【事例付】アパートの外壁塗装費用と注意点！賃貸管理会社が徹底解説

1棟アパートを保有し賃貸経営を行っている場合、定期的な修繕が必要になります。修繕の中でも足場などを必要とし、金額が大きく重要な工事を大規模修繕といいます。建物の美観や印象を大きく変える外壁塗装を時代に合わせて計画的に行うことで、入居率や長く適正賃料を得られ、資産価値を最大化できるでしょう。

この記事では、アパートの外壁塗装を行うことで得られるメリットや費用相場、外壁塗装工事を成功させるポイントなどについて解説します。現在保有しているアパートの外壁塗装工事を検討中の方や、アパートの空室リスクを解消したいと考えているオーナー様はぜひ参考にしてください。

アパートの外壁塗装を行うメリット

外壁に特に目立ったひび割れなどがなく綺麗な状態であれば、外壁塗装工事を行うことを検討する機会は少ないかもしれません。外壁塗装工事を予定していた場合でも、不具合が見当たらなければ計画を先延ばしにすることもあるでしょう。

しかし、賃貸経営を行ううえで外壁塗装工事を定期的に行うことはとても重要で、多くのメリットを得られます。以下では、アパートの外壁塗装を行うことで得られる7つのメリットについて解説していきます。

大規模修繕が重要な理由は以下の記事を参考にしてください。

参考記事：大規模修繕工事はアパート・マンションになぜ必要？工事内容と費用を把握【総集編】

綺麗な外観を維持できる

多くの建物の外壁は建築後10年を経過すると、経年劣化によって汚れやキズ、色あせが目立ちやすくなります。環境によってはコケやカビなどが発生することもあり、古びた外観に変化していきます。

高圧洗浄による建物の整備で美観の維持がむずかしい場合は、外壁塗装工事を行うことにより、新築時のような綺麗な外観を取り戻すことができます。工事前と違った色やデザインを楽しむことも可能になるため建物の印象を大きく変更することが出来ます。時代に合った色やデザインに変えることで、入居者様や入居希望者様に快適な住環境をご提供できるようになります。

資産価値の維持につながる

外壁塗装は建物を保護する重要な役割を担っています。建物は紫外線や雨風にさらされることで劣化しやすく、一般的には10年を経過すると資産価値が下がりはじめるといわれています。

適切なタイミングで外壁塗装工事を行い建物をメンテナンスすることで、資産価値の維持・保全につなげられるでしょう。資産価値を維持することは、賃貸経営を維持するうえでも重要なポイントです。

資産価値が下がり始める前に外壁塗装を行うことを意識しておきましょう。

建物の耐久性アップが見込める

外壁塗装に使用する塗料にはさまざまな種類があり、それぞれ異なる特性を持っています。高い性能を持つ塗料を使用することで建物の耐久性が上がるほか、断熱性の向上なども期待できるでしょう。

その他、塗料の種類によっては防水機能や防汚機能の向上、防カビ・防藻機能の向上、防錆機能の向上が見込めます。

長期的な収益力をつけられる

外壁塗装を行い建物を質のいい状態で維持できれば、入居を希望する方や長期で住み続けたいと考える入居者様が増加する可能性があります。入居者ニーズを押さえた外観にすることで高い入居率を維持でき、家賃収入を減少させることなく長期の収益力をつけられるでしょう。

長期的な安定した収益力は賃貸経営を行う目的の1つでもあるため、こまめなメンテナンスや必要に応じた外壁塗装は重要といえます。

空室リスクの低減につながる

物件を選ぶ際、アパートの外観は入居者様が確認する重要な部分の1つです。家賃にほとんど差がなくお部屋や立地条件が似た物件であれば、外観が綺麗なほうが選ばれやすいでしょう。外観が綺麗な物件は入居希望者様だけでなく、既存の入居者様に対する印象もよくなります。

また、外観が綺麗であるということは、オーナー様の手入れが行き届いているという安心感にもつながります。室内や周辺環境はもちろんのこと、アパートの外観も気に入ってもらうことで長期間の入居につなげられ、空室リスクおよび賃料収入減少のリスクを抑えられるでしょう。

長い目で見ると修繕コストを抑えられる

必要なタイミングで外壁塗装工事を行わず、大きな劣化が見られないからと放置してしまうと、見えないところで建物の劣化が始まり気付いたときには深刻な状態にまで発展している可能性があります。想定していたよりも規模の大きな修繕が必要になるかもしれません。

外壁塗装工事は修繕費用の中でも高額になるため、やらずにすむならそのままにしておこうと判断するオーナー様もいます。しかし、大規模な工事は足場が必要になります。

外壁塗装と屋根の工事や、外壁塗装とバルコニーの防水工事、全体のメンテナンスとしてシーリング工事も対応するなど、併せて対応する方がトータルコストを抑えることができるため、出口戦略も組み立てやすくなるメリットがあることもポイントになります。

売却しやすくなる

物件探しをしている入居希望者様が「こんな外観の家に住みたい」と考えるのと同様に、1棟アパートの購入を検討している不動産オーナー様も、外観を判断基準の1つとしています。

基本的に外観が好印象なアパートは、大規模修繕のコストが軽減できるため、直近の修繕コストが軽減できます。修繕履歴や対応内容を精査する必要はありますが、外壁塗装などの修繕に対応されている収益物件は、管理状態がよく、建物に不具合がある可能性が低い傾向にあるため、売却しやすくなるでしょう。

ただ、出口戦略を意識するなら、外壁塗装をする前に売却したほうがよいケースもあります。

「収益物件の購入費用、運営費、各種修繕費用」などの総コストに「外壁塗装」の工事費用が増加することで、売却価格も高値に設定する必要があります。

また、高値でも売却できる顧客のネットワークを保有していれば別ですが、一般的には売却しにくくなるでしょう。加えて、売却価格よりも総コストが増加すると想定していた収益を得られない可能性もあります。

物件の売却を考えているなら、費用対効果を考えながら外壁塗装工事実施の最終的な判断を行うようにしましょう。

アパートの外壁塗装の実施タイミング・工期

アパートの外壁塗装は、新築後どのくらいの時期に、またどのようなタイミングで実施するのが適切なのでしょうか。工事期間中は入居者様や近隣住民の方への配慮も必要なため、工期についても把握しておきましょう。ここでは、アパートの外壁塗装の実施タイミングと工期について解説します。

アパートの外壁塗装を実施するタイミング

アパートの外壁塗装は、新築後10年前後が目安です。新築後10年を経過していなくてもチョーキングや剥がれ、ひび割れなどの劣化箇所が目立つようになったときには早めに外壁塗装を検討することをおすすめします。

ただし、気をつけておきたいのは繁忙期です。繁忙期には引越しをする方が多く、外壁塗装工事に支障をきたす恐れがあります。また、入居者様が物件を探す時期も避けるほうが賢明です。外壁塗装工事は建物全体を覆ってしまうため外観が分からず、印象が伝わりにくくなってしまいます。新年度の準備に向けて2～４月、転勤などが多くなる9月頃は避けるようにしましょう。

また、台風の影響による工期の遅延が予想される時期も避けたほうがよいでしょう。気温が上がれば塗装が早く乾くこともあるため、あたたかい時期に外壁工事をしていることが多いです。ただし、忙しい時期は工事単価の高騰も考えられるため、対応する時期は賃貸管理会社など、信頼できる賃貸経営のパートナーに相談するのがよいでしょう。

アパート外壁塗装の工期

アパートの規模にもよりますが、一般的な外壁塗装の工期は2～3週間前後といわれています。天候に左右されやすく、梅雨時期や台風が多い時期などと被ると、工事作業に影響して工期が延びることが考えられます。避けられるようであれば、雨期とずらして工期を組むのがおすすめです。

ただし、工事を早く終わらせようと無理に期間を短縮するのは、工事の質を落とすことにつながるかもしれません。工期は1ヶ月程度と余裕を持った日程で考えておきましょう。

大規模修繕計画を策定している場合は年度による前後はあっても、どの時期に計画するべきか予測できます。オーナー様が、どの時期に、外壁塗装を実施するべきか把握されていれば、経費計上やライフイベントを考えたうえで実施時期をコントロールすることが可能です。

アパートの外壁塗装の費用相場

気になるアパートの外壁塗装工事費用ですが、どの程度の費用を想定するべきでしょうか。外壁塗装工事は足場が必要になる大がかりな工事になるため、ある程度まとまった費用が必要です。オーナー様は相場を把握したうえで資金計画を立て、事前に資金を確保しておきましょう。たまにあるケースですが、修繕積立金が不足して対応に苦慮されるオーナー様もいらっしゃるので、ご留意ください。

ここからは、外壁塗装工事の費用相場と内訳について解説します。外壁塗装だけでなく、アパート全体の大規模修繕の内容についても興味のある方は以下の記事でご確認ください。

参考記事：賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説

外壁塗装の費用相場は200万～300万円前後

総戸数10戸程度を想定した木造2階建てのアパートの場合、塗装面積は約500㎡です。約500㎡の塗装面積にかかる費用は、200万～300万円程度が相場といわれています。

実際には塗料の種類やアパートの階数・高さ、アパートの位置する地域・環境などによって価格が異なります。劣化の状態にも左右されるため、費用の詳細を知りたい場合は複数の業者から見積もりを取り、比較検討するようにしてください。

外壁塗装工事費用の内訳

外壁塗装工事に関する費用には、以下のものがあります。

● 塗料代
● 足場代
● 人件費
● その他

使用する塗料は複数の種類があり、それぞれ単価や耐用年数が異なります。

さらに、工事の際に職人が作業をするための足場の設置も必要です。作業をする職人の人数に応じた人件費がかかるほか、現場管理費や廃材処理費、施工業者の利益などが含まれます。

塗装を行う際は、元の塗装を剥がして洗浄するなどの前処理の工程があるのが一般的です。前処理を行っているかどうかで、塗装の仕上がりが大きく変わります。施工業者によっては上の内訳に前処理の工程が含まれていない可能性や品質に問題がある場合もあるので、対応内容や追加費用がかかるかを見積もり取得時に確認し、他社と比較検討するようにしましょう。

費用項目のそれぞれ全体に占める割合は、おおよそ塗装代が約20％、足場代が約20％、人件費が約30％、その他に約30％かかります。

アパートの外壁塗装で使用する塗料

外壁塗装で使用する塗料の種類は、樹脂別にシリコンやアクリル、ウレタン、フッ素、ラジカル、無機、光触媒、無機ハイブリッドなどさまざまです。

塗料の種類別の価格や耐用年数は以下の表を参考にしてください。

塗料の種類	単価（1㎡あたり）	耐用年数
アクリル	1,000～2,000円	6～8年
ウレタン	1,800～2,500円	7～10年
シリコン	2,000～3,500円	7～15年
ラジカル	3,000～4,000円	12～15年
フッ素	3,000～4,500円	15～20年
無機	3,500～5,500円	10～25年
光触媒	4,000～5,500円	10～20年

耐久性が高く、揮発性有機化合物が低い（低VOC）塗料がおすすめ

使用する塗料の種類について解説します。耐久性と費用のバランスがよい塗料はシリコン系の塗料でコストパフォーマンスに優れています。耐久性の高い塗料は、無機ハイブリッドやフッ素、ラジカルが代表的です。耐久性の高い塗料は費用がやや高くなるものの、耐用年数を長く保てるため、頻繁に外壁塗装工事を行う必要がなくなります。

アクリル塗料やウレタン塗料は1回の塗り替え費用を抑えたい場合に向いていますが、ホルムアルデヒドなどの揮発性有機化合物を含み、耐久性が低いため、中長期的にはおすすめしません。

前述のとおり、現在多く利用される塗料はシリコン塗料です。ウレタン塗料よりも耐久性が高く、シェアの拡大に伴い価格も抑えられてきました。揮発性有機化合物が少ない低VOC塗料であれば環境に配慮し、人にもやさしい塗料として利用されています。

物件の立地や建物の材質、出口戦略などによって選択する塗料は異なるため、耐久性や価格だけを気にするのではなく、中長期的な視点から考えた収支と物件にマッチする塗料を選ぶことが大切です。

アパートの外壁塗装は減価償却の経費計上が可能？

アパートの外壁塗装工事にかかる費用は原則、減価償却費として経費計上が可能です。経費計上できれば節税効果が期待できるため、オーナー様にとって大きなメリットとなります。

ただし、工事の内容によっては減価償却費ではなく修繕費として捉えられる部分もあり、注意が必要です。減価償却費を最大限計上するためにも、ここでは減価償却の対象となる工事とならない工事について解説します。

減価償却の対象となる工事・ならない工事

耐久性が高い塗料を使用した外壁塗装工事や、外観を綺麗にするための工事は減価償却の対象です。一方、災害によって破損した部分の補修工事や建物の外観および耐久性を現状維持するような外壁塗装工事は修繕費に該当するため、減価償却の対象とはなりません。

減価償却費となるのは建物の価値や性能、耐久性などの向上を目的とする工事で、そのための費用は「資本的支出」と考えられます。

修繕費に該当するような原状回復工事、あるいは通常の状態に戻す目的の工事は減価償却の対象とはならないことを覚えておきましょう。

「耐久性が高い塗料を使用した外壁塗装工事」は減価償却の対象で、「外観および耐久性を現状維持するような外壁塗装工事は修繕費」と考えると分かりやすいかもしれません。

ただ、減価償却費と修繕費の線引きは実際には難しいので、判断に迷った際には税理士や工事を行う会社、賃貸管理会社などの専門家に相談するようにしましょう。

償却期間

減価償却費として経費計上する償却期間は、建物構造により異なる法定耐用年数が適用されます。以下の表を参考にしてください。

構造	耐用年数※
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年
れんが造・石造・ブロック造	38年
鉄骨造（骨格材の肉厚が4ｍｍを超えるもの）	34年
鉄骨造（骨格材の肉厚が3ｍｍを超え4ｍｍ以下のもの）	27年
鉄骨造（骨格材の肉厚が3ｍｍ以下のもの）	19年

※住宅用
出典：国税庁｜主な原価償却資産の耐用年数表

入居率アップが実現するアパートの外壁塗装工事のコツ

1棟アパートのオーナー様であれば、多額の費用をかけて外壁塗装工事を行うからには、美観を維持して耐久性を向上するだけではなく、入居率の向上にもつなげたいと考えるでしょう。ここでは、入居率アップを実現するための外壁塗装工事のコツについて紹介します。

外壁塗装工事によって入居希望者様の印象アップにつながった事例として、以下も参考にしてください。

参考事例：建物の寿命を延ばして案内時の印象UP！長年通用する外装工事！

入居者ニーズを押さえ、街並みと合ったデザイン・色を取り入れる

アパートの修繕目的で外壁塗装工事を行うのも重要ですが、入居者ニーズを意識したデザインや色を取り入れることで、入居率の向上につなげられます。

入居者様のニーズはターゲット層によって異なります。例えば学生を対象としているならモダンなデザインが好まれますし、ファミリー向けなら柔らかい雰囲気の色やデザインが好まれるでしょう。

また、周囲に溶け込む雰囲気に仕上がるかどうかも大切なポイントです。周辺の環境や街並みを意識したデザインや色を取り入れるようにしましょう。

競合物件と差別化を図る

シンプルなデザインは万人受けしやすいですが、逆にいうとこれといった特徴もないため、決め手に欠けてしまうことも考えられます。

景観条例に反することなく、街並みに溶け込む雰囲気を重視しながら、周りの物件とは異なるマークや色味、デザインを取りワンポイントだけでも入れることで、周囲の競合物件と差別化でき、興味を持ってもらいやすくなります。

機能面も考慮した塗料を選ぶ

先述のとおり、塗料にはさまざまな種類があり、その種類ごとに異なった機能を備えています。得られる効果は断熱効果や防水性の高さ、遮熱効果など多岐にわたります。

機能面が向上することによって入居者様が快適に暮らせることが期待でき、最終的に安心して継続的に入居していただける確率を向上することにつながります。空室リスクも考慮しながら、物件の材質や形状に合った塗料を積極的に取り入れるようにしましょう。

アパートの外壁塗装を成功させるポイント

アパートの外壁塗装工事を成功させるためには、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

● 入居者様や近隣住民への配慮を怠らない
● 同時に行える工事がないか確認しておく
● 塗装工事の実績が豊富な会社を選ぶ

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

入居者様や近隣住民への配慮を怠らない

外壁塗装工事を行う際には、騒音や塗料のにおいなどで入居者様および近隣住民の生活に大きな影響を与える可能性があるため、事前にどのくらいの期間・規模の工事になるのかをあらかじめ周知しておく必要があります。

周知内容には1日の工事の時間を記載し、記載した時間を守ることも忘れないようにしましょう。

外壁塗装工事の期間中は工事車両の出入りが頻繁に発生するため、通行の邪魔にならないように、必要に応じて交通整理の人員を配置するなどの配慮も必要な場合があります。

入居者様には、工事期間中の日当たりが悪くなることや、洗濯物をベランダに干せないという不便が生じること、ベランダに作業員が往き来することも伝えておきましょう。普段ベランダに置いているものも片付けなければなりませんので、一時的な保管場所を敷地内に用意することも大切です。

同時に行える工事がないか確認しておく

塗装工事以外にも足場が必要な別の工事と同時に対応することで、想定収支よりも工事の費用分を浮かせられる可能性があります。例えば屋根やバルコニーなど高い場所での作業を要する工事の場合、職人が作業するための足場を組む必要がありますが、複数の工事を一度にまとめることで1回分の足場代を浮かせられます。

できるだけ支出が出ないように工事回数を少なくするためにも、普段から定期点検の際には外壁だけでなく、ほかの大がかりな工事になりそうな箇所もしっかり確認しておきましょう。

塗装工事の実績が豊富な会社を選ぶ

外壁塗装工事を成功させるには、できるだけ実績豊富な会社に依頼するようにしましょう。合わせて、会社の規模や口コミ、実際に問い合わせた際の対応などをチェックしたうえで、信頼できる会社かどうかを確認するとよいでしょう。

複数の塗装工事業者に見積もりを依頼し、工事内容や期間まで比較したうえで最終的に依頼する会社を決めることをおすすめします。

ただし、工事費用が500万円を超える場合には建設業許可を持つ業者に依頼する必要があるため、依頼先の選定に注意するようにしてください。

参考までに、印象に残りやすく汚れにくい配色への塗装工事によって生まれ変わったマンションの事例をご紹介いたします。

参考事例：オーナーのご要望に応えた外装工事、オシャレな外観で注目度UP！！

まとめ アパートの外壁塗装は入居者ニーズに応える重要な工事

アパートの外壁工事を行うことにより、綺麗な外観を得られるほか、資産価値の維持につながるなどオーナー様にとってのメリットは多くあります。

ただ、実際に暮らしているのは入居者様ですので、オーナー様だけでなく入居者様の視点に立ってよりよい暮らしを実現させるためにはどのような塗料を用い、工事を行えばいいかについて、注意点やポイントを活かしながら外壁塗装工事を成功させましょう。

【リロの不動産】は『4つの空室対策』に対応しているため、リーシング（入居者募集・賃貸仲介）にも強く、工事対応も可能です。

外壁塗装のような大がかりな工事の際には修繕積立金が不足するケースも考えられますが、その際に利用できる割賦工事も用意しており、オーナー様の収支を考えた出口戦略までしっかりとサポートいたします。

入居者様のニーズを把握したうえで、競合優位性を考慮した提案をさせていただきますので、賃料の低減を抑えた運用に貢献できるでしょう。アパートの外壁塗装工事を検討しているオーナー様は、ぜひ【リロの不動産】までご相談ください。