土地活用の相談は誰にする？種類ごとに違う専門家と業者の選び方

「事業を始めたい」「相続税対策をしたい」など、土地活用の目的は人によってさまざまです。ひとくちに土地活用といっても方法は多岐にわたり、目的に合う方法を選択する必要があります。とはいえ、何から始めたらいいのか皆目見当がつかないということもありますよね。そんなときは、その道のプロに相談してみましょう。

この記事では、土地活用の相談ができる専門家や、土地活用の種類に合わせて相談できる内容などを紹介します。お悩み解決の第一歩として役立ててみてください。

土地活用の相談はどこにすべき？専門家・業者の例

まずは、土地活用の相談ができる専門家・業者をまとめて紹介します。

● ファイナンシャルプランナー（FP）
● 金融機関
● 税理士
● 弁護士、司法書士
● 建設会社、ハウスメーカー、工務店
● 不動産会社
● 賃貸管理会社

それぞれ得意なジャンルや相談内容の例も合わせて紹介しますので、参考にしてください。

ファイナンシャルプランナー（FP）

お金の専門家であるファイナンシャルプランナー（FP）は、税金・相続・金融・保険などの幅広い知識を持っています。土地活用を始めるにあたり、資金計画の相談先に最適です。不動産会社や施工会社などの提案についても、「資金計画に無理がないか」などを第三者目線で判断してくれます。

また、土地活用だけでなく「資産全体を見てアドバイスしてほしい」といった相談にも応じてくれます。例えば、外交員に勧められるがままに加入した生命保険などはないでしょうか？

保険の外交員は契約を取るのが仕事ですが、ファイナンシャルプランナーは「保障が多すぎる」「内容が重複している」など客観的に指摘してくれます。ムダな出費をなくせば、浮いた分を土地活用の初期費用にまわせるかもしれません。

金融機関

土地活用は多くの場合、金融機関から融資を受けて取り組むことになります。そのため、これから土地活用を始める方だけでなく、すでに土地活用を始めている方からも融資相談を受け付けている金融機関がほとんどです。

土地活用や相続などの相談に対応する部署が設けられていることもあるので、気軽に利用してみるとよいでしょう。決算書や事業計画書など融資審査で重要視される資料に関するアドバイスが得られれば、実際に融資を申し込んだときに審査がスムーズに進む可能性が高まります。

税理士

土地活用では大きなお金が動くため、比例して税金の納税額も大きくなりがちです。そのため、毎年の税金がどのくらいかかるのかを想定したうえで資金計画を立てることが大切です。税の専門家である税理士に相談すれば、不動産に関わる税制上の優遇制度や注意点などを教えてもらえるでしょう。

特に相続対策として土地活用を始める場合、税理士に相談することをおすすめします。現在の資産状況で相続税はどれくらいになる見込みか、土地活用でいくらくらい節税できるかなど、具体的に相談してみてください。なお、税理士それぞれに得意分野があるので、不動産や相続に精通した税理士を選ぶようにしましょう。

弁護士・司法書士

土地活用では、法律の専門家である弁護士・司法書士の助けを必要とする場面が少なからずあります。例えば、建物を建てる際は「工事請負契約書」「金銭消費貸借契約書（ローン契約書）」などいくつかの契約書が取り交わされますが、自分に不利な内容があったとしても署名押印してからでは取り消せません。

事前に契約書のチェックポイントを教えてもらっておけば、安心して契約の席に臨めるでしょう。また、相続した土地の名義が亡くなった方のままの場合は相続登記（名義変更）が必要ですが、手続きは司法書士に依頼できます。

賃貸経営がスタートしてからも、賃料の未払いや滞納をはじめとしたさまざまなトラブルに見舞われるかもしれません。そんなときの相談先として、弁護士や司法書士は心強い存在といえます。

建設会社・ハウスメーカー・工務店

アパートやマンションなどを建てて賃貸経営を行いたい場合は、建設会社やハウスメーカー、工務店などの施工業者へ相談するのがおすすめです。それぞれに得意とするジャンルがあるので、所有する土地の広さや立地に適した相談先を選ぶようにしましょう。

例えば、駅前や商業地にある土地や大きな土地は大手建設会社向きです。都市開発やブランドマンションを手掛けるデベロッパーなら、アパート・マンション経営以外にも魅力的な土地活用を提案してくれるかもしれません。

地域密着型の工務店はその地域のニーズを把握しているため、集客力の高いプランを提案してくれるでしょう。ハウスメーカーはグループ内に不動産会社を持っていることが多く、賃貸経営の相談も可能です。

不動産会社

「立地が悪い」「狭い」などの理由から所有する土地の活用方法に悩む場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。地域のニーズや物件の特性などさまざまな要素を分析して、適切な活用方法を提案してくれます。売却・買取の提案を受けた場合は、そのまま査定依頼ができるので便利です。活用するか手放すか決めかねている方は、まず不動産会社に相談してみましょう。

なお、不動産会社へ相談する際は、一社だけで終わるのではなく複数社の話を聞いてみてください。ある不動産会社では「売却したほうがいい」というかもしれませんが、別の不動産会社では「賃貸経営の方が相続対策に向いている」「駐車場のニーズがある」などの提案をしてくれるかもしれません。

特に地域密着型の不動産会社では細かいところまでニーズを把握していることが多く、意外な活用方法を見つけてくれる可能性があります。いろいろ話を聞いてみて納得できる方法を選ぶことが大切です。

賃貸管理会社

アパートやマンション、駐車場などの賃貸経営を考えている場合は、収益物件を管理する賃貸管理会社にも相談してみましょう。実際に賃貸経営をスタートしてから最も身近な存在として、同じ目線でサポートしてくれるのが賃貸管理会社です。

共用設備の点検・修繕、清掃、入退去対応、クレーム対応など、賃貸経営はさまざまな管理業務を伴います。これらの実務を賃貸管理会社に委託すれば手間がかかりません。管理委託費はいくらくらいなのか、物件の工事対応や売却及び相続/節税相談など、賃貸経営の流れに沿って、どこまでサポートしてくれるのかも確認しつつ、信頼できる賃貸管理会社かどうかをチェックしてみてください。

土地活用の相談の流れは？相談する際の注意点

次に、土地活用の相談の流れと注意点を紹介します。専門家に相談できる機会を有効に使うためにも、相談に必要な資料や心構えなどを事前に把握しておきましょう。

土地活用の相談の流れ

専門家に相談する際の基本的な流れは次のとおりです。

1. 相談したい専門家を探す
2. 予約を取る
3. 相談内容や要望を伝える

弁護士や税理士などが身近にいない場合は、インターネットのビジネスマッチングサイトを利用すると便利です。得意分野や実績などが比較できるので、「相談したい」と思える専門家が見つかるでしょう。顧問契約や正式委託を前提としていますが、強制されることはありません。サービス自体は無料で利用できるので、試してみてください。

不動産会社やハウスメーカーなどの施工会社に相談する場合も同じ流れでパートナー候補を探してから、プランを作成してもらい提案を受ける流れになります。プランの作成・提案までは無料で行ってくれることが多いので、複数社に相談することをおすすめします。

1：土地活用の相談は悩みにあった専門業社へ

はじめに「何に悩んでいるのか」「知りたいことは何か」を整理しましょう。悩みの種類ごとに相談すべき専門家が異なります。資金面が不安なら金融機関やファイナンシャルプランナー、相続対策として土地活用を検討しているなら弁護士や税理士といったように、それぞれ得意とする専門家に相談するのが解決への早道です。

抽象的な話では専門家もアドバイスに困るので、相談内容はなるべく具体的にしておく必要があります。しかしながら、「どのような土地活用が適しているのかわからない」というお悩みもあるかもしれません。

その場合は、現在の資産状況と土地活用の目的を明確にしておくとよいでしょう。例えば「現在の生活費の足しにしたい」と「老後の生活資金を作りたい」では、取り組むべき方法や規模が異なります。それにより、相談を受ける側もアドバイスや提案がしやすくなるのではないでしょうか。

2：土地に関する書類は事前に用意しておく

実際に相談する前に土地に関する書類を揃えておきましょう。話がスムーズに進み、より的確なアドバイスが期待できるためです。具体的には次のような書類が挙げられます。

● 権利書
● 登記事項証明書（登記簿謄本）
● 固定資産税納税通知書 または 固定資産税評価証明書
● 地積測量図
など

相談内容によって必要な書類が異なるので、事前に相談先に確認しておくと安心です。手元にない書類があれば、どこで取得できるかも確認しておきましょう。

ちなみに、登記事項証明書と地積測量図は法務局で取得できます。平日に法務局へ行くのが難しい場合、オンライン申請を利用すると便利です。

毎年郵送される固定資産税納税通知書が見当たらない場合は、市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得してください。自治体によってはコンビニでも取得できるので、確認しましょう。

3：複数の業者に相談して、目的を整理しながら提案を受ける

アパート・マンション経営や駐車場経営など方向性がある程度決まっている場合は、複数の業者に相談してプランの提案を受けるようにしてください。同じような提案でも業者ごとに金額や内容が異なるケースがあります。

一見、金額が安くて親切にサポートしてくれるからよさそうだと思っても、資産やご家族の状況、物件の特性など、土地活用全体の出口戦略までトータルで考えると売却した方がいいケースもあります。

はじめから一社に決めてしまうと、提案内容や金額の比較ができません。複数の業者へ相談をすることで、よりイメージに近いプランを選択できるでしょう。

土地活用について相談するときのポイント

相談内容をできるだけ具体的にし、要望には優先順位をつけておきましょう。例えばアパートを建設するにしても、間取りやデザインを重視するのか価格を重視するのか、収益性を重視するのかでは提案内容が変わってきます。優先したい内容と理由をはっきりさせておけば、要望に合う提案が受けられるはずです。

アパート建設やマンションの建設などの建築物の提案を受ける際は、建設費以外の付帯工事や登記費用、火災保険料、不動産取得税などを含めた総費用の概算を確認してください。ファイナンシャルプランナーや税理士に相談する際の材料になります。不動産に強いお金と税の専門家がいる場合は「建築プランに対して費用が妥当か」「適用できる優遇制度がないか」なども相談してみましょう。

土地活用の種類ごとにおすすめの相談先は？

ここからは、土地活用の種類別におすすめの相談先を紹介します。

アパート経営・マンション経営

アパート・マンション経営については、ハウスメーカーや工務店、建設会社などに相談するのが一般的です。セカンドオピニオンとして賃貸管理会社にも相談してみましょう。以下に示すとおり、建物の規模によって相談先が異なります。

	小規模	中規模	大規模
ハウスメーカー	〇	〇	△
工務店	〇	△
建設会社		〇	〇
賃貸管理会社	〇	〇	〇

工務店では木造、建設会社ではRC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造が主流のため、土地の広さによっては相談を受け付けてくれないこともあるので注意してください。ハウスメーカーは各社で得意とする構造が異なります。施工実績を確認して、希望する構造の取り扱いが多い会社に相談してみるとよいでしょう。

アパート経営やマンション経営は建物ができてからがスタートです。実際に入居されるお客様や建物の管理を行うのが、賃貸管理会社になります。賃貸経営を幅広くサポートしてくれる管理会社であれば、中立的な視点でオーナー様に近い観点からアドバイスをしてくれる可能性が高いでしょう。

駐車場経営（月極駐車場・コインパーキング）

駐車場には月極駐車場経営とコインパーキング経営の2種類の経営方法があります。月極駐車場経営では利用者を募集し、賃貸借契約を締結するという手続きが必要です。地域の不動産会社に相談するとよいでしょう。コインパーキング経営は精算機や車止めなどの設備を導入しなくてはなりません。コインパーキングの専門業者か、コインパーキングの導入実績の豊富な賃貸管理会社に相談してみてください。

駐車場の運営方法には、「自主管理」「委託管理」「一括借上（サブリース）」の3種類があります。自主管理は駐車場経営の初心者にはハードルが高いので、業者に委託するのがおすすめです。駐車場経営の実績が多い賃貸管理会社に相談してみましょう。委託管理と一括借上（サブリース）の違いを以下に簡単にまとめます。

委託管理	● 清掃やクレーム対応などの業務は賃貸管理会社が行う ● オーナー様は管理委託費を賃貸管理会社に支払う
一括借上 （サブリース）	● 賃貸管理会社が土地を一括で借り上げて駐車場経営を行う ● オーナー様は毎月一定額の賃料を受け取る

マンスリーマンション事業

マンスリーマンション事業は、1ヶ月から数ヶ月単位の短期型ビジネスモデルです。賃貸物件であることに変わりはありませんが、一般的な「普通賃貸借契約」ではなく、「定期賃貸借契約」または「一時使用賃貸借契約」を締結する必要があることに注意してください。

普通賃貸借契約は複数年の長期入居を想定しているため、契約は自動更新となっています。借地借家法において入居者様の権利が保護されているので、基本的にはオーナー様の都合で退去を迫ることはできません。

マンスリーマンションにおいては「期間の定めがある」「自動更新ではない」という2点が重要で、契約書に不備があればトラブルに発展します。そのため、相談先にはマンスリーマンション特有の運用や法整備に強い不動産会社や賃貸管理会社をおすすめします。

シェアハウス事業

シェアハウスとは、一つの物件を複数人が共同で借りるタイプの賃貸物件のことです。ファミリー向けの戸建て住宅のように、リビングやキッチンなどの共有スペースと個室で構成されているのが一般的ですが、個室にバス・トイレを備え付けたワンルームタイプもあります。

戸建て賃貸に比べて収益性を高められるのが魅力ですが、共有スペースで使う家電類や調理器具などはオーナー様が準備するため、設備コストは高額になりがちです。また、見ず知らずの他人が同じ空間で過ごすので、入居者様の間でトラブルが起こることもあり、対応に追われる可能性もあります。

シェアハウスの入居者募集や管理運営には独特のノウハウが必要です。シェアハウス専門の管理会社、またはシェアハウス運営の実績豊富な賃貸管理会社に相談しましょう。

トランクルーム事業

トランクルームには「屋外型（コンテナ型）」「屋内型（ルーム型）」の2種類があります。また、運営方法は次の3つに分かれます。

● 事業用定期借地：土地を一定期間だけ業者に貸し、地代のみを得る
● リースバック：設備を整えたうえで土地ごと業者に貸し、一定の賃料を得る
● 業務委託：集金や清掃などの実務を業者に委託する

低コスト・低リスクの土地活用ですが、アパート・マンション経営よりも収益が少なく、立地によってはなかなか収益につながらない可能性もあります。ニーズの調査も含め、トランクルーム専門業者あるいはトランクルーム事業に詳しい賃貸管理会社に相談することをおすすめします。

土地活用のお問い合せは【リロの不動産・リロの賃貸】の無料相談へ

土地活用にはいくつかの方法があり、何を選ぶかによって相談すべき相手が変わります。【リロの不動産・リロの賃貸・リロの駐車場】でもさまざまな土地活用に対応していますが、特に強みとしているのがアパート・マンション経営とコインパーキング経営です。

まず、アパート・マンション経営では「4つの空室対策」ができる賃貸経営・管理を実践します。駐車場経営では一般的な管理業務だけでなく、収益向上に向けた工夫やマーケットの変化に応じた料金調整の提案など、全体を通してオーナー様をサポートします。

オーナー様と二人三脚で土地活用の成功を目指すパートナーになるべく、さまざまな提案やサービスを提供していますので、まずはお気軽にご相談ください。