が記載されているケースが多くあります。そのため、実際には当初設定した家賃が継続するわけではありません。サブリース運営会社から賃料を値下げする旨の要求があったとしても、サブリース運営会社は物件の借主という立場上、借地借家法で保護されます。

また、サブリース契約はオーナー様側から途中解約を申し出るのが難しいという特徴があります。オーナー様から解約するためには「正当事由」が必要となるのですが、このハードルが非常に高いものとなっています。

サブリース契約を結んだオーナー様としても、こんなはずではなかったと後悔するケースが多く見られます。サブリースを利用する際には、信頼できるサブリース運営会社や賃貸管理会社としっかり話し合い、納得できる契約を結ぶことが大切です。

サブリースの仕組みは非常に秀逸ですが、利用有無はオーナー様の不動産投資を行う目的や物件特性、運用スタイルにより相性が変わるサービスになります。メリットと問題点を把握して有効活用するとよいでしょう。

空室リスクをヘッジする対策・信頼できる賃貸管理会社への管理委託

適切な管理は空室リスクをヘッジする

空室リスクへの対策としては、信頼できる賃貸管理会社への委託管理が安心です。空室をなるべく生まないためにも、『4つの空室対策』（①入居者募集力、②賃貸仲介の対応力、③管理対応（入居者管理／建物管理）、④設備・工事対応）に対応できる賃貸管理会社に委託するようにしましょう。

入居者募集力

物件のお問い合わせを増加するための施策です。賃貸経営データを活用したターゲット選定と合わせ、地域の特性を踏まえ物件の優位性を探す競合物件調査や法人企業からの紹介や大学との連携など独自の集客ネットワークを活用して入居希望者様を増加させることができる力です。

募集活動を行う前の事前調査や分析が重要です。地域特性を踏まえ物件の優位性を探す競合物件調査により、募集物件の魅力を引き出す要素を洗い出し、賃貸経営データを活用するターゲット選定や募集内容の精査により入居希望者様に広くお部屋の存在をお伝えいたします。住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）で物件を魅力的に伝えるため、調査結果を踏まえた情報掲載を行います。

賃貸仲介の対応力

賃貸需要や競合物件の動向に加え、顧客管理システムの情報を利用した適切で迅速なフォローにより入居者ニーズを的確に把握し、希望の物件を案内します。

各物件に合った入居者様をご紹介するためには、近隣の競合物件動向や、地域の需要をよく理解し、顧客管理を適切に実施することが重要です。仲介業務で大切なことは入居希望者様が大切にされていることを捉え、ご希望の物件をご紹介することです。

だからこそ、顧客満足度を高める取り組みが重要になります。物件の良し悪しだけではなく、対応してくれる担当者の印象も、入居後に安心できるかを測る重要な判断材料となります。覆面調査などで顧客対応力を改善している企業であれば、仲介件数も多くなることでしょう。

「入居者募集」と「賃貸仲介」までの一連の流れをリーシングと呼びます。全国のリーシングに強い管理会社を探す方法として、仲介件数の多さはひとつの参考指標になります。

管理対応（入居者管理／建物管理）

ソフト面の入居者管理とハード面の建物管理を両立した安定的な賃貸経営のサポートを行います。入居者管理は空室リスクと家賃滞納リスクの低減に、建物管理は修繕リスクの低減につながります。

ソフト面の「入居者管理」では、24時間365日のトラブル対応窓口が普及してきました。また、適切な入居者審査を行うことで物件にお住まいになる方々の価値観も近しくなり、様々なトラブルを事前に予防することが期待できます。

ハード面の「建物管理」では、清掃やメンテナンスを定期的に実施して快適な環境を維持します。清潔感あふれる状態を維持することで内見時に好印象を残し、共有設備の不具合についても早期対策が行いやすくなるでしょう。

ソフト面・ハード面で定期的な対応をするからこそ、物件の現状を客観的に把握することが可能となり、不動産オーナー様に適切な判断をしていただくための情報提供の精度も向上します。

設備・工事対応

迅速な原状回復工事や、入居者ニーズを満たし、費用対効果を考えたリフォームやリノベーション。建物の価値を長く守るための大規模修繕により、老朽化リスクや修繕リスクに備えます。

実物資産である不動産は、建物や設備の対策を行わずに長い年月が経過すると、経年劣化により、設備の故障リスクが高まります。時代の経過とともに入居者ニーズも変化するため、近隣の競合物件より古さが目立ち空室が継続する場合は、設備・工事関連の対策を検討するタイミングになります。

対応可否はともかく、収支計画のなかに各種工事対応を含み、経費計上や資本的支出などのコストと収益を把握したうえで、適切な対応が取れるようにしておくと安心です。

昨今では、工事資金のバックアップを行う企業や工事金額の改修ができるように、借上を組み合わせる商品もあります。老朽化によるお部屋の改善が必要な場合は近隣の競合物件情報を把握した上で検討すると効果があります。

賃貸管理会社は賃貸経営のパートナー

不動産投資において、物件は購入して終わりではなく、購入時から賃貸経営が始まると考えなければなりません。そして、不動産投資の最大リスクといわれる空室リスクを避けるためにも、物件の価値を保つことが大切です。そのためにも賃貸管理会社との連携は欠かせません。

賃貸管理会社は数多くありますが、最高のパートナーとして付き合っていくためには、こまめに連絡を取り合うことで信頼関係を築くことや、オーナー様としての自覚をもつ努力も必要といえます。

賃貸管理会社はオーナー様と二人三脚で歩んでいくサポーターです。安定した不動産賃貸経営を続けるためにも、信頼できる賃貸管理会社をパートナーとして選ぶようにしましょう。

その賃貸管理会社が持つ強みや、地域の情報をきちんと熟知しているかどうか、さらには困ったときに頼れるサービスが充実しているかをポイントに、パートナーとなる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

まとめ　空室リスクの対応はノウハウ豊富な【リロの不動産】におまかせを

不動産投資において、オーナー様が一番意識しなければならないのは空室リスクです。そして、空室リスクをヘッジする方法は、空室リスクに対応する『4つの空室対策』（①入居者募集力、②賃貸仲介の対応力、③管理対応（入居者管理／建物管理）、④設備・工事対応）に長けた賃貸管理会社を味方につけることです。

賃貸管理会社選びに迷った際には、【リロの不動産】にご相談ください。【リロの不動産】は『4つの空室対策』のノウハウを発揮できるだけでなく、オーナー様のニーズに寄り添う独自サービスを保有しております。例えば、老朽化による長期空室を改善する『リロの満室パック』は、【持ち出し費用0円の割賦】と【1部屋から借上】するサービスで収益を確定する空室改善が可能になります。

空室についてのお悩みは、管理戸数や仲介数でも実績のある【リロの不動産】にぜひおまかせください。

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