不動産投資に向いている人とは？目的や属性から分かる特徴を紹介

不動産投資は、まず不動産を所有（購入）することから始まります。不動産を購入するとなるとハードルが高いように思われがちですが、経営者や医者、弁護士などの高所得者以外にも、会社員や公務員でも始められる人気の投資方法です。ハードルが高いと感じやすい不動産投資を成功させるために、向いている人の特徴を知りたいと考える人も多いでしょう。

この記事では、実際に不動産投資を行っている人の目的や特徴、不動産投資に向いている人・向いていない人の特徴、不動産投資を始める前の注意点について解説します。不動産投資に興味がある人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパートなどを購入して第三者に貸し出し、家賃収入を得て利益を生み出す方法を指します。いわゆる「大家さん」の立場になるということです。

投資対象となる不動産は、区分マンション、1棟アパート・マンション、戸建て、オフィス、店舗、駐車場及びコインパーキングなどさまざまあります。不動産の購入には融資が利用できるので、比較的少ない自己資金でスタートできます。特に、中古の区分ワンルームマンションは、初心者でも始めやすい投資先として人気です。

長期的に安定した家賃収入（インカムゲイン）が見込めるうえ、売却のタイミングによっては売却益（キャピタルゲイン）も期待できます。投資である以上いくつかのリスクはありますが、しっかりとした対策を行うことで不測の事態をを最小限に抑えることが可能です。

不動産投資をしている人の目的

不動産投資は主に家賃収入と売却益によって収益を得ることになりますが、実際に不動産投資を始めている人は目的を持って取り組んでいます。では、どのような目的で始めるケースが多いのか、また、不動産投資を行うことでどのようなメリットが期待できるのかを詳しく解説します。

資産運用

不動産や金融などの投資に興味を持つと、「レバレッジ」という言葉をよく耳にします。日本語では「てこの原理」という意味ですが、不動産投資においては、融資を活用することによって自己資金より大きな物件を購入できる仕組みのことを指します。少ない自己資金でも大きな資産を運用できるという点で、レバレッジが効きやすい投資方法といえるでしょう。

不動産投資を始めると、入居者募集や建物管理、家賃回収などの業務が発生するほか、毎年の不動産所得について確定申告を行う必要があります。ただし、賃貸管理全般を賃貸管理会社に委託したり、確定申告を税理士に依頼したりすれば、オーナー様が自ら行う業務はほとんどありません。

また、ローンの返済は基本的に家賃収入で賄えるため、他人資本で資産を持つことができる不労所得の代表的なものであり、本業への支障が少ないことから会社員や公務員の副業としても人気を集めています。

相続税及び節税対策

不動産投資は相続税対策にも有効です。相続が発生したとき、現金や預貯金は額面そのままが相続税の課税対象になります。一方、不動産の相続税評価額は実勢価格ではなく路線価や固定資産税評価額をもとに計算されるため、課税対象額は実勢価格（時価）の7～8割程度です。

土地部分については、相続税評価額を50%減額できる「小規模宅地等の特例」という制度があるほか、賃貸用の土地・建物は所有者の資産でありながら自由に使えないという理由により、借地権割合と借家権割合が加算されてさらに評価額が下がります。

日本の所得税は、課税所得金額が大きくなるほど税率が高くなる、いわゆる「累進課税制度」が採用されています。高額所得者であるほど重税感を感じた経験があるのではないでしょうか。

不動産を活用した節税対策は非常に有効なため、多くの人が検討しています。
正しい税金対策＝タックスマネジメントを行いながら、資産を拡大することができるのは大きな魅力の一つといえるでしょう。

【参考記事】
知っておくべき相続税対策！ 不動産を活用した節税の仕組みを解説

【高額納税者必見】高所得者向け節税対策とは？ 不動産投資と資産管理会社

年金対策

少子高齢化が進む日本では、生産年齢人口（15～64歳）の減少が大きな問題となっています。将来人口推計によると、2050年には65歳以上の高齢者1人を1～2人の現役世代（20～64歳）で支える時代が到来します。公的年金制度は社会保険料・税金・年金積立金によって成り立っているため、制度そのものが破綻することはないとされていますが、年金だけで生活することは難しいでしょう。

超低金利が続く現在の日本では、銀行にお金を預けていても増えることがありません。預貯金を元手に不動産投資を始めれば、家賃収入という副収入が得られるほか、売却してまとまった現金を手に入れることもできます。老後は年金と家賃収入で、日々の生活に少しの余裕ができるでしょう。老後の生活資金確保を目的に、不動産投資を始める人が多いのが現状です。

生命保険がわり

不動産投資ローンを提供している金融機関の多くは、団体信用生命保険（団信）に加入することを契約の条件としています。ローン返済中に契約者が死亡したり高度障害状態になったりした場合、残債は保険から支払われ、不動産は家族の資産になる仕組みです。

相続後、そのまま賃貸経営を継続して家賃収入を得ることもできますし、売却してまとまった現金に換えることもできます。保険金のように現金が手に入るわけではありませんが、お金にかわる不動産を残せるという意味で、生命保険のかわりに不動産投資を行う人が多く見られます。

実際に多い不動産投資家の特徴

実際にはどのような人が不動産投資を行っているのでしょうか。ここでは、不動産投資を行っている投資家に多く見られる特徴を紹介していきます。

年齢層は30～50代が多い

不動産投資家に多い年齢層は、30～50代が中心となっています。不動産投資ブームの影響もあり、30代前半から始める人も珍しくありません。投資用物件の購入には融資を利用するのが一般的です。融資の申し込みを受けた際、金融機関では年収や職業、勤続年数、年齢などを審査して融資の可否や融資可能額を決定します。

融資要件の緩和も理由の1つですが、30～50代は審査に通りやすい条件が揃っている人が多いことから、不動産投資経験者の年齢層に関係しているものと考えられます。属性にもよりますが、金銭面やライフステージの面で資産形成の選択肢が豊富な点から、40代が不動産投資に適した年齢といえるでしょう。

会社員が多い

不動産投資経験者の職業では、会社員（41.5％）が半数近くにのぼる結果となっています。次に、会社役員や経営者、自営業、弁護士など士業の職業に就く高所得者の人（26.1%）が3割近くに及んでいます。業種別では製造業とサービス業が多い傾向にありますが、不動産投資経験がない人に比べて不動産業の割合が増えていることが特徴的です。

出典：個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について｜国土交通省

大きなお金が動く不動産投資ですが、初心者でもチャレンジしやすい投資といわれています。比較的敷居の低い区分ワンルームマンション投資から始めて、徐々にステップアップしていく不動産投資家も多く見られます。

世帯年収500万円以上が多い

不動産投資経験がある人の世帯年収は、60％以上が世帯年収500万円以上の人となっています。中でも最も多いのが500～800万円未満で22.9％、次いで1,000～1,500万円未満の16.8％と、不動産投資を始めるのに世帯年収のハードルはそれほど高くないといえます。

出典：個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について｜国土交通省

後ほど詳しく解説しますが、世帯年収の割合についても融資審査が関係しているものと考えられます。不動産投資はレバレッジを効かせられる投資方法です。はじめの自己資金は少額でも融資を受けて高額な物件を購入し、多くの家賃年収を得て年収をアップさせることができます。

不動産投資に向いている人の特徴

投資には株や投資信託などいくつかの種類がありますが、それぞれ方法が異なり、人によって向き・不向きがあります。では、不動産投資に向いている人とはどのような人のことを指すのか、属性と性格に分けて特徴を紹介します。

属性

投資用物件の購入には融資を利用することが多いため、金融機関の審査に通りやすい人は不動産投資に向いているといえるでしょう。金融機関の審査で高評価を得られやすいのは、主に次の4つの特徴に当てはまる人です。

● 高収入
● 勤続年数が長い
● 収入が安定している職業についている
● 金融資産が多い

高収入

融資審査では本人に返済能力があるかどうかが厳しくチェックされるため、収入が高いことは審査に好影響を与えます。経営者や医者、弁護士など高い収入が得られている人は、返済に充てられる資金が多いため融資の承認が下りやすいといえるでしょう。

金融機関によっては融資の申し込みに「年収700万円以上」などの要件を設けていることもあり、物件規模の小さい区分マンションオーナーでも、年収500万円以上であることが一般的です。高収入であればあるほど融資を活用して多くの不動産を所有し、複数物件の賃貸経営をしている人が多い傾向にあります。

勤続年数が長い

融資を受けて投資用物件を購入する場合、返済は10年以上の計画になるのが一般的です。そのため、長期で安定した収入が得られているかどうかも重要視されます。同じ会社での勤続年数が長いほど「安定した収入が期待できる」と評価され、融資審査で有利に働くでしょう。

年収と同じように勤続年数を融資の申し込み要件にしている金融機関もあり、3年以上の勤続年数が必要とされることが多い傾向にあります。

収入が安定している職業についている

融資を受けられるかどうかの判断材料として、収入が安定している公務員などの職業に就いていると、プラスに働くことが多くなります。先述のとおり、不動産投資の返済計画は長期になることがほとんどなので、高収入ではなくても「安定した収入がある」という点が、金融機関に向けて大きなアピールポイントとなるでしょう。

金融資産が多い

収入や職業などの判断材料のほか、金融資産の保有額も融資審査の高いポイントになります。不動産投資ローンの返済原資は家賃収入ですが、空室や家賃滞納が発生したときには自己資金から返済を続けなくてはなりません。そのため、返済に充てられる預貯金や株式などの資産があることは金融機関に高く評価され、審査に通りやすいとされています。

性格

成功している不動産投資家には、性格にある特徴が見られます。次のような性格の人は不動産投資向きといえるでしょう。

● 長期的に物事を考えられる
● 勤勉で調べることが好き
● 真面目で几帳面
● 決断力・行動力がある

長期的に物事を考えられる

不動産投資には長期的な視点が必要です。物件購入に融資を利用できるとはいえ、頭金や登記費用などの諸費用が購入時にかかるほか、毎月のローンの支払いやランニングコストなどの支出があるため、マイナスからのスタートとなります。短期的な収支計画では支出分の回収が難しく、また突発的な出費に備えてある程度の事業資金を蓄えておく必要があります。

年数が経てば建物の修繕や設備交換などに費用がかかりますし、空室期間が長引く可能性や家賃滞納が発生する可能性もゼロではありません。あらゆる事態を想定し、出口戦略まで含めた長期的な収支計画を立てられる人は不動産投資に向いているといえるでしょう。

勤勉で調べることが好き

不動産投資では、オーナーとして物件や入居者管理の業務が重要です。賃貸経営に関わる業務は賃貸管理会社に委託できますが、任せきりにするのはおすすめできません。賃貸管理会社の対応によっては空室の増加につながる可能性もあり、長期に安定した不動産投資を行うには専門的な知識やノウハウが必要です。

リスク対策には、周辺の競合となる物件のリサーチや入居者ニーズの調査など、情報収集力も必要になるでしょう。不足している知識をつける努力や分からないことを調べる努力ができる人は、不動産投資に向いている人といえます。

真面目で几帳面

もともと真面目な性格であり物事に几帳面に取り組める人は、不動産投資に向いています。入居率を高める目的でリフォームを行うとしても、準備不足のまま着手すると期待した結果にはならないでしょう。

目的を達成するには、どのような部屋が好まれるのか賃貸市場のニーズを調べたり、リフォームにかかる資金をコツコツ蓄えたりするなど、あらかじめ計画を立てて準備する必要があります。物件を買い増しして事業を拡大するにも計画性が必要です。自分なりに計画を立て、少しずつ目標を達成していく真面目さや几帳面さは、不動産投資で成功するために欠かせない資質といえるでしょう。

決断力・行動力がある

不動産オーナー様は、物件の購入・管理業務・売却など、都度決断が必要になります。不動産会社や賃貸管理会社に相談してアドバイスを受けることはできますが、決断するのは自分自身です。「不動産は水もの」という言葉があるように、魅力的な物件はすぐに誰かの手に渡ってしまいます。

気になる物件があればすぐに現地調査に行き、買付証明書で購入の意思を示すなどの行動力が求められます。管理や売却についても同じことがいえるでしょう。

タイミングを見極めて決断することで、損失やリスクを防げたり、売却益が得られたりするかもしれません。大事な場面で決断できたり行動できたりすることが、不動産投資を成功に導きます。不動産投資をしている目的が明確であれば、決断力や行動力は自然と身につくでしょう。

不動産投資に向かないといわれる人の特徴

一方で、不動産投資に不向きな人にも一定の特徴が見られます。属性と性格の両面から、向かない理由を探ってみましょう。

属性

金融機関で融資を受けられない場合、100%自己資金で物件を購入しなくてはならず、十分な資金ができるまで不動産投資を始めることができません。融資審査において不利とされる条件は、主に次の2つです。

● 年収が低い
● 信用情報に傷がある

年収が低い

年収が少ない場合、返済能力に不安があるとみなされ、融資の審査に通りにくい傾向にあります。金融機関ごとに基準は異なりますが、審査に通りやすい年収の目安は500万円以上または700万円以上とされるのが一般的です。

年収500万円未満でも融資を承認する金融機関もありますが、高い金利や多額の自己資金など厳しめの条件が提示されるケースが多くなります。年収が低いと借入可能額も少なくなるため、物件の選択肢も狭まり、ノウハウがなければ運用は難しくなるでしょう。

信用情報に傷がある

信用情報に傷がある場合、不動産投資にかぎらずローンを組むことは難しくなります。信用情報とは、指定信用情報機関で管理される個人情報で、クレジットやローンの契約・申し込みなどに関する客観的な取引事実が登録されているデータです。

債務整理、保証会社による代位弁済、2～3ヶ月以上にわたる返済の延滞などは信用情報に「事故」として登録され、解消されるまでは新規借入などに制限がかけられます。過去に思いあたることがある場合は、物件購入に融資は利用できないと考えたほうがよいでしょう。郵送やインターネットで各情報機関に開示請求ができるので、気になる人は事前に確認することをおすすめします。

性格

不動産投資を始めることは不動産貸付業で起業することを意味します。性格面で次のような特徴が強い人は、不動産投資には向いていないかもしれません。

● 行動力がない
● リスクを負いたくない

行動力がない

不動産投資で成功するには、自ら学び考え、自分の責任で決断・行動する必要があります。不動産会社に勧められるがままに物件を選び、購入後の管理を賃貸管理会社に任せきりでは、事業の主導権を他人に握られているようなものです。自分で決断や行動ができない人は他人の意見に流されやすく、不利益を被る可能性があります。

また、不動産投資をしている目的が不明瞭な人も、どのような判断を下せばよいか分からず他人の意見に流されがちです。思い描いていたこととは違う未来になる可能性があるため、大きなお金が動く不動産投資は避けたほうがよいかもしれません。

リスクを負いたくない

不動産投資には一定のリスクがつきものです。融資を利用でき、少ない自己資金でも始められることは不動産投資のメリットの1つですが、不動産の金額はそれなりになります。借入が多くなることは、リスクを背負ってのスタートともいえるでしょう。

運用中は空室や家賃滞納で収支に狂いが生じるリスクや、建物の老朽化で修繕費がかさむリスク、火災や自然災害によって建物が被害を受けるリスクなど、さまざまなリスクが考えられます。しっかりとしたリスクヘッジができていれば損失を少なく抑えられますが、適切な対策をしないまま賃貸経営を続けると大きなダメージを負うことになるでしょう。

そもそも投資はリスクとリターンがセットになったものであり、リスクなしでハイリターンが狙える方法はありません。リスクは一切負いたくないという人は、不動産投資のみならず投資そのものに向いていないといえます。

不動産投資を始める前に知っておきたいこと

ここからは、不動産投資を始める前に知っておきたい3つのポイントについて解説します。不動産投資に向いている人はもちろん向かない人も、以下のポイントを押さえることにより不動産投資を始めやすく、そして成功しやすくなるでしょう。

● 事前に最低限の知識をつけておく
● 考えられるリスクを把握する
● 信頼できるパートナーをつくる

事前に最低限の知識をつけておく

不動産投資を成功に導く秘訣は、不動産投資に関する知識や賃貸経営のノウハウを習得することです。物件を選ぶ際に、不動産会社からアドバイスをもらうのは大切なことですが、知識不足のままでは自分にとって有益な判断を下せず、不利益なことが行われていても気づくことができません。

収益性が低い物件であることを知りつつ購入を勧めてくる残念な会社や担当者もゼロではありません。物件の良し悪しが分かれば適切な判断ができるほか、担当者の対応も変わってくるでしょう。

また、賃貸経営には法律・財務・建築・マーケティングなど幅広い分野の知識が必要です。専門的とはいかないまでも、ある程度のポイントを押さえた知識がないと有事の際に適切な対応ができません。実務は賃貸管理会社に委託できても、契約など重要なシーンで最終的に決断するのはオーナー様です。

いざというときに判断を誤ることがないよう、不動産投資についての最低限必要な知識を習得するようにしてください。

考えられるリスクを把握する

不動産投資はさまざまなリスクを伴いますが、どのようなリスクがあるかを把握して対策を講じておくことで、損失を最小限に抑えることができます。主なリスクは、空室リスク、家賃滞納リスク、家賃下落リスク、修繕リスク、金利上昇リスク、災害リスクなどです。

複数あるリスクをオーナー様1人で対策していくのはとても難しいため、賃貸管理会社や保証会社を利用するなど、プロの力に頼ることも覚えておきましょう。

ただし、リスクを想定して対策していたとしても、リスクを免れられないことも起こるかもしれません。万が一のことを考えて、リスクヘッジと同時に出口戦略も考えておくことが大切です。

信頼できるパートナーをつくる

分からないことや不安なことがあったときに、相談できるパートナーがいると安心です。不動産投資の初心者でも専門的な知識を持つプロのアドバイスがもらえれば、成功の可能性が高まるでしょう。資金計画についてはファイナンシャルプランナー、税金のことは税理士、何かトラブルが発生したときは弁護士といったように、それぞれの専門家に相談するのが確実ですが、賃貸管理会社に相談すればワンストップで悩みを解消できます。

不動産投資や賃貸経営の仕組みを知らない専門家では、本質的な問題解決になりません。賃貸管理はもちろんのこと、物件の購入・売却や相続など、不動産に関わることなら何でも相談できる賃貸管理会社を選ぶことをおすすめします。

ただし、良質で信頼できる賃貸管理会社でなければ、悩みを解消するどころかさらなる悩みを抱えてしまうことになります。会社のWebサイトで実績を確認したり、口コミを検索したりして、賃貸管理会社が信頼できるかを見極めるようにしてください。定期的にセミナーを開催している会社も多いので、実際に参加して自分の目で会社の雰囲気を確かめてみるのもよいでしょう。

まとめ 不動産投資は事前準備次第で向いている人になれる

実際に不動産投資を行っている人の多くは、年齢30～50代、年収500万円以上の会社員や公務員であることが分かりました。不動産投資に向いている人・向いていない人の特徴も紹介しましたが、「自分は向いていないから」と諦めることはありません。ポイントを押さえてしっかり準備すれば不動産投資を始めやすくなり、大きな資産をつくることも夢ではなくなります。

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