不動産購入が相続税対策になる理由！物件種類別の節税対策と注意点を解説

2023.10.10

相続税対策において有効な手段として注目を集めているのが「不動産の購入」です。不動産を所有していることで相続税の節税効果が期待できるということをなんとなく聞いたことがあるものの、その理由を詳しくご存知ではない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、なぜ不動産が相続税対策に有効なのかについて解説します。購入した不動産を賃貸不動産として活用する場合のメリットとデメリットや、不動産の種類ごとの節税対策の違いについても触れますので、これから不動産の購入を検討している方は参考にしてください。

1 不動産の購入が相続税対策になる理由
2 不動産の相続税評価額の計算方法
- 2.1 土地部分の相続税評価額
  - 2.1.1 小規模宅地等の特例
- 2.2 建物部分の相続税評価額
3 賃貸不動産の相続税評価額の計算方法
4 賃貸不動産を活用した相続税対策のメリット・デメリット
5 投資する物件種類別に相続税対策の特徴を紹介
6 まとめ
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不動産の購入が相続税対策になる理由

不動産の購入を検討する前に、そもそもなぜ不動産を購入することで節税効果が期待できるのかを知っておきましょう。

相続税評価額を下げることができる

不動産を購入することによって相続税対策ができる主な理由は、不動産の評価額を圧縮できる点にあります。相続税の計算時、現金や預貯金、株式などは時価100％の相続税評価額とされる一方、不動産はその評価額を圧縮することが可能です。

相続税計算時に参考にされる「相続税路線価」や「固定資産税評価額」は、時価の7割程度を目安に定められています。つまり同じ1億円を相続する場合でも、現金の状態で相続するよりも1億円で購入した不動産を相続したほうが、相続税評価額を3割程度減らすことができるということです。

賃貸不動産はさらに相続税評価額が低くなる

賃貸不動産は居住目的の不動産と比較して、資産価値が低いものとみなされます。賃貸物件は賃貸借契約によって借主様の物件を利用する権利が保護されており、貸主様は契約を簡単に解除できず、もちろん借主様を強制的に退去させることも困難です。

つまり賃貸物件として貸し出されている不動産は、所有者が自由に活用したり利用したりできる範囲に制限があるということです。相続税評価額は不動産の収益性とは関係なく、「どれだけ自由に利用できるか」という観点から価値を評価されます。

そして賃貸不動産は、借主様が使用できる範囲である「借地権割合」「借家権割合」の存在により貸主様が自由に利用できる範囲が限定されるという理由から、相続税評価額が低く設定されるのです。
　
相続税評価額が低いということは、実際に課せられる相続税額も自己使用の不動産と比較して低いということです。相続税対策として不動産を購入する場合は、賃貸物件として活用することでさらなる節税効果が期待できます。相続税評価額の具体的な計算方法は、後ほど詳しく解説します。

融資の残債が「債務控除」になる

現金資産を不動産という実物資産に変える際に、金融機関から融資を受けて不動産を取得するというのも相続税を抑えるためには有効な手段です。

財産を相続する際には、現金や預貯金、不動産や株式といったプラスの財産だけでなく、借入金や債務などのマイナスの部分も相続します。そして相続財産のうちの借入金はマイナスの資産としてみなされ、債務控除の対象になります。相続税額を計算する際に、相続財産の価額から債務控除分が差し引かれるため課税価格が下がり、結果的に相続税額を抑えられるという仕組みです。

さらにインフレが続いており金利も低い近年においては、債務控除が適用されることにより、借入金の実質価値が目減りするという利得も発生します。この利得のことを「債務者利得」と呼びます。

相続税額をできる限り抑えるためには、ローンを組んで購入した不動産を第三者に貸し出す収益物件として活用すると効果的、ということです。

不動産の相続税評価額の計算方法

相続税を算出する際に不動産の評価額（相続税評価額）を元に、土地と建物に分けて計算します。それぞれの計算方法を詳しく見ていきましょう。

土地部分の相続税評価額

土地の相続税評価額は「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法で算出されます。

路線価方式は毎年各国税局が作成する路線価図に基づいて土地を評価するもので、ほとんどの市街地で適用される算出方法です。路線価図とは、地域ごとに公示された基準価格である路線価を示したものであり、道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額です。

不動産の相続が発生した際の土地の評価においては、この路線価を基準にし、さらに土地の地理的条件や形状などを考慮します。路線価は年度ごとに見直されることもあり、市場の変動に対応して調整されるという特徴を持ちます。

倍率方式は路線価が定められていない地域（市街化調整区域など）や特殊な土地に対して採用される方法で、土地の固定資産税評価額に一定の倍率（評価倍率）をかけて算出します。評価倍率は国税庁ホームページで公開されている「路線価図・評価倍率表」に記載されており、地域や地目によって異なる倍率が適用されます。

土地の相続税評価額は。路線価方式と倍率方式のいずれの方法で算出した場合でも、土地の時価の約80％になるのが一般的です。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」は、相続した土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度のことです。

資産価値が高い不動産の相続が発生すると高額な相続税を納めなければならず、場合によっては土地を売却しなければ納税できないケースもあります。しかし被相続人と同居していた土地を売却するとなると、相続人は突然住まいを失うことになったり、賃貸業の継続ができなくなったりする可能性も考えられます。

小規模宅地等の特例は土地の相続税評価額を大幅に減額し、納税額を圧縮することで、相続人が負う税負担を軽減することを目的としているのです。

この特例が適用される小規模宅地等の面積は、被相続人が居住していた土地であれば330m2以下の部分、賃貸物件として活用していた土地であれば200m2以下の部分と定められています。特に都市部や住宅密集地では土地の面積が小さいケースが多く見られるため、この特例を利用することによる節税効果に期待できます。

ただし、小規模宅地等の特例は相続税に関する特例の中でも相続税評価額の減額幅が大きいため、面積以外についても他の特例と比べて適用要件が厳しく定められています。詳しくは国税庁のホームページも参照しながら、専門家への相談もあわせておこなうことをおすすめします。

国税庁　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

建物部分の相続税評価額

建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額を基準にして算出されます。

建物部分の相続税評価額の算出方法は、以下のようになります。

被相続人が居住していた場合：固定資産税評価額×1.0

被相続人が賃貸物件として活用していた場合：固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

上記を見てわかるとおり、相続不動産が被相続人の居住用として利用されていたか、賃貸に出されていたかにより相続税評価額が異なります。「借地権割合」や具体的な計算方法については後述します。

固定資産税評価額は地方自治体によって毎年計算されるものであり、建物の状況や使用用途、地域の市場価格などを考慮して算出されます。一般的に、建物部分の評価額は固定資産税評価額の時価の約70％程度です。つまり固定資産税評価額の約70％が建物部分の相続税評価額として考慮されるということを押さえておきましょう。

賃貸不動産の相続税評価額の計算方法

相続した不動産が賃貸物件として活用されている場合、自己居住用の不動産よりも相続税評価額が低くなります。その理由と具体的な計算方法を見ていきましょう。

借家権割合・借地権割合

賃貸不動産（収益物件）の相続税評価額が自己使用の土地や建物と比較して低くなるのは、相続税評価額は「対象の不動産をどれだけ自由に使えるか」ということを基準に考えられるためです。

自己居住用の不動産の場合は、言うまでもなく不動産の所有者が自由に使用できます。一方で賃貸不動産は第三者に貸し出しているため、所有者であっても自由に使用することはできません。

賃貸借契約においては借主様の権利が強く守られており、借主様が持つ権利によって不動産の「自由に使用できる割合」に制限が生まれるのです。この土地や建物のうち借主に使用の権利がある割合を、それぞれ「借地権割合」「借家権割合」と呼びます。

つまり賃貸不動産は所有者が自由に使用できないという観点から、相続税評価額が時価よりも非常に低く産出され、結果的に相続税対策になると言えます。

それでは実際に賃貸不動産の相続税評価額を算出する方法を、土地と建物のそれぞれについて見ていきましょう。

土地部分の相続税評価額

賃貸不動産の土地部分の相続税評価額は、以下の計算式で算出されます。

土地部分の評価額 = 更地としての評価額 × (1 – 借家権割合 × 借地権割合 × 賃貸割合)

「更地としての評価額」とは、不動産が建物を含まない状態（更地）の評価額を意味し、土地の市場価格を元に算出されます。

「借家権割合」「借地権割合」は、建物を賃貸している場合に建物の所有者・土地の所有者がそれぞれ受け取る賃料収入の割合です。「賃貸割合」は対象となる不動産のうち、賃貸に出されている割合のことを指します。

例えば相続した土地の更地としての評価額が1,000万円、借家権割合が0.7、借地権割合が0.8、賃貸割合が0.6の場合を考えます。

土地部分の評価額 = 1,000万円 × (1 – 0.7 × 0.8 × 0.6) = 1,000万円 × (1 – 0.336) ＝664万円

このようにして、土地部分の相続税評価額が算出されます。

建物部分の相続税評価額

賃貸不動産の建物部分の相続税評価額は、以下の計算式で算出されます。

建物部分の評価額 = 建物の固定資産税評価額 × (1 – 借家権割合 × 賃貸割合)

建物部分の評価額は、建物の固定資産税評価額を基準にして算出されます。固定資産税評価額は地方自治体によって評価される建物の価格のことで、毎年1月1日に建物の所有者に4月頃送付される固定資産税課税明細書で確認できます。

固定資産税課税証明書が見つからない場合は、管轄の市区町村の役場で固定資産税評価証明書を発行してもらうか、窓口で固定資産税課税台帳を閲覧することでも確認できます。

それでは固定資産税評価額が1,200万円、借家権割合が0.3、賃貸割合が0.6の建物を相続した場合を例に、相続税評価額の算出方法を見ていきましょう。

建物部分の評価額 = 1,200万円 × (1 – 0.3 × 0.6) = 1,200万円 × (1 – 0.18) ＝ 984万円

相続税の計算は原則として納税者がおこなうことになっていますが、間違った税額を算出してしまうと、無駄に多く税金を払ってしまったり逆に不足分を延滞として扱われてしまったりする可能性があります。不動産にかかる相続税は非常に高額なため、税理士などのプロの力も借りながら正しく算出することが求められます。

賃貸不動産を活用した相続税対策のメリット・デメリット

賃貸不動産を所有することで相続税対策になるというのは先述したとおりですが、同時にデメリットも存在するという点には注意しなければなりません。

以下では賃貸不動産を所有することで得られるメリットとデメリットについて解説します。

メリット1・家賃収入を得ることができる

収益物件となる賃貸不動産を所有することで、定期的な家賃収入を得られます。家賃は生活に密着した支出であるため、経済動向や景気変動にあまり左右されず比較的安定しています。経済の変動に影響されにくい安定的な収益を期待できる点は大きな強みです。

物件選びを慎重に行えば、長期にわたって安定的な収益を得ることも可能です。需要の高い地域の物件を選び、さらに適切な家賃設定をすることで低い空室率での賃貸経営が叶います。

ただし賃貸経営で安定的な収入を得るためには、信頼のできる不動産管理会社に入居者募集や管理を依頼することが重要です。魅力的な物件を購入しても、入居者の募集や審査・建物の維持管理などが適切におこなわれなければ、入居率を安定させることは難しいということを覚えておきましょう。

メリット2・インフレに強い資産が手に入る

不動産は実物資産であるため、インフレに強いという特性を持ちます。2023年8月現在も世界的にインフレが進行しており、日本でも40年ぶりの物価高となっています。このような経済状況において、不動産はインフレ対策として有効な投資手段とされています。

インフレが起こると、現金や預金などの貨幣資産は価値が目減りしていきます。一方不動産は、需要と供給のバランスや地域の発展などによって価値が上昇する傾向にあります。実物資産である不動産は、経済の変動に比較的安定して反応するのに加え、インフレの影響を相対的に受けにくいのです。

上記のような特性により、インフレ対策や資産の保全として、不動産の購入を検討される方が増えています。

メリット3・賃貸管理会社に委託すれば手間はかからない

不動産投資として不動産賃貸業をおこなう場合、不動産の管理には手間や労力がかかることもありますが、賃貸管理会社に管理業務を委託することで、わずらわしい業務に追われずに済みます。

賃貸管理会社はテナントの募集や入居者の対応、契約の管理、賃料の徴収、修繕・メンテナンスなどの様々な業務を一括しておこなってくれるため、投資家はこれらの面倒な作業から解放されます。また管理会社には経験豊富な専門家が集まっている場合が多く、トラブルが起きた際に適切な対応をしてもらえたり、トラブル回避のための助言を受けられたりする点もメリットです。

さらに賃貸管理会社に業務を委託することで、物件の稼働率や収益性の向上が期待できます。入居者の募集や契約管理を効果的におこなうことで空室期間を減らし、結果的に収益が安定するのです。

賃貸管理については、以下で詳しく解説しています。

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デメリット1・空室が生じると収入が得られない「空室リスク」

不動産賃貸業をおこなう際の最大のデメリットは、入居者が入らず家賃収入が得られないというリスクがあるという点です。どんなに立地がよく最新の設備を備えた物件であっても、空室率が高かったり空室期間が長かったりしては思ったような収益を得られません。

空室対策をおこなうためには、下記4つの要素を重視することが重要です。

１．入居者募集対応
２．仲介対応
３．管理対応（入居者管理／建物管理）
４．設備・工事対応

入居者募集においては、周囲のマーケットをリサーチしたうえで適切な家賃設定や情報発信をおこないます。不動産仲介会社を上手に活用することで入居審査も円滑にすすみ、空室期間を最小限にすることが可能です。

入居者から設備の不具合の報告やクレームがあった場合に迅速に対応したり、物件の定期点検や設備交換・工事などをおこなったりすることで、入居者に「住み心地のいい物件」と感じてもらえ、結果的に入居率の維持向上につながります。

空室対策については、以下で詳しく解説しています。

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空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

■賃貸経営の改善事例

空室対策の改善事例・お客様の声を賃貸管理事例からご紹介。

デメリット2・売りたいとき売れない「流動性リスク」

不動産賃貸業をおこなう際のデメリットの一つは、物件を売却しようと思ってもなかなか売れないリスクです。不動産市場の変動や需要供給の変化によって、物件の売却が困難になることがあります。これを防ぐためには、以下のポイントに注意することが重要です。

１．売れやすい物件を購入する

投資家が欲しいと思える物件を選定することが重要です。需要が高く、入居者が入りやすい立地や条件を持つ物件を選ぶことで、将来売却する際にも需要が見込まれます。

２．適切な価格設定

過度に高い価格では融資がつきにくいため、売却できなかったり時間がかかったりする可能性があります。融資が付きやすい価格帯を設定し、市場の価格水準に合わせることで売却の可能性が高まります。

３．多様な売却ネットワークを持つ賃貸管理会社の活用

不動産の売却においては多様なネットワークを持つことが重要です。賃貸経営を始める際に、オーナーとのつながりが多い、あるいは買取対応もおこなっている賃貸管理会社を選ぶことで、賃貸経営と並行して出口戦略もおこなうことが可能です。

賃貸経営や不動産投資の目的については、以下で詳しく解説しています。

■賃貸経営コラム

【必読】不動産投資・賃貸経営の目的が明確なほど成功確率が上がる理由

■賃貸経営の改善事例

１棟のアパートから区分マンションへの資産組み換えによる節税対策！

デメリット3・節税効果が縮小する「税制改正」

不動産賃貸業を行う際のデメリットの1つは、将来の税制改正によって、賃貸不動産による相続税対策の効果が縮小する可能性があることです。

実際2024年度の税制改正から、いわゆる「タワーマンション節税」が制限される予定です。タワマン節税とは、高額な資産であるタワーマンションを購入することで相続税評価額を圧縮する方法で、主に富裕層に活用されてきました。このように、税制改正や法令改正によって、不動産を相続税対策として活用する際の効果が低下する可能性があります。

しかし、相続税対策としての不動産の利点は依然として存在します。不動産は実物資産であり、相続税の評価においては地域や需要の変動に影響されることが少なく、安定した評価が期待できます。また相続税評価額は法的な規定に基づいておこなわれ、法令改正などによっても完全に効果がなくなるわけではないため、過剰に恐れる必要はありません。

投資する物件種類別に相続税対策の特徴を紹介

これから不動産投資を始めようと考えている方の中には、どの種類の物件を購入したらいいか悩まれている方もいらっしゃるかもしれません。

区分マンション・一棟アパート・一棟マンションのそれぞれを購入した場合に相続税対策に違いはあるのか、それぞれの特徴を見ていきましょう。

区分マンションの場合

敷地権が比較的小さい

区分マンションを購入して不動産投資をおこなうメリットの1つは、マンションの土地部分の権利が敷地権となることです。敷地権とはマンション全体の土地を共有している権利のことで、マンションの一室を購入することで建物に対する部屋の面積の所有割合に応じて、土地の借地権も得られるということです。

世帯数が多いマンションほど、土地部分の敷地権割合は小さくなり相続税評価額を下げるポイントとなります。相続税は不動産の評価額に基づいて課税されるため、評価額が低いほど支払う税金が減少します。世帯数が多いマンションでは土地部分を多くの人と共有するため、戸建て住宅などに比べて相続税評価額が抑えられる傾向にあります。

高層階ほど相続税評価額は下がる

マンションの建物部分の相続税評価額は、同じ専有面積の部屋を比較すると高層階ほど相続税評価額が下がるため節税になります。

相続税評価額を算出する際のもとになるマンションの建物部分の固定資産税評価額は、低層階と上層階で違いがありません。一方で、実際の市場価格は高層階ほど高額になる傾向があります。現金資産を不動産に変えて相続する場合、低層階の物件よりも、高層階の物件のほうが市場価格と固定資産税評価額の乖離が大きくなります。

つまり同じ面積の区分所有マンションを購入するのであれば、高層階の部屋のほうが節税効果が高いということです。

ただし高層階の物件は一般的に価格が高く設定されているため、初期費用が高くなるという点は押さえておきましょう。

また、前述したように、「タワマン節税」を制限する税制改正も予定されていますので、その点も考慮しましょう。

流動性が高い

区分マンションは、一棟マンションや一棟アパートと比較して流動性が高い、つまり売りやすいという特徴があります。

一棟ものは全体を一括で売却する必要があるため、市場の状況や需要によっては売却に時間がかかることがあります。また、買主様は同じ投資家である必要があるので、実需物件のマーケットと比べると一般的には売りにくい側面があります。

それに対して区分マンションは、物件価格が比較的低額のため売りやすいということがいえます。また、借主様が退去した後は実需物件として売却することも可能なため、大きなマーケットで売却ができます。

複数所有すれば遺産分割がしやすい

区分マンションの物件価格は一棟ものと比較して安価であるため、相続人の人数に合わせて所有しやすく遺産分割がしやすいという点もメリットの1つです。不動産は相続時に遺産分割の対象となりますが、区分マンションは複数戸に分かれているため、相続人の数に応じて柔軟に分割することが可能です。

それに対して一棟ものは一つの建物として一括所有されているため、相続時に遺産分割が複雑になる可能性があります。相続人が複数いる場合、不動産の評価や利用意向の違いから遺産分割において揉めごとに発展する可能性があります。

区分マンションは相続時のトラブルを回避する点で有利です。また相続人の生活スタイルやニーズに合わせて柔軟に対応できるため、遺産分割におけるトラブルのリスクを軽減できます。

一棟アパートの場合

土地の有効活用ができる

複数のお部屋を一度に貸し出せる一棟アパート投資は、賃貸需要の変動こそありますが、適切な賃貸経営をおこなうことで安定的な収入を多く得られるようになります。

土地だけを所有している場合であれば、一棟アパートを建てることで賃貸経営を開始できます。一棟アパートを建てる際の土地の購入費用が不要なため、不動産投資における初期投資額を押さえることが可能です。建物は減価償却することで、所得税の節税効果を得ながら建築できるでしょう。

所有資産が大きい場合は資産の組み換えに適している

一棟アパートは通常区分マンションよりも物件価格が高いですが、その分所有資産の額が大きくなります。この大きな所有資産を相続税対策として有効に活用する方法として、資産の組み換えが考えられます。

資産の組み換えとは、相続対象となる資産の中で相続税負担が大きいものを他の資産と交換することで、相続税の軽減を図る方法です。一棟アパートの価値が高いため、他の低価格の資産と組み換えることで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

賃貸経営の自由度が高い

一棟アパートは建物全体の管理をすべて自分で賃貸管理ができるため、賃貸経営の自由度が高いという特徴があります。

区分マンションは共用部分の管理が管理会社によって行われるため、投資家の意向とは異なる管理方針がとられることもあります。それに対して一棟アパートの場合は、自らがすべての管理を行うことで、入居者へのサービスや維持管理に対する自由な判断が可能になるのです。

例えば、築年数が経過して一般的な賃貸需要が低迷した場合に、管理規約の見直しから対策できるため「ペット可の物件にする」などの判断も行いやすいです。

利回りが高い

区分マンション投資と比較して、一棟アパートのほうが利回りが高い傾向にあります。

健美家の「収益物件市場動向年間レポート 2022年」によれば、2022年の利回りは一棟アパート投資が8.29％、一棟マンション投資が7.84％、区分マンション投資が7.41％となっています。このデータからも、一棟アパートは他の投資種類に比べて高い収益性を持っているということがわかります。ただし、大都市圏と地方のエリアでは賃貸需要も異なるため、一つ一つの物件を購入前に吟味しましょう。

出典：健美家　収益物件市場動向年間レポート 2022年