不動産を生前贈与したほうがいいケースとメリット・デメリットを解説

不動産を含む一定規模の資産を所有していると、将来いつかは訪れる日を気にして相続について想いを馳せることもあるのではないでしょうか。相続対策について調べていくと、生前贈与により節税できると耳にしたことがある方もいるでしょう。

生前贈与の仕組みやメリットにはどのようなものがあるのかなど、具体的な内容は分かりにくいところがあるかもしれません。この記事では不動産の生前贈与の方法を解説するとともに、生前贈与が有利になるケース・不利になるケースもそれぞれ紹介します。

贈与税とは

贈与税とは、個人から譲り受けた財産に対してかかる税金です。親から子へ、祖父母から孫へなど、親族間でお金や物をあげたりするシチュエーションはよくあることでしょう。単なるおこづかい程度ならば、通常は課税対象になりません。

贈与は基本的に誰にどのような財産を、いくらでもあげることが可能です。親族間にかぎらず他人であっても、双方が合意していれば贈与は成り立ち、株式や自動車、土地や建物などの不動産も贈与の対象になります。

贈与税の制度を設けているのは、生前に財産を贈与することで相続税の課税を逃れようとする行為を防ぐのが目的です。つまり、贈与税は相続税を補完する役割を果たしているため、一定以上の金額を超えると贈与税がかかります。納税義務があるのは財産を受け取ったほうで、あげたほうに税金が発生することはありません。

贈与を受けた側に納税義務があることや一定以上の贈与を受けると税金がかかることを知らずにいると贈与税の申告漏れにつながるため、仕組みを理解しておくことが大切です。

暦年贈与と相続時精算課税制度

贈与税の課税方法には2種類の方法があります。そのひとつが「暦年贈与」で、もうひとつが「相続時精算課税制度」です。両者は併用できないため、実際に贈与を行うときはどちらかを選択しなければなりません。適切な贈与の方法を選べるよう、それぞれの仕組みを詳しく解説します。

年間110万円以内の暦年贈与

暦年贈与は1月1日から12月31日の1年間に贈与を受けた財産の金額をもとに計算されます。暦年贈与には年間110万円の基礎控除額があるため、1年間の贈与額が110万円以下ならば贈与税はかかりません。

110万円を超えた分に対しては、基礎控除後の課税価格に応じた税率や控除額をもとに贈与税が算出されます。暦年贈与の計算では、父母や祖父母などの直系尊属から18歳以上の者が贈与を受けた場合、特例贈与財産として一般の贈与とは税率や控除額の設定が異なります。

基礎控除額の110万円は、贈与を受ける側の金額が基準です。例えば子どもが両親から、それぞれ50万円ずつ贈与された場合、合計は100万円で贈与税はかかりません。しかし、それぞれ100万円ずつの贈与を受けると合計が200万円になるため、110万円を控除した90万円に対しては贈与税が課されます。基礎控除額は、贈与する側の金額が110万円でないことを注意してください。

暦年贈与は年間の贈与額が110万円以内に納まっていれば贈与税がかからないため、毎年110万円以下の贈与を継続させることが可能です。ただし「生前贈与の3年内加算」ルールがあるため、生前贈与を検討している場合は早めに行いましょう。なお、2023年度の税制改正では、生前贈与加算が3年から7年に変更される予定です。

相続時精算課税制度の特別控除

相続時精算課税制度は60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子や孫へ生前贈与する場合に活用できる制度です。相続時精算課税制度には特別控除額が定められており、2,500万円までは非課税になっています。ただし、相続時精算課税制度は相続が発生した際、生前贈与された財産とその他の相続財産を合計した金額をもとに相続税額が計算される制度です。

贈与されたときは2,500万円まで贈与税が非課税ですが、相続が発生したときには相続税の課税対象になります。つまり、納税するタイミングが先送りになる仕組みです。ただし、すでに納めている贈与税がある場合は相続税額で精算されるため、相続税額よりも納めた贈与税のほうが高い場合は戻ってくることもあります。

相続時精算課税制度は2,500万円までの特別控除があるため、父母や祖父母から若い世代へまとまった財産を贈与できるところが大きなメリットです。2,500万円を超える分に対しては一律20％の税率で贈与税額が算出されます。暦年課税では2,500万円以上になると特例贈与財産では45～55％、一般贈与財産では50～55％もの税率で相続税が課されるのに比べると、低い税率で贈与できるのもメリットです。

不動産を生前贈与するメリット

生前贈与は現金や株式など、さまざまなものが対象として考えられます。進学費用やマイホームの建築など、使い道が決まっているときは現金を贈与することもあるでしょう。ただ、不動産の生前贈与にも、さまざまなメリットがあります。

分割贈与で相続税よりも節税できる

土地や建物などの不動産は1人の人物が所有者である必要はなく、複数の人物が共同で所有者になることが可能です。不動産が共有になっていると勝手に売却できなかったり、権利関係が複雑になったりすることはあります。

しかし、いずれ子どもに相続させることが決まっているケースなどでは、少しずつ持分を贈与する方法を取ることで節税が可能です。贈与の方法には、1年間の贈与額が110万円までは基礎控除として非課税になる暦年贈与の選択肢があります。

具体的に1,000万円の不動産を贈与する例で考えてみましょう。一括で贈与すると、非課税分の110万円を超える890万円については贈与税が発生します。しかし、1年に10分の1ずつ持分を贈与する場合、贈与額は1年に100万円です。暦年贈与の基礎控除額は110万円であるため、贈与税はかかりません。

不動産の持分を分割贈与することで将来の相続財産を減らし、相続発生後に課される相続税の節税が可能になります。

ただし、賃貸不動産を相続する場合、複数の相続人と共有名義にすることはおすすめしません。遺産分割などでの共有分割は一見平等のように思えますが、物件を単独で売却できないなど、後々のトラブルの元になる可能性が高まります。

贈与する相手を選べる

実際に相続が発生したとき遺言を残していなければ、相続人全員で相続財産をどのように分けるのか話し合う遺産分割協議を行うことになります。そうなると被相続人の意思が反映されるとはかぎらず、本来は譲りたいと思っていた人物に不動産が渡らない可能性もあります。また、遺産分割協議の結果によっては、不動産を売却した代金を相続人で分割する方法が取られるケースもあり得ます。

都心部など不動産の価格が高い地域では、相続税を工面するのが難しいことも珍しくありません。せっかく不動産を所有していても、結局は売却せざるを得なくなるケースも考えられます。場合によっては、遺産分割協議がスムーズにいかず、身内同士で紛争が発生する可能性もあるでしょう。

生前贈与では、あらかじめ贈与する相手（受贈者）を自由に決められるため、確実に希望する相手に不動産を引き継いでもらえます。生前贈与が済んでいれば、相続時に行われる遺産分割協議の紛争回避にも有効です。

贈与する時期を選べる

将来的に対象の不動産を託したい人物が決まっていたとしても、相続では所有者が亡くなるまで相手のものにはなりません。しかし、生前贈与は贈与する時期を選べるのがメリットです。贈与する側と受け取る側で自由にタイミングを決められるため、資金が必要な時期に渡せます。

例えば子どもが結婚してマイホームを建てたいと思ったとき、親が所有している土地を贈与することも可能です。広い視野でみると、早い時期に若い世代へと資金が渡ることで経済が活性化するのもメリットになります。

不動産は地価の変動などさまざまな要因で常に価格が変動しているため、贈与税の金額に影響を与える評価額も常に変わっています。相続の場合は時期を選ぶことができないため、実際に相続が発生したときの価格で決定した相続税を支払うしかありません。

贈与も相手に不動産を継承させることには違いありませんが、市場の動向をみながら譲る時期を選べるところが異なります。将来値上がりが確実視される物件なら、早めに生前贈与することで課税価格を抑えられるでしょう。

不動産収入を受贈者が得られる

贈与する不動産がアパートやマンションなどの収益物件の場合、受贈者が不動産収入を得られるのも大きなメリットです。贈与された不動産そのものには、課税価格に応じた贈与税が課されます。しかし、贈与後に発生した家賃収入に関しては、受贈者の収益になります。最終的には将来の相続人である受贈者に渡ることになる不動産であっても、相続が発生するのはいつになるか分かりません。

将来の被相続人である贈与者から、将来の相続人である受贈者へ早いうちに所得移転ができるのは、時期を選べる贈与のメリットです。賃貸経営が軌道に乗り、家賃収入が増えていくのは嬉しいことですが、その分、将来相続が発生したときの相続財産も増加していることが考えられます。

そうなると当然、相続税も高くなるでしょう。早いうちに贈与しておくことで受贈者が家賃収入を受け取れるようになるため、贈与者がそのまま所有し続けるよりも将来の相続財産を減らせるメリットがあります。

不動産を生前贈与するデメリット

不動産の生前贈与には相続税の節税効果や贈与する相手・時期を選べるメリットがある一方、デメリットがまったくないわけではありません。贈与を受ける相手にとって損にならないためにも、以下で解説する4つのデメリットを把握しておきましょう。

贈与加算がある

生前贈与を活用すれば、資産を持っている親や祖父母などの上の世代から、子や孫の下の世代へスムーズに資産を渡せます。また、時間をかけてコツコツ贈与することで、将来の相続財産を圧縮できるのもメリットです。

ただし、暦年贈与を行う場合、相続発生前の3年以内に贈与された分に関しては、相続財産に加算するというルールに気をつけておく必要があります。贈与を受けたときに贈与税を納めているか、いないかにかかわらず、相続税の課税価格に加算されるため、贈与を検討している場合は早めに行うのがおすすめです。

ただし、直系尊属から教育資金の一括贈与や結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税分などについては、相続税の課税価格には加算されません。なお、非課税枠は、受贈者1人あたり最大1,500万円までとなります。

従来は相続財産に加算される生前贈与加算の年数が相続開始前3年以内でしたが、2023年度の税制改正で以降は7年に変更されます。税制が変更された時点でそれまでの贈与分がいきなり7年までさかのぼって相続税の課税価格に加算されるわけではなく、実際には2024年1月1日以後の贈与からが対象です。

長期にわたる定額贈与は「定期金に関する権利」と見なされる可能性がある

暦年贈与は1年あたりの基礎控除額の110万円です。そのため、贈与税の負担を抑えつつ、一度にまとまった金額の贈与を行うのは難しいでしょう。しかし、贈与に時間をかける余裕があるのなら、暦年贈与の非課税枠を活用して少しずつ若い世代に資産を渡していくのも選択肢のひとつです。

例えば、一度に1,000万円贈与すれば、基礎控除額を超える分には相続税がかかります。しかし、1年に100万円ずつ、10年かけて贈与した場合は、110万円以内に収まるため、贈与税はかかりません。

ただし、毎年同じ金額の贈与を長期間行っていると、「定期金給付契約にもとづく定期金に関する権利」と見なされる可能性があります。最初から1,000万円の資産を100万円ずつに分けて毎年贈与するという取り決めをしていると、取り決めを決めた年に10年間毎年100万円の贈与を受ける権利を得たとして贈与税がかかるのです。

たまたま毎年贈与していたという状況ではなく、最初から多額の資産を分割して贈与する目的だったと判断されると、毎年110万円以下に抑えていても贈与税が課される場合もあり得るため注意してください。

不動産の名義変更に費用がかかる

不動産を贈与すると、贈与税以外にも費用がかかります。具体的には不動産取得税や登録免許税など、不動産の所有者がかわることによって発生する費用です。不動産取得税は土地や建物など、あらたに不動産を手に入れたときにかかる税金です。

土地や中古住宅などを購入したときや、家を新築・増築・改築したときのほか、贈与で取得したときにもかかります。ただし、同じ不動産を取得するのでも、相続の場合は非課税です。

不動産取得税の税率は原則として宅地・住宅ともに固定資産税評価額の4％です。ただし、2024年3月31日までは宅地が固定資産税評価額の2分の1に対して3％、住宅が固定資産税評価額の3％になる軽減措置があります。軽減措置は期間が延長されることもありますが、なくなる可能性もあるため、贈与時は注意してください。

名義変更のために所有権移転登記の申請を行うと、登録免許税も課税されます。登録免許税の税率は相続なら0.4％ですが、贈与の場合は2％です。以上のように贈与税以外にかかる費用を考慮に入れておかないと、相続税を節税できたとしても、かえって損失が出てしまうこともあります。

小規模宅地等の特例が使えなくなる

相続で不動産を取得する場合は、小規模宅地等の特例で相続税評価額を一定の割合減額できます。例えば、相続開始直前まで被相続人が居住していた宅地は特定居住用宅地等に該当し、限度面積は330平方メートルまで相続税評価額が80％減額されます。

しかし、小規模宅地等の特例は、あくまでも相続や遺贈によって取得した財産に対する特例です。不動産という大きな金額が動く贈与の場合、2,500万円まで贈与税が課されない相続時精算課税制度を活用するケースが多いかもしれません。

相続時精算課税制度は生前贈与された財産とその他の相続財産を合計した金額をもとに相続税額が計算されます。すでに支払った贈与税があれば相続発生時に精算される制度ですが、あくまでも贈与です。

不動産を生前贈与した場合は相続にあたらないため、小規模宅地等の特例は使えません。ただし、「自分が死んだらこの土地を子どもに贈与する」という贈与者が死亡したことによって効力が生じる贈与の場合は、遺贈に含まれるため小規模宅地等の特例が使えます。

不動産を生前贈与したほうがいいケース

では、不動産を生前贈与したほうがいいのは、どのようなケースでしょうか。不動産を生前贈与する場合、状況によっては思ったほどメリットが感じられないこともあります。ここからは特に不動産を生前贈与するのがおすすめのケースを紹介します。

不動産が収益物件の場合

アパートやマンションなどの収益物件の場合、相続が発生した時点までに家賃収入として入ってきた収益も現金や預貯金などで残っているはずです。収益物件を所有していると、物件そのものが相続財産になるのはもちろん、家賃収入として得る収益も相続財産として膨らんでいきます。実際に相続が発生したとき、課せられる相続税もその分、高くなるはずです。

子どもなど相続人となる人物が決まっているのであれば、あらかじめ生前贈与しておくことで相続財産を減らせるため、将来の相続税への備えになります。贈与後に入ってくる家賃収入は受贈者のものになるため、家賃収入を相続税の支払いに充当することもできるでしょう。

また、贈与税を算出するもとになる評価額は、現金では額面どおりの金額です。一方で不動産は土地が路線価方式または倍率方式、建物が固定資産税評価額で評価されます。それぞれ不動産取引で売買価格の参考にされる地価公示価格の8割や7割程度であるため、それだけでも現金で贈与するよりも贈与税を抑えることが可能です。

加えて収益物件では貸家建付地として借主がいる状態が反映されることで、さらに土地の評価が低くなるため、贈与税の金額が抑えられるメリットもあります。

将来値上がりが確実と見込める不動産の場合

不動産の価格はさまざまな要因で上がったり、下がったりします。相続税や贈与税を算出する評価額が変われば、税額も上下するでしょう。しかし、当然ながら相続が発生する時期は、正確に予測することができません。

もし、価格が高騰しているタイミングで相続が発生すると、相続人が支払う相続税の負担は大きくなるはずです。場合によってはそのまま所有し続けるのが難しく、売却を視野に入れなければならなくなる可能性もあるでしょう。将来値上がりが確実視されている不動産を所有しているのなら、評価額が低い早めの時期に生前贈与することで、課税価格を抑えることが可能です。

例えば、値上がりが見込める具体的なケースとして、近々大規模な再開発が行われる予定の地域や都市機能が充実している地域が挙げられます。また、通勤や通学がしやすいことも、立地では大きなポイントです。新駅の開業など、交通アクセスの向上が期待される地域なども、今後値上がりしやすい特徴を備えています。

相続時精算課税制度を利用して生前贈与する場合、相続税の計算には贈与時の評価額が採用されることも節税につながるポイントです。将来的に相続させる相手が決まっていて、かつ今後、値上がりしそうな不動産を所有しているのなら、生前贈与を行うことで、将来発生するであろう相続税の節税につながります。

事業承継とセットで考えている場合

贈与者が企業の経営者の場合、すでに将来の事業承継を想定している方もいるのではないでしょうか。経営者が亡くなってから子どもが後継者として事業を引き継ぐ場合だと、土地や株式などの会社の資産が相続税の対象になり、思いのほか支払うべき相続税が高くなっていることもあり得ます。

業績が上がるのは喜ばしいことですが、数十年安定した経営を続けている企業の資産は創業時に比べてかなりアップしていることも珍しくありません。土地の価格が上昇している地域では不動産の価値も上がっていることが考えられ、相続税も高くなる可能性があります。

経営者が亡くなったときに莫大な相続税がかかることが分かり、所有している資産だけでは払えないケースもあるのが現実です。承継者が決まっているのならば、遺産相続にするよりも承継者にあらかじめ不動産を生前贈与しておくほうが、スムーズに事業承継ができます。

相続は仲がいいと思っている家族でもトラブルが起こりがちです。事業承継でトラブルが発生すると、企業の経営そのものに悪影響をおよぼすことも考えられます。将来的に相続問題で混乱を招かないためにも、経営者は事前に不動産を含めた企業の資産を把握し、できる対策は施しておきましょう。

具体的には、暦年贈与の基礎控除である110万円以内で会社の株式を受贈者に贈与していく方法が考えられます。

まとめ

生前贈与という仕組みを活用すると、将来かかることになる相続税を節税できることがあります。贈与の方法には年間110万円の基礎控除がある暦年贈与と、60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与に2500万円までの特別控除がある相続時精算課税制度の2種類があります。

不動産との組み合わせでさらに有利になることもありますが、注意すべき点もあるため、実際に贈与するときは専門家に相談することが必要です。

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