【事例付】アパート経営に必要な工事と実施時期！工事の依頼先と注意点

アパート経営をされている方なら適宜建物の工事が必要なことはご存じでしょう。しかし、適切な実施時期を把握せずに建物を劣化させてしまい、結果として高額な費用がかかってしまうケースは少なくありません。アパート工事についてしっかり理解し、建物の維持・向上に努めましょう。

本記事では、アパートの工事が必要な理由や注意すべき劣化箇所、実施時期の目安、工事別の費用相場、依頼先について解説します。アパートのオーナー様には、家賃に見合った快適な住環境を入居者様に提供する義務があります。アパートの工事について理解し、大切な資産をよりよい状態で維持しながら、安全性と収益性を備えた賃貸経営を目指しましょう。

アパートの工事が必要な理由

アパートの工事は、建物の寿命を延ばして資産価値を維持するだけでなく、アパート内での事故を予防して入居者様を守ることにもつながります。工事によって建物にプラスアルファの価値が加われば入居者様の満足度が高まり、満室経営も期待できるでしょう。

ここからは、アパートの工事が必要な理由について掘り下げて解説します。リフォーム・リノベーションが必要な理由や適切なタイミングなどの詳細は、以下を参考にしてください。

参考記事：アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣

アパートでの事故を防止できる

築年数がある程度経過し、老朽化した建物はあちこちがもろくなっています。外壁や屋根材がはがれて落下したり、階段やベランダの手すりが腐食して崩れたりして、入居者様や近隣住民に危険がおよぶ可能性がないとはかぎりません。また、自然災害の多い日本では地震や台風で建物がダメージを受けるケースが多く、手入れを怠った場合、損害がより大きくなる可能性があります。

アパートのメンテナンスが不十分なために事故が起こり、入居者様や近隣住民が損害を被った場合、その責任は所有者であるオーナー様が負うことになります。事故発生のリスクを抑えるためにも、適切な時期に適切なメンテナンスを行う必要があるでしょう。

資産価値の維持・向上につながる

実物資産である建物の価値は、築年数の経過に応じて下がっていくのが一般的です。ただし、定期的に工事を行うことで劣化のスピードを遅らせることができ、資産価値の維持が可能になります。工事の規模や内容によっては価値を向上させることもでき、保有する収益物件の地域によっては購入時よりも高値で売却が期待できるかもしれません。

アパート経営では安定した家賃を長期に得て、できるだけ高値で売却するのが理想です。資産価値の維持・向上に役立つ工事は、出口戦略としても有効といえるでしょう。出口戦略の考え方については、以下の事例も参考にしてください。

参考事例：賃貸募集と売却募集を同時行い早い方で決着を付ける多彩な出口戦略

建て替え工事のタイミングについては以下の記事が参考になります。

参考記事：アパートの建て替え時期はいつ？見極めポイントと費用の目安を解説

建物の寿命を延ばせる

国は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に基づき、建物の用途・構造ごとに耐用年数を設けています。住居の場合、木造は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年です。耐用年数とは資産が使用できると考えられる税法上の期間のことで、建物の寿命そのものを表すものではありません。

法定耐用年数を超えたアパートは税法上の資産価値はゼロになりますが、適切なメンテナンスを行うことで長く使用でき、収益性を高めることができます。

入居率に影響する

アパートの外観は入居率に影響します。築年数が古いアパートでも適切なメンテナンスによって美観が維持されていれば、入居希望者様に好印象を与えられるでしょう。アパートの健康と美観を保つには、日常的な清掃に加えて外壁にひび割れがないか、共用部の床材が剥がれていないかなどをこまめにチェックすることが大切です。

アパートの劣化症状が見られる箇所

ここからは、アパートで劣化症状が発生しやすい箇所を具体的に紹介します。それぞれ工事の実施時期は異なるものの、メンテナンスが欠かせない箇所です。劣化症状が出ていないか、注意してこまめに確認するようにしましょう。管理会社に物件の管理をお願いしている場合は、この様な報告をあらかじめ依頼しておくことで早期対応が可能になります。

外壁

常に雨風や紫外線にさらされる外壁は、特にダメージを受けやすい箇所といえます。ひび割れがないか、手で触れてみて白い粉のようなものが付かないかをチェックしましょう。粉っぽくなる現象をチョーキングといい、塗装が剥がれかかっているサインになります。日当たりや風通しが悪い面の外壁にはカビやコケが生えることがあるため、建物全体をしっかり確認するようにしてください。

屋根

屋根も外壁と同じく日光や雨風によるダメージを強く受ける箇所です。屋根材にひび割れや剥がれがあると、下の防水シートも劣化している可能性があり、雨漏りにつながります。屋根とあわせて雨樋もチェックしましょう。ひび割れのほか、コケが生えたり落ち葉が詰まったりして塞がっている可能性があります。雨樋から雨水があふれて外壁にかかると建物の劣化を早めてしまうので注意しましょう。

屋上・バルコニー

屋上やバルコニーも、外気の影響で劣化しやすい箇所です。防水シートにひび割れや剝がれがないかをチェックしてください。バルコニーは入居者様のプライベートな生活範囲でもあるため、劣化の放置は入居率にも大きく影響します。汚れの除去だけでなく安全性を確保するため、手すりに錆やぐらつきがないかなどもしっかり確認しましょう。

廊下・階段

共用部である廊下や階段は、複数の入居者様が毎日歩く場所です。衝撃や摩擦で防水シートが劣化しやすく、浮いたり剥がれたりすると雨漏りの原因になるだけでなく、転倒事故にもつながる可能性があります。石材やタイル材を使用する場合は防滑処理を施すのが一般的ですが、年数が経つにつれて効果が薄れていくため、定期的な施工が必要です。

給排水管

室内の給排水管は普段目にすることがなく劣化に気づきにくいため、計画的にメンテナンスを行う必要があります。経年劣化により給排水管が錆びてしまうと、排水の通り道が狭くなり、詰まりの原因となってしまいます。給排水管が錆びることは、見た目を損なうことにもなるため、内側の高圧洗浄を実施するほか、外観の対策も必要です。

シーリング（コーキング）

シーリングとは、外壁材のつなぎ目や壁と窓枠の境目などを埋めるゴム状のパッキンの防水材のことです。施工現場ではコーキングとも呼ばれます。本来はゴムのように弾力性のある素材ですが、経年劣化で固くなり、ひび割れたり外れたりすることがあります。

外壁材は、気温や湿度によって膨張したり、収縮したりするためシーリングを隙間に埋めて緩衝材にすることで、建材が収縮によりぶつかり合って外壁材が割れてしまったり、歪んだりすることを防止する役目を果たしています。経年劣化による問題を放置し続けるとシーリングの隙間から雨水が侵入して雨漏りの原因になります。躯体の耐久性の低下につながる恐れがあるため、注意しましょう。

鉄部

外階段の手すりや外部に露出した給排水管などに鉄が使用されている場合、錆に注意が必要です。通常は防錆材が塗布されていますが、風雨にさらされて剝がれてくると鉄が空気に触れて酸化し、錆が発生します。

錆は美観を損ねるだけでなく、腐食すると穴が開いたり折れたりして重大な事故につながる可能性があります。沿岸部などでは特に注意を払いたいポイントです。

内装・設備

部屋ごとの住宅設備やクロスなどの内装は、使用頻度が高く入居期間が長くなるほど汚れや破損・故障などの劣化が見られます。入居者様が退去したタイミングでメンテナンスを行うのが一般的ですが、通常の使用でエアコンや給湯器などの故障、水栓からの水漏れなどがあった場合は、入居中でも修理・交換を行う必要があります。

住宅設備や内装の不具合は入居者様の申告で発覚するケースが多いです。発覚時に迅速に対応することが、入居満足度のアップにつながります。

アパートに必要な工事内容と実施時期

アパートの劣化しやすい箇所を把握したところで、次にどのタイミングでどのような工事を行うのかを押さえていきましょう。適切な時期に適切な工事を行うことは、アパート経営の成功を左右するといっても過言ではありません。

ここでは、必要な工事の種類や内容、実施時期について解説します。リフォームの基本については、以下の記事もぜひ参考にしてください。

参考記事：不動産投資成功の鍵はリフォームにある！ 戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を

原状回復

原状回復とは、入居者様の退去後に室内を入居前のような綺麗な状態に戻す工事のことを指します。短期間の入居で入居者様が丁寧に使用されていた場合は、ハウスクリーニングのみですむケースが多く、費用はそれほどかかりません。

一方、入居期間が長かった場合は畳やフローリング、クロスの張り替えなどが必要になる可能性があります。工事のタイミングは退去時なので、年に数回発生することもあれば数年に1回ということもあります。ワンルームタイプかファミリータイプかでも、頻度が変わります。

原状回復工事にかかる費用は、入居者様から預かった敷金（関西地方などでは保証金と呼ぶこともあります）で賄うのが一般的です。しかし、工事費用が敷金をオーバーしたときに入居者様とオーナー様のどちらが費用を負担するのか、また、原状回復の範囲についてトラブルになるケースが少なくありません。原状回復工事に関する詳細については以下の記事を参考にしてください。

参考記事：賃貸住宅の原状回復とは？ トラブルになりやすい費用負担の考え方

リフォーム・設備対応

リフォーム・設備対応とは、予防修繕や補修などの工事を指します。築年数が古いアパートの場合、ニーズに合わせて間取りや設備をリニューアルすることにより、入居率のアップが期待できます。費用はそれなりにかかりますが、空室対策になるほか家賃を値上げできるケースもあるため、経営向上のための必要経費と考えるとよいでしょう。

その他、設備に不具合が生じた際の修理・交換、災害による保険対応工事、シロアリ対策のための工事などもリフォーム・設備対応に含まれます。

実施時期は1年～数年に1回程度ですが、突発的な不具合に関しては都度対応する必要があります。また、室内のリフォームは退去が発生したタイミングで行うことになるため、オーナー様は退去時にすぐ着手できるよう事前に計画を立てておくことが大切です。内装のリフォーム・修繕は入居率に大きく関わります。

リフォーム・設備対応の事例を具体的に把握しておきたい方は、以下の複数の事例を参考に検討してみるとよいでしょう。

参考事例：【内装のリフォーム事例】

参考事例：【水回りのリフォーム事例】

参考事例：【設備対応のリフォーム事例】

大規模修繕

大規模修繕は、経年劣化による建物の不具合を修繕する工事を指します。主に外壁・屋根・階段などの共用部の大きな部分の工事が多いです。アパート工事の中で最も規模が大きく、広範囲な工事になるため半年程度の期間を要し、費用も高額になりがちです。

大規模修繕は10年スパンで考えるとよいでしょう。一番初めの大規模修繕は築10年～15年で行います。次の大規模修繕は対応内容により5～10年ごとに建物の状況に合わせて見直しを行いながら実施するのが一般的です。

工事中は入居者様にもある程度の不便が生じるので、事前に説明をして理解を得る必要があります。スムーズに工事を進めるためにも、オーナー様は早い段階で専門家にアドバイスを求めるとよいでしょう。大規模修繕の詳細については以下の記事や事例も参考にしてください。

参考記事：【大規模修繕　コラム一覧】

参考事例：【大規模修繕　事例一覧】

アパート工事の費用相場

部屋数が10戸程度の小規模アパート1棟にかかる修繕工事費用の目安は以下のとおりです。

築年数	工事費用（目安）	想定される工事
築5～10年	100万円程度	室内設備の修理、排水管の高圧洗浄など
築11～15年	500万円程度	大規模修繕工事
築16～20年	300万円程度	屋根の葺き替え、給排水管の交換など

築11～15年は外壁や屋根の修繕を含む大規模修繕の検討時期となるためほかの時期と比べて高くなりやすく、事前に資金計画を立てておく必要があるでしょう。

原状回復工事は入居者様の退去のたびに発生するため、ほかの工事と比べて頻度は高めですが、前述のとおり敷金・保証金で充当するケースがほとんどなので、費用がかからないこともあります。1回あたりの目安は数万～20万円程度です。以下の記事では、工事費用の目安について具体的に紹介しています。

参考記事：賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説

なお、アパートの建て替えについては以下の記事や事例を参考にしてください。

参考記事：アパートの建て替え時期はいつ？見極めポイントと費用の目安を解説

参考事例：新築・建替えの改善事例

アパートの工事費用を準備する2つの方法

前述のとおりアパートの工事には多額の費用を要し、1回の工事で百万単位の費用を準備する必要があります。工事の直前になって資金繰りに悩まないよう、費用の捻出方法を押さえておきましょう。以下では2つの方法を解説します。

修繕積立金

1つ目は、家賃収入から毎月一定額を修繕積立金として積み立てていく方法です。実際に不動産オーナー様の多くは、普通預金や定期預金を利用して計画的に修繕費を積み立てています。自己管理が難しい場合は、修繕費の積み立てができる保険に加入する方法もあります。

その他、家賃回収を行う賃貸管理会社に積み立てを依頼することもできるため、相談してみてはいかがでしょうか。なお、中古の収益物件を購入される際は修繕積立金の確認を強くおすすめいたします。

リフォームローン

2つ目は、金融機関からの借入によって工事費用を賄う方法です。多くの金融機関では住宅の改修・増築に利用できるリフォームローンを取り扱っており、自宅はもちろん、1棟アパートも対象に融資を行っています。

ただし、建築時・購入時の残債がある場合は追加の借入となるため、問題なく返済が続けられるかどうか資金計画の見直しが必要です。借入ができるかどうか、無理のない返済ができるかどうかを金融機関に相談してみましょう。

アパート工事の依頼先・注意点

アパートの工事が初めてのオーナー様は、何からはじめればいいのか、またどこに依頼すればいいのか悩むこともあるでしょう。ここでは、アパート工事の依頼先と注意点について解説します。収益改善に必要な工事を提案してくれる専門家と出会うために役立ててください。

賃貸管理会社

アパートの管理を賃貸管理会社に委託している場合、担当者に相談するのが無難です。日常の管理を担当していることから建物の状態を把握しているため、適切なプランを提案してもらえるでしょう。

基本的には、リフォームや大規模修繕は自社で対応しておらず、専門業者へ外注するケースが多い傾向にあります。提携先に依頼するためオーナー様が工事業者を選択できず、工事内容や費用の相談が難しい場合もあるので注意が必要です。

中には、オーナー様の賃貸経営を総合サポートすべく、管理からリフォーム・大規模修繕まで対応している賃貸管理会社もあります。対応範囲を確認したうえで管理の委託先を選ぶようにすると、工事まで一貫して任せられるでしょう。

アパートを施工した建築会社

アパートを新築したオーナー様の場合、施工したハウスメーカーや工務店などを工事の依頼先として選ぶこともあるでしょう。

会社の規模が大きいほど安心感が得られるため、依頼先として適切だと考えがちですが、一般的に建築会社は新築をメインとしていることが多く、リフォームや大規模修繕に対応していないのがほとんどです。下請け業者に外注することになり、マージンがかさんで最終的な工事費用が高額になる可能性があるため注意しましょう。

リフォーム・大規模修繕専門会社

リフォームや大規模修繕を専門に行う施工会社に直接相談・依頼するという方法もあります。オーナー様が直接施工会社に依頼することで、中間マージンが発生せず工事費用を抑えることができます。

ただし、オーナー様による依頼先の見極めが重要になるため、複数の会社で相見積もりを取るなど、慎重に比較検討するようにしましょう。会社によっては対応していない工事もあるため、対応範囲については事前確認が必要です。

依頼する際の注意点

工事費用をできるだけ抑えるのであれば、オーナー様が直接施工会社に依頼するのがおすすめです。ただし、施工会社選びにも時間や手間がかかるほか、依頼先を誤ってしまうと高額な費用がかかったり、希望どおりの工事対応をしてもらえなかったりする可能性もあります。施工状態の把握も適切な状態か確認する必要があります。

その点、賃貸管理会社は会社によって自社で工事を手配・実施するところもあり、普段の管理業務を任せていることから信頼関係もあるうえ、余計な費用がかからないので安心して工事を依頼できるでしょう。

また、出口戦略を考えておくことも重要です。オーナー様が賃貸経営を行う期間や売却想定時期、相続するタイミングなど、賃貸経営の目的と合わせて出口戦略を考えておくと適切な工事を把握して依頼できるでしょう。

まとめ アパート工事は計画的に行い信頼できるパートナーに依頼しよう

アパートの工事には、原状回復やリフォーム、大規模修繕などさまざまな種類があります。内容はそれぞれ異なりますが、いずれも適切なタイミングで実施することが大切です。スムーズに工事が行えるよう計画的に資金を貯めるのと同時に、建物の劣化を進めないために日頃の管理を適切に対応するようにしましょう。

可能であれば、賃料改善や空室対策の視点も持ち合わせて対応することで、工事にかけた費用を最大限活かすことが出来るでしょう。

アパート経営における各種工事は収益や出口戦略にも直結します。【リロの不動産】は割賦工事や建物管理対応、賃料・リーシングを加味して収益を考えた工事対応により、出口戦略を見据えた修繕計画を実施します。

オーナー様の賃貸経営の目的と収支を大事にしたアパートのメンテナンスができるほか、入居者ニーズを捉えた対応や大規模修繕にも対応できるため無駄がありません。アパート経営や工事対応にお悩みのオーナー様は、ぜひ一度【リロの不動産】にご相談ください。