【事例付き】アパート経営の修繕と費用相場！収益を生み出す修繕内容

賃貸アパート経営において建物の修繕は避けては通れない取り組みです。建物や設備の老朽化・故障などのトラブルを放置すると入居者様の安全に深刻な影響を及ぼしてしまい、不利な立地では収益物件の価値も下落してしまいます。

そこで今回は賃貸アパートの修繕や各種工事について、アパート経営者なら押さえておきたいポイントを解説します。どのような工事の種類があるのか、リフォーム工事との違いやコストを節約するアパートの修繕費を抑えるポイントをご紹介しますので、ぜひこの機会にご一読ください。

アパート修繕工事の種類

賃貸アパートは工事の規模・目的によっていくつかの種類に分かれます。ここでは代表的な4種類のアパート修繕工事について、それぞれの内容を解説します。

アパート修繕工事：予防修繕

予防修繕とは、本格的な修理が必要となる破損、故障が生じる前に予防的に行う工事のことです。例えば外壁の一部にごく小さなクラック（ひび）が入ったとします。そのまま何年も放置しておいた場合、クラック部分が拡大してしまい、雨水などが建物内部に入って雨漏りが起こるなどの深刻な事態になりかねません。

破損規模が大きくなると外壁の全面改装や内部の躯体補修など、かなり大規模な工事が必要となるでしょう。クラックが小さなうちに補修しておけば数万円程度で済んだものが、予防修繕を怠ったために、あとから数百万規模の工事まで広がってしまった、といった事例を抱えることもお見受けします。

予防修繕は建物や設備が深刻なダメージを受ける前の段階、いわば軽傷の段階で実施する工事ですので、今すぐ工事すべきかどうかの見極めはかなり難しいです。効果的に実施するためには建物管理を行う賃貸管理会社と連携し、普段からこまめに建物の各部分を点検する仕組み作りが大切になります。

アパート修繕工事：事後修繕

事後修繕とは建物に不具合などが生じたあとで、機能が損なわれた部分を修繕をする工事のことです。集中豪雨などによる雨漏り、給水管の経年劣化による不具合、給湯器などの付属設備の故障など、入居者様の生活に直接支障をきたすトラブル後に速やかに工事を行います。

いかに迅速に対応できるかが重要になりますので、普段から賃貸管理会社や工事会社と連携し、スムーズに工事の手配を進められるよう準備しておかなければなりません。

実際には照明設備の交換や小規模な工事ですむことが多く、コスト的には比較的少額で対応可能になります。しかし、事後修繕は最低限の補修や交換で済ませるので、根本的な問題解決にはつながりにくい点がやっかいです。事後修繕ばかりの対応だと、結果的にトラブルの根を絶てないまま大規模修繕工事が必要になってしまったり、入居者様の安全が脅かされたりといった事態も考えられます。

通常は軽微なトラブルへの対応は事後修繕で、リスクの大きなトラブルへの対応は予防修繕で対応することが多いです。修繕部位によって対応策を使い分けることも重要となります。

アパート修繕工事：大規模修繕

大規模修繕とは、物件の築年数による経年劣化への対応として定期的に実施される大がかりな工事のことです。屋根、外壁、給水管、共用部分など建物全体を対象に、通常12~15年に一度ほどのペースで実施します。大規模修繕は費用も高く、工期も長い大がかりなものとなりますが、定期的に実施しておかないと建物の劣化が進んでしまい、長期間にわたって資産価値を保つことができません。

物件としての魅力の低下は空室率の上昇につながるうえ、入居者様の安全を脅かすことになります。賃貸アパート経営においては大規模修繕にかかるコストは「必要コスト」として割り切ることが重要です。

大規模修繕では外壁の塗装・補修工事、屋上やベランダなどの防水工事、廊下や階段、エントランスなど共用部分の補修工事、給水間や配水管などの交換・補修工事などを同時に実施します。建物によっては高所作業も重なるため、足場を組んで大がかりな工事となるケースも多いです。

費用の目安は国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、ごく平均的な木造アパート一棟（10戸建て1LDK~2DK）の場合、築5～10年で約90万円、築11～15年目で約640万円、16～20年目で約230万円、築20～25年目で約980万円となっています。1戸当たり毎月0.6万円程度の修繕費を積み立てる計算になります。

補足となりますが、売却時には修繕積立金や修繕履歴を買主様に開示します。将来の修繕積立金が確保されていない場合は、後から想定外の事態に陥ることもあります。無駄遣いは不要ですが、堅実に修繕リスクに備えておくことで安定した賃貸経営に望めることでしょう。

出典：国土交通省　民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック
https://www.mlit.go.jp/common/001231406.pdf

アパート修繕工事：原状回復工事

原状回復工事とは、入居者様が退去した際に居室を入居前の状態にまで戻すための工事です。トイレや台所などの水回り、内装のクロスやふすま、窓、さらには床やエアコンなど室内の各設備を元の状態にします。

原状回復工事で気になる点は、入居者様やオーナー様など、誰がどの程度の費用負担をいつ負担するのかという費用負担の問題です。実は2020年の民法改正により、通常使用による損耗・経年劣化などは入居者様が原状回復しなくてよいと明文化されました。

つまり、入居者様が故意に損壊した事案以外は基本的にオーナー様の負担ということ。さらに敷金についても「家賃滞納に備えて受け取るお金（改正民法第622条の2）」と明記されましたので、敷金を原状回復費用にあてることも基本的にできなくなっています。原状回復費用に関しては従来よりもオーナー様の負担が重くなった点をご理解ください。

とはいえ、原状回復工事を軽視するのは賃貸経営上の大きなリスクです。室内の状態が悪いと空室状態が長引き、場合によっては家賃設定を下げざるを得なくなることも想定されます。なるべく原状回復工事の費用を抑えるためには、入居者様に部屋を大事に使っていただけるよう、入居時のガイドラインや約束事を明確にしておくなどの対応が重要です。

トラブルを避けるポイントについては、以下の記事を参照ください。

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原状回復でトラブルにならないためのポイント

アパートの修繕とリフォームの違い

賃貸アパート経営の修繕に関して「設備交換・原状回復」「リフォーム工事」「リノベーション工事」といった専門用語をよく目にします。通常の「修繕」と「リフォーム／リノベーション工事」にどのような違いがあるのでしょうか。重要なポイントを中心に簡単に解説しましょう。

性能・機能の回復か改善か

「修繕（設備交換）」や「リフォーム／/リノベーション」に明確な定義付けがあるわけではありません。ただ、この2つについては「原状回復」のため工事なのか、「物件のスペック向上」のための工事なのかによって使い分けることが多いようです。

一般的に修繕と表記されている工事の場合、対象の工事内容は原状回復のための工事全般を意味します。具体例を挙げると給水設備や給湯器の取替え、雨漏り部分の屋根、外壁の補修工事などです。定期的に行われる大規模修繕工事も現状の物件価値の維持を目的とするという意味では修繕といえます。

前術の内容に対し「複数設備の交換ゃリフォーム／リノベーション」は物件のスペックそのものを向上させるために行われる工事です。さらにリフォームとリノベーションの両者でも違いがあり、一般的にリフォーム工事は新築当時の状態に戻すための工事を、リノベーション工事は従来の状態に新しい付加価値を追加するための工事を指します。

なかでも近年注目されているのがリノベーション工事です。築年数が古い部屋をバリアフリー化したり、入居者様のニーズに合った間取りに変更したりすることで、スペックの低い部屋を劇的に生まれ変わらせる効果も期待できます。

アパート経営においては入居者様の退去時となる原状回復工事や大規模修繕工事の際に、設備交換/リフォーム／リノベーションを実施します。リノベーション工事は比較的大がかりな工事となるため、資金面も含めて計画的に工事を行うことが重要です。

アパートの修繕工事における会計上の違い

同じような工事であっても性能の原状回復目的か、スペック向上目的かで会計上の取り扱いが違ってきます。

性能の原状回復を目的とした工事にかかった費用は、会計上「修繕費」として扱います。ここでの修繕費は支出した年度の確定申告時にその全額を必要経費として費用計上することが可能です。

一方、建物性能のスペック向上を目的に行った工事の費用は会計上「資本的支出」として扱われます。つまり、スペック向上につながった支出分は新たに設備投資をしたとみなされるのです。大雑把なご説明をしてしまうと、いわば新たな物件や設備を買ったことと同じなので、支出分は減価償却費として会計処理することになります。

具体的にどのような工事がスペック向上と言える目的にみなされるのでしょうか。
その線引きについては次にご紹介をする、国税庁が要件をあげています。

資本的支出となる修繕工事費用の要件

1　建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
2　用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
3　機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

出典：国税庁 No.5402 修繕費とならないものの判定
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5402.htm

具体的な事例で説明すると、建物に避難階段を新たに取り付ける工事、部屋の内装や間取りなどを大幅に変更する工事、外壁や屋根、内装クロスを品質、性能の高い製品に取り替える工事などにかかった費用は資本的支出になります。給湯器やエアコン、トイレなど、各種設備を高性能モデルに切り替える場合も資本的支出です。

資本的支出と判断された工事費用については減価償却費として毎年計上されます。経費のように初年度に一括で費用計上できませんので、工事年度分の税負担が重くなる点に要注意です。

アパートの修繕費を抑えるポイント

アパートの修繕は入居者様の安全を守るためだけではなく、物件価値の維持のためにも不可欠ですが、アパート経営の観点からオーナー様と同じ目線や視点で考えると、できるだけコスパ良く済ませたいものです。

そこで、ここからは賃貸アパートの修繕費用を抑えるためのポイントを６つ解説します。

定期的に建物の点検・メンテナンスを行う

定期的な点検・メンテナンス・予防修繕を欠かさず行いましょう。適切な対応を行うことで、結果的にコスト面でお得になることが多いです。一見事後修繕のほうが安上がりに思えますが、劣化を放置することでのちのち深刻なトラブルになってしまい、かえって費用が増大する事例が後を絶ちません。

例えば外壁部分のクラックが生じた場合、比較的浅い段階であれば簡単な処置や外壁塗装で1ヶ所あたり1万円前後で済みます。ところがそのまま放置してしまい劣化が進行すると、補修範囲が広がってしまい約10〜30万円ほど費用がかかる事例も少なくありません。

木造アパートの場合、シロアリ被害も放置しておくと危険なトラブルです。こまめに点検駆除しておけば数万円で済んだところ、被害が大きくなると部材の撤去交換なども含めて100万円を超えることもあります。

大規模補修に関連するトラブルは、結果的に入居者様の安心な生活を脅かすものです。このようなトラブルの芽を摘むためにも、パートナーとなる賃貸管理会社と普段から連絡を取り合い、点検やメンテナンスのスケジュールを立てましょう。

火災保険を利用する

火災保険はカバー範囲が広く、建物の修繕費用の捻出にも利用できます。ただし、保険適用にはある程度の限定条件があります。火災保険のカバー範囲についての主な条件は以下のとおりです。

火災保険による建物修繕のための主な条件（一般的な事例）

1　経年劣化による損害ではないこと（シロアリや虫食いによる被害は適用外）
2　地震被害によるものではないこと（こちらは地震保険でのカバー）
3　契約の補償範囲内の損害であること
4　過去3年以内に受けた被害であること

主に突発的な出来事による破損に対する補修工事は保険の適用範囲内です。水害などの自然災害についても保険適用されるケースが多くなっていますが、地震、津波、噴火などによる破損は火災保険ではなく地震保険の適用対象となります。

火災保険に関してはアパートオーナー様向けの各種特約も用意されているので、契約時によく内容を吟味してください。事故発生の影響で空室となった場合に損失分の家賃を補填してもらえる「家主費用特約」など、修繕費用以外にも利用できる特約が豊富に用意されています。

大規模修繕で必須の足場代を節約する

修繕費のなかでも意外と費用がかかるのが「足場代」です。屋根や外壁の工事では必ず足場を組む必要がありますが、その費用はおよそ工事費の10%前後。もちろん大規模な足場を組む必要があればそれだけ高額となります。工事会社によっても価格差が大きく、その費用対効果を見極めるのは難しいです。

足場代を節約するためにオーナー様ができることは、足場を必要とする工事をできるだけ1度にまとめることでしょう。工事のたびに何度も足場を組むのは非効率です。

しかも足場を必要とする工事は屋根工事、外壁塗装工事、雨樋工事など、補修部分がつながっています。単発の工事で分離発注をせず、なるべく1回の工事で包括して対応できれば作業効率も上がり、工事全体の工期短縮やコスト削減に貢献できます。

賃貸仲介をする際に、入居者審査を厳格にする

共用部分はオーナー様や賃貸管理会社の努力によって維持・管理を行うことができます。しかし、共有部分以外の居室状態は入居者様にお任せするしかありません。

万が一マナーの悪い入居者様が入居されると、お部屋を汚されたり、設備を壊されたりといったトラブルが起こります。特に水回りの汚れがひどいようだとアパート全体の環境にも影響してしまい、原状回復費用が高額になるリスクも想定されるでしょう。

居室の状態をできるだけいい状態に保つためには、入居者審査の厳格化が必要です。比較的適切な賃料で、短い空室期間で埋まる見通しがある場合は、リスクの大きな入居者様と最初から契約しない方針も検討しましょう。

見た目や経歴だけではマナーの悪い方なのか判断が難しいので、賃貸管理会社に入居者様の条件を細かく伝えて審査をしっかり行うように伝えてください。マナーのいい入居者様が集まれば入居者様の住み心地の良さにもつながり、物件の価値向上にもつながります。

賃貸経営に適用される補助金・助成金を活用する

民間賃貸住宅の修繕に関して、国や地方自治体の実施する補助金・助成金を利用できることがあります。補助金・助成金は金融機関からの融資と違い返済義務のないお金ですが、給付を受けるには細かな助成条件を満たしたうえで給付機関の審査に合格しなければなりません。

大規模修繕などで活用できる助成金・補助金は耐震工事やバリアフリー工事、環境対策のための改修工事などを対象とする制度が大半です。種類や内容は各自治体、給付期間によってさまざまな種類が存在します。

例えば東京都には「貸主応援事業補助金」というかたちで賃貸アパートを経営するオーナー様向けの補助金事業があります。また国の補助金制度では「長期優良住宅化リフォーム推進事業」などが有名で、省エネ基準を有する住宅に対して上限100万円、補助率3分の1までの工事資金を支援してもらえます。

こうした補助金・助成金制度は全国のそれぞれの自治体ごとに細かな要件が決められていますので、小まめに情報収集することがすることが重要です。募集件数や募集期間にもかぎりがあるため、賃貸管理会社や工事業者と相談のうえで早めに申請準備を整えましょう。

経験豊富な賃貸管理会社に相談する

修繕を工事会社に依頼するうえで、仕事の評判がよくコストも安い会社を選ぶのが理想的です。しかし、どの会社がよいのかを見極めるのは専門知識がないとかなり困難といえます。大規模な工事になればなるほど工事内容も複雑化するため、工事の段取りを組むにも専門的な知見が欠かせなくなるでしょう。

さらに適切な工事を選択するためには賃貸経営の出口戦略（売却を想定しているのか、長期期間で収益物件の運用をするつもりかなど）に合った修繕計画を進める必要があります。近いうちに売却したいのか、相続税対策として売却を考えるのかなどによって大規模工事を実施するべき時期は変わります。長く運用するつもりであれば、リノベーション工事なども検討材料に入るでしょう。

オーナー様おひとりでこのような計画を考えるのは大変ですので、経験豊富な不動産会社、賃貸管理会社などと相談したうえで段取りを進めたほうが無難です。普段から物件の管理を担当している賃貸管理会社なら、どのような工事が必要か正確に判断できるでしょう。

まとめ

賃貸アパート経営にとって物件の修繕は避けられない課題です。費用対効果を考えつつ、適切なアパート修繕工事を実施する判断が必要となりますが、賃貸アパート経営に成功されるオーナー様は例外なく修繕に関する判断が的確といえます。近年は単なる修繕にとどまらないリフォーム／リノベーションなどの選択肢も増えており、空室対策として工事を実施する事例も増えてきました。

お手持ちの収益物件から生み出される収益はいかがでしょうか。目標達成をするために、どのような工事が必要か、その見極めにはオーナー様のご判断はもちろん、物件の実情やオーナー様の意向を理解した専門家のアドバイスが欠かせません。普段から物件の管理業務を委託されている賃貸管理会社であれば、建物の現状に適した各種工事を提案できるでしょう。

【リロの不動産】はまさにこの点でベストパートナー。全国トップレベルの管理物件実績に加え、各種の大規模修繕工事やリフォーム／リノベーション工事の経験も豊富にあり、これまでに数多くのオーナー様のご意向に沿った工事計画を提案しております。割賦工事のご提案など資金調達の面でもオーナー様を強力にサポートいたしますので、資金面で不安のあるという方も気軽にご相談ください。