不動産買取で利益を生む方法とは？後悔しない買取と仲介の選択を

2023.01.31

不動産の売却方法には一般的な仲介のほか、買取という選択肢もあります。売却時の状況によってはメリットの多い魅力的な方法ですが、「安く買いたたかれるのでは？」「売れ残った場合の最終手段でしかない」といったネガティブなイメージを持つ方も少なくありません。

この記事では、仲介と買取の違いや買取のメリット・デメリット、注意点について詳しく解説します。大切な資産を手放すのなら、満足感を得られる方法を選びたいものです。そこで、買取を成功させるために押さえておきたい重要なポイントも紹介しますので、買取を検討する際にはぜひ参考にしてください。

1 不動産買取について
2 不動産買取の流れ
3 不動産買取のメリット・デメリット
- 3.1 不動産買取のメリット
- 3.2 不動産買取のデメリット
4 不動産買取の向き・不向き
- 4.1 不動産買取に向いているケース
- 4.2 不動産買取に不向きなケース
5 不動産買取を成功させるための5つのポイント
6 まとめ買取で売却するなら【リロの不動産・リロの売買】に相談しよう
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不動産買取について

不動産買取とは、仲介を通さずに不動産会社が買主となって物件を買い取るスタイルをいいます。一般的には仲介を通して売却することが多いため、買取の仕組みがいまいちわからず不安に感じる方もいるかもしれません。まずは買取の仕組みについて詳しく見ていきましょう。

不動産買取とは？

不動産買取は主に再販を目的として行われるものです。再販とは、買い取った物件にリフォームやリノベーションを施し、綺麗な状態にして再び販売することをいいます。買取に対応している不動産会社は仲介に比べて少ないため、ほかと区別して「買取業者」や「再販業者」と呼ばれることもあります。

仲介の場合は成約時に発生する仲介手数料が不動産会社の利益になりますが、不動産会社が買主となる買取では仲介手数料が発生しません。買取価格+リフォームなどの工事費と、売却価格の差額が不動産会社の利益となります。つまり、安く買い取って高額で売却できれば、それだけ利益が得られるということです。

再販する際の価格が市場価格と大幅にズレると売却に時間がかかってしまうため、買取価格が相場よりも安くなることが多い傾向にあります。稀なケースですが、買取業者が物件を買い取って自社で保有することも。主に収益物件に多く見られます。

不動産買取の種類

不動産買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。不動産会社によってはいずれかの方法にしか対応していないこともあるので、注意してください。それぞれの違いについて解説します。

即時買取

即時買取は条件の交渉が成立した場合に不動産会社にすぐに買い取ってもらう方法で、買い取ってもらうことを前提に査定や条件交渉が行われます。仲介と違って買主を探すための販売活動を行う必要がないため、比較的スピーディーな現金化が可能です。

購入希望者の内見に立ち会うなどの手間もかかりません。金額や条件によっても異なりますが、早ければ契約まで約1週間、決済・引渡しまで約1ヶ月で完了します。

買取保証

買取保証とは、一定期間仲介にて販売活動を行い、成約に至らなかった場合に不動産会社が買い取る方法です。仲介には希望に近い金額で売れる可能性、買取には必ず売却できるという安心感があります。

買取保証を希望する際には、まず仲介と買取の両方を取り扱っている不動産会社を探してください。そのうえで、買取保証に対応しているかどうか、対応している場合は条件を確認します。一般的には媒介契約を「専任媒介」または「専属専任媒介」とすることが条件の1つです。

なお、築年数や面積などの適用基準が設けられていることもあり、条件に合わない場合は買取保証が利用できない可能性もあります。媒介契約の期間は原則として3ヶ月。その間に成約に至れば仲介手数料が発生しますが、買取になった場合には仲介手数料は不要です。

買取と仲介の違い

買取と仲介の違いをまとめると、次のようになります。

	仲介	買取
買主	個人または法人	不動産会社（買取業者）
価格	市場価格程度	市場価格の60～80％程度
販売期間（目安）	3～6ヶ月	早くて1ヶ月
販売活動	あり	なし
仲介手数料	あり	なし
契約不適合責任	あることが多い	なし

売主にとって、希望価格に近い金額で売却できる仲介は魅力的ですが、販売期間が短く済み仲介手数料を支払う必要がなく、契約不適合責任が免責となる買取も大きな魅力があります。

契約不適合責任については後ほど詳しく解説しますが、かつて瑕疵担保責任と呼ばれていた民法上の定めです。簡単にいうと、「引渡し後の物件に欠陥や不具合などがあった場合、売主が責任を負う」というもの。買取の場合はリフォームやリノベーションを前提にしており不動産会社が買主となるため、売主が契約不適合責任に問われることはありません。

不動産買取の流れ

不動産買取の流れは以下のとおりです。

①必要書類の確認
②相場を確認
③買取業者に査定依頼
④売却する不動産会社を決定
⑤売却条件の確認・交渉
⑥売買契約の締結
⑦決済・引渡し
⑧確定申告

①～②：査定前の準備
査定を依頼する前に、売却する物件に関する書類（登記簿謄本、購入時の売買契約書、重要事項説明書、図面など）を揃えておきましょう。査定がスムーズに進み、短期間でより詳細な査定結果が得られます。相場がわからなければ、提示される査定額が妥当か判断ができません。

国土交通省の「土地総合情報システム」などを利用して、地域の相場を調べておきましょう。買取価格は相場の60～80％程度です。査定額に納得できない場合に理由を聞くための材料になるでしょう。

③～⑦：査定依頼から決済・引渡しまで
金額やサービス内容などを比較するため、査定は1社ではなく複数社に依頼するようにしてください。インターネット上の不動産一括査定サービスを利用すると便利です。買取業者を決めてから決済・引渡しまで、スムーズに進めば1ヶ月以内に完了します。

⑧：確定申告
購入時よりも高く売れた場合、差額分は利益となるため確定申告が必要です。反対にマイナスとなった場合、基本的には確定申告をする必要はありません。ただし、マイホームの買い換えなどケースによっては特例の対象となり、所得税や住民税を軽減できる可能性があります。住所地の税務署で確認してみてください。

不動産買取のメリット・デメリット

不動産の売却方法としてマイナスなイメージを持つ方もいる不動産買取ですが、多くのメリットがあり、注意してほしいデメリットもあります。ここでは不動産買取におけるメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリットは、主に次の5つです。

● 短期間での売却が可能
● 仲介手数料がかからない
● 契約不適合責任が免責となる
● 周囲に知られずに売却が可能
● リフォーム・修繕が不要

それぞれ詳しく解説します。

短期間での売却が可能

短期間での売却が可能という点は、買取ならではの大きなメリットです。仲介では買主が見つかるまで売却できません。仲介の売却までに要する時間は一般的に3ヶ月程度といわれていますが、立地や価格などの条件、売り出すタイミングによっては販売に出してすぐに売れることも、1年以上売れない状態が続くこともあります。販売期間の予測が難しい点が特徴です。

長期間売れない場合に気になるのが維持費です。不動産を所有している間は固定資産税を納める義務があり、マンションの場合は管理費や修繕積立金の支払いが続きます。売れ残りと見なされて値引き交渉の材料にされてしまうこともあるでしょう。

その点、買取は早期に手放せるため維持費の負担や心配がいりません。ローンの返済が厳しい、離婚や相続で早急に現金化して分けたいなど、スピーディーな現金が必要な場合に便利です。

仲介手数料がかからない

仲介で成約した場合、不動産会社の成功報酬として仲介手数料が発生するのに対し、買取の場合は不動産会社が買主となり、仲介を挟まず直接の取引となるため仲介手数料がかかりません。仲介手数料は売却物件の宣伝・広告や内見案内、買主との条件交渉など、販売活動をサポートする対価として支払われる費用です。売却価格が400万円超の場合、次の計算式で求められます。

仲介手数料の上限＝（売却価格の3％＋6万円）+消費税

3,000万円で不動産を売却する場合、仲介手数料は最大105万6,000円とそれなりの費用が発生します。利益が出たとしても仲介手数料の金額は大きな割合を占めているため、売主にとって支払う費用はできるだけ抑えたいものです。仲介手数料がかからない買取は、売主にとって大きな魅力といえるでしょう。

契約不適合責任が免責となる

2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任にかわって施行されたのが「契約不適合責任」です。瑕疵担保責任では、引き渡した物件に雨漏りやシロアリ被害などの隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償請求や契約解除を申し立てることができます。

新たに施行された契約不適合責任では、買主の権利に追完請求と代金減額請求が加えられ、物件に欠陥や不具合などがあり「契約書に適合しない場合」と変更されています。買主の請求権行使期限も1年以内から5年以内に延長されました。

契約不適合責任によって売主の責任はより重くなったといえますが、買取の場合は免責となります。買主が不動産会社であることや、リフォーム・リノベーションを前提としていることが理由です。買主は契約不適合を知って1年以内まで売主に通知できるため、売主にとって売却後もリスクのある項目ですが、買取での売却の場合は契約不適合責任を問われることはないので安心して売却できるでしょう。

周囲に知られずに売却が可能

不動産売却に至る事情は人それぞれ。周囲に売却を知られたくないということもあるでしょう。しかしながら、仲介ではチラシ配りや現地販売会などの販売活動によって、どうしても近所に知られてしまいます。

物件情報が住宅情報サイト（SUUMO・HOME’s・at-home）へ掲載された場合は、販売価格や室内の画像などご近所に知られたくない情報まで知られる可能性があります。「売却を周囲に知られたくない」と不動産会社に伝えるのも方法ですが、販売活動が控えめになる分、買主が見つかりにくくなるでしょう。

買取の場合はすでに買主が決まっているため、販売活動が不要です。内見のために見ず知らずの人を家に入れるといった煩わしさもありません。売却を周囲に知られることなく引っ越すことも可能です。

リフォーム・修繕が不要

リフォームやリノベーション、修繕が不要で、コストをかけずに売却できるのも不動産買取の大きなメリットです。主に個人が買主となる仲介では、見栄えのいい物件のほうが売れやすい傾向にあります。建物の外観や内装が綺麗な状態で、設備も新しいものが好まれます。

少しでも売りやすくするために、売主がリフォームやリノベーション、修繕を行うこともありますが、かかった費用を回収できるだけの価格で売れるとはかぎりません。物件の状態ではなく、立地などほかの条件がネックとなり売れにくくなっていることも考えられます。独断で手を加えて売却できないパターンも多いので、安易に対応しないほうがいいでしょう。

買取では、外観や内装のキズ・汚れが目立つなどの理由で買取不可となることは滅多にありません。買取業者が自ら手を加えて再販するため、売主がリフォームやリノベーション、修繕に費用をかける必要はなく、そのままの状態で売却できます。

不動産買取のデメリット

不動産買取でのデメリットは、主に次の3つです。

● 仲介に比べて売却価格が安くなる
● 買取不可の物件もある
● 不動産買取に対応している会社が限られている

それぞれの内容について以下で解説します。

仲介に比べて売却価格が安くなる

仲介よりも売却価格が安くなってしまうことは大きなデメリットといえるでしょう。買取業者はリフォームやリノベーションなどにかかる費用を差し引き、利益を上乗せして再販するため、市場価格より安く買い取る必要があります。

「高価買取」を謳う不動産会社も見かけますが、買取業者の中では比較的高めという程度で、市場価格と同じ水準になることはほとんどありません。買取の場合は市場価格より1～3割ほど安くなることが多いです。

少しでも高く買い取ってもらうには、地域密着型の買取業者や、ビッグデータを活用したデータドブリンを行う不動産会社に相談するのがおすすめです。地域の需要を把握しているため、タイミングや条件が合えば比較的高値で買い取ってもらえる可能性があります。再販ではなく自社保有を目的とした買取を行っている不動産会社も、市場価格に近い買取が期待できます。

買取不可の物件もある

物件の状態や立地によっては買取不可となることもあるため注意が必要です。買取の目的は再販によって利益を出すことなので、再販が期待できない物件は、買い取って手を加えても無駄になってしまいます。具体的には次のような物件です。

● 需要が極端に少ない地域にある物件
● 再建築不可の土地に建つ老朽化が激しい物件

反対に、次のような物件は比較的スムーズに買い取ってもらえるでしょう。

● 利便性が高い都市部の物件
● ブランドマンション

買取業者の中には、他社で断られた難しい物件を専門とする会社もあります。買取がスムーズに進まない場合は、専門業者を頼るのも1つの方法です。

不動産買取に対応している会社が限られている

先述のとおり、すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。仲介と買取、いずれかのみに対応している不動産会社が多く、仲介業者のほうが多い傾向にあります。仲介の対応がよかったため、買い取ってもらうのも同じ会社に、と考えていても買取に対応していないこともあります。

地域によって異なりますが、買取業者が仲介業者よりも少ない傾向にあるため、複数の買取業者に査定を依頼するようにしましょう。優良な買取業者の見極めは難しいものの、はじめから1社に絞ると査定額が適正なものか判断できないため、注意が必要です。

不動産買取の向き・不向き

不動産買取の特徴やメリット・デメリットについて説明しましたが、仲介と買取のどちらを選ぶべきか迷われる方もいるかもしれません。ここでは、買取に向いているケースと向かないケースを紹介します。どちらに該当するかをチェックして、売却方法を検討してみてください。

不動産買取に向いているケース

次のようなケースは不動産買取に向いているといえます。

● 売却を急ぎたい場合
● 築古など市場で売りづらい物件の場合
● 周囲に知られず売却したい場合

なぜ買取向きなのか、理由を詳しく解説します。

売却を急ぎたい場合

高く売れる可能性があるのは仲介による売却ですが、販売活動の期間を十分に確保できない場合には早期売却・現金化が可能な買取がおすすめです。具体例には次のようなケースが考えられます。

● ローンの返済が厳しい
● 不動産を相続したが、相続税を納めるために現金が必要
● 相続した不動産を現金化して、規定の期日までに親族と売却額を分割したい
● 離婚のためマイホームを売却して財産分与したい
● 介護施設への入所費用に充てたい
● 早急にまとまった現金が必要
など

期日が決まっている場合には、金額よりも確実さが重要といえるでしょう。

築古など市場で売りづらい物件の場合

次のように、買主が決まるまでに時間がかかりそうな物件も買取向きといえるでしょう。

● 築年数が古く、建て替えや大幅な修繕が必要な物件
● 事故物件

建て替えや大規模な修繕、リフォームやリノベーション工事が必要になるような築古物件は、購入後に多額のコストがかかることから買い手がつきづらい傾向にあります。事故物件の場合、物件価格が相場より安かったとしても個人の買主は避けてしまいます。

売りたくても売れずに所有し続ける間は、固定資産税などの支払いも続けなくてはなりません。買い手がつきにくく販売に苦労しそうな物件の場合は買取業者の買取に頼りましょう。結果的に買取のほうが少ないコストで高く売れることも起こり得ます。

周囲に知られず売却したい場合

不動産買取の大きなメリットの1つでもあるように、周囲に知られず売却したいなら買取がおすすめです。不動産会社が買主となる買取では仲介が入らず販売活動が行われません。近隣住民や友人などに売却することや物件情報を知られたくない場合、プライバシーを徹底したい場合に特に向いているでしょう。

不動産買取に不向きなケース

反対に、次のようなケースは不動産買取を選ばないほうがいいかもしれません。

● 売却を急いでなくできるだけ高値で売却したい場合
● 築浅・需要の高い地域にある物件の場合
● リフォームやリノベーション済みの物件の場合

以下にて理由を解説します。

買取を急いでなくできるだけ高値で売却したい場合

売却を急ぐ特別な理由がなく、時間や資金に余裕がある方は、買取よりも仲介を選んだほうが満足度の高い取引になるでしょう。買取は市場価格よりも安くなってしまうことがデメリット。できるだけ高く売ることが優先順位の上位にくるのであれば、買取を選択すべきではありません。

しかし建物の資産価値は年数が経つにつれて下がる傾向にあるため、希望する価格で売却できない可能性が高まります。すでに住み替えているケースや相続した不動産を所有するケースなどは、売却できるまで複数の不動産を維持することになり、長期になるほど維持費が負担になってしまいます。

はじめは仲介で売り出し、一定期間を過ぎたら買取に切り替えられる「買取保証」も検討してみるといいでしょう。

築浅・需要の高い地域にある物件の場合

築浅や需要の高い地域にある物件は購入を希望する方が多く、仲介でも比較的早く買主が決まります。築年数が浅い物件は人が一定期間入居した後でも設備が新しく汚れも目立ちにくいため、買い手にとって魅力的にうつります。

築年数が古い物件でも都市部など需要の高い地域であれば、希望に近い価格での売却は不可能ではありません。特に収益物件の場合、人気のある首都圏では高値で売却できる可能性があります。条件のいい物件の売却では、特別な事情がないかぎり買取を選ぶべきではないでしょう。

リフォームやリノベーション済みの物件の場合

リフォームやリノベーション済みの物件は、築年数が古くてもある程度の資産価値が保たれています。そのため、築年数を理由に大幅な値下げをしなくても売却が可能です。施工範囲や度合いにもよりますが、一定の需要は見込めるので無理に買取を選ぶ必要はないでしょう。

すでにお伝えしたように、売却のためだけにわざわざリフォームやリノベーションを行う必要はありません。多額の費用をかけたからといって全額を価格に反映させることは難しく、結果的には損する可能性もあります。

同じコストをかけるなら、業者に依頼して不用品を処分したり、ハウスクリーニングをしたりするほうが効果的です。リフォームやリノベーションをする前に、一度出口戦略を検討することをおすすめします。

不動産買取を成功させるための5つのポイント

不動産買取にはさまざまなメリットがあり、状況によってはとても魅力的な方法といえます。しかしながら、よく調べずに安易に買取を選択すると、結果的に損をしたり不満の残る取引になったりする可能性もあります。不動産買取で満足のいく取引ができるように、以下の5つのポイントに注意しましょう。

不動産買取の流れや手順について理解すること

まずは不動産買取の流れや手順についてしっかり把握しておきましょう。すべてを不動産会社に任せきりで話を進めると、買取価格や引渡しの時期、そのほかの条件も不動産会社の都合に合わせて決められてしまう可能性があります。納得できないまま進められ、結果的には不利益な取引になってしまうこともあり得ます。

買取に限らず不動産取引が後悔に終わる原因の多くは、知識不足によるものです。途中で納得できないことがあれば質問できるように、ある程度の知識を持っておくことも大切です。買取には仲介とは違った特徴があります。特徴や流れを把握しておくことでトラブルを未然に防ぐことができ、スムーズな取引ができるでしょう。

複数の買取業者に査定を依頼する

買取査定は複数社に依頼するようにしてください。はじめから1社に決めてしまうと、その不動産会社が自分にとって最適かどうか判断できません。会社ごとに得意とするジャンルや査定の基準、サービス内容などが異なるため、より高く査定してくれる会社や、交渉に応じてくれるなど柔軟性のある会社を選ぶといいでしょう。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定とは、市場データや自社の実績などからざっくりとした査定額を算出する方法です。インターネット上の不動産一括査定サービスを利用すれば、必要な情報を一度入力するだけで複数社の机上査定が受けられるので手間がかかりません。

次に、机上査定の内容を比較検討し、条件の良さそうな不動産会社に訪問査定を依頼します。訪問査定では担当者が実際に物件を訪れ、状態を細かくチェックして正確な査定額を算出します。直接話をして不明点を確認したり、担当者との相性をチェックしたりする機会でもあります。比較検討のため、訪問査定も最低2～3社に依頼するようにしましょう。

不動産買取の実績があり、評判のいい会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、買取実績の豊富さや評判もチェックしてください。会社のホームページや店頭に掲載されている買取件数や、実際に取引したお客様からの評価が参考になります。誠実な仕事をする会社なら、ネガティブな意見なども包み隠さず掲載しているでしょう。実績や評価の掲載がない不動産会社や、ホームページ自体が見当たらない場合は、注意が必要です。

実績を確認するときは、内容にも着目しましょう。戸建てやマンション、収益物件など、不動産会社にはそれぞれ得意なジャンルがあります。自分が買取を希望する物件の買取実績数で不動産会社を選ぶのも1つの方法です。特に、収益物件の場合は扱っている会社が実需向けの物件を扱う会社に比べて少ない傾向にあります。専門的な知識を持つ会社の必要があるため、会社選びの際は特に注意しましょう。

買取業者が会社独自で提供するサービスや特典を確認する

特典やサービスが充実しているかどうかも、不動産会社選びのポイントになります。買取業者は取引成立となった場合に、会社によっては売主に特典を設けていたり、サービスをしてくれたりします。例えば、先述の「買取保証」もサービスの1つです。

そのほかにも不要な家具を無償で処分してくれたり、ギフト券や旅行券などをもらえたりなど、各社独自の特典・サービスを提供しています。査定額や対応に大きな違いがない場合、ニーズに合った特典・サービスが受けられる不動産会社のほうが満足度の高い取引になるでしょう。

悩みを根本的に解決できる会社かどうか確認する

売主が買取を選択するケースでは、さまざまな事情や悩みを抱えていることが少なくありません。例えば、買取に求められる決済スピード。ローンの支払いが厳しい場合や、相続を受けて期日までに現金化し親族で売却額を分割する場合などは、1日も早い現金化が求められます。買取資金があるか、適正価格での買取が可能か、といったことも売主の不安を取り除ける要素です。

収益物件の売却も同様に、空室が改善できないことを理由に手放す場合は、決済が早いほど助かります。売却後に入居者様や地域に対して丁寧にフォローしてくれるかどうかも大切なポイントです。さらに買取をする不動産会社に販路があれば、早期売却だけでなく希望価格や条件に近づけられる可能性が高くなります。悩みを根本的に解決してくれる不動産会社なら、安心して取引できるでしょう。