【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？選び方とは

賃貸管理会社は不動産投資家にとって欠かせないビジネスパートナーです。賃貸経営において賃貸管理会社の役割が大きく、その仕事次第で不動産投資の成功は大きく左右されてしまいます。

そこで重要なのが、オーナー様のニーズを満たしてくれる「賃貸管理会社の選び方」です。賃貸管理会社には大手メーカーやFC、地域密着型の中小規模の会社まで、さまざまなタイプが存在し、それぞれ長所や短所があります。特に「大手」と「地域密着型」の2つタイプの会社は対照的ですので、両者の特徴を押さえると賃貸管理会社への理解が一層深まるはずです。

この記事では、大手と地域密着型の2つのタイプの比較を中心に、オーナー様のニーズに合う賃貸管理会社を選ぶポイントについて、解説していきます。

賃貸管理会社に求める役割とよくある悩みを比較

いい賃貸管理会社とは、想定内の費用で満室にし、オーナー様の求める役割や業務をきちんと対応してくれる会社です。しかし、賃貸管理会社が中々ニーズを満たせず、業務内容に対して不満をもたれるオーナー様も少なくないようです。

そこで、賃貸経営でよくある悩みをとりあげ、それぞれの問題点について賃貸管理会社がどんな役割を果たすべきかについて解説します。賃貸管理会社の変更を検討する際にご活用ください。

管理業務に不満がある

賃貸物件の建物の状態を管理するのは、賃貸管理会社の重要な業務の1つです。建物の状態を定期的にチェックし、メンテナンスが必要な箇所については応急措置や修繕対応を提案する必要があります。

ところが、賃貸物社ごとに管理業務について得手不得手があるのが実情です。例えば、管理戸数が多い賃貸管理会社は、効率化を重視して大手の決まった管理業務のみに対応し、オーナー様のご事情や地域特性が加味できない傾向があります。

また、地域密着型の小規模な賃貸管理会社では人手が足りず、担当者の手が回らないことも多いです。空室対策のノウハウが十分ではなく、うまくいっていないときの改善策も少なめです。小規模の場合、事業承継問題に直面することもあります。

清掃作業や修繕対応といった基本的な管理が適切に行われないと、物件の資産価値が下がり、評判が悪くなる原因にもなりかねません。全てを担当者任せにするのではなく、会社全体で管理業務をバックアップする体制のある会社かどうか、オーナー様に寄り添いつつも、効果的な業務を実行してくれるか、しっかり検証する必要があるでしょう。

アパート・マンションの空室が改善されない

オーナー様にとって最も頭の痛い問題が「空室」が長期間改善されない場合です。そもそも「空室率」が高い原因にはさまざまな理由があります。物件そのものの立地が悪い、あるいは年月が経つにつれて入居者が求めるニーズが変化してしまった、設備が古すぎる、入居条件が厳しい、家賃が相場より高いなどの要因で入居率は変化します。

しかし、好条件を満たしているのに、空室率が改善しないという事例もみられます。このようなケースでは、賃貸管理会社の「リーシング力（募集力/仲介力）」に問題がある場合が多いです。

どんなにスペックの高い物件であっても、入居希望者にしっかり紹介してもらい募集や仲介がなければ、いつまでたっても空室は埋まりません。入居希望者のいるターゲット層への営業、入居希望者への営業力、内見や問い合わせへの丁寧な対応など、賃貸管理会社には豊富なノウハウを駆使した高い「リーシング力」が求められます。

費用をかけて不動産のスペックをあげることも空室対策には有効ですが、空室率が改善されない場合は、集客力・仲介力に優れたリーシングに強い賃貸管理会社を選んでいるかどうか、検証してみましょう。

管理手数料を見直したい

「管理手数料が高い」という問題は、オーナー様にとって典型的なお悩みの１つです。一般的な相場は「家賃の5%」とされていますが、管理手数料の設定は会社や契約内容のほか、物件によっても異なるため、相場よりかなり高めの管理手数料が設定されているケースも多いです。オプションプランなどを次々と追加してしまい、結果的にかなり高額な管理手数料となるケースも少なくありません。

サービス内容に関して費用対効果が見えにくいと、「管理手数料が高い」と感じてしまいがちです。管理手数料に納得いかない場合はサービスの内容を検証し、疑問点があれば会社に質問してみましょう。

料金体系とサービス内容のバランスについて明確に説明できないようなら、賃貸管理会社の変更も選択肢の1つとなります。全体的な傾向として、業務のカバー範囲が広く、柔軟なプラン二ングを提案できる会社ほど、コスパのいいサービスを提供できる可能性が高いです。

また、賃貸管理会社のほとんどは仲介業務も行いますので、管理手数料とは別に「仲介手数料」がかかっています。仲介手数料は法定で定められた上限があるため、法外な手数料を請求されることはまずありません。諸条件にもよりますが、交渉次第で仲介手数料が下がるケースもあるので、コストを削減したい場合は一度交渉してみるのもおすすめです。

ただし、賃貸経営で加味しておくべき対応を外してまで管理費を下げる必要はないため、ご留意くださいませ。

建物の設備投資を抑えたい

建物の競争力を高めるうえでも、ある程度の初期投資を行うことは賃貸経営の成功に欠かせません。特に築古のアパートやマンションでは、リフォームやリノベーションを想定したうえで資金計画を立てる必要があります。最初からやみくもに設備投資の費用を削ってしまうと、入居者にとって魅力のない物件となってしまい、競合に打ち勝つことができません。

しかし、オーナー様としてはできるだけ設備投資にかける費用を抑えたいものです。そこで賃貸管理会社に求められるのは、費用対効果の高いメリハリをつけた設備投資プランを提案することです。立地や競合の分析に加え、入居率の上がる間取りや設備投資など、できるだけ無駄を押さえつつ入居者様のニーズに応えられるように、戦略を考える必要があります。

同時に、資金面でのサポートも賃貸管理会社の重要な仕事です。融資のサポートや割賦払い制度、無理のない収支計画の策定など、資金計画へのサポートを得意とする賃貸管理会社はオーナー様にとって心強い存在となります。

大規模修繕を踏まえた管理を依頼したい

大型マンションやアパートなど、不動産は定期的に大規模修繕工事を行う必要があります。予算や工事の規模が大きくなるため、長年お世話になっている賃貸管理会社にそのままおまかせする方が多いです。

賃貸管理会社に依頼する場合は、普段から信頼関係のある担当者から直接サポートしてもらえる安心感があります。また、アパート・マンション投資では賃貸管理会社に工事の手配を一任できるので、管理組合や理事会での調整といった手間を減らすことができるでしょう。工事に関する窓口を賃貸管理会社に一元化できるのは、事務手続き上も大きなメリットです。

その一方で、施工会社の選定や予算の見積もりに関して不透明になりがちで、中には相場より高い費用を請求されることもあるようです。賃貸管理会社と懇意の施工会社を一方的に選定し、工事費用を修繕積立金ギリギリまで上乗せする事例もありますので、できるだけ信頼関係のある賃貸管理会社へ工事を依頼することが重要です。

買増しなど資産増加をしたい

「買い増しをするべきなのか」「買い増しをしていいタイミングなのか」と悩まれるオーナー様は多いです。既存の収益物件が想定どおりの収支を描いていると、投資物件の買増しを検討したくなります。１戸目（1棟目）の物件収支が黒字で推移していると、買増し物件の収支が安定するまでカバーできますし、金融機関からも評価され、新たな融資が決まる可能性も高いでしょう。

しかし、買増しを検討するタイミングでいい物件を見つけるのは難しいもの。人気のある物件はすぐに売れてしまうので、たくさんのライバルとの競争になります。

素早くいい物件をつかむためには、普段から不動産の売買情報を集約している賃貸管理会社を選ぶことが大切です。不動産売買も手がける賃貸管理会社であれば、「売却希望のオーナー物件」から希望条件にマッチする物件を優先的に紹介してもらえる可能性があります。

相続や売却を検討している

賃貸経営で所有する不動産は、相続対策として極めて有効な財産です。賃貸物件は相続税の課税対象として実勢価格よりも低額で評価されるので、相続税の負担を抑えた状態で次世代へ資産をつなぐことが可能です。さらに、ローン残債はオーナー様の相続財産から債務控除されるため、課税対象となる資産額そのものを圧縮できるというメリットもあります。

相続税対策にきわめて効果的な賃貸経営ですが、その反面、事業としての綿密な計画性を立てておかないと、赤字やローン残債を次世代に積み残す恐れがあるので要注意です。収益性の高い不動産が相続対象になると遺産分割協議でこじれるケースも少なくありません。

相続を念頭に賃貸経営を行う場合は、オーナー様の資産に関する懸念や要望をよく確認したうえで、最適な資産活用を提案できる賃貸管理会社を選ぶ必要があります。税理士や司法書士など、専門家と連携した体制をとっているかも重要なチェックポイントです。

また、オーナー様の中には、最初から売却を想定した賃貸経営をお考えの方も多いでしょう。その場合は、高値での売却や、不動産会社による買取など、不動産売却について専門的なノウハウを持ち、売却先をすぐに見つけてくれる賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。

大手と地域密着型の賃貸管理会社で違うこと

賃貸管理会社選びでは、「大手」と「地域密着型」、どちらのタイプがいいか迷っている方も多いのではないでしょうか。ここでは、大手と地域密着型の賃貸管理会社、双方の特徴とメリット面、デメリット面についてわかりやすくご紹介します。それぞれの特徴をふまえた上で、両者の強みを合わせ持った賃貸管理会社を、賃貸経営のパートナーとして選ぶことをおすすめいたします。

大手の賃貸管理会社の場合

大手の賃貸管理会社は、盤石な経営基盤と圧倒的な知名度を背景に、安定した「集客力」を持つ点が最大の特徴です。豊富な管理実績を活かしながら、全国どの地域でも安定したサービスを提供しています。大手の賃貸管理会社を選ぶメリットとデメリットについて、簡単にご紹介しましょう。

メリット

大手の賃貸管理会社の強みは、何といっても高い知名度を生かした「集客力」にあります。管理戸数ランキングや売上ランキングを見ると、全国的な知名度を誇る不動産関連企業や大手ハウスメーカーがずらりと上位に並んでいます。入居希望者にとって、会社の高い知名度やブランドイメージは「安心感」につながるため、大手は入居希望者を安定して集めることが可能です。

大手の賃貸管理会社のほとんどは管理業務だけでなく仲介も手掛けているので、各種キャンペーンの実施などの対策により、入居希望者を確保することも得意です。

また、管理業務に関するノウハウの蓄積量も膨大です。管理戸数が圧倒的に多いという利点を生かし、あらゆるトラブルへの対応を完全にマニュアル化しています。各地域の担当者も自社のブランド価値を落とすような業務態度は取らない傾向にあり、全体的に高いレベルでのサポートを期待することができるでしょう。

デメリット

会社の規模が大きいため、イレギュラーな事態への対応はやや不得意かもしれません。管理業務のほぼ全てをマニュアル化しているため、担当者の裁量に任される部分も限られており、本社を通してからの判断を待つケースが少ないようです。このようなデメリットを避けるためには、普段から担当者とコミュニケーションを行い、困ったことがあればお互いに連絡し合う体制を構築しておく必要があるでしょう。

もう１つのデメリットは、大手の担当者の場合、一定年数が過ぎると転勤してしまうことが多い点です。担当が変わって引継ぎがうまく行われないと、これまでの信頼関係や積み重ねた経験がリセットされてしまう事態も考えられます。新しい担当者に地元の知識がないこともあり、担当者によってサービスの質にばらつきが出やすいのが、従来からの大手の弱点です。

ただ、近年は担当者ごとにサービスのばらつきを抑えるための仕組みを導入している会社は増えています。例えば覆面調査による顧客対応のチェックや、顧客管理システムの導入によってお客様対応を平準化する、といった取り組みです。弱点部分についてもしっかり投資を行って対応できるのは、資金力のある大手ならではの強みといえるでしょう。

地域密着型の賃貸管理会社のメリット・デメリット

続いて、地域密着型の賃貸管理会社について、メリット面とデメリット面を解説します。地域密着型の強みは、地域の情報に精通していることと、フットワークの軽さにあります。友好な関係を築くことができれば、これ以上頼もしいパートナーはないといえるでしょう。地域密着型の賃貸管理会社を選ぶメリットとデメリットについてご紹介します。

メリット

地域密着型の賃貸管理会社は、地域の人の流れやローカル情報に精通しています。地域の企業や専門家とも独自のネットワークを持っており、大手にはない、地域の特性に合ったノウハウで空室を埋めてくれることも少なくありません。空室対策においても近隣の類似物件を例に具体的な提案を行うため、オーナー様にとってもサポートを受け入れやすいです。オーナー様と担当者の距離が近く、何でも相談しやすい関係性を築ける点も大きなメリットです。

また、担当者のフットワークも軽く、緊急時であってもスピーディーに対応してくれます。イレギュラーな事態にも丁寧に対処してくれるので、入居者様からの満足度は高くなる傾向です。

管理手数料も大手と比べるとリーズナブル。大手ハウスメーカーのように建築と管理物件がセットというケースは少なく、管理業務の一部を委託するといった柔軟な業務委託の形を取ることもできます。

デメリット

担当者の能力次第で、サービスの質が大きく変わってしまう傾向があります。きめ細やかな対応を期待できる一方で、担当者の能力に依存した管理体制になりがちなのも不安要素の1つ。慢性的に人手不足に悩む会社も多く、優秀な担当者はかなり多くの案件を抱えている現実があります。また、小規模の賃貸管理会社は後継者不足に悩んでいるケースも多く、将来的に長いお付き合いができるか不透明な点も否めません。特にご相続を考える際には気になるポイントになります。

また、地元の情報に精通している反面、不動産市場の最新情報が大手より入りにくい一面もみられます。大手は豊富な資金力を生かして、新たな取り組みにも積極的です。例えば、ここ最近大手がいち早く取り組んでいる手法に「リモート対応やIT重説」「システム活用による業務効率化」「空室のモデルルーム化」などがあげられるでしょう。いずれも入居率を上げるために効果的とされており、大手を中心に導入する会社が増えています。

しかし、こうした取り組みは豊富な管理物件を持つうえにサポート体制も手厚い大手だからできることといえるでしょう。地域密着型の不動産会社はどうしても資金面、営業規模で後手に回るのは、仕方のないところです。

賃貸管理会社の選び方のポイントは？

賃貸管理会社は、大手・地域密着型のほかにも「企業」ごとの特徴があり、管理業務上の対応にも異なる点があります。大まかな特徴や傾向を理解しておくと、賃貸管理会社を比較検討するときに役立つはずです。ここでは数多い賃貸管理会社の中からニーズにピッタリの会社を選んでいただくための「選び方のポイント」についてご紹介します。

大手・地域密着型それぞれのメリットがある

大手と地域密着型の不動産では、管理業務への対応力に違いがあります。大手にはハウスメーカーやデベロッパー系列だけでなく、全国的に有名な不動産仲介FCなども含まれますが、大手FCはハウスメーカー以上にマニュアル的な対応が進んでいます。管理業務に関してはかなり画一的なので、きめ細やかな対応はあまり期待できないかもしれません。

その一方で、広告や宣伝による集客力・仲介力は非常に高く、安定して入居者様を供給することができるという大きな強みがあります。

地域の不動産会社は臨機応変な対応力や、地域のネットワークを生かした仲介力など、賃貸経営のパートナーとしては心強い面も多いです。しかし、大手と比べるとの経済基盤が弱く、与信や事業承継を考えた場合は不安があります。

賃貸経営は10年先、20年先を見据えた事業ですので、将来的に安心して管理をまかせられるかどうか、会社の経営規模などを含めて検討する必要があるでしょう。大手と地域密着型、それぞれにメリットがあるので、可能なかぎり両方の強みを併せ持つ賃貸管理会社を選びたいところです。

データドリブンな入居者募集活動が可能

賃貸管理会社の中には、客付けが不得意な会社も存在します。建物の維持管理、設備保全については高い能力を発揮する一方で、賃貸経営にとって肝心のリーシング（募集・仲介）業務や空室対策についての引き出しが少ない会社も多いです。

特に近年は不動産賃貸業にも賃貸経営に関連する細かなデータを収集解析し、分析結果を活かした「データドリブン経営」を行う企業も存在し、リーシング・空室対策が得意な会社との実力差はかなり顕著となってきています。

賃貸経営においては入居率を高く保つことが生命線になりますので、空室対策が得意な賃貸管理会社を選ぶという視点は、会社選びの大前提です。特に顧客情報や空室改善率など、過去の管理実績などを「データ化」したうえで賃貸経営をトータルサポートできる会社かどうかに注目していただくと、入居者募集や仲介業務などのリーシング活動や空室対策全般を得意とする会社と出会う可能性は高くなります。

コストパフォーマンスがサービス内容に見合っている

コストパフォーマンスにサービス内容が見合っているかも、重要なチェックポイントです。料金設定やサービス内容は会社ごとにかなりの違いがあるので、細かい部分までじっくりと比較検討する必要があります。

大まかに各会社のタイプの傾向をご紹介すると、大手ハウスメーカーの場合は基本的に「サブリース契約」となっていて、一見安定した賃料を確保できるようにみえます。しかし、建築物の品質を担保する必要もあることから、契約に準ずる工事や大規模修繕に応じないと賃料が減額されてしまう決まりとなっている場合がありますので、契約内容についてはしっかり確認しておいてください。

大手デベロッパー系は管理業務に関して安心のブランドと品質ですが、全体的にコストは高い印象があります。一方、管理専門の会社など、安い手数料設定の会社も存在しますが、管理業務のカバー範囲が狭い、追加オプションが多いといったケースもあるので、手数料設定だけを見て会社選びをするのは危険です。オーナー様が本当に必要とするサービスとコストパフォーマンスが見合っているかという視点を常に持ちましょう。

賃貸管理会社選びで迷ったときは「リロの不動産・リロの賃貸」の無料相談へ

賃貸管理会社には多種多様なタイプの会社が存在し、会社の規模やサービス内容によって、特徴に違いがあります。特に知名度の高い「大手」と「地域密着型」の2つのタイプについては違いがわかりやすいので、両者の特徴をしっかり理解しておくと、ニーズに合った会社を探しやすいです。

理想的な会社はズバリ、「大手」の持つ強みと、「地域密着型」の持つフットワークの軽さを併せ持つ会社です。【リロの不動産・リロの賃貸】はまさに、「大手と地域密着のハイブリッド型」を目指し、オーナー目線で賃貸経営を俯瞰した、管理、運営サポートを行っております。

特徴的な強みは、空室の代表的な原因を解決するフレームワークである、4つの空室対策（募集力／仲介力／管理対応／設備・工事対応）を用いたリーシング力です。

管理業務以外に「賃貸経営に必要なサポート」を幅広く行っているかに着目すると、ハイブリッド型の会社かどうかの見分けがつきやすいです。【リロの不動産・リロの賃貸】の場合、募集力・仲介力を併せ持つリーシング力と、入居者管理・建物管理に強い管理対応力に強みがありますので、入居者様のニーズを捉えた賃貸経営をサポート出来ます。

賃貸や売買、工事といった賃貸管理に必要な業務だけではなく、資産活用や相続・節税までトータルサポートをいたします。賃貸経営に関するお悩みについてはどんなことでも、お気軽にご相談ください。