賃貸管理会社の探し方と6つのポイント！賃貸経営の収支を握る管理とは

大切な不動産がしっかりと収益を出すためには、信頼できる賃貸管理会社を見つけることが不可欠です。しかし、多くのオーナー様から「どのようにして会社を探したらいいのかわからない」とのご相談をいただきます。賃貸管理会社といっても会社の規模やサービス内容は多種多様で、会社ごとに長所や短所を見きわめることは難しいですよね。

そこでこの記事では、賃貸管理会社に求められる能力を見分けるための「6つのポイント」をご紹介します。会社の規模や形態から判断できる特徴、強みなども解説しますので、賃貸管理会社を探す際の参考に、ぜひご活用ください。

賃貸管理会社を課題から探したいとき

賃貸管理会社を上手に選ぶには、賃貸経営で生じている具体的な「課題」に強い会社かどうかで判断する方法がおすすめです。

実際に賃貸経営をはじめて見ると、大小さまざまな課題が生じます。例えば「空室が埋まらない」「設備工事の資金捻出が大変」などの入居者の確保や設備投資に関する悩みや、「賃貸滞納者が多い」「入居者からのクレームを減らしたい」といった入居者への対応に関する問題などが代表的です。

さらに賃貸管理会社の変更をご検討の場合は、「もう少し安くて頼りになる会社に任せたい」「資産拡大のための収益物件の購入や、売却支援などの入口、出口対策をしてほしい」「相続や税金対策についてもサポートしてほしい」など、契約中の賃貸管理会社のサービス内容だけでなく、賃貸経営全般への対応に不安を感じるケースも少なくないでしょう。

このような課題の数々は個々の事例によっても違ってきます。いくつもの問題が重なってしまい、どこから手を付けてよいかわからないケースもあるかもしれません。

そこで、まずは最優先で解決したい課題からをリストアップしてみてください。「入居率を最優先で改善したい」、「入居者のクレーム対応を解決したい」、「必要な設備工事を安く済ませたい」といったように、課題を明確化します。

課題を明確にしたあとは、解決すべきそれぞれの分野に強く、より具体的な対応策を提示している会社はないかどうかを意識して、情報収集しましょう。

例えば、空室が埋まらないことで悩んでいるのであれば管理物件の入居率の高い会社を、入居者へのクレーム対応に悩んでいる場合は、24時間体制でサポートする窓口のある会社を選ぶのが、課題解決の近道となります。

賃貸管理会社の調べ方と6つのポイント

賃貸管理会社を探すうえで注目すべきポイントを、6つに分けて説明します。賃貸経営をされるオーナー様が直面しやすい課題をあげつつ、それぞれの課題を解決してくれる会社を見分けるポイントを解説していますので、ぜひ賃貸管理会社選びの参考にご活用ください。

賃貸管理会社を信用できるかどうか

賃貸管理会社を見極める基準の1つが「管理戸数」の実績です。管理戸数が多い会社は、賃貸管理の「ノウハウ」が蓄積されており、さまざまな物件特性や地域事情を考慮した効果的な空室対策や管理体制が構築されています。同時に、法人も含めた全国の不動産投資家から高く評価されていることも意味しており、賃貸管理会社としての一定の実力を評価する指標と考えることができるでしょう。

管理戸数の実績は第三者による客観的な数字が公表されています。以下に示したのは、「全国賃貸住宅新聞」が毎年発表している「2021年度の管理戸数ランキング」です。

第1位　大東建託グループ（ 管理戸数　117万4264）
第2位　積水ハウスグループ（管理戸数　65万7190）
第3位　スターツグループ（管理戸数　61万2953）
第4位　大和リビング（管理戸数　60万428）
第5位　レオパレス21（管理戸数　57万3673）
第6位　東建コーポレーション（管理戸数　25万5416）
第7位　ハウスメイトグループ（管理戸数　23万676）
第8位　東急住宅リース（管理戸数　10万6879）
第9位　旭化成不動産レジデンス（管理戸数　10万6094）
第10位　ビレッジハウスマネジメント（管理戸数　10万5478）　
第11位　生和コーポレーション（管理戸数　10万620）
第12位　長谷工ライブネット（管理戸数　9万9066）
第13位　日本管理センター（管理戸数　9万6086）
第14位　リロパートナーズ（管理戸数　9万4046）
第15位　タイセイ・ハウジー・ホールディングス（管理戸数　9万3972）
（引用元：2021年管理戸数ランキング①１～50位）

全国最大手のハウスメーカーや建築に強い企業などが上位に名を連ねる中、【リロの不動産・リロの賃貸】を運営するリロパートナーズがランクインしております。前年度と比較しても6万8044戸から大きく飛躍しており、「賃貸管理」を主たる事業とする企業の中では最も成長した会社となっています。

「信頼＋成長力」により多くの不動産投資家の皆様や法人各社から選ばれたことが、成長要素の一因でもあります。

4つの空室対策に対応ができるか

「入居率を高めたい」という悩みは、不動産賃貸経営における最大の課題です。賃貸経営の収支を握る指標の一つが「入居率」ですから、満室経営を目指すために、できるだけ高い数字を維持向上する万全の「空室対策」が必要です。

ただ、空室対策と一口いっても、入居者の仲介や募集に関する「集客」だけを改善するだけではうまくいきません。入居者からのクレーム対応、物件の維持管理や資産価値を上げるためのリノベーション工事など、賃貸経営全般で建物の価値が下がらないよう、たくさんの対策をバランスよく実施する必要があります。オーナー様の立場に立った「トータルサポート力」が大きな差を生むのです。

ちなみに、【リロの不動産・リロの賃貸】では、空室の代表的な原因を解決する「4つの空室対策」というフレームワークを用いて、賃貸経営の収益を改善する提案を行っています。

「4つの空室対策」とは、➀募集力②仲介力③管理対応（入居者管理/建物管理）④設備・工事対応の4つのこと。集客だけでなく、物件そのものの資産価値を維持、向上させるという視点に立ち、多角的に管理業務をサポートする体制を整えています。

入居者ニーズを捉えた費用対効果を高める工事対応力とアフターフォロー

資産価値の維持、向上に関しては賃貸経営に最適なリノベ―ションという選択肢もあります。「入居者ニーズを満たす物件価値の向上」を行えば、「最小限の対応」で過剰投資をすることなく必要な設備投資やリフォーム・リノベーションを行えるでしょう。地域特性や物件の魅力にあったプランも立てやすいです。

賃貸経営や不動産投資に必要なリノベーションは、マイホームなどの一般的なリノベーションとは目的が違います。快適にお過ごしいただくことは共通していますが、賃貸経営では経営者として収支の視点を持ちながらリノベーションを考えなくてはなりません。このような費用対効果の高い工事を提案できる賃貸管理会社かどうかも、重要な注目ポイントです。

また、リノベーションなどの工事対応については、空室対策や賃料アップといった単一の施策に留まらず、施工完了後の募集広告や仲介から売買まで、賃貸経営の流れを俯瞰した中長期的なアフターフォローが必要です。工事後までフォローしてくれるパートナーであれば、リスクコントロールの範囲が格段に引きあがり、実需につながりやすいのではないでしょうか。

割賦工事で資金面からもサポート

入居率の向上で必ず検討する「大規模修繕・リノベーション」などの大型工事には高額な費用が発生します。マンション、戸建て住宅ともに、築20年以上経つと水回りや設備や躯体などの老朽化が目立ってきます。建物が劣化していない場合でも、入居者様のニーズに合わせて間取りや設備を変更することも少なくありません。

大規模修繕やリノベーションは、不動産の資産価値を維持するために避けては通れない課題ですが、「工事資金をどのように調達するか」という問題が、オーナー様の悩みの種となります。

大手のリフォーム会社紹介サイト「ホームプロ」の調査結果によると、一般的な住宅購入時に賃貸マンション一室をフルリフォームした場合、費用の相場はだいたい300～400万円。2017年にリクルート社が行った「大型リフォーム実施者調査」でも中古住宅購入時のリフォーム平均費用は612.9万円となっており、内装や外観を全面的にリフォームするとそれなりの費用がかかってきます。
（出典：賃貸マンションリフォームの費用と相場）
（出典：2017年 大型リフォーム実施者調査）

そこで、賃貸経営・不動産投資を行うオーナー様をサポートするために必要なのは、費用対効果の高い工事対応力と、資金面でのバックアップ体制です。この２点について、具体的な提案ができる賃貸管理会社を選ぶ必要があります。

「資産拡大に資金を活用したい」「現時点ではキャッシュを蓄えたい」など、不動産投資でありがちなお悩みを抱えるオーナー様もご安心ください。例えば、収益を考えた工事プランを提案すると同時に、初期費用0円で工事可能となる「割賦対応」により、オーナー様のご事情に合わせて資金面でのサポートを実施するパートナーも存在します。

「リフォーム・リノベーション工事」の分野では、工事に関するアドバイスはできても、リーシングや資金調達面での具体的提案ができる賃貸管理会社は多くはありません。工事の相談をする際には、資金面でも親身に相談に乗ってくれる会社かどうかにも注目してみてください。

管理サービスと費用が見合っているかどうか

賃貸管理会社に支払う管理手数料の平均的な相場は、家賃の5％が目安とされています。ただし、この「5%」という数字はあくまでも相場にすぎず、法定で定められた基準でもありません。そのため、賃貸管理会社や契約形態のほか、物件の特性や保有管理戸数に応じて、手数料の設定にばらつきがあるのが実情です。会社によって手数料設定を家賃の5%以下に、極端な場合は「管理手数料0円」と宣伝している賃貸管理会社も存在します。

しかし、管理手数料の安さのみを判断基準に賃貸管理会社を選ぶのはリスクを伴います。例えば、管理手数料が極端に安い会社では、業務内容が狭く限定されている可能性が高いことが挙げられます。最低限の業務範囲しかカバーできない会社を選んでしまうと、おまかせしたい業務を別の業者に依頼する、あるいは追加料金を払ってやってもらう、設備投資や売却を検討する際に想定外のことが起こりやすくなります。結果的に基本手数料のほかに費用がかさみ、トータルコストはかえって割高になってしまうケースも少なくありません。

このようなミスマッチを避けるためには、管理業務のカバー範囲と手数料のコストバランスに注目することが大切です。5%を目安に、求める業務内容をどれだけ満たしてくれるのかよく吟味してください。オーナー目線の立場から、入居者様のニーズに合った業務内容を柔軟に提案してくれる会社を選びましょう。

幅広い業務範囲を担っているか

賃貸経営を成功させるうえで最も重要なのは「入居率」を維持することです。満室経営を目指して高い入居率を継続するためには、入居者の募集・仲介にはじまり、建物の維持管理、入居者へのクレーム対応など、幅広い業務内容をくまなくカバーし、総合的な観点から建物の管理業務を実施する必要があります。

サポート範囲の広い賃貸管理会社が管理業務を担当すると、課題に対してきめ細かな部分まで対応できるため、顧客満足度も高まり高い入居率を維持できるでしょう。

また、業務範囲の広い賃貸管理会社ほど、オーナー様のニーズに合う管理委託の形を模索しやすいです。例えば「設備工事のプランニングだけを依頼したい」「資産拡大のため収益物件を購入したい」「出口を見据えて適正な売却を行いたい」「相続や節税対策について対応してほしい」など、オーナー様の事情によって管理業務を超えた賃貸経営のサポート内容も多彩に変化します。

業務範囲が広い会社であれば、細かなニーズにも応えられるうえ、柔軟なサービス内容を組むことが可能になります。選択肢が広い分、コストの調整もしやすいので、費用対効果に優れた管理運用へとつながるでしょう。

賃貸管理会社の種類から探したいとき

賃貸管理会社は主たる事業内容により得意分野も異なり、複数の種類に分けることができます。代表的な会社の種類には、ハウスメーカー系、デベロッパー系、不動産投資会社系、さらには地元密着型の中小企業の不動産会社、賃貸管理専門の会社、などがあります。それぞれの会社のタイプによって長所や短所があるため、各タイプの大まかな特徴を理解することが大切です。

ここからは賃貸管理会社のタイプを大まかに7つの種類に分け、それぞれの基本的な特徴について解説します。会社選びの参考に、ぜひご活用ください。

ハウスメーカー

全国的に知名度の高いハウスメーカーの系列会社で、自社で建築した物件を管理しています。その大きな特徴は、設計から建築、管理に至るまで一貫して行うという点。自社が建てた建物なので建物の構造については熟知しており、建物や設備の維持管理については安心してまかせられます。

ハウスメーカーが不動産投資物件に関わる場合、「サブリース契約」での管理運用が基本となります。賃貸管理業務のほぼ全てを任せられるのでオーナー様の負担も少なく、安定した賃貸経営を実現できるでしょう。

その一方で、「サブリース契約」特有の手数料の高さといったデメリットも存在します。特に注意したい部分が定期的な設備投資や大規模修繕を代表とする各種工事が必要となる場合です。建築物の品質を担保するために、基本的にハウスメーカーの指定した工事内容を選択する必要があり、これに応じないと家賃の減額見直しが行われるケースもあります。

賃貸経営そのものがハウスメーカー主導となる印象があるため、積極的に賃貸経営に関わりたいオーナー様が求める管理対応としてはあまり相性が良くありません。

デベロッパー

全国展開する大手不動産会社などのデベロッパーが、子会社や関連会社に管理業務を担当させるケースです。大企業の系列会社も多く、知名度を生かした高いブランド力を持ちます。誰もが知っている会社名を生かした集客力は高く、空室を埋めるスピードも速いです。

管理物件数の面でも全国トップレベルの会社が多く、管理業務全般にわたってのノウハウや実績も豊富です。建物や設備の維持・管理だけではなく、集客業務、クレーム対応、不動産活用など、賃貸経営全般にわたってマニュアル化しており、全国どの地域でも一定の安心感あるサービスを提供しています。

その一方、ブランドの品質を担保するため、手数料を含めた管理コストはやや高めです。また、たくさんの管理物件を扱っているため、入居者のクレームや突発的なトラブルにたいしては画一的な対応に終始する傾向にあるようです。担当者も変わりやすく、引継ぎがうまくいかないケースも見受けられます。ブランドの水準を守るために、オーナー様に対して積極的な提案をすることも少ないようです。

不動産投資会社

不動産投資会社のグループ企業や子会社が、親会社から委託を受けて管理業務を行うタイプの会社です。不動産投資会社は収益性の高い物件を中心に取り扱っており、立地条件の優れたマンションやアパート、駅近の商業ビルやホテルといった大規模な不動産を数多く管理しています。

会社の知名度や社会的信用も高く、法人向けの営業活動も得意です。大規模なマンションを管理する場合には、社宅としての活用を周辺企業に働きかけることもできます。集客面の強さがあるものの、オーナー様への収益を担保するために「サブリース契約」を推奨することが多い印象です。

その一方で、集客面以外でのサポート体制は少し弱いです。不動産投資会社は親会社と業務委託を受ける賃貸管理会社が切り分けられるケースもあり、不動産を売り切った後に親会社の担当者がノータッチとなる傾向があります。イレギュラーなトラブルへの臨機応変な対応や、賃貸経営に関する包括的なアドバイスは難しい場合もあるでしょう。

管理だけを行う会社

賃貸物件の管理だけを請け負う会社です。不動産オーナー様と直接契約を締結する場合や、大手のハウスメーカーやデベロッパーから管理業務の委託を受け、多数の不動産を管理している場合もあるでしょう。建物や設備の維持管理に特化した会社が中心ですので、建物管理に関しては質の高いサポートを期待できます。

その一方で、「空室対策」や「入居者対応」など、賃貸経営に関連する重要な業務へのサポートは不得意です。もともと賃貸経営に関する業務を行う会社ではないため、賃貸経営の根幹に関わる業務のノウハウに乏しい傾向にあります。賃貸トレンドや不動産業界に関する最新情報にも疎いため、末永く賃貸経営のパートナーとしては少し物足りない面があるかもしれません。

地域密着型、街の不動産屋さん

各地域で展開する、いわゆる町の不動産屋さんが管理業務を担当するケースです。地元の不動産屋さんは基本的に仲介業務を中心に行っており、仲介業務に付随するかたちで管理業務を行っています。フットワークの軽さを生かして比較的柔軟な対応をしてくれますが、担当者次第で管理業務の質にばらつきが出やすく、当たりハズレが大きい印象があります。

さらに集客面では知名度や資金力に勝る大手に後れを取りがちです。経営基盤も大手と比べて盤石ではないため、将来的に長い間管理業務をまかせられるかという点も懸念されます。

地元の会社を選ぶ場合は、集客力やトラブル対応力、担当者との相性、さらには会社の経営基盤の安定性、といった点に注目するといいでしょう。

FC（フランチャイズ）で大きい会社

ネットやテレビでも頻繁に目にする、大手FC不動産仲介会社の系列賃貸管理会社です。このタイプの会社も仲介業務が中心で、管理業務はその派生という位置づけで行っています。知名度が高く集客力には強みがあるため、新しい入居者を集めるのは得意です。運営母体が大きいうえに管理している地域が広く、サブリース契約もあるなど、柔軟な管理委託の形を選ぶことが可能です。

その一方で、入居者対応や建物管理、金銭管理など、管理業務全般のクオリティーに物足りなさを感じる場合もあります。特に大手FCは膨大な数の物件を扱っているので、個々の案件に対しても本社のマニュアルに準じた画一的な対応が目立ち、管理業務の範囲にも明確な規定があることがほとんどです。オーナー様が求める個別対応や設備の定期点検のほか、細かな入居者対応については、基本手数料以外に別途追加料金が必要となるケースもあります。

ハイブリッド型の賃貸管理会社

ハイブリッド型とは、大手の賃貸管理会社と地元密着型の賃貸管理会社、両方の強みを持つ賃貸管理会社です。不動産投資の盛んな影響で大手の賃貸管理会社の持つ「集客力」と「安定性」、地元密着型の持つ「情報力」と「迅速で柔軟な対応力」を合わせ持つ賃貸管理会社も存在します。

こうしたハイブリッド型の賃貸管理会社は、賃貸経営の流れを包括的にサポートする点が大きな特徴です。賃貸経営で収益を生み出すために必要となる、「入居者を募集する力」「物件をマッチングし契約する仲介力」「入居者様と建物の管理対応力」「賃貸経営に必要なミニマムの設備投資と工事への対応」といった一連の流れを、俯瞰的にサポートしてくれます。

さらに、息の長い賃貸経営をサポートするために、保障サービスや相続、節税対策へのアドバイスといった、多岐にわたるサポート内容を用意する心強いパートナーも存在します。賃貸管理業務をメインに発展した会社も多いため、賃貸経営に関わるあらゆる管理業務に関するエキスパートといえるでしょう。

このように、地域の賃貸管理会社が持つ強みと大手の持つ信頼性の両面で、賃貸経営に必要なサービスを包括して提供してくれるのが、「ハイブリッド型」の賃貸管理会社です。賃貸管理会社選びの際にはぜひご注目ください。

依頼業務から賃貸管理会社を探したいとき

依頼業務の内容から賃貸管理会社を探したい場合は、オーナー様と賃貸管理会社の役割分担をどうするかに着目して、最適な賃貸管理のかたちを実現しましょう。

賃貸経営管理の委託形態には、大まかに分けて次のようなパターンがあります。

●自主管理+管理
●管理のみ任せたい
●管理+工事/建築も任せたい
●管理+売買も任せたい
●管理+相続も任せたい
●賃貸経営（管理+工事/建築+売買+相続）のすべてを任せたい

賃貸管理業務は入居率を高める集客を筆頭に、入居者様が快適に過ごせるサポートや建物の維持管理など、かなり多岐にわたっています。将来的に検討することになるリフォームやリノベーション・大規模修繕工事の手配だけでなく、資金面でのバックアップ、売却や相続へのサポートなども欠かせません。、賃貸経営の業務は年々細分化してきており、賃貸管理会社によってサービス内容や質に違いが生じています。

より理想的な業務委託の形を実現するためには、業務範囲を幅広く、きめ細かくカバーできる会社を最優先に選ぶとよいでしょう。選択肢が広がる分、よりオーナー様のニーズに合ったサービスを選択でき、収支のバランスも調整しやすくなります。

賃貸管理会社探しに悩んだときは「リロの不動産・リロの賃貸」の無料相談へ

賃貸経営を大きく左右する賃貸管理会社選びのポイントについて、解決したい「課題」を明確にすることや、会社選びで注目するべき点、各会社のタイプ別の特徴を中心に解説しました。

理想的な賃貸管理会社とは、大手の得意とする「集客力」や「ノウハウの豊富さ」と、地元の不動産会社が得意とする「柔軟な対応力」、「地域に精通した情報力」をあわせ持つ会社です。さらに、オーナー様の細かなニーズに対応できる「業務範囲の広さ」も重要な着目点となります。

そこで、全国6位の仲介力と多くの管理戸数による実績をベースに、オーナー様の賃貸経営を全力でサポートする「ハイブリッド型」の賃貸管理会社として【リロの不動産・リロの賃貸】がございます。これまでに培った豊富なノウハウを活かしながら、オーナー様の大切な不動産の資産価値を向上させるため、あらゆる観点からサービスメニューをご用意している点が特徴です。

例えば【リロの不動産・リロの賃貸】では、空室の代表的な原因を解決するフレームワークである『4つの空室対策（募集力／仲介力／管理対応／設備・工事対応）』を中心に、入居者ニーズを反映したミニマム投資で費用対効果を追求する「賃貸経営リノベ―ション」、手持ち資金0円から工事に着手できる「割賦工事」など、オーナー様の目線に立った数々のサービスをご提案しております。

さらに、長い時間軸で賃貸経営をサポートするため、売買や保障サービスや相続、節税対策へのアドバイスなど、オーナー様の声を反映したさまざまなサポート体制も展開中です。

それに加えて、、オーナー様から特にご好評いただいているのは営業マンの質。オーナーアンケートでは当社の営業マンが地域の情報に詳しく非常に信頼できる、とのお声を多数いただいており、きめ細やかな対応力に自信がございます。

【リロの不動産・リロの賃貸】はもともと、オーナー様のサポートをつうじて街そのものを活性化したいという思いがあり、賃貸経営へのサポートによってオーナー様や地域全体に貢献できるサービスを追求しております。理想の賃貸経営のためのパートナーとして、ぜひ【リロの不動産・リロの賃貸】をご検討ください。