アパートの建て替え時期はいつ？見極めポイントと費用の目安を解説

1棟アパートを所有して不動産賃貸業を行っているオーナー様にとって、築年数の経過は気になるところです。必要に応じて建て替えも考える必要があるでしょう。

今回はアパートの建て替えをする際に気になる、建て替えを考えるべきタイミングや建て替えを行う際に必要となる費用の目安について解説します。

アパートの建て替えを考える時期の目安と5つのポイント

アパートの建て替えを考える時期の目安はいつごろと考えておけばいいのでしょうか。アパートの建て替えにおいて目安となるポイントは、「築年数」「アパートの劣化具合」「空室率が5割以上になっている」「リフォームのための費用が高額」「建て替えによる空室率の改善効果」の5つといわれていますが、これらのポイントを次項で解説します。

築30年を過ぎている？築年数を確認する

一般的なアパートの建て替え目安は、「築年数が30年を経過する頃」だといわれています。アパートの構造は木造であることが多く、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションと比べ、劣化しやすい特徴があることも建て替え理由の1つとなっています。

実際には、木造建築物であっても耐用年数は50年～60年といわれていますが、30年弱で大規模修繕を行う必要が発生することや、近隣に競合物件が増加して、新築時には問題なかった間取りや設備が現代の入居者ニーズとマッチしない場合に検討されます。

木造や鉄骨造に限らず、リノベーションには一定の制約が発生します。新たな入居希望者が求める間取り変更が難しい場合や耐震性能の問題から建て替えを選択するシーンもあるでしょう。

一方でオーナー様が日ごろから丁寧な管理を行い、設備のメンテナンスも定期的に行うことで、特に修繕が必要な箇所がないのであれば、無理に建て替える必要はありません。

また、法定耐用年数を気にするオーナー様もおられますが、法定耐用年数と建物の健康状態は必ずしも一致しません。適切なタイミングで行う大規模修繕や設備投資により建物の寿命も異なるため、必ず築30年を目安に建て替えなければならないわけではありません。

アパートの劣化具合は？外壁や設備などの状態をチェック

現実に外壁のひび割れや設備の故障などが発生しているなど、アパート自体の建物の劣化具合も建て替えの判断基準になります。仮にアパートで設備の故障が頻繁に発生しているなら、アパート全体の設備全般で耐用年数を超えている可能性が考えられます。

今までは定期的なメンテナンスや設備投資が必要なく、アパート全体の設備が耐用年数を超えている状態であれば、設備の総入れ替えを行うのか、建て替えを行う時期なのかを検討するべきポイントになるといえるでしょう。

アパートの外壁は、立地状況に大きく左右されます。海の近くに建っており、常に潮風にさらされる状況であれば、塩害により金属部分の錆びが発生する速度は速くなり、建物の劣化も早くなります。

立地場所特有の劣化状況も加味しながら、建て替えを行うのか、設備の入れ替えで済ませるのかを検討しましょう。

立ち退き料を考慮して空室が5割以上か損益分岐点前後のタイミング

アパートの建て替えを実施するにあたり、重要となるのが入居者様との立ち退き交渉です。一般的に建て替えを実施するのは、退去費用を鑑みても空室率が5割以上に増えてからがいいといわれています。

具体的には、築年数が経過し、老築化の影響により入居者様が自然に減少して改善策がない場合は、立ち退き交渉を開始して本格的に建て替えを進めていくのが一般的な流れになります。

空室率が5割に満たない状態で立ち退き交渉を開始すると、現在お住いの入居者様分の立ち退き料も多く発生するため、支出の増加と交渉が難航する可能性が高まることも考えられます。当該理由により、アパートの建て替えをするタイミングの目安として、「空室率が5割以上」になった時点で本格的に検討されるのがベストです。

もう一つの考え方が、賃料収入の損益分岐点となる入居率の前後のタイミングで検討することです。本来は満室経営を目指す賃貸経営ですが、何らかの要因により空室が目立ち、各種対策を講じても赤字経営が続く状態であるならば、建て替えを検討するタイミングと言えます。

損益分岐点となる入居率の計算式は次のとおりです。

損益分岐点となる入居率＝（運用時の必要経費・支出合計）÷（満室時の家賃収入）

仮に毎月かかる費用の合計が100万円、満室時の家賃収入が150万円と仮定すると、損益分岐点となる入居率は100万円÷150万円＝約66%になります。

つまり、試算した条件の場合は空室率が約34%を超えると「赤字」ということです。空室率が34%を上回る前に空室改善及び収支改善の対策をしなくてはなりません。それでも効果がない場合は赤字が継続する可能性が高いため、建て替えを検討する参考指標になります。

もちろん必ず5割を超えたらすぐに立ち退き交渉を開始しなければならないわけではなく、8割程度になってから交渉を開始しても問題はありません。

ただし、あまり空室率の高い状態を続けていると、前述のとおり更なる賃料の下落や収支の悪化を招く恐れがあり、「賃貸経営の負のスパイラル」に陥ることも考慮しておきましょう。負のスパイラルに陥ると改善が困難になるため、早めに対策を講じることをおすすめいたします。

リフォームやリノベーション工事に高額な費用が発生しないか

築年数が経過したアパートの場合、入居者様が退去したあとに行うリフォーム工事の内容によって入居率が変わることもあります。時代のニーズに合わせたリフォームを行うことで入居希望者様も増え、合わせて家賃の値上げも期待できるでしょう。

建物の躯体が健康であれば、賃貸経営リノベーションにより居住空間を変えることもできます。しかし、リノベーションが必要な対応範囲や部屋数によっては高額な費用が必要になる場合も想定されます。

リフォームやリノベーションでで内装をきれいに整備したとしても、建物の外装の古さや築年数が目立ち、当初考えていたような家賃の値上げ交渉が思うようにできず、結果として工事費用の回収期間が長くなり、収益が下がってしまう悪循環に陥ってしまうことも想定して実施有無を検討する必要があります。

築年数が経過したアパートであれば、賃貸経営に必要な要素を盛り込んだリフォームや収支を改善する賃貸経営リノベーションで改善することもあります。工事を行うことで得られる便益や費用対効果を考え、あまりに高額な工事費用が発生する場合や空室による支出が続くようなら、建て替えを検討するほうが最終的な収益改善につながる可能性が高いといえます。

アパートの建て替えにより空室や収支が改善されるか

アパートの老朽化によって、外観や間取り、室内のデザインが古くなってくると、どうしても新しい競合物件より競争優位性が低下します。リフォームやリノベーション対応で問題が改善されない場合は、建て替えを実施することにより、時代のニーズに合った間取りやデザインに刷新することで競争力は間違いなく向上できるでしょう。

しかし、大事なことは建て替えをすることで空室がどのくらい改善されるか、更に突き詰めると収支がどのように改善するのかが賃貸経営で最も重要なポイントになります。

既に空室率が高い状態なら、早めの対策が必要です。入居者様が退去した際の原状回復工事やリフォームでもある程度きれいにできますが、間取りの変更や複数のお部屋を工事する場合では、建築上の制約や多額のコストが発生する可能性もあります。

周辺環境や賃貸ニーズなどを考慮し、建て替えることで現在の空室改善がなされると判断でき、リフォームやリノベーションよりも永く収益を確保できる見通しが立ち、収支が改善されるのであれば、建て替えを検討しましょう。

一方で、建て替えは相続対策や出口戦略にも影響します。アパートを建て替えることでキャッシュフローが改善されることや、高く売却できる可能性が高くなるというメリットのほか、相続対策として実施する場合もあります。今後のアパート経営をどのように行っていくかを広い視点で考え、建て替えを実施することが大切です。

アパートの建て替えにかかる費用の相場は？

アパートの建て替えには3つの費用が発生します。現在建っているアパートを取り壊す「解体費用」と、新しいアパートを建てる「建築費用」、そして入居者様に退去していただく際に発生する「退去費用」です。ここでは実際にアパートの建て替えにかかる費用の相場について解説します。

アパートの取り壊しにかかる費用（解体費用）

アパートの解体費用は、床面積1坪あたり3万円～8万円程度かかるといわれています。費用に差があるのは、建物に使われている材質やアパートの階数によって解体費用が異なるからです。最終的には建物の構造や床面積に応じて解体費用が確定します。

ちなみに木造であれば床面積1坪あたり約3万円～5万円、鉄骨造の場合だと6万円～8万円程度が相場となります。木造アパートで床面積が90坪なら、270万円～450万円程度が解体費用として必要という計算になります。

また施工状況によっても費用が異なります。例えば、重機が入りにくい立地にあるアパートや搬入搬出が難しい現場だと、作業の工数も増加するため解体費用が高くなります。

解体費用は複数の工事業者に見積もりを取って検討することで安くできます。解体・建築・管理を、単体ではなく包括して考え、賃貸経営全体の収益を改善する提案を採択する必要があります。必ず複数の工事業者で見積もりを取るようにしましょう。

アパートを建てるための費用（建築費用）

アパートを建てるための建築費用は、どのような構造のアパートを建てるかによって金額が異なります。特にアパートの規模や構造によって金額が変動しますが、アパートの建築費用を構造別にみると、目安の坪単価は以下のとおりとなります。

● 木造：50万円～60万円
● 軽量鉄骨造：60万円～90万円
● 重量鉄骨造：70万円～100万円
● 鉄筋コンクリート造：100万円～120万円

※資材や人件費の高騰は加味しておりません。

一般的にアパートの階数が2階までであれば、木造もしくは軽量鉄骨造が用いられます。3階以上のアパートを建築する場合は、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造が用いられます。

また、間取りによっても建築費用と設備費用が異なります。ファミリー向けの3DKなど、複数の間取りが存在する広い物件であれば、建物の構造や設計が複雑になりますが、戸数の減少に伴い各お部屋に必要な設備の総数が減少します。

単身者向けのワンルームもしくは1Kのような狭い物件では、シンプルな構造であるものの、坪数あたりの戸数が増えるため、設備の数も比例して増えることになります。

ターゲット選定と想定収益により間取りや設備の仕様も変わります。建築費用の多寡も大事ですが、最終的には賃貸経営の収支を改善する間取りの建築と設備を意識しましょう。

入居者様の立ち退き料（退去費用）

建て替えようとするアパートに普通借家契約による入居者様が残っている場合は、立ち退き料（退去費用）の支払いが必要です。

普通借家契約とは更新が可能な契約で、オーナー様から入居者様に対して契約の解除を申し出る際には立ち退き料と合わせて、正当な理由が必要です。

アパートの立ち退き料の相場は契約書の記載内容によって異なりますが、1戸あたり50万円～100万円といわれています。また、立ち退き料とは、引っ越しに必要な実費と、引っ越すことで発生する負担増加分の2つを合わせたものになります。

前述のとおり、1戸あたりの立ち退き料の相場を考えると、空室率が5割以上になってから建て替えを考えるというポイントも考慮する余地はあります。。空室が多いほど交渉の数も減少するため、立ち退きにかかる時間を短縮できる可能性が高まります。

不動産投資ローンの融資を利用してアパートを建て替える理由は？

アパートを建て替える際には金融機関から融資を受けて建て替え工事を進めることが望ましいといわれています。

その理由には減価償却による「節税効果」や融資を受けることによる「レバレッジ効果」などがあります。そのほかにも「収益性の改善」や「相続対策」にも役立つことですが、詳しい内容を見ていきましょう。

減価償却費による節税対策

建て替える前のアパートの借入金を既に完済している場合は、新しく融資を受けてアパートを建てることで節税対策になります。対策のポイントは減価償却費です。

建物や建物付帯設備などの固定資産は、購入時に一括費用計上するのではなく、法定耐用年数に応じた償却率を乗じて単年度ごとに減価償却費として計上します。

減価償却費が節税対策になる理由は、実際の支出は発生しないにもかかわらず、会計上の費用として一定金額を経費計上できることにあります。

アパートを建て替えることで法定耐用年数がリセットされれば、新たに減価償却費を計上して節税効果を高められます。また、相続税の計算を行う際にも相続財産の額から借入金を差し引けるため、相続税の課税金額を減らせるというメリットもあります。

レバレッジ効果が期待できる

レバレッジ効果とは、「てこの原理」をもとにした言葉です。不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「少ない自己資金で大きな利益を得る」ことをいいます。

アパートの建て替えを大規模修繕などのためにプールしていた資金を、自己資金として流用して行うのではなく、金融機関からの融資を受けることで、少ない資金で大きな収益を得ることができるのです。

自己資金だけでアパートの建て替えを行う場合は、用意した金額までの建物しか建てられません。自己資金が5,000万円なら、5,000万円のアパートを建築することになります。しかし、金融機関から5,000万円の融資を受けることで1億円のアパートを建設することも、頭金や運転資金として自己資金を活用することもできます。

アパートの利回りを7％（満室状態）と想定し、満室状態をキープでき、かつ、金利3％（返済期間30年）で融資を受けた前提で計算すると、レバレッジを効かせない場合の収益は年間230万円ですが、5,000万円の融資を受けてレバレッジを効かせた場合の収益は327万円に増え、実に年間97万円の差が生じます。これが不動産投資におけるレバレッジ効果です。

▼ケース１：5,000万円の物件を購入した場合

購入価格：5,000万円
自己資金：5,000万円
融資額：0円
①利回り：7%
②年間収入（想定）：350万円（購入価格×①）
③入居率：100%　※計算を簡単にするため満室の想定とします。
④年間収入：350万円（②×③）
⑤年間支出：120万円
⑥年間収益：230万円（④ー⑤）

▼ケース２：1億円の物件を購入した場合

購入価格：1億円
自己資金：5,000万円
融資額：5,000万円
①利回り：7%
②年間収入（想定）：350万円（購入価格×①）
③入居率：100%　※計算を簡単にするため満室の想定とします。
④年間収入：700万円（②×③）
⑤年間支出：120万円
⑥年間収益：580万円（④ー⑤）
⑦返済額：約253万円
⑧最終的な収益：327万円（⑥-⑦）

長期空室や収益性の改善が見込める

アパートの建て替えを行うことで、収益の改善が見込めます。長期空室の原因は様々ですが、建て替えを検討する場合の空室率は5割、アパートの総戸数が10戸で、賃料が3.5万円と仮定した場合、年間賃料は210万円になります。

建て替えによって「新築」となるため、ニーズに合った間取りや設備も導入すれば、入居希望者様の増加にもつなげられるでしょう。

当然、家賃もこれまでよりも高く設定できて、満室経営に近づけることもできます。結果として、空室率の改善や収益の増加が見込めるといえます。先ほどの試算と照らし合わせると、満室で総戸数10戸、賃料が7万円と仮定した場合、年間賃料は840万円になります。

単純な計算だけでは良し悪しを判断できませんが、建て替え前とは全く異なる収益が見込めます。もちろん、立地や地域性により収益は変わりますが、建て替えを行うことで、大規模修繕や設備工事の費用の発生を伸ばしながら、収益改善を行えます。

相続税対策に役立つ

金融機関から融資を受け、団信に加入しておらず、返済しないまま亡くなった場合、金融機関からの融資は借入金としてマイナスの財産になります。相続が発生したときの借入残高がそのまま差し引かれます。つまり、被相続人の相続財産に借入金が残っていれば、被相続人の全体の財産の課税評価額を下げることになります。

不動産は相続時の財産評価において、現金などの金融資産と比べて評価を下げられるというメリットがあります。金融資産は相続発生時の時価で評価されますが、土地の相続税評価額は路線価方式で決まるため、時価の8割程度に抑えられるのです。

小規模宅地等の特例が利用できますので、要件に当てはまれば最大80％相続税評価額が減額されます。さらに、団信の加入有無にもよりますが、借入金があれば、その額を差し引けますので、最終的な相続税評価額を大きく下げることにつながり、相続税対策になるのです。ただし、『生命保険』としてお考えの場合は団信の加入が必須になるため、ご注意ください。

建て替えを検討する管理対応について

「アパートの建て替えを考える5つのポイント」でもご紹介したように、築年数が古くなるまえに、アパートを建て替えるか売却するか判断するタイミングがあります。日々の管理状態から物件の状態をチェックすることで、出口戦略を行う入念な準備をしましょう。

建物の状態を確認する代表的な管理対応をご紹介します。

建物管理（清掃・メンテナンス）

建物管理では、建物の清掃や設備メンテナンスを行います。建物の第一印象を決めるエントランスやごみ置き場がきれいに清掃されているか、防火管理の設備や通路の確保ができているか、エレベーターや立体駐車場など各種設備の点検も含まれます。

建物の日々の清掃業務やメンテナンスを行うことで、入居者様の満足度が維持向上します。メンテナンスや巡回を行うことで問題の早期改善に寄与します。各種設備の状態はもちろん、クラックや雨漏りに早いタイミングで対応していれば、大がかりな工事を未然に防ぐことができます。

空室状況とは別に、建物の状態を正しく把握しておくことで空室対策や出口戦略を組み立てやすくなります。

大規模修繕

大規模修繕工事は、工事費が高額かつ、工期が長期間にわたります。外壁や鉄部の塗装、屋上防水、給排水管の取り換えなど、長期修繕計画に基づいて対応することで建物の劣化を防ぎ、資産価値をできるだけ長く維持するために行われる大切な工事です。

建物の美観や居住性に関連する問題を長い間放置すると、長期空室や賃料低下を招き、売却困難な状況となる、負のスパイラルに陥ります。深刻な問題になる前に、一定周期の間に建物の躯体を守る大規模修繕工事を行います。大規模修繕工事を行う前後で、出口戦略を具体的に考える方が多いと思います。

売却を前提とする出口戦略ならば、満室状態で販売することで高値での売却額が期待できます。不動産投資では節税スキームを除けば賃料収入の「インカムゲイン」と売却時の「キャピタルゲイン」で投資全体の収益が確定します。できるだけ高値で売却するタイミングとして大規模修繕の前後は極めて重要なタイミングと言えるでしょう。

建て替えを前提とする出口戦略の場合、非常に好立地である場合や受け継いだ土地を守りたい場合に選択される方が多いのではないでしょうか。相続対策とも関係するため税務に強いパートナーの知見を得られると心強いでしょう。3回目の大規模修繕を行う前に建て替えを検討することで、節税と収益バランスを最適化することができるでしょう。

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