賃貸管理会社の選定基準は手数料の安さか、収益性を高める管理か

2022.12.12

収益物件のオーナー様にとって賃貸管理会社は賃貸経営の伴走パートナーといえる存在ですが、管理手数料というコストについてはできるだけ抑えたいというのが本音でしょう。支払っている管理手数料と賃貸管理会社の管理業務の内容が見合っていないと感じることもあるかもしれません。

賃貸管理会社選びは賃貸経営の成否を分ける重要なポイントですので、管理手数料の側面からもじっくりと考える必要があります。

本記事では、管理手数料の相場・性格・サポート範囲などをふまえ、望ましい賃貸管理について解説します。

1 賃貸アパート・賃貸マンションの自主管理と管理委託
- 1.1 自主管理とは
  - 1.1.1 自主管理のメリット
  - 1.1.2 自主管理のデメリット
- 1.2 管理委託とは
  - 1.2.1 管理委託のメリット
  - 1.2.2 管理委託のデメリット
2 管理手数料の相場
3 管理手数料と仲介手数料の違い
4 管理契約の種類
5 賃貸管理は質が大事
- 5.1 管理手数料が安くても管理の質が悪いケースも
- 5.2 管理手数料の節約より物件価値の向上を
6 賃貸管理会社は手数料の費用だけでなく総合力で選ぼう
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賃貸アパート・賃貸マンションの自主管理と管理委託

アパートやマンションなど賃貸不動産の経営にあたっては、物件の管理が欠かせません。そして、その管理方法には、「自主管理」と「委託管理」の2つがあります。

自主管理とは

自主管理とは、物件のオーナー様が自ら管理業務を行うことです。賃貸管理業務は入居者様の募集から退去時の原状回復工事まで多岐にわたります。

また、入居者様の対応も行わなければなりません。要望やクレーム対応はもちろんのこと、家賃の入金が滞った際には集金なども行わなければなりません。さらに、空室リスクを軽減するため、4つの空室対策（募集／仲介／管理対応／設備・工事対応）も考慮しておく必要があります。

自分で管理業務を行うことで、入居者様や建設会社とのつながりができ、賃貸需要や家賃相場、工事費用などの相場を知ることができる反面、適切な管理業務と先々の備えを行わなければ入居者様が確保できず、目標としている収益を達成できないという結果に陥ってしまいます。

自主管理のメリット

自主管理を行うメリットは、なんと言っても管理費用が抑えられることでしょう。管理費用を抑えることにより、賃貸経営の純利益を上げることにつながります。

さらに、日頃から入居者様や業者とコミュニケーションを取ることで、良好な人間関係を築くこともできます。建物を定期的にチェックすることで、物件の不具合や老朽化にいち早く気づけるといった面もあります。

このように、さまざまことを経験しながら、自然に賃貸管理の流れを理解できるというメリットもあります。特に4つの空室対策（募集／仲介／入居者様管理／設備・工事）を行うためには経験が必要です。年数を重ねることで、自身のスキルアップも期待できるでしょう。物件や入居者様の対応工数を確保できる方は、ライフワークとして楽しみながらご対応いただく方もいらっしゃいます。

自主管理のデメリット

反面、自主管理を行なうことで発生するデメリットには、業務が多忙になることが挙げられます。所有している物件が少数であればいいのですが、複数棟の所有など、賃貸経営の規模が拡大すると、全ての管理業務を一人（または家族）で行なうことは困難でしょう。

かといって、無理に一人で管理業務を続けていると、どうしてもサービスの質が落ちてしまい、入居者様が不満を感じて退去してしまうことも考えられます。特にクレーム対応の際にすぐに駆けつけられる状況であればいいのですが、普段会社勤めをしている場合は、対応に苦慮することも予想されます。また、時間が取れないが故に、建物の不具合を見落してしまうといった事態も招きかねません。

また、築10年以上となると設備の修理や大規模修繕などの問題に直面します。賃貸経営においては、定期的な賃貸管理だけでなく、修繕計画や売却、相続など長期的スパンで対応を検討しなければなりません。自主管理においては、そうした視点が見落とされがちになる点が一番のデメリットです。

管理委託とは

管理委託とは、賃貸管理業務を事業とする賃貸管理会社に委託することで、所有している物件の管理を任せることです。主たる業務は入居者募集や仲介業務などの入居促進活動となり、入居者様の各種対応や建物管理などが含まれます。

また、工事対応も行う管理会社には、設備の修理やリフォームや大規模修繕など契約内容に準じて賃貸管理会社に一任する場合もございます。委託する際には、担当者とよく話をし、自分と同じ賃貸経営を行う視点で任せることができる賃貸管理会社を選ぶことがポイントです。

自主管理と違い、入居者様と直接対応する手間が省け、クレーム処理も任せられるため、賃貸経営の収益拡大に時間を有効活用できることでしょう。

管理委託のメリット

管理委託のメリットは面倒な管理業務から解放されることにあります。賃貸管理会社はその経験から、管理業務全般に対するスキルを持っており、それを駆使して24時間365日適切な対応でサポートをしてくれます。

賃貸経営にとって大敵である空室リスクですが、適正な管理は空室リスクを低減させてくれます。入居者様の募集・仲介業務から、ご入居されている方の対応をする入居者管理、建物・設備の維持管理、修繕・リフォーム工事への対応などをトータルで任せられる賃貸管理会社に委託することができれば、賃貸経営にとって力強いサポートになります。

安心して任せられる賃貸管理会社を選ぶことができれば、今後の業務拡大や売却及びご相続をご検討される場合でも、有益なアドバイスを得られる点は大きなメリットといえるでしょう。

管理委託のデメリット

管理業務を委託するため、当然ながら管理手数料が発生します。数字だけを見ると、管理手数料はデメリットとなりますが、管理手数料は賃貸経営の必要経費です。管理委託を上手に活用することで、「賃貸経営の安定化」さらには「事業の拡大」を果たすことができます。

また、信頼できる管理会社を探せるかどうかもポイントです。評判の悪い賃貸管理会社を委託先に選んでしまうと、退去者の増加と入居者様の減少につながりかねません。管理委託においては、いかに信頼できる賃貸管理会社を探せるかがポイントです。

なお、管理手数料は管理費として経費計上可能です。

管理手数料の相場

賃貸経営では、自動的に家賃収入が入るわけではありません。入居者様からの家賃回収をはじめ、さまざまな管理業務を行うことによってはじめて収入が得られます。管理委託を行うなら、管理手数料の相場とともに管理業務の範囲と管理内容を把握しておく必要があります。

管理手数料とは

管理手数料とは、管理委託を行う際に、物件のオーナー様と賃貸管理会社が管理委託契約を結び、それに基づいてオーナー様が賃貸管理会社に支払うものです。管理手数料の額や管理業務の範囲は賃貸管理会社によって異なるため、管理委託契約締結の際には、手数料の内訳や管理業務の範囲と管理内容について確認しておきましょう。

賃貸管理会社を利用し、スタンダードな管理委託を行う場合は、物件から得られる家賃収入から管理手数料が引かれた額が実際に手元に残る額です。そのため、収支計画を立てる際には管理手数料も考慮しておく必要があります。

管理手数料の相場は家賃の５％程度

契約内容によりますが、一般的な管理手数料は固定額ではなく、家賃の○％という形で決められます。

手数料の利率は賃貸管理会社や管理の対応内容によって異なりますが、3〜８％の間で設定されることが多く、一般管理の相場は５％程度となります。賃貸管理会社が対応する管理業務の範囲や対応内容のほか、依頼する管理戸数や物件の特徴によって管理手数料は変わります。何を対応してもらい、実際に管理手数料としてどのくらい支払うのかを把握しておくことが大切です。

「家賃8万円、戸数5戸、空室率10％、管理手数料5％」の例で試算してみましょう。この場合、賃貸管理会社に支払う管理手数料は、以下の計算によって求められます。

80,000（家賃）×5（戸数）×0.9（入居率（1－空室率））×0.05（管理手数料割合）＝18,000

管理会社に支払う管理手数料は毎月18,000円です。

仮に管理手数料が1％だった場合は、管理手数料は3,600円です。月々のコストは節約できることになりますが、この金額では管理業務の品質が保たれる保証がありません。

手数料の安さに目を奪われると、管理そのものが疎かになり、いつの間にか入居者様が減少して空室率が上昇するということを招きかねません。適切な原状回復工事や大規模修繕がなされず、物件の資産価値が下落することで売却時や相続の際にも困ることにつながります。

賃貸管理会社に委託管理を行うのは、オーナー様がご自身の工数を割くことができない場合や、ご自身で管理しきれないほどの保有物件数であることが一般的です。オーナー様のご事情やお考えを大事にして、管理委託契約の内容と手数料で収支を見極め依頼しましょう。

業務範囲によって手数料は異なる

賃貸管理の業務範囲は非常に広いため、賃貸管理会社が行う業務の範囲によって管理手数料は異なります。

委託された賃貸管理会社が行う管理業務のうち、主要な業務内容だけでも以下のものがあります。
・入居者様の募集
・ご希望の物件にご案内し、契約締結をする仲介業務
・入居者様からのクレーム対応
・入居者様に対する家賃の集金
・入居者様の契約更新業務
・未納家賃の集金や督促、回収業務
・入居者様が退去する際の手続きと、再募集の手配
・共有部分の清掃業務
・建物や設備の点検

賃貸管理会社が行う業務は多岐にわたります。例えば、家賃回収代行のみで５％の設定だと契約条件によっては割高の可能性もあります。

また、以下の内容によっても異なるため、注意しておきましょう。

・物件の特徴（新築か中古か、駅からの距離が遠いか近いかなど）
・契約形態（一般管理委託かサブリースか）

基本的に、管理手数料はこれらの業務を行ってもらうための対価となるものです。賃貸管理会社が行う管理業務の範囲と内容を確認し、管理手数料が妥当かどうかを判断することが大切です。

管理手数料と仲介手数料の違い

管理手数料とは、前述したとおり、管理委託を行う際に物件のオーナー様と賃貸管理会社が管理委託契約を結び、契約内容に基づいてオーナー様が賃貸管理会社に支払うものです。

仲介手数料とは、不動産仲介会社（宅建業者）が物件の入居者様を募集し、成約した場合に受け取る報酬のことです。宅建業法では、賃貸物件の仲介報酬額を家賃の１ヶ月以内と定めており、消費税がかかる点が特徴です。

仲介手数料を支払うタイミングは契約が成立した時ですので、不動産仲介会社が入居者様を募集したにもかかわらず、最終的に成約に至らなかった場合は支払う必要はありません。

また、賃貸管理会社を「元付業者」、仲介会社を「客付業者」と呼びますが、賃貸管理会社が仲介業務を行うこともあります。賃貸管理会社が仲介業務を行うメリットは、物件情報が一元化されて、優先的に自社管理物件の紹介を行いやすくなり、ターゲットニーズを満たす募集物件の情報発信が期待できます。一貫して空室対策を意識した対応ができることに加え、いずれ訪れる退去時の再募集でも安心感があります。

管理業務だけでなく、入居者募集業務にも精通している賃貸管理会社に依頼すれば、空室が発生したときの素早い対応も可能なので、賃貸経営にとって大きな力になりえることでしょう。

管理契約の種類

管理契約にはいくつかの種類があります。ここからは管理契約の種類とその内容について解説します。

一般的な管理委託契約

一般的な管理委託契約では、賃貸管理業務を事業とする賃貸管理会社に家賃の○％という管理手数料で管理委託を行います。

賃貸管理業務は大きく「入居者管理」と「建物管理」に分けることができます。「入居者管理」そして「建物管理」についてさらに詳しくみていきましょう。

入居者管理

入居者管理の具体的なものとして、以下の業務が挙げられます。

・入居者様募集業務（リーシング）、入居者審査及び契約業務（仲介対応）
・家賃回収代行
・入居者様のトラブルやクレーム対応
・家賃滞納者への対応
・更新手続き、退去手続き
・空室対策やご相続などのオーナーサポート　など

月々の家賃回収代行は基本となる業務です。また、家賃滞納者への対応も重要です。必要に応じて催促するほか、滞納者リストを作成し、オーナー様への報告と合わせ、家賃保証会社にも報告します。

空室対策も賃貸管理会社に求められる大切な業務です。適正な管理が入居者様の顧客満足度を上げ、空室率の減少を実現させます。また、空室が発生した場合は、迅速に仲介会社への募集手配を行います。賃貸管理会社自らリーシングを行う場合は、入居者ニーズの分析とマーケット分析を行ったうえで的確な募集戦略を立てることが重要になります。

また、更新手続き、退去手続きも重要な業務です。契約更新の時期が近づいたタイミングで入居者様に対し、更新するかどうかの意思確認を行う必要があります。退去となった場合には、家賃の精算、原状回復ガイドラインに基づいた原状回復工事、敷金の返還などの退去手続きとともに、速やかに再募集の手続きも進めていく必要があります。

建物管理

建物管理の主な業務として、以下のことが挙げられます。
・共用部の定期清掃
・建物・設備の定期点検・法定点検
・外構・庭・駐車場の手入れ、草刈り
・大規模修繕に関連する対応（長期修繕計画の策定など）

これらの建物管理業務は多岐にわたるため、オーナー様と賃貸管理会社はどこまでをオーナー様が行い、どこを管理会社が行うかを明確に区分し、最終的な手数料を決定します。

サブリース契約（一括借上）

一般的な管理委託契約とは別に、賃貸管理会社が部屋を一括借り上げするサブリース契約もあります。この場合、仮に空室が出たとしても、年間を通じて一定の家賃収入を得られるため、オーナー様側には安定した賃貸経営を行うことができるメリットがあります。

しかし、サブリース契約だと一般的な管理手数料の相場が家賃の５％程度なのに対し、賃貸管理会社の取り分が10～20％程度と割高になるため、オーナー様が得られる最終的な家賃収入の手取りは減ることになります。契約期間中の安定収益の確保が最大の魅力ですが、物件のポテンシャルや状況により、向き不向きがあります。

サブリース契約には、家賃値下げ要求を避けることができない場合や、賃貸管理会社が倒産する可能性など特有のリスクがあります。オーナー様の目的や状況にもよりますが、物件に入居者様を惹きつける魅力があり、収益の最大化を目指すのであれば、一般的な管理委託契約を選ぶことをおすすめします。

賃貸経営で押さえたいポイント

一般的な管理委託契約に滞納保証を組み合わせる場合もあります。滞納保証があることで、入居者様が家賃を滞納した場合でも、滞納した月からの家賃全額が、家賃の送金日に振り込まれるため、オーナー様は収支における家賃滞納リスクから逃れられます。

さらに、リフォーム・リノベーション・大規模修繕などの工事費用を毎月支払う家賃から相殺する割賦対応による資金のバックアップメニューを用意している賃貸管理会社もあります。手持ち資金を利用する事なく工事を行なうことができ、割賦手数料（利息）も低めに設定されていることから、銀行などから借り入れるよりも利息負担を少なくできます。

近いうちに工事を予定しているなら、このようなメニューを組み入れてもいいでしょう。

賃貸管理は質が大事

賃貸管理業務は、賃貸経営で一番大事なポイントです。収益物件を適正価格で取得しても、管理手数料の安さだけで賃貸管理会社を選んでしまい賃貸管理業務の質を下げてしまうと、入居者様が定着せず空室に悩むことになり、想像していた賃貸経営にならないこともありえます。

管理手数料が安くても管理の質が悪いケースも

賃貸管理会社の中には、管理手数料を安くしてオーナー様を囲い込む会社もあり、管理内容は注意が必要です。

管理手数料が安くても、その分管理業務の質が悪ければ徐々に入居者様が減り、空室期間が続けば賃料収入が減少してしまいます。それでは物件そのものの価値が下がり、最終的には管理手数料を節約した以上に資産価値を下げることになってしまいます。

一例を挙げると「原状回復時に適切な設備対応ができず、入居者ニーズと大きな乖離が発生して空室が長らく続き、工事費用が想定より高くなる」といったケースもあります。

賃貸経営においてはキャッシュフローの最大化を目指しますが、支出の一つである管理手数料を削減した結果、収入の大部分を占める家賃収入が減少しては本末転倒となります。また、管理が疎かになることで発生してしまうリフォーム工事など、費用が結果として高くなることも避けたいところです。

賃貸経営にかかる費用は管理手数料だけではないことを理解し、収支のトータルバランスを考える必要があるのです。

管理手数料の節約より物件価値の向上を

管理手数料は家賃の5％が相場です。それを節約するよりも、きめ細かい管理や入居者様を維持する活動（テナントリテンション）によって入居率を高め、物件価値を向上させるほうが長期的に見てもキャッシュフローの改善につながります。管理手数料を1％下げるよりも入居率を高くすることでコスト削減効果よりも収益向上効果の方が大きいのです。

上で使用した例（家賃8万、戸数5戸、空室率10％）を用いて計算してみましょう。

仮に管理手数料を3％とし、空室率10％の収支をみてみると、家賃収入（8万円×5戸×0.9＝36万円に対し手数料3％（10,800円）を差し引いた349,200円が月額の家賃収入です。

これを管理手数料5％で空室率5％になった場合の最終的な家賃収入は、8万円×5戸×0.95＝38万円から手数料5%（19,000円）を引いた36.1万円となり、毎月約1万円の収支改善効果が得られ年間だと12万円の収支改善になることがわかります。

特にこれから少子高齢化が進む日本において、単身の高齢者世帯も増加傾向にあり、高齢者の賃貸需要も増加することが予想されます。このようななかで高齢者が安心して住めるような賃貸住宅を提供することも、今後の重要な課題となってくるでしょう。

賃貸市場の動向やニーズも踏まえ、どのような視点から賃貸管理会社を選び、管理委託契約を結ぶかを真剣に考えることが賃貸経営における最大のリスクヘッジとなります。

賃貸管理会社は手数料の費用だけでなく総合力で選ぼう

賃貸管理会社は手数料の安さで決めるのではなく、リーシング力や入居者管理・建物管理などの顧客対応力に加え、工事対応力と売買やご相続など賃貸経営に必要な総合力で物件価値向上とサポートをしてくれる管理会社を選ぶことが大切です。

不動産にかかわるトータルサポートを行うリロの不動産は以下に挙げる『4つの空室対策』（募集力／仲介力／管理対応（入居者/建物）／設備・工事対応）で包括的にサポートをしております。

1．募集力：リログループの圧倒的な募集ネットワークとメディア掲載手法を用いた募集活動

2．仲介力：全国6位の仲介件数実績が証明する仲介力。覆面調査により品質をアップデート

3．入居者管理：リログループの手厚いサポートが付帯しており、さらに入居者様アンケートを行うことで満足度の向上およびニーズ把握に務める

4．設備・工事対応：手持ち費用が0円でリノベーションや大規模修繕が出来る割賦工事で資金面のサポートが可能

【リロの不動産】は地域密着の管理会社の集合体であり、大手と地域に根差した特長を活かすハイブリッド企業です。賃貸管理を行う私たちだからこそ、入居者ニーズを捉え、オーナー様と同じ目線で賃貸経営のご提案が可能です。実際にオーナー様アンケートでも「地域に詳しく、営業マンを信頼できる」という声を多くいただいています。

賃貸管理会社を探しており、興味を持たれた方は、ぜひ【リロの不動産】へ資料請求、もしくはお問い合わせください。