【事例付】不動産売買に必要な基礎知識！売却・購入・用途別に徹底解説

不動産売買はさまざまな事情や目的を持って行われます。はじめて取引をする場合は、何から準備すればいいかわからず不安になる方も多いことでしょう。まず全体の流れや基本的な知識を知ることが大切です。あらかじめ基礎知識に触れておくことで、取引をスムーズに進められるだけでなく、困ったことがあっても慎重な判断ができるようになります。

本記事では不動産売買を行う主な目的や流れ、必要書類・諸費用、困ったときの相談先について紹介します。所有する不動産の売却を検討している方や、はじめての不動産購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産売買を行う主な目的

不動産売買が行われる目的は、売主や買主の意図によって異なります。さまざまなケースがありますが、主な目的は下記の4種類です。

● 自宅や事業所の確保
● 投資
● 住み替え
● 相続

それぞれ詳しく解説していきます。

購入：自宅や事業所の確保

個人の方が土地や建物を購入する場合、ほとんどは自宅を確保するためです。結婚や出産といったライフステージの変化や、両親との同居などをきっかけにマイホームの購入を決断する方は多くいらっしゃいます。また個人事業主や法人の方が、事務所用にマンションの1室を買うなど、事業用として不動産を購入するケースも少なくありません。

購入・売却：投資

「賃貸経営で資産を増やしたい」「固定資産税などの税金対策をしたい」などの理由から、投資目的で不動産売買をするケースです。

投資の場合、不動産の購入・売却両方を繰り返すこともあり、土地を所有する地主さんと不動産投資家の方で大事にするポイントが異なります。賃貸経営に興味がある地主さんや、不動産投資の基礎知識を知りたい方などは、下記の記事も参考にしてください。

【参考記事】
【必読】不動産投資の初心者向けに基礎知識を網羅！注意点も徹底解説
賃貸マンションの一棟買いはあり？ アパート経営・区分マンション経営との徹底比較
収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

売却：住み替え

住み替えは実需の売却で最も多い理由の1つであり、今ある住居を売却して新しい住まいへ引っ越すことを指します。住み替えの目的はさまざまありますが、さらに快適な住環境・生活環境を叶えるために行われるケースが多いでしょう。

既存の住宅を先に売却する「売り先行」と、新居の購入後に売却する「買い先行」があり、売り先行は売却代金をそのまま購入資金にあてることができます。

売却：相続

実需・投資どちらにおいても、相続による負担を軽減するために不動産を売却するケースは少なくありません。相続前に不動産を売却する場合は、主に遺産分割をスムーズに進める目的で行われるケースが多いでしょう。

一方、相続後の場合は相続税の負担軽減だけでなく、「そもそも不動産の使い道がない」といった理由も見受けられます。相続における不動産売却の事例を知りたい方は、以下の事例もご覧ください。

【参考事例】
不動産よりも現金に！終活に備え区画整地内の仮換地を売却したい！
両親から相続した土地！アパート建築か土地の売却かを悩んだ末に。。。

不動産売買の取引方法

不動産を売却するときは、不動産会社を通す「仲介」や「買取」の方法が一般的です。個人間で売買する方法もありますが、法律の専門知識が必要となるため、慣れていない方にとっては多くの手間やコストがかかってしまうかもしれません。

ここでは、仲介・買取による売買の特徴や、メリット・リスクなどを紹介します。

仲介

「仲介」は売主と買主の間に不動産会社が入り、売買取引を行う方法です。売主が不動産会社に依頼して、買主となる購入検討者を探すための販売活動を行います。

売主と買主の間に入る仲介業者が1社である「両手取引」となることや、買主が物件探しを依頼する仲介業者が入り、売主側に1社、買主側に1社の2社間で行われる「片手取引」となることもめずらしくありません。やり取りは売主や買主にかわって不動産会社が行うことになります。

売主が仲介による売買を選択するメリットは、販売活動や契約手続きを一任できることです。仲介手数料は発生しますが、売れやすいタイミングを調べたり、購入検討者の意見を取り入れたりすることで、高値で売却できるケースも少なくありません。

一方、買い手がどのタイミングで見つかるかを予測できないのは懸念点といえます。すぐに見つかったとしても、内見や住宅ローンの審査などで売却までに時間がかかる可能性があり、短期間で確実に売却したい場合は注意が必要です。高額で売れる可能性があるため「時間をかけてでも高く売りたい」という売主に適している方法といえるでしょう。

仲介によって不動産を売却した事例を知りたい方は、下記の事例を参考にしてください。

参考事例：市街化調整区域にある古家！しかも入居者付きの超難関物件の売却に挑戦

買取

「買取」は買主が不動産会社となり、そのまま不動産を買い取ってもらう方法です。売主と買主での直接取引となりますが、買主が不動産会社なので契約手続きなどは一任できます。買取の場合、売買取引が成立するまでの時間が早い点が大きなメリットといえます。仲介がいないことで交渉しやすく、比較的スムーズに進行できるでしょう。

一方、相場よりも低い金額での買取となるケースが多いため、売主にとって希望どおりの売却価格とはならないかもしれません。売却を急いでいる場合や、一般の方の購入が難しそうな不動産を売却したい場合などに、買取を選択する売主が多い傾向にあります。

買取によって不動産を売却した事例を知りたい方は、下記の事例を参考にしてください。

参考事例：相続人不存在となっているマンションを当社が買取しました

不動産売買の基本的な流れ

はじめて不動産売買取引をする方は、基本的な流れを押さえておきましょう。あらかじめ手順を知っておくことで、希望に合った条件での売却・購入がしやすくなります。ここでは、仲介による不動産売買の流れを「売却時」「購入時」に分けて紹介します。アパートの購入や賃貸経営についての事例は、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：アパート購入と賃貸経営の流れ！ アパート経営成功のポイント【保存版】

売却の流れ

仲介によって不動産を売却するときは、7つの手順を踏んでいきます。収益物件の売却はいくつかの注意点があるため、アパートやマンションなどの売却を検討している方はあわせて以下の記事もご覧ください。

参考記事：収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

売却計画を立てる

不動産会社に相談する前に売却価格の相場を調べ、希望条件を整理しておきましょう。相場を調べるには、物件情報サイトで条件の似ている不動産をチェックしたり、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトを活用したりする方法があります。マンションの売却時期で悩んでいる方は下記の記事を参考にしてください。

参考記事：投資用マンションの売却時期は？出口戦略を見据える高値売却ポイント

不動産会社に相談・査定依頼する

売却計画を立てたら不動産会社に相談し、査定依頼しましょう。不動産会社の査定には「机上（簡易）査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。机上（簡易）査定はインターネット上や電話などで物件情報を把握し、過去の取引データベースをもとにおおよその売却価格を算出する方法です。

訪問査定は担当者が物件の現地に足を運び、調査したうえで売却価格を算出する方法を指します。どちらの方法を選ぶ場合でも複数社に査定を依頼し、査定価格を比較検討するとよいでしょう。

不動産会社を選定・媒介契約を締結する

売却を任せたい不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、1社のみと契約するのか、自分で買い手を見つけることもできるのか、などの条件が異なります。不動産会社を選ぶコツは下記の記事を参考にしてください。

参考記事：不動産売却はどこがいい？ 大手・地域密着の特徴と仲介会社の選び方

販売活動を行う

媒介契約を締結した不動産会社が販売活動を行います。主な内容は、不動産会社のホームページやポータルサイトに情報を掲載したり、店頭で情報を掲示したりする広告活動です。ほかにも不動産を購入したい方へ紹介したり、物件を直接見られるオープンハウスを開催したりすることもあります。問い合わせが入った場合は、購入希望者への説明や、内見の立ち合いなどを行います。

売買契約を締結する

不動産会社が売主と買主それぞれの条件交渉を取りまとめ、まとまったら売買契約を締結するのが一般的です。売買契約時には、売買価格の5〜10％ほどの手付金を買主から受け取ります。必要な書類などは事前に不動産会社が知らせてくれるので、しっかり準備しておきましょう。

決済・物件の引渡し

売買契約時に決められた日程で決済と物件の引き渡しを行います。所有権移転登記の手続きも含めて同日中に行われるケースが一般的です。売主は売買代金の残代金を受け取り、引き渡しをしたら不動産売買取引は完了します。

確定申告を行う

不動産の売却で利益が発生したら確定申告を行いましょう。売却益（譲渡所得）が発生すると譲渡所得税がかかり、確定申告を行い税金を納めなければなりません。売却後の支出として売主の負担になりますが、いくつか特例が設けられているため税金の控除を受けられます。

利益でなく損失が出た場合も、ほかの不動産の譲渡所得から損失額を控除できるなど、確定申告をすることで得をするケースもあります。確定申告を行う期間は、売却が完了した翌年の2月中旬〜3月上旬と決まっているため、忘れずにチェックしましょう。

購入の流れ

次に、仲介によって不動産を購入する7つの手順を紹介します。収益物件を購入するときは、下記の記事で紹介している注意点や基礎知識も併せてご覧ください。

参考記事：【種類別】収益物件からみた不動産投資の特徴！購入時の確認ポイント

希望条件を整理する

はじめに、家族構成やライフプランなどをもとに希望条件を整理します。立地や広さ、築年数、購入したい時期などの条件を洗い出しておきましょう。希望条件に優先順位を設けておくと、譲れない項目を決めておくとメリハリをつけた選択がしやすくなります。

予算決め・資金計画を立てる

ローンの借入可能額や預貯金、購入価格の相場などをもとに資金計画を立てましょう。希望条件のみで物件を探すと資金繰りがうまくいかなくなる可能性があるため、あらかじめおおよその予算を決めておくことが大切です。自己資金はいくら準備できるか、ローンの借入期間は何年にするか、などを慎重に検討し、無理のない計画を立てましょう。

物件探し・金融機関選び

物件を探すにはさまざまな方法がありますが、インターネット検索や不動産会社への依頼、建築会社への相談などが挙げられます。掲載されている写真がわかりづらかったり情報が少なかったりする場合は、現地へ足を運んで探してみるのもよいでしょう。同時に金融機関を比較検討し、ローンの利用条件などを相談しながら進めるとスムーズです。

内見・現地確認

気になる物件が見つかったら、内見して現地確認を行いましょう。近年はインターネットを利用した「オンライン内見」が増えているものの、不動産は実際に見ないとわからない部分も多くあります。

室内の状態だけでなく、騒音や匂い、日当たり、周辺の交通量、基礎部分の劣化などが原因で購入を後悔するケースも少なくありません。物件の将来的な価値にも影響を与えかねないため、忘れず内見を行いましょう。

購入申し込み・ローン審査

購入したい物件が決まったら、不動産会社に購入申込書を提出します。またローンを借り入れる場合は、同時に事前審査を行うケースが一般的です。契約者の情報と簡単な書類の提出で数日で結果が出るため、売主・買主間の条件交渉と並行して事前審査をすませておきましょう。

中には購入の意思を明確に伝えるために「申込証拠金」を支払うケースもあります。申込証拠金に法的な効果はありませんが、人気の物件などの場合は交渉を優先してもらえる可能性があります。

売買契約を締結する

売主と条件のすり合わせを行い、合意のもと売買契約を締結しましょう。不動産会社に在籍する宅地建物取引士から契約内容や重要事項を説明してもらい、内容に問題がなければ署名・捺印をします。契約時には、売主に対して売買代金の5～10％ほどの手付金を支払うのが一般的です。決められた期限内であれば、買主は手付金を放棄することで契約を解除することもできます。

決済・融資実行

売買契約を締結したら、ローンの本審査を行います。承認が下り、融資実行となったら残代金の支払いを行いましょう。融資の実行・物件の引き渡し・所有権移転はすべて同日に行われるため、スケジュールに余裕を持って準備を進めておくことをおすすめします。

不動産売買で準備する必要書類

不動産売買で準備しなければならない書類は、売主・買主でそれぞれ異なります。どちらも複数の書類が必要になるため、直前になって慌てることがないように内容を把握しておきましょう。中には不動産会社に用意してもらう書類もあるため、余裕を持って準備を進めることが大切です。

売主・買主共通の必要書類

売主・買主に共通する必要書類は以下のとおりです。

● 運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなどの本人確認書類
● 実印
● 印鑑証明書
● 住民票　など

契約時に本人確認を行うために、身分を証明する書類が必要になります。買主の場合、住民票や印鑑証明書は契約時や決済時、ローン契約時などで都度必要になる可能性があるので、有効期限に注意して取得するようにしましょう。

売主の必要書類

売主は以下のような書類も必要となります。

● 登記済み権利証または登記識別情報
● 測量図、間取り図、境界確認書などの図面関係
● 建築確認済証、検査済証
● 固定資産税評価証明書または納税通知書
● 物件購入時の契約書類、パンフレットなど
● 管理規約や使用細則、維持費の分かる書類など（マンションの場合）

購入時に取得した書類が必要になることもあるので、大切に保管しておくようにしましょう。購入から売却までの期間が長いと紛失しているケースもあるので、再発行やそれにかわる書類の準備が必要です。取得に時間がかかることもあるため余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。

買主の必要書類

売主・買主共通の必要書類に加えて、買主は以下の書類が必要です。

● 源泉徴収票、確定申告書、決算報告書などの収入証明書類
● 購入予定の物件に関する書類（物件のパンフレット、売買契約書・重要事項説明書の写しなど）
● 残高証明書など借入が分かる書類（ほかの借入がある場合）

主にローン審査の際に求められる書類が多くなります。一般的に住宅ローンは事前審査が1週間程度、本審査が2週間～1ヶ月程度かかりますが、上記の書類に不足があると審査期間が延びる可能性があるので、スムーズに進めるために事前に取り寄せておきましょう。

不動産売買取引にかかる諸費用

購入時は物件そのものの代金以外に、不動産会社やローンを組む金融機関に支払う手数料、国に納める税金などの費用がかかります。売却時にも手数料や税金の支払いが発生するため、諸費用にかかるおおよその金額を知っておくことが大切です。

下記で売主・買主それぞれにかかる諸費用の内容を紹介します。

売主にかかる諸費用

不動産の売却時にかかる諸費用は、主に売却によって生じる税金とそのほかの費用に分けられます。主な諸費用の内訳は以下のとおりです。

● 仲介手数料：約100万円（3,000万円の物件価格の場合）
● 登記費用（抵当権抹消登記費用・司法書士報酬）：約4万〜6万円
● ローン返済手数料：約3万円
● 印紙代：約5,000～1万円（3,000万円の物件価格の場合）
● 譲渡所得税：売却金額などによって異なる

仲介手数料や印紙代は、物件価格によって支払う金額が異なります。また、譲渡所得税は売却時の物件価格や購入時の取得費、所有期間などさまざまな要因で変化するため、別途計算方法を覚えておくとよいでしょう。

ほかにも、必要に応じて測量費や解体費用、リフォーム費用、クリーニング費用、残置物処理費用、引越し費用などがかかる可能性があります。売主にかかる諸費用は、おおよそ物件価格の5%前後が目安です。

買主にかかる諸費用

不動産の購入時にかかる諸費用の内訳は以下のとおりです。

● 仲介手数料：約100万円（3,000万円の物件価格の場合）
● 登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記費用、司法書士報酬）：約8万〜20万円
● ローン手数料：約3万〜5万円
● 不動産取得税：約90万～120万円（3,000万円の物件価格の場合）
● 印紙代：【不動産売買契約書】約1万円（3,000万円の物件価格の場合）、【金銭消費貸借契約書】約2万円（土地と建物合計の借入額が3,000万円の場合）
● 火災保険料
● 引越し費用　など

不動産を購入する際はさまざまな手数料や税金が付随してかかりますが、税金は軽減措置が適用されるケースも多数あるので、上手に活用して費用を抑えることをおすすめします。全体にかかる諸費用として、物件価格の7～10%程度を目安にするとよいでしょう。

不動産売買に関する相談先

不動産を売却・購入するとき、費用やスケジュールなどで不安を感じる方も多くいらっしゃいます。不動産会社にサポートをお願いすることはもちろんですが、状況によってはほかの専門家への相談も検討しましょう。以下では、不動産売買に関する主な相談先を紹介します。収益物件の売買で起こりうるリスクは、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

不動産会社

不動産売買で困ったことがあったとき、相談先として最も一般的に考えられるのは不動産会社です。不動産の売却・購入に関する全般の流れやステップを理解できることに加え、相談する流れでそのまま物件探しや売却の依頼をすることも可能です。

ローンや建築に関することなど不動産に関連する専門的な内容を扱う場合は、外部の機関を紹介してくれる可能性があるため、お困りごとが発生した際の最初の相談先としても適しています。

金融機関

「融資を受けて不動産を購入する」「ローンを返済して物件を売却する」など、金融機関は不動産売買と密接に関係している機関の1つです。金融機関のアドバイスは不動産の購入条件を決定したり、ローン審査をスムーズに進めたりする重要な指針になるでしょう。また、不動産投資に精通する金融機関であれば、売却時に資金を有効活用する方法を提案してくれる可能性があります。

税理士

不動産売買は高額な取引になることも多く、さまざまな税金の支払いが発生します。「どのタイミングで不動産を売却すればよいか」「適用される控除はあるか」などで悩んでいる場合は、税理士に相談するとよいでしょう。主に確定申告や税金面をサポートしてくれるため、不動産投資をしている方や、不動産の売却を検討している方などの相談先として適しています。

弁護士

不動産に関するトラブルは弁護士に相談しましょう。弁護士はそれぞれ得意とする分野があるため、不動産売買に関する実績が豊富な弁護士に問い合わせることが大切です。相談内容によっては弁護士がかわりに手続きを進めてくれることもあり、「権利関係が複雑な物件を売却したい」「不動産会社とトラブルになった」など、売却手続きでお困りの方にも適しています。

不動産売買では有益なサポート提供が可能な相談先を見つけよう

高額商品である不動産の取引は、売主・買主に関わらず不安になるものです。特にはじめて不動産投資を行う場合、「何から準備すればよいのか」「費用はどれくらいかかるのか」など、わからないことも多いでしょう。

安心して不動産売買取引を行うには、事前に基礎知識を身に付けることはもちろん、信頼できる相談先を見つけておくことが大切です。専門家のアドバイスを聞きながら進めることで、取引を有益に進められるでしょう。

【リロの不動産】には不動産投資家だけではなく、地主のオーナー様も多くいらっしゃいます。相続対策や売却、賃貸管理など、不動産にまつわるすべての事柄を安心してお任せいただけますので、収益物件の相続対策でお困りの方はお気軽にお問い合わせください。