コラム賃貸経営空室対策

不動産投資の大敵・空室をなくす！空室改善の方法をわかりやすく解説

2023.02.25

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不動産投資のリスクはいくつかありますが、特に空室の発生は大敵です。入居者様が入れ替わるタイミングなどで一時的な空室が発生することはあるものですが、長期間空室状態が続くと賃貸経営が立ち行かなくなることもありえます。

この記事では、空室が発生する原因をわかりやすく解説するとともに、空室を埋める方法を7つ提案します。不動産投資を成功に導くためにも、空室改善のための方法を把握しておいてください。

不動産投資最大の敵・空室

不動産投資にとって、空室は最も避けたい事象のひとつです。なぜ空室が不動産投資にとって最大の敵なのか、空室が発生することによって何が起こりうるのかなどをまず解説します。不動産投資を成功に導くためにも、必ず押さえておきましょう。

空室リスクは最大のリスク

不動産投資は、数ある投資の中でもミドルリスク・ミドルリターンの投資手法だとされています。ハイリスク・ハイリターンといわれる株式の個別銘柄投資やFXなどは、うまくいけば大きな利益を得られる可能性がある一方、投資した資金が戻ってこないほどの損失を出すこともあり得る投資方法です。

不動産投資では短期間で劇的な利益を上げることはないものの、ある程度の期間保有していると投資した資本に見合う利益を得られます。ただし、不動産投資にもさまざまなリスクがあるため、注意してリスクコントロールをしなければなりません。

具体的には家賃滞納リスクや家賃下落リスク、金融上昇リスク、流動性リスクのほか、修繕／老朽化リスクや災害リスクなどがあります。いくつか存在する中で、空室リスクが不動産投資の最大のリスクといっていいでしょう。

では、なぜ空室が最大のリスクになるのでしょうか。次の段落からは空室が発生することによって起こりうるリスクとして「キャッシュフローの悪化」と「資産価値の低下」を具体的に挙げて解説します。

キャッシュフローの悪化

空室が発生すると、アパート経営やマンション経営にとって収入の基本である家賃が入らなくなります。それでも物件を維持していくためには、日々のメンテナンス費用や固定資産税などの税金をはじめ、さまざまな費用を支払っていかなければなりません。ときには突発的な修繕費などが発生することもあるでしょう。

本来なら家賃収入で支出を賄い、残りを収益として確保するのが理想です。しかし、賃料収入が減少することでキャッシュフローが悪化すれば、利益がなくなってしまいます。長期間空室が続くとさらなるキャッシュフローの悪化を招き、費用の支払いに支障がでる可能性があります。

不動産投資を始めるにあたって融資を活用している場合は、月々のローン返済にも支障をきたしかねません。そうなれば、別の収入源から補填しなければならなくなるでしょう。預貯金を崩したり、本業の収入を減らすことになったりするなど、インカムゲインによる収益を出すどころか出費が増え続けるリスクがあります。

資産価値の低下

入居者様の退去にともない、一時的な空室が出るのはどの賃貸不動産でもあり得ることです。若い夫婦ならば、そのうちマイホームを購入するために退去する可能性もあるでしょう。単身者も転職や結婚などで状況が変われば、生活の拠点を変えることがあります。転勤が多い仕事に就いている方なら、転勤で引っ越すことも珍しくありません。

たまたま空室が出ても、すぐに次の入居者様が決まれば特に問題にはなりませんが、長期間空室があると、その間はずっと募集広告を出すことになるでしょう。同じ物件の募集広告が長期間出稿し続けていたら、空室がなぜ埋まらないのだろうかと疑問に思う方も出てきます。

周囲からは「入居者様がつかない不人気物件」として、ネガティブなイメージを持たれるかもしれません。そうなると、アパートやマンションを探している方にとっては、選択肢から外れてしまう可能性があります。不動産仲介会社としても、お客様に紹介しづらくなるでしょう。

結果的に資産価値の低下につながり、負の連鎖によりますます入居が決まらなくなります。同様の観点から、長期空室は売却時にも悪い影響を及ぼし、希望金額での買い手が見つかりにくくなります。

空室発生の原因を探る

では、不運にも空室が発生してしまったとき、どう対処すればいいのでしょうか。空室改善の対応を取る前に、なぜ空室が発生したのか、まずは原因をきちんと把握する必要があります。次に具体的な4つのポイントを解説します。

広告・募集活動は精力的にされているか

賃貸物件の市場は日々入れ替わり、1日として同じ状況にありません。入居者様が決まった部屋の情報は掲載されなくなる一方、新着物件の情報は毎日のように上がってきます。少しでも多くの方に自分の所有している物件を知ってもらうためには、入口としての広告・募集活動が大事です。

しかし、募集中の物件情報は常に更新されていくため、長期間募集されている物件の情報は埋もれてしまう可能性があります。入居希望者様の目にとまらなければ始まらないため、不動産ポータルサイトに掲載されているか、不動産仲介会社の店舗で紹介されているのかなどを確認しましょう。中には募集活動を積極的に行っていない不動産仲介会社もあるため、注意してください。

不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’s、at-homeなど）や自社サイトに物件が紹介されていたとしても、サイトに掲載する画像が魅力的でなければ入居希望者様の印象が悪くなります。不動産業界では物件の概要や間取り図、契約情報などを一枚にまとめたチラシを「マイソク」といいます。もし、サイトの掲載情報やマイソクの内容が不十分ならば、魅力が伝わりにくくなっているかもしれません。

共用部や外観が劣化していないか

物件の状態が良好な状態を保っているかどうかも確認してみてください。外壁や外構などに劣化がみられないか、汚れたままになっていないかなどが大事なチェックポイントです。年数が経過した建物は、経年劣化による対応箇所が出てくることは避けられません。ただ、経年劣化による不具合を放置するとさらなる悪化を招き、予期せぬ支払いが発生することもあります。

外壁や外構は、多くの方の目に最初に触れる場所です。外部の方が目にする場所でさえ綺麗に保てていないのなら、ほかの部分も管理が行き届いていないのではないかと思う入居者様は少なくありません。

経年劣化がそれほど見られなくても、汚れが目立つ状態では内見時の印象が悪く、入居者様に選ばれにくくなります。特に物件の顔ともいえるエントランスや共用部には、気を配るようにしましょう。チラシが散乱しているだけでも、清掃が行き届いていない印象を与えます。照明が暗いのも印象が悪く、セキュリティ面を気にされる方には不安を与えてしまう可能性があります。

物件周りの環境に変化がないか

アパート経営やマンション経営などの不動産投資は、短期的な投資で利益を上げるものではなく、ある程度長期にわたって保有します。一度建築されたら数年、数十年とその場に存在し続けますが、周囲の環境が建築時のままだとはかぎりません。

物件自体の魅力が落ちているわけではないのに、これまでより入居が決まりづらくなった場合は、周辺環境が変化して影響を受けている可能性があります。例えば、近隣に競合物件が建つと賃貸物件が供給過多になり、入居が決まりにくくなります。

一般的に住む場所を選ぶ際、交通アクセスとともに生活の利便性も大事なポイントになります。もし、買い物に便利な商業施設が閉店してしまったら立地の魅力が半減するなど、選ばれなくなる要因になり得ます。

また、大学や工場などが立地している地域では、大学生をメインターゲットにした単身者向けのアパートやマンションが多く建つことがあります。工場などがある場所でも、従業員の住居として賃貸需要があるでしょう。しかし、大学や工場が撤退してしまったら、急に需要がなくなる可能性がありますが、環境の変化に合わせて都度適切な対応を実施していれば、リスクに備えることができます。

家賃は適正か

入居が決まりにくくなる原因の一つとして、家賃の金額が適正でないことも挙げられます。地域によってお客様が賃貸物件に求めるニーズは異なり、近隣に魅力的な物件があるほどミスマッチが起こります。

家賃相場や敷金・礼金などの金額も例外ではなく、あまりにも相場とかけ離れていると物件を選ぶときに比較された結果、入居者様の検討候補から外れてしまう可能性が高くなります。入居者様に選ばれる賃貸物件となるには、まずは入居者様の選択肢の中に入れてもらう必要があります。

例えば、近隣の同じ条件の物件と比べて相対的に家賃が高く設定されている場合は、選ばれづらくなります。同じくらいの築年数、かつ設備も同程度のものを備えているなど、条件が同じならば、当然家賃が高いほうは選択肢から外れやすくなるはずです。

空室が長期間埋まらないようならば、自分の所有している物件の家賃が適正かどうかも確認したほうがいいでしょう。周辺の競合物件がどのような条件で募集しているのか、入居者様に物件を選んでいただく理由を起点に総合的に一度調査する必要もあります。

ただし、家賃の見直しは最後の手段として考えましょう。さまざまな対策を講じるほうが中長期的に収益が向上する場合もあります。大事なことは、家賃が高くても決まる物件があるという事実です。賃料に見合う付加価値を見いだせれば、入居者様は選んでくれるのです。

費用対効果の高い7つの空室改善方法

入居者様に選んでもらい、入居率を上げるための対策はいくつかあります。これまでの取り組みを見直し、現状の問題点を見つけ出し、空室改善につながる対策を行いましょう。具体的な空室改善の方法を紹介します。

広告・募集活動の見直し

空室発生の原因が十分な募集活動ができていなかったことにあるのなら、広告や募集活動に力を入れ直す必要があります。マイソクなどの紙チラシやWebページなどの情報を新しくしてみるのも方策の一つです。特に物件探しにインターネットが使われることが多くなり、Webページにアップされている写真が問い合わせにつながる要素も向上しています。

物件探しをしている方の目にとまるためには、いかに魅力的に見せられるかがポイントです。紙のチラシでも写真は目に入りやすいため、物件の魅力を十分引き出したものを使うことが重要になります。

これまで掲載していた物件の写真が古いもののままなら、撮り直しましょう。外観は必ず天気のいい日に撮影してください。せっかく外観がアピールポイントの物件でも、暗いと魅力が半減します。室内も水平や垂直を整え、明るく撮るのがコツです。超広角レンズを使うと広範囲を視野に入れられるため、同じ部屋でも広々しているように感じられるメリットがあります。

また、360度パノラマ写真や動画などを取り入れると、さらにリアルな部屋の雰囲気が感じられるでしょう。興味を持って見てくれた方がよりイメージを膨らませやすいよう、物件に関する情報はできるだけ詳細に記載しておくのもポイントです。

魅力的な内見の実施

中には実際に現地を訪れることなく契約する方もいますが、基本的には気になった物件を内見してから決める方がほとんどでしょう。住む場所を探している方にとって、内見は具体的に入居後の生活をイメージできる貴重な機会です。

もし、マイソクやWebページの情報を見ていい印象を持ったとしても、内見してみるとイメージとは違っていたということもあり得ます。できるだけいい印象を持ってもらうためにも、魅力的な内見を演出するのは大事です。照明器具を準備し、室内を明るくみせるだけでも印象はよくなります。

また、意外と気になるのは臭いです。せっかくの内見時に室内で嫌な臭いが発生したり、害虫が出てきたりすることのないよう、配水管の封水（トラップ）切れを起こさない予防も徹底しておきましょう。

空室が複数ある場合は、あえて1室をモデルルームとして活用するのもおすすめの方法です。家具・家電や照明器具などを入れてホームステージングを行うことで、印象がさらによくなるのはもちろん、入居後の生活も具体的にイメージしやすくなります。

共用部・エントランスの清掃・修繕

エントランスは内見するときに最初に目に入る場所であり、「物件の顔」です。時には、直接来訪される入居者様と待ち合わせ場所として指定されることもあります。汚れていたり劣化が目についたりすると印象が悪くなるため、入居者様に敬遠される原因になります。

清掃を徹底するとともに、チラシがポストに溢れていないか、床にごみや落ち葉が散らばっていないかなどを常にチェックしてください。チラシが不要な方のために、ごみ箱を近くに設置するのも一つの対策になります。空室のポストにチラシを投函されないよう、空室ポストは封鎖することも検討しましょう。

外壁や階段、手すり、廊下やエレベーターなど、人の目に触れるエントランス以外の共用部も清掃を徹底することが大事です。ごみ置き場が清潔に保たれているか、駐輪場が乱雑になっていないかなどもチェックしておいてください。

費用をかけなくてもできる対策は、徹底して実施しましょう。設備に劣化が見られる場合や、変更を加えたほうがよくなると判断した場合は、費用をかけてもリフォームを行うことで空室改善が期待できます。

フリーレントの導入や敷金・礼金の低減

空室が出ている状態が続くと、単純に家賃を下げれば埋まるのではないかと考えてしまうことがあるかもしれません。しかし、いったん家賃を値引きしてしまうと、後になってもとの水準に引き上げるのは難しくなります。ほかの部屋との差額が出てしまうと、すでに入居している方の不満を招く原因にもなりかねません。

そこで効果的な方法の一つが、一定期間家賃を無料にするフリーレントの導入です。家賃自体を下げてしまうと恒久的に賃料収入が下がることになりますが、キャンペーン期間を設定したフリーレントならば家賃収入が減る期間も限定的です。空室改善の対策として、家賃を下げることは極力避けるようにしましょう。

家賃保証会社に入ってもらうことを条件に、敷金・礼金を低減するのも有効な空室改善対策になります。入居者様にとってまとまった金額になる敷金・礼金は意外と負担になるものです。引越しなどにも費用がかかることが予想されるため、少しでも初期費用が抑えられれば選択肢に入れやすくなるでしょう。

水回り設備・和室のリフォーム

水回りの設備は、築10～15年ほど経過すると徐々に傷んできます。築30年を超える老朽化した水回りの設備は現代のニーズとあわないことも多いため、それだけで選択肢から外されることも珍しくありません。

バス・トイレ・洗面台が一つのスペースに設置されている3点ユニットバスは、1980～ 1990年代にかけて多くみられた間取りです。当時はコンパクトな造りで人気もありましたが、現在では敬遠する傾向が高いです。

バス・トイレ別の間取りのほうが一般的になってきたこともあり、ユニットバスの入れ替えとともにバス・トイレ分離工事で入居者様のニーズに対応するのも空室改善対策の一つです。シャワートイレもニーズのある設備であるため、リフォームが必要な時期にさしかかっているのなら、導入の検討をおすすめします。

キッチンの設備も10年以上経つと傷みが出てくるのはもちろん、トレンドが変わってきている可能性もあります。入居者属性を考えたうえで、キッチン周りを刷新することで、キッチンにこだわりを持つ入居者様には大きなアピールポイントになるでしょう。

築30年を超える物件は和室が主流の時代でした。子育て世帯に和室人気はあるものの、昨今ではフローリングの洋室を選ばれる入居者様が多くいらっしゃいます。和室を洋室に変更することで、今までとは異なる入居者様に物件を見てもらえるようになります。

バリューアップのためのリノベーション

周辺環境が大きく変化しお部屋の改善をメインにしなければならない場合は、思い切ってさらに予算をかけ、付加価値をつけて賃料水準も新築時に近づける、賃貸経営リノベーションを行う一手も視野に入ります。

一昔前に多かった2DKの間取りも、最近はあまりみられなくなりました。LDKに比べるとDKはどうしてもスペースが狭く感じがちです。思い切って2DKのレイアウトを1LDKに変更したほうがオープンな空間になり、かえって使い勝手がよくなる場合もあります。間取りの変更により入居者属性も変化し、いままでよりも広い客層にお部屋を訴求できます。

しかし、ただリノベーションをすれば空室が埋まるとはかぎりません。入居者様のニーズにマッチする工事なのか、リノベーション後に収益を上げられるのかなどをしっかり検討することが重要です。リノベーションでは建物などの耐用年数が延長されるような工事は資本的支出になりますが、修繕費に該当する工事は経費計上できるため、節税できるメリットもあります。

リフォームやリノベーションを実施する際は、一般的には初期費用が発生します。パートナーによっては賃料から工事代金を差し引き、初期費用0円で対応できるサービスも存在します。ご自身の状況に合わせた対策をご検討することで選択肢が広がります。

家賃を調整する

フリーレントの導入や敷金・礼金の低減で空室が埋まればいいのですが、それでも空室が改善されないようならば、さらなる手立てを考えなければなりません。家賃の調整（家賃を下げる）はコストをかけずに空室改善が望める方法ですが、基本的には最後の手段とすべきです。

リフォームやリノベーションも検討の上、いろいろ手を尽くしてきた結果、それでも空室が改善されなければ、経年変化で物件の価値が下落するのは避けられないことと考え、相応の家賃に調整しましょう。ただ、家賃を下げたことでキャッシュフローの悪化を招くと、ローンの返済に支障がでるなど賃貸経営そのものが危うくなることも懸念されます。

家賃の調整が現実的になったら、キャッシュフローを把握するとともに、周辺の状況を今一度チェックすることが重要です。相場はどのくらいなのか、競合している物件の家賃設定がどのくらいになっているのかなど、基準になる判断材料を集める必要があります。空室改善をするうえで著しく低い家賃にならないように、賃料の下げ幅に注意しながら価格を調整しましょう。

賃貸管理会社の変更

アパート経営やマンション経営のパートナーとして、賃貸管理会社に管理業務をまかせているオーナー様も多いのではないでしょうか。自主管理物件と異なり、オーナー様だけが頑張っても、賃貸管理会社が動いてくれなければ空室改善がうまくいきません。

空室対策は入居者様に選んでいただくための募集力と賃貸仲介の対応力、管理対応力、設備・工事対応力の『4つの空室対策』に長けた賃貸管理会社に依頼することがポイントです。空室対策では、地域の賃貸需要や近隣の競合物件の状況をもとに、ターゲット層を選定して募集活動を行うことで効率的な賃貸経営を運営できます。

近隣にある競合物件の情報を的確に集め、培ってきた賃貸経営のノウハウを活用して効果的な募集計画を練ってくれるところなら安心してまかせられるでしょう。入居希望者が現われたら、物件の魅力を的確に伝える内見などを経て、契約まで導けるフォロー体制を整えていることが大事です。

日常的な管理業務をしっかり行ってくれるのはもちろん、築年数が経過して長期空室化になる前に、適切なコストで空室改善につながる工事にも対応してくれると力強いでしょう。地域の特性や建物の状況を踏まえ、将来も見据えつつ、物件の魅力を引き出せるリフォーム工事やリノベーション工事を提案してくれるところなら、なお信頼できます。

実際に管理契約を変更する際は、オーナー様と賃貸管理会社で交わした管理委託契約書の内容にそって対応を行う必要があるため、変更する管理会社と相談しながら対応されることをおすすめいたします。

まとめ

空室リスクは賃貸経営を行ううえで、確かに脅威です。しかし、空室要因を探ってみることで本質的な原因が見つかり、工夫次第で空室リスクに備えられます。

ここでは代表的な対策しかご紹介していませんが、空室対策は奥が深く、管理状態によってはお金をかけずとも改善できることが多くあります。

【リロの不動産・リロの賃貸】は募集力や仲介力はもちろん、入居者様管理と工事対応の『4つの空室対策』をもとに、賃貸経営に関わる困りごとをトータルでサポートしています。オーナー様だけでは対処が難しいことも、膨大な賃貸経営のデータを蓄積するリロの不動産なら力になれます。賃貸経営で心配なことがあれば、まずはリロの不動産にご相談ください。