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【種類別】収益物件からみた不動産投資の特徴！購入時の確認ポイント

2023.06.23

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不動産投資とは、不動産（収益物件）を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。そして、収益物件にもさまざまな種類があり、不動産投資の知識や経験、そして投資の目的に応じたものを選ぶ必要があります。

今回は不動産投資における収益物件の種類やその特徴、メリットおよびデメリットについて解説します。これから不動産投資を始めようと思っている方や、事業を拡大したいと思っている方はぜひ参考にしてください。

1 収益物件とは何か
- 1.1 収益物件の定義
- 1.2 収益物件の種類
2 居住系収益物件の種類
3 区分マンション投資のメリット・デメリット
- 3.1 区分マンション投資のメリット
- 3.2 区分マンション投資のデメリット
4 一棟アパート投資のメリット・デメリット
- 4.1 一棟アパート投資のメリット
- 4.2 一棟アパート投資のデメリット
5 一棟マンション投資のメリット・デメリット
- 5.1 一棟マンション投資のメリット
- 5.2 一棟マンション投資のデメリット
6 戸建て賃貸住宅投資のメリット・デメリット
- 6.1 戸建て賃貸住宅投資のメリット
- 6.2 戸建て賃貸住宅投資のデメリット
7 収益物件を選ぶときのポイント
8 まとめ

収益物件とは何か

不動産は、自分が居住、または使用するための不動産と、第三者に貸し出すことで賃料収入が得られる不動産に分けられます。収益物件は後者にあたり賃貸事業用の不動産になります。

収益物件の定義

収益物件をひとことで表すと、「金銭的な収益を得ることを目的とした物件」と表せます。一般的な収益物件のイメージは「賃貸アパート」「賃貸マンション」などの賃貸不動産を指しますが、オフィスやテナントとして貸し出す事業用賃貸不動産も収益物件に該当します。いずれも家賃収入が発生する点が特徴ですので、イメージしやすいのではないでしょうか。

そして収益物件の対義語となるのが「実需物件」です。文字どおり実際の需要どおりに利用する物件で、自宅や企業の自社ビルなどが該当します。

個人が購入する収益物件と実需物件（自宅）の大きな違いは、銀行からの融資の種類になります。自宅を購入する際には住宅ローンが利用できますが、収益物件を購入する際には住宅ローンは使えません。代わりに、不動産投資ローン（アパートローン）を利用することになります。

不動産を購入する際には金融機関から融資を受けるケースが多いと思いますが、住宅ローンはあくまでも自己が居住するための不動産の購入を条件としているため、収益物件の購入には利用できません。

収益物件の種類

収益物件（収益不動産）には多くの種類があります。大別すると以下の3つに分類できます。

・居住系不動産（一般的な賃貸物件）
・オフィスビルの賃貸
・商業施設の賃貸

これらの収益物件の特徴について、次項で詳しく解説します。

居住系不動産（一般的な賃貸物件）

収益物件として最も一般的なものが居住系不動産です。

居住系不動産には、一棟アパートや区分マンション（ワンルームマンション）、一棟マンション、戸建て賃貸、シェアハウスなどの種類があります。

居住系不動産の特徴は、入居者様の目的が「住むこと」にある点です。居住系は収益物件の中で占める割合も多く、築年数や立地場所（大都市or地方）（駅近くor遠い）によっては物件価格が安いものも存在します。

賃貸需要のターゲットを個人にしていることから一定の需要を得やすく、立地条件が賃貸需要に合えば入居希望者様も増え、より多くの家賃収入を得られるでしょう。

一方で、ほかの収益物件と比較すると賃料単価が低い傾向にあるため、収益性も低くなります。過去の取引事例を元に賃貸需要が予測できるため、収益予測も立てやすい特徴を併せ持ちます。

一般財団法人日本不動産研究所が発表している「第47回不動産投資家調査」によると、居住系不動産の期待利回りは約4％～5％となっています。また、期待利回りはワンルームマンションよりもファミリー向けの物件のほうが高くなる傾向があります。

※出典：一般財団法人日本不動産研究所　第47回「不動産投資家調査」の調査結果
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2022/11/ffeb1ee03a55dfbf4271cec68e4200e6.pdf

オフィスビルの賃貸

企業などに事務所用としてオフィスを賃貸するビルをオフィスビルといいます。

立地場所は都心や商業地に多く、従業員数や作業スペースに応じたある程度の広さが必要となるため居住系不動産と比べると賃料は高くなりますが、一定数の需要が確保できます。

また、居住系不動産とくらべると入居期間が比較的長い点も特徴といえるでしょう。

事務所用ですので、賃貸需要のターゲットは法人です。ちなみに東京都千代田区丸の内および大手町地区で最寄り駅より徒歩5分以内、築5年未満のオフィスビル（10社以上入居可能）の平均期待利回りは3.2％です。そして、同程度の条件のオフィスビルの期待利回りは東京都で約3％～4％、政令指定都市では約4％～5％となっています。※2023年4月現在

ただ、今後はリモートワークやフリーアドレスを採用する企業が増える可能性もあり、企業の経営環境の変化など、景気の影響を受けやすい点には注意が必要です。

※出典：一般財団法人日本不動産研究所　第47回「不動産投資家調査」の調査結果
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2022/11/ffeb1ee03a55dfbf4271cec68e4200e6.pdf

商業施設の賃貸

商業施設には、飲食店やロードサイドの小売り店舗のほか、大型ショッピングモールなどがあります。需要に応じて小規模のものから大規模なものまで多種多様にわたっている点が特徴です。

商業施設もオフィスビルと同じように、長期的な入居が見込まれる一方で、立地場所や景気によっては短期間で退居するケースもあるなど、業種や規模、景気によって賃貸需要に変動があります。

ちなみに商業店舗の場合、東京・銀座の高級専門店であれば期待利回りは3.5％となっており、郊外型のショッピングセンター（東京都心まで1時間程度）では5.2％の期待利回りとなっています。さらに、東京以外の政令指定都市では、都心型高級専門店で5％前後、郊外型ショッピングセンターの期待利回りは6％前後です。

賃貸需要のターゲットが多岐にわたるため、物件の特徴が需要に合わなければ入居者様が見つかりにくいケースや、テナントの経営状況によっては契約終了期間前に退居するケースもあるなど不安定な要素が高い点には注意が必要です。

※出典：一般財団法人日本不動産研究所　第47回「不動産投資家調査」の調査結果
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2022/11/ffeb1ee03a55dfbf4271cec68e4200e6.pdf

居住系収益物件の種類

居住系収益物件の種類には

・区分マンション
・一棟アパート
・一棟マンション
・戸建て賃貸住宅

などがあります。ここでは、それぞれの特徴について解説します。

区分マンション

マンションの1室を購入し、賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法を区分マンション投資といいます。不動産投資の中では比較的少ない投資金額で始められるため、不動産投資初心者に向いています。

単身者をターゲットにしているケースが多く、間取りもワンルームや1Kなどが多く見られます。間取りがワンルームの場合、ワンルームマンション投資と呼ばれることもあります。もちろんファミリー層をターゲットにした区分マンション投資もあります。その際の間取りは2LDKや3LDKなど部屋数が多くなる点が特徴です。

2023年2月時点での区分マンション投資の平均利回りは7.24％と、2023年に入ってから上昇傾向にあります（※）。

区分マンションには新築と中古があり、同じ立地条件であれば新築のほうが家賃を高く設定できます。また、1室単位で購入することから、売却を考えた際に買い手が見つかりやすいという特徴もあります。

区分マンション投資を考えるにあたって、同じマンションで保有戸数を増やすのか、それとも別のマンションの1室を追加で購入するのかなど、賃貸経営の規模を拡大する際には目的に沿った計画的な物件選びが重要なポイントになります。

※出典：健美家　収益物件市場動向マンスリーレポート（2023年2月期）
https://www.kenbiya.com/https://relo-fudosan.jp/hack/wp-content/themes/hack/assets/img/press/pre2023-03-01.pdf

一棟アパート

アパートを一棟購入、もしくは自分が所有している土地にアパートを建設して貸し出し、賃収入を得る投資方法が一棟アパート投資です。建物全体を所有することから「一棟もの」と呼ばれることもあります。一棟アパートにも新築の物件や中古の物件があります。

一棟アパートは木造で2階～3階建てまでの物件を指すことが多く、鉄骨造や鉄筋コンクリート造で3階以上の高さがある共同住宅はマンションと呼ばれます。そして、2023年2月時点での平均利回りは8.19％となっており、区分マンション投資よりも高い利回りが得られる点も特徴といえるでしょう（※）。

一棟アパート投資に向いているのは、属性が高くある程度の融資を受けられる方や、すでに土地を所有しており、土地の活用方法を検討している方などです。一棟アパートを購入するにしても、建設するにしても高額な費用がかかりますので、それだけの費用について金融機関からの融資を受けられる方に限られます。

土地を所有しているなら土地を担保にすることで金融機関からの融資も受けやすいでしょう。さらに相続税対策として利用することもできます。

一棟マンション

一棟マンション投資は、一棟アパート投資と同様に、マンションを一棟丸ごと購入もしくは自分が所有している土地にマンションを建設して賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。建物の全室を賃貸に出す性質は一棟アパートと変わりませんが、建物の規模が大きいため投資金額も必然的に一棟アパートよりも高額になります。また、新築と中古の物件がある点も一棟アパートと同じです。

異なるのは利回りとキャッシュフローです。一棟アパートの利回りが8.19％（2023年2月時点）であるのに対し、一棟マンションの利回りは7.73％です（※）。これは物件の価格が一棟アパートよりも高いことが影響していると考えられます。一方で、賃貸に出せるお部屋の数はマンションの方が多いため、獲得するキャッシュは多くなります。

一棟マンション投資ともなると、高額な融資が必要となることからも。一棟アパートよりもより高い属性が求められるとともに、不動産投資の経験や最低限の知識も必要になります。そのため、一棟マンション投資は土地を所有している場合か、すでに不動産投資を行っており、確実に収益をあげている方に向いているといえるでしょう。

また、自己資金もある程度必要になるため、資産に余裕があることも条件になります。

戸建て賃貸住宅

戸建て賃貸住宅投資は、戸建て住宅を購入して第三者に貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。ほかの居住系収益物件と同様に新築と中古があります。

戸建て賃貸住宅投資は、相続した家があるもの自己所有の家があり、空き家のままにしておくのはもったいないと考えている方や、土地を持っているけれど一棟アパートを建てるほどの広さはなく、土地活用で収入を得たいと考えている方、に向いています。ちなみに転勤にともない、自宅の戸建てを第三者に貸し出す「リロケーション」も戸建て賃貸住宅投資に含まれます。

エリア特性によるところも多いのですが、戸建はファミリー層に非常に人気なので、入居者が比較的見つかりやすく、長くお住いになる傾向にあります。安定収益が見込めることは大きなポイントになります。
戸建て賃貸住宅投資は、区分マンション投資と同程度の投資金額で始められる反面、設備投資や修繕リスクに備える一定の知識が求められることからも不動産投資の経験者におすすめの手法といえます。

区分マンション投資のメリット・デメリット

ここまで居住系収益物件の種類とその特徴について解説してきましたが、居住系収益物件にはその種類によってそれぞれ特有のメリットそしてデメリットがあります。

ここでは区分マンション投資のメリット、デメリットについて解説します。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリットには、「比較的少額の投資金額からスタートできる」ことや、「金額が少額なため金融機関からの融資を受けやすい」「出口戦略を立てやすい」といったメリットがあります。融資金額が少額であれば、変動金利でローンを組んだ場合の金利上昇リスクを抑えることも可能です。

また、所有しているのは建物全体のうち1室ですので、管理が楽な点もメリットといえるでしょう。一棟アパート投資や一棟マンション投資となると、入居者様が住んでいる専有部分以外の共有部分の管理も行わなければなりません。しかし、区分マンション投資なら専有部分の管理ですみますので、災害によって建物が被害を受けた際の修繕費用などを抑えることができます。

購入単位が1室ということからも物件が多く、その中から立地条件のいい物件を選べば入居者様もつきやすく、空室リスク対策にもなります。また、売却したいと考えた際にも、1室単位であれば買い手もつきやすいため、流動性リスクも抑えられます。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資はマンションのうち1室を購入して貸し出す性質上、空室となった際には一切家賃収入が入らなくなります。しかし、融資を受けて物件を購入した場合はローンの返済が月々発生します。

固定資産税、保険料などの支払いもあるため、ターゲットの需要に合った物件を選ばないと空室リスクの影響を大きく受けることになってしまいます。複数の物件を所有していれば空室リスクを分散できますが、1室しか所有していない場合は家賃収入がゼロになってしまう点に注意が必要です。

また、物件の管理が限定される点はデメリットにもなります。あくまでも所有しているのはマンションのうち購入した1室、つまり専有部分のみになるため、共有部分に対して変更を加えたいと思っても、マンションの管理組合の合意が必要になります。共用部分の管理がずさんで物件の価値が低下してしまっても、対策の打ちようがない状況になりえます。

一棟アパート投資や一棟マンション投資などと比較すると、利回りが低いこともデメリットです。特に物件価格が高い新築区分マンションは、十分な収益を得ることができずに赤字経営となってしまう可能性もあります。

一棟アパート投資のメリット・デメリット

一棟ものである一棟アパート投資にもメリット・デメリットがあります。ここでは、一棟アパート投資におけるメリット、デメリットについて解説します。

一棟アパート投資のメリット

建物を一棟丸ごと所有するため、複数戸の物件を貸し出すことができます。仮に、全部屋の内、1室が空室になってもほかの部屋に入居者様がいれば、他のお部屋から家賃収入を得られます。区分マンション投資で1室保有だと空室になった場合に家賃収入がまったく発生しないので、一棟アパート投資だと空室リスクが抑えられるというメリットがあります。

一棟アパートの場合、土地を所有しているということも有利な点で、投資計画の選択肢の幅を広げることになります。出口戦略として、そのままアパートを売却することもできますし、更地にして売却という選択もできます。また、建て替えという判断も可能です。さまざまな方法が選択可能な点がメリットになります。

建物全体を保有しているため、柔軟な賃貸経営の運営ができるというメリットにつながります。イメージしやすいところだと「わんちゃんと過ごせる専用賃貸物件」などのコンセプトで、入居者様を募集することができます。

また、一棟アパート投資は、ほかの居住系収益物件と比較して利回りが高い点や、キャッシュフローを向上させることができる点としても魅力的です。特に、中古の一棟アパートの場合は建物の減価償却費を多く計上できるため、節税効果でもメリットが大きいといえます。

一棟アパート投資のデメリット

一棟アパート投資のデメリットとしは、築年数が経つにつれ家賃が下落する「家賃下落リスク」、退居者がでることで空室が増える「空室リスク」、建物・設備の老朽化にともなって修繕・リフォームが必要になる「老朽化／修繕リスク」など不動産投資に共通するリスクが考えられます。

修繕一つとってみても、区分マンションと比較すると一棟全体を所有していることから共有部分も含めた全体的な管理が必要になるため、区分マンションよりも修繕費用や工事関連の費用が多く発生します。一棟アパート投資を開始した時点から綿密な修繕計画を立て、資金を準備するといいでしょう。

一棟マンション投資のメリット・デメリット

一棟マンション投資のメリット・デメリットについて解説します。建物一棟を所有するという点では一棟アパート投資と似ている部分もありますが、一棟マンション投資だからこそのメリット・デメリットが存在します。

一棟マンション投資のメリット

まず、一棟アパートと同様に建物全体を所有し、全室を賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法であることから、空室が発生しても、他のお部屋から家賃収入があるため、賃料収入がなく支払い費用を捻出できないというリスクは軽減できる点は大きなメリットになります。

一般的には、一棟アパートよりも所有する戸数が多く、家賃も高めに設定しているため、その分得られる家賃収入も大きくなります。収入が大きくなるということは、キャッシュフローの向上にもつながります。

建物の修繕を自由にできる点もメリットの1つです。計画的に大規模修繕を行うことで建物の価値を維持できれば、家賃収入の下落も抑えられますし、外観が綺麗になることで新たな入居希望者様も増えることが予想できます。

一棟マンションを所有するには高額な資金が必要ですが、一定規模の資産として、土地と建物を保有できるという点も魅力と言えます。

一棟マンション投資のデメリット

一棟マンションの購入金額は高額なため、金融機関からの融資を受けるためにはかなりの属性の高さが必要です。合わせて賃貸経営の事業規模も大きいことから、これまでの不動産投資の経験や事業の収益性も審査項目に含まれます。億単位の融資を受けられる属性は限られるため、一棟マンション投資を行える方は区分マンションや一棟アパートに比べると限られてきます。

建物の規模が大きいことから、購入後の維持管理コストがかかる点はデメリットになります。修繕費用も一棟アパートよりも多くかかりますので、綿密な修繕計画を立てておく必要があります。マンション管理を一人で行うには限界がありますので、一棟マンション投資の場合は賃貸管理会社に賃貸管理を委託することになり、委託費用が発生します。

一番気を付けるべきポイントは出口戦略です。いざ売却しようと思っても、価格が高いことから買い手が付きにくいという「流動性リスク」が存在します。購入及び建築・運用・出口戦略など賃貸経営の流れに沿って、適切なタイミングで適切な対応をとることで各種のリスクが軽減されるでしょう。

戸建て賃貸住宅投資のメリット・デメリット

最後に、戸建て賃貸住宅投資のメリット、デメリットについて解説します。

戸建て賃貸住宅投資のメリット

戸建て賃貸住宅物件はまだまだ数が限られており、他の居住系収益物件と比べて競合性が低い点がメリットとして挙げられます。戸建て賃貸住宅の立地や間取り、部屋の数などが地域の賃貸需要に合えば入居者様も見つかりやすく、共同住宅とは異なる部分が多い点もメリットでしょう。

特に庭付きの住宅といったニーズは、共同住宅ではなかなかかなわないところですので、そのような物件を探している方に対応できます。また、土地も合わせて所有していますので、リフォームや建て替えも自分の思うとおりに行えます。

一般的に戸建て賃貸住宅はファミリー層の需要が多いことから、長期の入居が見込める点もメリットです。中古の戸建て賃貸住宅を購入するなら収益不動産の中では少額の投資金額で始められますが、工事・修繕の知識や物件を購入後に適正賃料での賃貸管理や出口戦略を描く必要があります。不動産投資の経験者におすすめといえます。

戸建て賃貸住宅投資のデメリット

不動産投資を行う際には金融機関からの融資を受けて行うのが一般的ですが、中古戸建て物件の場合は、築年数が古いと担保価値が少ないとみなされ、希望した額の融資が受けられない可能性があります。

空室リスクについては、区分マンション投資と同じく、空室になると家賃収入が一切入らない点には注意が必要です。

中古戸建て賃貸住宅投資を行う場合は、独特の物件の目利きが問われることになります。少額から始められるのが魅力の中古戸建て住宅投資ですが、物件の取捨選択、リフォームの手配などやるべきことが多く、「不労所得」にはなりづらい点には注意が必要です。

収益物件を選ぶときのポイント

不動産投資を行うにあたり、収益物件を選ぶ際には立地や築年数などさまざまなポイントを押さえておくことが大切です。ここでは収益物件を選定する際に気をつけたいポイントを解説します。

立地

収益物件は立地で投資の成功が決まると言っても過言ではありません。そのため、賃貸需要の高い立地に建っている物件を購入することが重要なポイントです。賃貸需要には「利便性が高い」ことや、「交通の便利が良い」ことなどがありますが、それ以外にも物件が建っている地域が将来値上がりする可能性があるかどうかも考慮するようにしましょう。もちろん、良い立地条件に比例して物件価格も高額になります。

不動産投資を行う様々な目的があると思います。副業の範囲内で不動産投資をしたい。節税をしながら資産形成をしたい。相続を見据えて不動産投資をしたい。などが代表的な目的にあたります。
オーナー様が賃貸経営に割ける時間やリソースなどを考慮して、収益が見こせる物件の条件を予め決めておくと、スムーズに決断しやすくなります。また、希望物件の紹介も受けやすくなるでしょう。

築年数と構造

収益物件には新築と中古がありますが、中古物件を購入する場合、築年数も重要なポイントになります。建物の構造と法定耐用年数を確認し、それを基に「運用する期間」、「売却を予定している時期」、「融資期間」を試算するようにしましょう。融資にも関係する重要なポイントになります。

節税をメインに考えているなら法定耐用年数が経過した物件を取得するという方法もありますし、長い間運用したいなら法定耐用年数が残っている物件を取得することが大切です。

時代と入居者ニーズにマッチする設備

今の時代や地域にあった設備を導入することで、空室リスクを低減できます。浴室とトイレを分離することが当たり前になったように、インターネットや、Wi-Fi環境を整えるほか、防犯性を高めるためのオーロックや宅配ボックスなどの装備が標準になりつつあります。競合物件の付帯設備を確認して、購入を検討する収益物件に備わっているか確認しましょう。

管理や修繕がきちんと行われている

中古物件の場合、管理やメンテナンスのほか、大規模修繕が適切に行われていると物件価値を高く保つことができます。逆に管理や清掃、修繕が十分に行き届いていない物件は「空室リスク」が高まります。

入居者募集をしにくかったり、安全面に不安が残り、契約に至らないことも多くあります。適正金額での売却も難しくなり、資産価値が下落してしまいます。共有部分やエントランスの清掃はもちろん、建物や設備の点検や修繕がなされている物件を選ぶようにしましょう。

賃料と売買の相場価格を知る

収益物件の価値を判断するには、対象物件がある地域の相場を知る必要があります。欲しい収益物件の目星がついたら、当該地域の不動産相場価格を調べておくようにしましょう。確認する価格は同じ築年数や間取りの「賃料推移」と「売買価格」です。過去の取引事例は将来の予測を立てるのに有意義な情報となります。

相場からかけ離れた高値の物件では収益を確保することが難しくなりますし、安値の物件はなにか価格を下げる事情があるのかもしれません。オーナー様のご事情により譲れない条件も存在すると思います。まずはご自身の希望条件をパートナーにお伝えし、希望に寄り添いながらも代替案を提示してくれるパートナーを選定することを推奨いたします。