資産管理会社は設立すべき？ オーナー様が知っておくべき仕組みと判断基準

資産管理会社は、オーナー様が所有する不動産や株式といった資産を管理する目的で設立する法人です。収益物件の節税や事業承継を効率的に行えることから、多くのオーナー様が設立しています。

この記事では、税務戦略や経営管理を最適化する資産管理会社の基本的な仕組みやメリット・デメリットについて解説するとともに、設立の判断基準も紹介します。

▼この記事の内容

●資産管理会社を設立するメリットとしては、所得税と法人税の差分が節税になる、経費計上の幅が広がる、減価償却が任意でできる、信金調達がしやすくなる、相続対策になるがある。

●資産管理会社を設立するデメリットとしては、設立・維持コストがかかる
決算・申告が必要になる、税務署に否認されるリスクがある。

●資産管理会社設立を検討すべきオーナー様としては、課税所得が900万円を超えている方、将来相続を控えている方、事業拡大を検討している方。

●資産管理会社設立で注意すべきポイントは、借入金がある場合は金融機関との協議が必要、会社員は就業規則を確認、信頼できる専門家にアドバイスを仰ぐ、がある。

資産管理会社とは　基本の仕組みを解説

資産管理会社とは、オーナー様の個人の資産を、法人名義で一元的に管理・運用するために設立する法人のことです。具体的には、不動産や株式などの有価証券を資産管理会社の名義にするケースが多く、不動産からの家賃や株式の配当金を収入として計上します。

一般的な法人と異なり、実業を行うわけではありません。あくまでオーナー様の個人資産を管理・運用するためだけの法人のため、「プライベートカンパニー」とも呼ばれます。

収益物件のオーナー様であれば、複数の物件を所有していてまとまった収入がある場合や、今後相続や事業承継を検討している場合には、資産管理会社の設立が節税や相続対策につながる可能性があるでしょう。

賃貸経営における資産管理会社の活用方法やメリットについては、以下の記事でも詳しく解説しています。【リロの不動産】における事例も紹介しているので、資産管理会社の設立を検討中の方はぜひ参考にしてください。

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資産管理会社を設立するメリット

収益物件のオーナー様が設立するケースも多い資産管理会社ですが、最も大きな利点は、税制上の優遇と経営効率化を両立できる点にあります。資産管理会社を設立すれば、節税効果のみならず、資産の承継や信用力の向上にもつながるのです。ここでは、5つのメリットについて詳しく見ていきましょう。

所得税と法人税の差分が節税になる

収益物件のオーナー様が資産管理会社を設立するメリットとして、真っ先に挙げられるのが、節税効果を期待できる点です。

個人所有の場合、収益物件から得られる収入には所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。特に所得税は累進課税制度が採用されており、課税所得4,000万円以上だと最大税率45％となり、住民税と合計で最大税率は約55％にもなります。

一方、法人所有でかかる税金は、主に法人税・法人住民税・法人事業税などです。法人税の場合、資本金1億円以下・課税所得年800万円以下であれば、軽減税率が適用されて15％となります。その他の税金を含めた税率でも23％程度となるため、所得が大きい方ほど、大きな節税効果が期待できるのです。

経費計上の幅が広がる

個人で不動産投資を行う場合、経費として認められるのは、管理委託料や仲介手数料、減価償却費、ローン金利、保険料などに限られています。資産管理会社を設立した場合でも、経費計上できる項目とできない項目があることに変わりはないものの、計上できる内容の幅は大きく広がります。

個人だとプライベートと事業の区別が付けにくいのに対し、法人はそもそも事業遂行のために存在するので、使った費用は基本的に事業目的と見なされるからです。

例えば、個人事業だと日当を経費扱いすることは認められませんが、資産管理会社で就業規則を作成すれば、役員分の日当を経費計上できます。他にも、自動車関連費用や打ち合わせ費用など、プライベートとの線引きが明確になることで、経費計上しやすくなるケースも多いでしょう。

減価償却が任意でできる

減価償却に関しても、個人より法人のほうが自由度は高いといえます。減価償却とは、建物や設備などの資産の取得にかかった金額を、使用可能期間にわたって分割して経費計上できる会計処理のこと。期間中は、減価償却費の分だけ課税所得を圧縮できるので、節税に有効です。

減価償却とは

個人事業主の場合、対象となる資産を取得したとき、原則として「法定耐用年数に応じて減価償却すること」が義務付けられています。特例も設けられているものの、基本的に減価償却は強制です。

一方、法人の減価償却は原則任意（任意償却）とされています。もちろん全額を減価償却しても構いませんが、まったく減価償却しない、あるいは一部だけを減価償却するといった選択肢も取れるのです。

任意償却では、減価償却費をどの年度にいくら計上するかも決められるため、利益のコントロールがしやすくなります。これにより、節税と資金計画をより柔軟に組み立てられるでしょう。

資金調達がしやすくなる

資産管理会社として株式会社を設立すると、一般的な法人と同様、年度ごとに決算書を作成する必要があります。決算書は、その法人の信用力を証明する基本的な書類です。そのため、決算書のある資産管理会社は、決算書の作成義務がない個人事業主に比べ、金融機関からの信用力が高まる傾向にあります。結果として、個人事業主よりも融資を受けやすくなるでしょう。

融資による資金調達がしやすくなれば、不動産投資のさらなる拡大や新規事業の立ち上げにも有利になります。

相続対策になる

資産管理会社を立ち上げるメリットとして、もう一つ見逃せないのが相続対策としての有効性です。所有資産を法人に移すと、個人の相続財産を圧縮できるうえ、資産を株式としてスムーズに承継できるようになります。

相続税・贈与税の節税

前述のとおり、不動産などの資産を株式会社である資産管理会社に移すと、次世代に相続するのは資産管理会社の株式となります。この株式は非上場株式、かつオーナー様や相続人以外が買い手になることが考えづらいため、一定の流動性がある個人の資産に比べて、価値が低く抑えられる傾向です。

その結果、個人の所有物件を相続するよりも相続税評価額を抑えられ、相続人（受贈者）の相続税・贈与税負担を軽くできます。

遺産分割が容易になる

資産管理会社の株式を相続する場合、遺産分割がしやすいというのも相続対策におすすめのポイントです。

収益物件で相続が発生すると、通常は相続人間で不動産の持分を相続することになります。物件は複数の所有者がいる共有不動産になるため、将来活用や売却を検討する際、ほかの共有者（相続人）と意見調整しなければなりません。相続人同士で意見が対立すれば、活用も売却できず、物件が塩漬けになってしまうケースもあるでしょう。

その点、資産管理会社に不動産などの資産を移転しておけば、株式を分割して相続すればよいことになります。また、意思決定の方法をあらかじめ決めておくことで、物件の活用方針をめぐって相続人同士が争うのを未然に防げる可能性があるのです。

事業承継にも有効

資産管理会社を設立すると、事業承継を戦略的に進めやすくなるというメリットもあります。

資産管理会社を贈与・相続する場合、前述のとおり、株式を分割することになります。株式会社では「普通株式」のほか、一定の制限や条件を付けた「種類株式」を発行できる決まりです。種類株式のうち、事業承継で活用できるのが次の2つです。

・譲渡制限付株式：第三者への譲渡について会社の承認を必要とする株式
・議決権制限株式：株主総会における議決権に一定の制限がある株式

事業承継させたい相続人には普通株式、そのほかの相続人には譲渡制限付株式や議決権制限株式を相続させるなど、オーナー様の希望する事業承継を実現しやすくなるでしょう。

不動産投資による相続対策については、以下の記事もあわせてご覧ください。

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資産管理会社を設立するデメリット

節税効果や相続対策など、オーナー様にとって多くのメリットがある資産管理会社ですが、設立や維持にはコストも手間もかかります。制度を十分に理解しないまま設立すると、税務上のリスクも発生しやすいので注意が必要です。ここでは、あらかじめ知っておくべきデメリットを解説します。

設立・維持コストがかかる

資産管理会社も法人である以上、設立や維持にあたって一定の費用が発生します。設立時に発生するのは、以下のような費用です。

費用項目	費用の目安（株式会社の場合）
登録免許税	15万円
定款認証費用	3万〜5万円
定款印紙代	4万円（電子定款の場合は不要）
定款謄本手数料	2,000円程度（1ページにつき250円）
司法書士への報酬支払い	7万円程度（依頼する場合）
会社印の作成費用	1万円程度

これらをすべて合計すると、オーナー様が自分で手続きをする場合で25万円程度、司法書士に依頼する場合で30〜35万円程度かかる計算です。なお、合同会社にするのであれば10〜15万円程度と安くなります。

加えて、会社を維持するため、次のコストが毎年かかる点も無視できません。

費用項目	費用の目安（株式会社の場合）
税理士の顧問料	20〜50万円程度
決算申告依頼費用	15〜25万円程度
法人税・法人住民税など	資本金額、年間所得金額などに応じて課税

法人に課せられる税金のうち、法人住民税については、赤字経営でも支払わなければならないので注意しましょう。

決算・申告が必要になる

上場・非上場に限らず、法人には毎年の決算および決算公告が義務付けられているほか、法人税の申告も行わなければなりません。決算公告に関しては、官報に掲載する方法、電子公告を利用する方法などがあります。

決算や法人税申告を正しく実施するには、個人事業主よりも複雑な会計管理をこなさなければなりません。オーナー様が自分で管理するには限界があるため、プロの税理士のサポートが不可欠になるでしょう。

税務署に否認されるリスクがある

法人を設立すると、個人事業主よりも税務調査を受ける確率が高くなるといわれています。収益物件の所有・運用を目的とする資産管理会社の場合、物件の購入・売却に関する処理やオーナー様個人と資産管理会社のやりとりといった内容は、特に税務署から指摘されやすい箇所です。

節税目的や相続対策で資産管理会社を設立したものの、会計処理に不適切な箇所があり、税務調査で否認されては元も子もありません。こうしたリスクを避けるためにも、会計管理は税理士に依頼するのが安全です。

資産管理会社設立を検討すべき基準

不動産のオーナー様にとってメリットの多い資産管理会社ですが、すべてのオーナー様に必要なわけではありません。以下に紹介する基準をベースに、収益規模や将来の相続計画を踏まえ、設立すべきかどうかを適切に判断しましょう。

課税所得が900万円を超える

個人が支払う所得税は累進課税となっており、課税所得が高くなるほど税率も高くなります。

一方、法人税率は年間課税所得800万円以下の部分に対して15％、それ以上の部分に対して23.2％です。年間課税所得が900万円を超えると、所得税の税率が33％（住民税・復興特別所得税を合わせると43.693％）となるため、法人税率のほうが低く抑えられる可能性があります。

よって、課税所得900万円超（不動産所得で約1,000万円超）の運用規模があるなら、資産管理会社の設立を検討してもよいでしょう。ちなみに、課税所得が1,800万円以上だと所得税率は40％、4,000万円以上では45％にもなるため、収益物件から得られる所得が大きいオーナー様ほど、資産管理会社による節税効果は大きくなります。

出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」

国税庁「No.5759 法人税の税率」

将来相続を控えている

今後相続を控えているオーナー様も、早めに資産管理会社を設立しておくのがおすすめです。相続人となる子などを、資産管理会社の役員に据えておけば、役員報酬を支払うことができます。収益物件の資産管理会社であれば、物件から得られる不動産収入を報酬に充てられるので、オーナー様に資産が集中するのを防げるのです。

加えて、先述のとおり、非上場の資産管理会社の株式は評価額が低くなるのもポイント。早期に法人化しておけば、資産を親族間で分散しつつ評価額を低くできるので、結果的に相続税を大きく抑えられます。

また、同じく相続対策として一般的な生前贈与について、2031年までに、加算期間が「3年以内」から「7年以内」へ順次延長されます。この点に関しても、役員報酬という形をとれば適用されないというのもメリットです。

事業拡大を検討している

現時点で一定規模の不動産所得があるのに加え、今後積極的に不動産投資や事業展開を視野に入れているオーナー様も、法人化を検討するのがおすすめです。

まず、法人名義のほうが個人名義より、融資を受けたり資産を取得したりしやすいため、事業成長に向けた基盤を整えやすいというのが1つ目の理由です。

2つ目の理由が、法人のほうが個人よりも、損益通算による節税効果を得やすい点にあります。個人事業主だと、不動産所得や事業所得など一定の所得においてのみ損益通算が認められています。一方、法人は事業によって得られた利益がすべて合算される仕組みです。事業の範囲内であれば、あらゆる所得が自動的に損益通算されるので、新規事業を展開して赤字が生じた場合でも節税につなげやすいのです。

資産管理会社の設立手順

資産管理会社を設立するには、複数の法的手続きを経る必要があります。一見複雑そうに感じるかもしれませんが、流れを理解すれば決して難しくはありません。ここでは、5つのステップにそって、資産管理会社の設立の手順を紹介します。

①基本情報の決定

法人の設立に先立って、まずは法人の基本情報を決めます。あらかじめ検討しておくべき項目は次のとおりです。

・会社名
・所在地
・事業目的
・役員構成（誰を役員にするか）
・会社形態（株式会社か合同会社か）
・決算月

法人が行う事業は、定款に記載されている必要があります。定款に書かれていない事業を新たに行う場合、法務局への変更登記申請などの手続きが求められるため、法人設立時の事業目的は慎重に検討したいところです。将来、幅広い不動産運用にも対応できるよう、広く設定しておくとよいでしょう。

定める事業数に上限はないものの、あまり多すぎると何をする法人なのかが曖昧になり、信用度が下がってしまうおそれもあります。今後の事業展開に影響しない記載にしつつ、数が多くなりすぎないよう配慮することも必要です。

②実印の作成

2021年2月の商業登記規則改正により、法人の設立登記をオンラインで行う場合、印鑑登録をしなくても法人を設立できるようになりました。

とはいえ、金融機関の融資を申し込んだり、何かしらの契約行為を行ったりする場合、実印や印鑑登録証明書が必要になるケースは少なくありません。そのため、法人設立に合わせて印鑑を作成し、印鑑登録を済ませておくことをおすすめします。

印鑑は代表者印（実印）のほか、銀行印、角印の3点を準備するのが一般的です。中でも、実印は「辺の長さ1〜3cmの正方形に収まるもの」とサイズが指定されています。業者に依頼してから完成するまで1週間程度かかるケースが多いため、早めの準備を心がけましょう。

出典：e-GOV 商業登記規則 第9条第3項

③定款の作成・認証

法人を設立するにあたっては、基本情報やルールを定めた定款を作成しなければなりません。定款に記載すべき事項は会社法で定められていて、必ず記載しなければならない「絶対的記載事項」のほか、定款に記載してはじめて効力が生じる「相対的記載事項」、必ずしも記載しなくてよい「任意的記載事項」があります。

定款への記載が義務付けられている絶対的記載事項は次のとおりです。

・事業目的
・社名（商号）
・所在地
・資本金額
・発起人の氏名、住所

なお、先にお伝えした「譲渡制限付株式」の発行に関する定めは、相対的記載事項に該当します。定款に記載しないと効力を発揮しないため、発行を検討しているオーナー様は必ず記載しましょう。

定款を作成したら、公証役場で定款認証費用を支払い、認証を受けます。電子定款を利用すれば印紙代の支払いが不要となり、初期費用を節約できるのでおすすめです。

④資本金の払い込み

定款の認証を受けたら、次に資本金を払い込みましょう。本来、法人口座に払い込むのが妥当ですが、この時点ではまだ法人口座を開設できません。そのため、代表者であるオーナー様の個人口座に資本金を入金するのが一般的です。

入金時、出資金の名目で振り込むのを忘れないようにしましょう。例えば、同じオーナー様の口座でやりくりする場合であっても、一旦出資金分を口座から引き出し、同額を出資金として再度振り込む手続きが必要です。手続きが完了したら、払込証明書を作成します。

資本金額は法人の信用力にも影響するため、手持ちの資産や将来の事業展開なども考慮し、慎重に設定しましょう。

⑤登記申請

必要書類が揃ったら、法務局へ登記を申請します。法務局に直接出向いて申請する以外に、法務局宛に郵送する、オンラインで申請するといった方法もあります。申請時の必要書類は次のとおりです。

・登記申請書
・登録免許税の納付用台紙（収入印紙を貼り付けたもの）
・定款（認証を受けたもの）
・発起人の決定書
・設立時代表取締役、取締役、監査役の就任承諾書
・取締役の印鑑登録証明書
・出資金の払込証明書など払い込みを証明する書類
・印鑑届出書

申請内容に不備がなければ、通常10日程度で登記は完了します。登記完了後、法人番号の通知を確認するとともに、税務署へ各種手続きを行いましょう。申請そのものは難しいものではありませんが、手間がかかるため、司法書士へ依頼するのも一つの手です。

資産管理会社設立で注意すべきポイント

資産管理会社は、あくまでオーナー様の資産を管理するための法人に過ぎません。しかし、法人を設立する以上は形式的なことだけではなく、実務上の配慮も求められます。どのような点に気をつけるべきなのか、資産管理会社設立の注意点を見ていきましょう。

借入金がある場合は金融機関との協議が必要

ローン残債のある収益物件を資産管理会社所有に変更したい場合、事前に金融機関と協議し、ローン契約名義の変更について承諾を得ておく必要があります。変更が認められないと、ローンの借り換えをしなければならないケースもあるでしょう。

また、物件の移転は「個人から法人へ物件を譲渡した」ことになるので、所有権移転登記の登録免許税や、資産管理会社側の不動産取得税といったコストも追加でかかります。

こうした移転にかかる費用と、資産管理会社所有にすることで得られるメリットを天秤にかけ、既存物件の扱いを検討したいところです。

会社員は就業規則を確認

会社員のオーナー様の場合、勤務先の就業規則に要注意です。勤務先によっては、規則で社員の副業や会社設立を制限している場合があるからです。不動産投資は会社員の副業としてもおすすめですが、資産管理会社の設立によって、ルールに抵触する可能性があります。勤務先とのトラブルを避けるためにも、設立前に必ず就業規則の内容を確認しておきましょう。

副業や会社設立が勤務先に発覚する要因としては、社会保険への加入が挙げられます。資産管理会社が社会保険に加入したうえで、代表者であるオーナー様が法人から役員報酬を受け取る場合、年金事務所から勤務先に「複数の事業所で社会保険に加入している旨」を知らせる通知（二以上事業所勤務被保険者決定通知書）が届きます。その結果、勤務先に情報が筒抜けになってしまうのです。

これを避けるには、家族を代表者として、オーナー様はあくまで出資者の立場を貫くなどの方法が考えられます。

不動産投資と副業に関しては、以下の記事もご覧ください。

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信頼できる専門家にアドバイスを仰ぐ

ここまで見てきたように、資産管理会社は所得規模の大きな不動産オーナー様にとって有用なものです。一方で、設立に向けた手続きの手間やコストがかかるほか、設立後も維持コストがかかります。法人である以上、個人よりも厳密で細かい会計管理が求められるため、オーナー様だけで手続きや管理を進めるのはリスクをともなうでしょう。

資産管理会社を活用して、不動産投資による節税や相続対策の効果を高めるには、税理士や司法書士、賃貸管理会社など、専門家の助言を受けながら進めることが不可欠です。特に、不動産オーナー様の法人設立実績がある専門家を選べば、法人設立から実際の運用に至るまで、スムーズに進められるでしょう。

法人設立に向けて検討を進める際は、まず信頼できる専門家探しから始めるのがおすすめです。

まとめ

不動産オーナー様にとって、資産管理会社は「節税・事業承継・経営効率化」の3つを同時に実現できる、とても有用な仕組みです。その効果を最大化するには、資産管理会社に関する正しい知識を身につけることに加え、経験豊富な専門家の支援を受けることが欠かせません。

【リロの不動産】は、これまでに数多くの不動産オーナー様の資産管理会社設立をサポートしてきました。さらに、物件購入から賃貸管理、資金計画・収支計画の検討まで、不動産投資に関する支援を行っています。

資産管理会社の設立で、不動産投資をさらに活用していきたいとお考えのオーナー様は、ぜひ【リロの不動産】までご相談ください。