不動産投資のメリット・リスク10選｜成功ポイントと基本知識を解説

2026.10.26

オーナー様リロの強み収入アップ法人向け

不動産投資は、長期的に安定した収益や資産形成を狙えるミドルリスク・ミドルリターンの投資手法です。不動産投資を始めたいと考えてはいるものの、いざとなると、どうすれば上手に運用できるのか分からないという方は多いかもしれません。不動産投資の方法にはいくつかの種類があり、投資を始めるなら基本的な仕組みを知っておくことも大切です。

本記事では、不動産投資の基本的な仕組みや主な種類をはじめ、10のメリットとリスクへの対策、ローンの活用法まで網羅して解説します。成功事例や信頼できる賃貸管理会社の選び方も学び、着実な資産形成へふみ出しましょう。

▼この記事の内容

●不動産投資は長期的に安定した家賃収入を得られる投資手法

●自分の資金力や目的に合わせた投資対象の選択が成功の鍵

●空室や金利上昇などのリスクが存在するが、事前に正しい対策を講じることで十分にコントロール可能

●ローン利用時は「借りられる額」ではなく「返済できる額」を基準にし、無理のない資金計画を立てることが重要

●収益改善を伴走支援してくれる信頼できる賃貸管理会社を選ぶことで、成功に近づきやすい

不動産投資とは

不動産投資のメリットやリスクを紹介する前に、まずは不動産投資とは何かについて、基本をおさらいしておきましょう。

不動産投資の基本的な仕組み

不動産投資は収益物件を購入したうえで第三者に賃貸し、家賃収入を得るのが基本的な仕組みです。投資といえば、まず株式投資やFX（外国為替保証金取引）などを思い浮かべる方が多いかもしれません。

同じ不動産投資でも対象とする収益物件にはいくつか種類があり、区分マンション投資やアパート・マンションの一棟投資、戸建て住宅や土地を活用する投資などがあります。区分マンション投資は投資用マンションの1室だけを購入して賃貸する方法です。それに対してアパート・マンションの一棟投資は、物件を一棟丸ごと購入します。

インカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資で得られる利益には、大きく分けると「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。インカムゲインは、購入した物件を第三者に賃貸することで入ってくる家賃収入です。

一方で、キャピタルゲインは、保有していた財産を売却することで得られる利益です。不動産投資においてのキャピタルゲインは、物件を購入したときよりも値上がりしたタイミングで売却して得られる譲渡所得を指します。

キャピタルゲインは売却したときに一度だけ得られる収益ですが、インカムゲインは資産を保有することによって継続的に得られる利益です。バブル期のように不動産の価格が上昇している時代には、高い価格で売却することで大きな売却益を得ることを目的とした投資も多く行われていました。

しかし、現在の不動産投資ではキャピタルゲインを狙うよりは、家賃収入というインカムゲインをコツコツ稼ぐことを目的とする投資がメインです。月々安定的に入る家賃収入は、将来の私的年金にもなります。また、物件を購入して十分なインカムゲインを手にしたあと、タイミングを逃さなければ売却してキャピタルゲインも得られる可能性が向上します。

ミドルリスク・ミドルリターン

投資は不動産投資以外にもさまざまなものがあり、投資の方法によってリスクとリターンの度合いが異なります。例えば、預貯金や国債はローリスク・ローリターン、株式個別銘柄投資やFX投資はハイリスク・ハイリターンの投資です。

預貯金や先進国債券では元本を失うリスクは低いですが、金利が低く、大きな収益は望めません。一方、株式個別銘柄投資やFX投資は大きな利益を得られる可能性があるものの、一瞬で大きな損失を生むリスクがあります。

一般的に不動産投資は、リスクもリターンも中程度のミドルリスク・ミドルリターンといわれる投資方法です。株式個別銘柄投資やFX投資などのハイリスクな投資方法は価格変動が大きく、予測していなかった世界情勢の変化で大きく値下がりすることも少なくありません。

不動産投資にもリスクはありますが、予見できるリスクもあります。後述しますが、リスクを把握できれば対策も立てられます。また、取引事例や家賃の推移など、投資を判断するデータも揃っているため、ある程度はリスクをコントロールできる投資方法なのです。

なお、不動産投資全般については、こちらの関連記事もご参照ください。

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不動産投資の種類

不動産投資には、投資対象や規模、運用方法によってさまざまな種類が存在します。自分の資金力や目的に合った手法を選ぶために、それぞれの特徴やメリット、注意点を押さえておきましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、分譲マンションの一室を購入して第三者に貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。不動産投資の中でも代表的な手法で、一棟投資よりも少額から始められるため、初めての不動産投資におすすめの方法です。

所有するのは専有部分のみであり、エントランスや廊下などの共用部の維持管理はマンションの管理組合が担います。手間を抑え、手軽に不動産投資をスタートしたい方に適した選択肢といえるでしょう。

一棟アパート投資

一棟アパート投資とは、アパートを一棟丸ごと所有して複数の住戸を賃貸し、家賃収入を得る投資方法です。ある程度まとまった収益を得られるため、一定の事業規模を持つ本格的な賃貸経営手法といえます。

アパートを丸ごと所有する分、投資規模は大きくなりますが、共用部も含めた修繕計画や管理方法をオーナー様主導で決定できる柔軟性があります。一棟アパート投資は、まとまった資金を活用して事業を展開したい方に適した選択肢です。

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■参考記事：一棟アパート投資が不動産投資の成功者に選ばれる理由！判断基準を解説

一棟マンション投資

一棟マンション投資とは、マンション一棟を取得し、各住戸を賃貸して収益を得る手法です。RC造など大規模な物件が多く、複数戸の収入による高い収益性と、長期的な資産形成が期待できます。

一方、投資額が高額なため資金調達のハードルが高く、空室増加や老朽化にともなう修繕費の膨大化は事業に大きな影響を与えます。大規模ゆえに収支に与えるインパクトが大きく、管理・修繕に緻密な計画が必要です。

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■マンション一棟買いの成功ポイントと指標にする利回り！メリット・デメリットや注意点

戸建て投資

戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入し、賃貸として貸し出す手法です。区分マンションとは異なり土地と建物を一体で所有するため土地の資産が手元に残りやすく、自由度の高さを備えています。

主な入居者層はファミリー世帯であり、一度入居すると長期間住み続けてもらえる傾向にあります。ただし、地域や物件の状態によって収益性が大きく左右されるため、ニーズを見極めた慎重な物件選びが必要です。

不動産投資のメリット・10選

不動産投資の持つメリットとは、具体的にどのようなものなのでしょうか。ここからは不動産投資の10のメリットを紹介します。

不動産投資のメリット①長期・安定的な収益が期待できる

不動産投資の最大のメリットとして、収益物件を保有しているうちは、毎月家賃収入を得られることがあります。しかも、入居者様が居てくれるかぎり安定して家賃が入ってくるため、収益を予測しやすいところも大きなメリットです。賃料の推移や競合物件の情報を調べることで、長期間保有した際の賃料推移も推測しやすいでしょう。

株式投資などは大きな利益を上げられる可能性がある一方、株価の値動きが大きく、不動産投資ほど安定しているとはいえません。もちろん収益物件の経営でもリスクはありますが、ハイリスク・ハイリターンといわれる投資方法に比べると、損失が出る可能性は少ないといえます。

アパートやマンションなどの住居系の物件は入居者様にとって、生活に根ざした場所です。一度入居すれば長く住み続けてくれる可能性も高く、経済動向や景気動向にあまり左右されません。物件選びや不動産投資のリスクに適切に対応していれば、長期にわたって安定的な収益を期待できる投資方法です。

不動産投資は大きな労力をかけずにインカムゲインを得られるため、本業を持っている方が副収入を得るための選択肢としても適しています。本業のリタイア後は、将来の年金として受け取ることが可能です。

不動産投資のメリット②売却益が得られることもある

不動産投資は長期間、安定してインカムゲインを得られるのが大きな魅力です。加えて、条件が揃えば、売却益（キャピタルゲイン）を得られるのも不動産投資の醍醐味の一つでしょう。

キャピタルゲインを見据えて投資するのならば、購入時よりも高い価格で売却できる物件を選ぶ必要があります。例えば、東京都心部では、区分マンション価格がここ10年以内で2倍以上になっている物件もあります。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が発表している「収益不動産市場動向
マンスリーレポート2025年10月期」では、健美家に登録された投資用不動産を対象に、物件価格の調査結果が報告されています。

報告によると、2025年10月の区分マンション価格は、全国平均で2,423万円でした。1年前の2024年10月が2,119万円だったのに比べ、300万円ほど値上がりしています。5年前の2020年10月時点での価格1,513万円と比べると、900万円ほどの上昇です。

ほかにも再開発が予定されている地域では、土地・建物ともに大きく値上がりしているところもあります。

※出典：健美家収益不動産市場動向マンスリーレポート2025年10月期

不動産投資のメリット③あまり手間がかからない

不動産投資はほかの投資方法に比べて、実はあまり手間がかかりません。不動産投資は収益物件を第三者に貸し出す不動産賃貸業にあたりますが、実際の管理業務はオーナー様自ら行わなくてもかまいません。もちろん、収益物件の管理業務をオーナー様が自分で行うケースもあります。

しかし、物件の清掃やメンテナンス、家賃が入金されているかどうかのチェック、滞納があった場合には督促業務を行うなど、管理業務は多岐にわたります。実際に対応するためには専門的な知識やノウハウも必要になるため、保有戸数が多くなるほど、自分で管理業務を行う事が難しくなります。

収益物件の管理を専門とする賃貸管理会社に業務を委託すれば、わずらわしい管理業務は任せてしまえます。日常的には定期的に賃貸管理会社から送られてくる報告書に目を通すくらいで、収益物件を保有していてもあまり手がかからないのは大きなメリットです。

法改正による対応や専門的な知識の習得もパートナーから共有してもらうことで、効率的な時間の使い方ができます。

不動産投資のメリット④老後の年金がわりになる

長期間、安定して得られるインカムゲインは、現役引退後の年金を補完する貴重な資産収入にもなります。低金利が続く状況では金融機関にお金を預けていても、なかなか増やすことはできません。

また、日本では人口減少と少子高齢化が進んでおり、今後もその傾向は続くと予想されています。1960年代に11.2人だった高齢者1人を支える現役世代の人数が、2014年にはすでに2.4人にまで減少しました。

公的年金制度は、現役世代が支払う保険料を高齢者の年金給付にあてる仕組みになっています。このままの状況が続くと2060年、2110年には高齢者1人に対し、現役世代が約1人で支えることになると予想されており、年金だけに依存する生活は厳しくなるでしょう。

不動産投資で家賃という副収入を得られれば、年金と合わせて老後の生活資金の確保になります。

※出典：内閣府第2章人口・経済・地域社会の将来像

不動産投資のメリット⑤金融機関から借入ができる

アパートやマンションなどの不動産を購入する際、よほど多額の資金を保有していないかぎり、自己資金だけで手に入れるのは難しいでしょう。多くは金融機関からの借入を活用して、投資用の物件を取得します。

金融機関各社では不動産投資ローン（アパートローン）を提供しているため、投資を始めるにあたってローンを活用できるのもメリットです。なぜなら、借入をしてできる投資は、不動産投資以外にないからです。不動産という金額の大きな実物資産を保有する投資を、少ない資産で始めることができるのです。

また、金融機関からの融資を活用して投資ができるということは、レバレッジ効果があるということです。例えば、自己資金が1,000万円の場合、レバレッジを効かせなければ1,000万円の物件しか購入できません。仮に利回りが10％だとすると、年間の家賃収入は100万円です。

しかし、レバレッジを効かせると5,000万円の物件にも手が届きます。利回りが同じ10％として計算すると、年間の家賃収入は5倍の500万円です。借入金の返済を考慮に入れても、実質の家賃収入額がレバレッジを効かせない場合を上回ることも珍しくなく、資産拡大をスピードアップさせられます。

不動産投資のメリット⑥インフレ対策になる

不動産投資の対象は、実物資産の不動産です。財産を現金や預貯金などで保有している方は多いかもしれませんが、インフレになると現金の価値が下がります。物価が上昇し、それまでなら1,000円で購入できたものが、1,100や1,200円に価格が上がってしまうと1,000円では買えません。つまり、インフレ時には現金や預貯金は価値が下がってしまうため、インフレ率の分だけ財産が目減りしてしまうのです。

一方で実物資産の不動産は、インフレに強いのが特徴です。不動産はインフレが進行する状況下でも資産価値を損なうことがなく、むしろ物価が上がるのに比例して値上がりする傾向にあります。大きく下落するリスクも少ないでしょう。

世界的にインフレが進行している状況で、日本でも40年ぶりに2022年は物価高になりました。インフレはいつか収まるかもしれませんが、いつまた起こるかも分かりません。不動産投資はインフレへのリスクヘッジとして、有効に活用できる方法の一つです。

不動産投資のメリット⑦生命保険がわりになる

不動産投資ローンを契約する際、多くは団体信用生命保険（団信）が付いています。団体信用生命保険はローン返済中に契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合、保険金がローンの残債にあてられ、返済を肩がわりしてくれる保険です。

金融機関側にとっても、契約者が債務不履行に陥った際のリスクヘッジとしての役目があります。ローンの残債が団体信用生命保険で精算されたら、遺族がローンを返済する負担がなくなり、かつ、収益を生み出す物件を残せることから、生命保険がわりになるといわれています。

万一のときに備える対策として、一般的な生命保険（死亡保険）に加入している方も多いことでしょう。ただ、生命保険で保障を受けるためには、保険代を払い続ける必要があります。保険の掛け金を毎月支払うのは、意外と負担が大きいものです。団体信用生命保険の場合は、保険料単体の支払いは発生せず、金利などに組み込まれている商品がほとんどです。

不動産投資のメリット⑧資金計画を立てやすい

不動産投資はさまざまな投資方法の中でも、物件購入前から収入や支出をある程度見通すことができるため、資金計画を立てやすいのもメリットです。例えば、購入する物件の選定にあたって、レントロールを取り寄せて参考にすることができます。

レントロールとは、収益物件の入居者様との契約状況や賃貸借条件などを一覧にした書類です。表面利回りや満室想定賃料だけでは、実態を反映していない可能性があるため、物件の購入を検討する際に活用されています。

レントロールでは契約の開始日や終了日のほか、家賃や敷金・礼金、共益費の金額などが記載されており、現時点での家賃収入の実態が分かります。また、現時点の空室率はどのくらいなのか、同じ間取りの部屋で家賃が下がっていないかなども確認できるため、購入する物件の選定に役立つでしょう。

なお、家賃の滞納状況については、売主・不動産会社に確認が必要です。

立地や物件選定を間違えなければ空室への対応も想定内に収められるため、不動産投資は投資計画に沿った収入を得やすい投資方法です。

不動産投資のメリット⑨所得税・住民税の節税になる

不動産は購入してから数年間、減価償却費を費用として計上できるため、節税効果が期待できます。減価償却は不動産や大きな備品などを購入した際、購入した年にすべてを費用に計上するのではなく、数年に分けて費用計上できる仕組みです。

不動産のように大きな資産は、何年にもわたって使用し続け、1年で使い切ってしまうものではありません。そこで、資産を活用する実態に合わせて、会計上でも分割して費用に計上できるように減価償却の制度が設けられています。

所得税や住民税を計算する根拠の一つになる不動産所得は、総収入から必要経費を差し引いた金額になります。物件の購入後、減価償却ができる間は必要経費に減価償却費も含まれることで、帳簿上は利益も減ります。

不動産所得は給与所得や事業所得などほかの所得と損益通算できるため、不動産所得が帳簿上赤字になれば、その分だけ所得税や住民税を圧縮することが可能です。それでいて、実際の出費はともなわないため、手元にはキャッシュが残ります。

なお、節税効果は減価償却費やローン利息、物件の収支状況によって異なり、個人の所得額でも大きく変わります。帳簿上の赤字による節税は魅力的ですが、不動産投資の本来の目的は黒字経営で利益を出すことです。「節税になるから」という理由だけで判断せず、中長期的な収支と事業性を見極めることが大切です。

不動産投資のメリット⑩相続税対策ができる

相続税の計算をする際、現金が課税対象となる場合は、保有現金の金額分100％が相続税評価額となります。しかし、不動産を相続する場合、土地は路線価が定められている地域は路線価で評価し、建物は固定資産評価額をもとに評価されます。

路線価は国税庁によって毎年公表されている路線ごとに定められた価格で、固定資産税評価額は市区町村が固定資産税などを計算する基準として定めている価格です。不動産の売買で参考にされる地価公示価格に比べると、路線価は8割程度、固定資産税評価額は7割程度になっています。

現金のように保有する金額全てが課税対象になるのではなく、不動産の相続税評価は実際に取引される価格よりも低い価格で相続税が計算されるため、相続税対策として有効です。アパートやマンションのような他人に貸している収益物件になると、簡単に売却などができない点も考慮されて相続税の算出に反映されます。

収益物件が建っている土地は貸家建付地として扱われ、借地権割合や借家権割合、賃貸割合も加味されて、一般的な不動産よりもさらに相続税評価額が下がります。

高い節税効果を得られる一方で、相続する遺族は賃貸経営や建物管理といった「運用負担」も引き継ぎます。節税面だけでなく相続後もスムーズに運用できるよう、信頼できる賃貸管理会社と連携体制を整えておくことが大切です。

不動産投資のリスク10選と対策方法

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれるように、ハイリスクの投資方法に比べると低いリスクで投資ができます。ただ、注意しておくべきリスクは存在します。不動産投資で損をしないためにも、以下の10のリスクを押さえておきましょう。

不動産投資のリスク①「空室リスク」　空室が生じると収入が得られない

空室リスクは、入居者様が入らず家賃収入が得られないリスクです。長期的・安定的に家賃収入という収益を得られるのは収益物件を保有する大きなメリットですが、逆に空室が生じると収入が得られなくなるのは最大のリスクになります。

入退去の際に入居者様が入れ替わり時など、短期間の空室が出る程度なら心配ありません。しかし、空室がある間もローン返済や物件の維持管理費は発生するため、長期間空室の状態が続くと運営にも影響がおよぶ可能性があります。

購入時の対策としては最寄り駅から徒歩10分以内など、まずは利便性がよく、賃貸需要がある立地にある物件を選ぶようにしましょう。時代の流れや需要に合った設備、仕様を備え、競合物件より魅力的にしておくことも大事です。

「入居者募集対応」と「仲介対応」、「管理対応」、「設備・工事対応」の『4つの空室対策』も重要になります。物件の管理は入居付けに強く、顧客満足度を高める管理をしてくれる賃貸管理会社に委託するといいでしょう。

空室対策については、こちらもご参照ください。

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不動産投資のリスク②「家賃滞納リスク」　家賃を滞納する入居者様

空室リスクとともに、家賃滞納リスクも収益物件を保有するうえでは大きなリスクになります。空室が発生していなくても、家賃を支払ってくれない入居者様がいれば賃料収入が入らないため、収益面では空室が発生しているのと同じ状況になります。空室の場合は、新しい入居者様がお住まいになれば、再び家賃収入が見込めます。

家賃滞納の場合は、入居者様が居住されている状態のため、新たな入居者様を探すこともできません。督促しても入金してくれない状況が続いてこじれてしまうと、明渡し訴訟にまで発展するケースもあります。

訴訟になれば家賃収入が途絶えた状態で、さらに訴訟費用などの金銭的コストが発生します。解決するまでに時間もかかり、多くの人的コストも費やすことになるでしょう。対策としては、まず入居者審査をしっかり行う必要があります。家賃保証会社への加入もリスクに備える対策になります。

もし、保証会社に加入していれば、滞納が発生したとしても保証会社からかわりに支払いを受けられるため、滞納リスクの心配は減るでしょう。

家賃滞納回収の事例については、以下もご参照ください。

■滞納家賃回収の改善事例　一覧

不動産投資のリスク③「修繕リスク・老朽化リスク」　建物・設備の修繕費用が発生

修繕リスクは、物件を維持していくために必要な修繕・設備費用が発生するリスクです。どのような建物も経年劣化によって、さまざまな箇所に不具合が発生し、修繕が必要になってきます。年数が経てば修繕だけではすまず、設備の取り替えが必要になることもあるでしょう。

経年劣化によって老朽化が進むと、資産価値を回復させるための工事や修繕のコストが発生する老朽化リスクに備える必要もあります。老朽化による長期空室や、築年数の古い物件は現代の入居者ニーズにマッチしないこともあります。間取り変更をともなう物件の価値を向上させるためのリノベーションを実施すれば、工事費用も発生します。

修繕リスクや老朽化リスクへの対策としては、あらかじめ修繕積立金を積み立てておくことが挙げられます。将来的に実施する必要がある大規模修繕や、思わぬタイミングで出費が発生しても困らないように備えておくことが大事です。

収支を考えた設備交換や、リフォーム・リノベーションの計画および実施をする必要があります。入居者様のニーズを反映した対応に注力することで賃貸経営が向上し、収益にもつながります。

計画的に対応することで経費コントロールをすることも可能になります。

修繕／リフォーム／リノベーションの事例については、以下もご参照ください。

不動産投資のリスク④「災害リスク」　災害によって物件が損壊することも

不動産投資の対象がアパートやマンションのような実物資産であるかぎり、災害リスクは存在します。例えば、火災による建物の損傷や地震による倒壊、洪水による水害などのリスクです。特に地震国といわれる日本では、いつ大きな災害が発生するか分かりません。火事や地震などで物件そのものが損壊してしまえば収入源を失うことになり、不動産投資としては大きなダメージになるでしょう。

災害リスクの対策としては、必ず物件に火災保険や地震保険をかけておくことがポイントです。保険をかけていれば、もし災害で物件に被害が出たとしても、ダメージをカバーできます。

また、物件の購入前は必ずハザードマップを確認し、リスク回避に努めることも大切です。自治体では河川が氾濫したときに水害の被害を受けやすい地域や、地震によって液化現象が発生しやすい地域などを地図上に記載して公表をしています。沿岸地域の場合は、津波のリスクも把握しておく必要があるでしょう。複数の不動産を保有するのなら、地域を分散させることもリスク回避につながります。

不動産投資のリスク⑤「金利上昇リスク」　金利が上昇して月々の返済額が高騰

金利上昇リスクは、不動産投資ローンの金利が上昇することによって、月々の支出が大きくなってしまうリスクです。金融機関からの融資を受けて不動産投資を始めた場合、長期間にわたってローンを返済していく必要があります。

ローンを組んだときは金利の低い状況が続いていたとしても、いつ金利が上昇に転じるか分かりません。日本では長らく超低金利の時代が続いていますが、ここ最近は物価が上昇し、金利上昇のシナリオも見えてきています。

金利が上昇すれば利息分が増大し、ローン返済が苦しくなる可能性もあります。変動金利のローンを利用している場合は、固定金利に切り替えるのもリスクを回避する方法の一つです。高い金利でローンを組んでいたのなら、低い金利のローンへの借り換えを行う方法もあります。

どちらにしても、返済に余裕を持たせておくことが大事です。不動産を保有していなければならない理由がないのなら、損をしないうちに黒字経営の段階で売却するという選択肢もあります。

なお、金利変動にともない返済額が変わる変動金利タイプのローンは、金利上昇時に支出が増加し、キャッシュフローを大きく圧迫します。リスク軽減の基本は、返済額が固定される固定金利との違いを理解し、余裕を持った返済計画を立てることです。借り換えや繰上返済、売却など、事態に応じた対策の選択肢を事前に用意しておきましょう。

不動産投資のリスク⑥「入居者トラブルリスク」　近隣とトラブルを起こす入居者様が発生

入居者トラブルリスクは、ゴミ出しのルールを守らない、昼夜を問わず騒音を出すなど、ほかの入居者様や近隣住民の方に迷惑をかけるような行動をする方が入居してしまうリスクです。こうした入居者様が引き起こすトラブルは、さらに厄介な状況に陥る可能性があります。

トラブルを起こす入居者様がいると、ほかの優良な入居者様が退去してしまうことが考えられます。また、入居を希望する方が内見に訪れた際、迷惑行為を目にすれば、入居を考え直すかもしれません。結果的に、空室リスクにもつながります。

入居者トラブルリスクへの対策として大事なのは、そもそもトラブルを起こすような方を入居させないことです。そのためにも、家賃滞納リスクと同じく、入居審査を厳格に行う必要があります。

ただし、入居時に審査を厳格にしても、あとになって予期せぬトラブルが発生することがあります。入居審査と合わせ、トラブルが発生した際の対処も任せられる賃貸管理会社と連携して対策を施すことが重要です。

入居者トラブルの改善事例については、以下もご参照ください。

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不動産投資のリスク⑦「家賃下落リスク」　家賃が下落して収益が悪化

家賃下落リスクは、文字どおり家賃が下落してしまうリスクです。長期間賃貸経営をしていると、いつかは家賃が下落する状況に直面するときが訪れます。実物資産であるアパートやマンション、戸建て住宅などは、経年劣化で魅力が落ちるのは避けられません。

周辺に競合となる新築の物件が建つと、どうしても入居を検討する方の興味は新しい物件に向いてしまいがちです。周辺に競合物件が増えて過剰供給になると、その地域の家賃相場自体が下がることもあります。

新築物件を購入した場合は、最初に入居してくれた方が退去した時点で新築としての優位性がなくなり、家賃を下げざるを得なくなるケースもあります。ただし、地域や相場状況によっては、初回退去後も家賃を維持できる物件も存在します。

また、商業施設が閉店して生活の利便性が下がったり、賃貸需要を支えていた大学や企業の大規模な工場などが撤退したりすることで、家賃の下落を招くこともあります。

物件選定時は、将来的な賃貸需要を見極めることが重要です。また、適切な建物管理を行い、物件価値を維持するように努めましょう。

不動産投資のリスク⑧「資産価値下落リスク」　物件の資産価値が下落してしまう

不動産投資のリスクとして、物件の資産価値が下落するリスクもあります。物件に魅力がなくなり、家賃が下落してしまうと、収益還元法による物件価格も下落するからです。

不動産の価値を評価する方法には、「原価法」、「取引事例法」、「収益還元法」の3つがあります。中でも、収益物件の価値を評価する際、価格が適正かどうかを判断する指標として用いられているのが収益還元法です。収益還元法はその不動産が将来生み出すであろう収益をもとに、現在の価値を算出するため、家賃が下落すると物件価格も下落します。また、家賃下落に加えて、利回りの上昇や地域の需給悪化なども価格下落の要因となります。

資産価値下落リスクに対応するためには、家賃下落リスクと同様に、購入時に物件価値を見極めることが重要です。賃貸需要がある地域であっても、管理が行き届いていない物件は、資産価値が低くなる可能性もあります。

逆に再開発が行われる地域などでは、物件価格が上昇する可能性もあります。購入時は建物の状態を確認するとともに、立地や周辺環境も含めて検討するようにしましょう。購入後も適切な管理を実施し、物件の価値を維持し続ける必要があります。

いくら立地がよくても、日頃の管理状態によって資産価値は大きく変動します。特に、共用部の清掃管理や長期修繕計画に基づくメンテナンスを怠り放置してしまうと、建物の老朽化や見た目の悪化が進み、価値の下落が一気に早まるでしょう。資産価値を維持し、下落リスクを回避するためには、日頃から質の高い管理体制を維持・継続していくことが重要です。

不動産投資のリスク⑨「流動性リスク」　売りたいときに売却しにくい

流動性リスクとは、物件を売却しようと思ってもなかなか売れないリスクを指します。同じ投資でも株式の場合はつねに取引が行われているため、売却するのに困ることはありません。現在ではスマートフォンがあれば、いつどこでも売却の手続きができます。

しかし、不動産は取引市場があるわけではなく、売主と買主が直接売買を行う相対取引になります。運よく売却したいタイミングで買い手が現われる可能性もゼロではありませんが、買い手が見つからなければいつまでたっても売れません。

売れやすい物件は立地の良さや物件に魅力があるなど、投資家が欲しいと思える物件ともいえます。売りたいときに売れる物件にしておくためには、複数の視点で対策を行うことが重要です。

例えば、高すぎず、融資が付きやすい価格帯にしておくことで買い手を見つけやすくする。多様な売買ネットワークを持ち、買取対応も行っている賃貸管理会社にサポートしてもらうなど、複数の視点でリスクヘッジを図れます。

不動産売却について、こちらもご参照ください。

不動産売却はどこがいい？取引の流れと注意点・事例で学ぶ仲介会社の選定ポイント

不動産売却の査定ポイント！見積もり取得前に確認するポイントと注意点を事例で解説！

不動産投資のリスク⑩「賃貸管理会社倒産リスク」賃貸管理会社が倒産してしまった

不動産投資を行う場合、多くは物件の管理を賃貸管理会社に任せるのではないでしょうか。賃貸管理会社も企業の1社であり、経営状況はさまざまです。一見、経営が順調そうに見えても、倒産するリスクはあります。

入居者様への対応や家賃の入金チェック、滞納者への督促業務、建物の清掃や維持管理業務など、賃貸管理会社の業務は多岐にわたっています。入居者様に快適に生活してもらうためや、賃貸経営を安定させるために、賃貸管理会社は欠かせない存在です。

もし賃貸管理会社が倒産してしまったら、入居者様からの家賃の送金が滞ったり、建物の管理がされなくなったりなど、深刻な事態も発生しかねません。場合によっては管理してもらっている家賃や敷金などが戻ってこないなどのトラブルに発展する可能性もあります。

対策としては賃貸管理業務がしっかりしているのはもちろんのこと、企業としての経営状況や財務状況が良好であるか、若い経営者に引き継いでいるかなど、長く健全に運営してもらえるか確認することがポイントです。

不動産投資のリスクと対策についてより詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

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不動産投資のリスクとは？リスクを正しく認識すればヘッジはできる

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不動産投資で発生する主な費用

不動産投資で成功するには、物件取得時・運用中・売却時のそれぞれで発生する費用を正確に把握しておくことが重要です。事前に全体像を理解しておかないと、思いがけない出費で収支が圧迫される原因になりかねません。ここでは、主な費用の内訳について解説します。

初期費用

不動産投資では物件価格以外にも、仲介手数料や登記費用、印紙税、不動産取得税、ローン関連の手数料・保証料、火災保険・地震保険料などの初期費用が発生します。物件価格だけで資金計画を立ててしまうと想定外の自己資金が必要となり、資金繰りが厳しくなる可能性があります。購入前に初期費用の総額を正しく把握し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

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ランニングコスト

物件購入後も継続して費用が発生します。主なランニングコストには、管理委託費、損害保険料、共用部の管理費などがあり、これらは空室期間中であっても支払う必要があります。表面的な家賃収入だけで収益性を判断すると想定外の赤字を招くため、長期的な収支シミュレーションを行い、費用を見込んだ余裕のある運用計画を立てることが大切です。

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固定資産税・都市計画税

不動産を所有すると毎年固定資産税が課されるほか、市街化区域内の物件では都市計画税もあわせて課税されます。税額は固定資産税評価額や自治体によって異なり、毎年の収支に影響するため、いくらくらいかかるのかを事前に確認しておきましょう。家賃収入だけに目を向けず、毎年の税負担もあらかじめ把握したうえで、正確な収支計画を立てる必要があります。

修繕積立・維持管理費

建物の資産価値を維持するには、修繕費や維持管理費が必要です。区分マンションでは修繕積立金を毎月負担し、一棟アパート・マンションではオーナー様が計画的に資金を確保しなければなりません。築年数が経過すると修繕費が増加する傾向にあるため、購入前に長期修繕計画や積立状況を確認し、将来の大規模修繕まで見据えた資金計画を立てることが安定経営につながります。