【事例付き】賃貸アパートの内装工事で収益改善するリフォームを解説

収益物件として1棟アパートを所有している場合、アパートの築年数が古くなるにつれ、内装工事の検討が必要になります。内装工事の目的は原状回復だけでなく、変化するトレンドや入居者ニーズを取り入れることで物件の人気を維持向上するためにも重要です。内装工事をすることで人気物件になれば、長期で安定した収益性を保つことができるでしょう。

本記事では、アパートの内装工事の種類やリフォームによる効果、競合物件との差をつけるポイント、改善事例について解説します。 これから内装工事を行うことで収益改善したいと考えているオーナー様や、保有しているアパートが古くなったために売却を考えているオーナー様はぜひ参考にしてください。

アパートの内装工事の種類

一口に内装工事といっても、さまざまな箇所の工事を行います。ここでは、内装工事を行う代表的な箇所について紹介します。内装工事を検討するにあたって、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

不動産投資成功の鍵はリフォームにある！ 戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を
賃貸経営リノベーションで両立する空室対策と収益改善

クロス

クロスの内装工事では、傷んだ壁紙を新しい壁紙に張り替えます。一般的に壁紙は5～10年のうちに寿命がくるといわれており、入居者様の使い方によって内装工事が必要となる時期も異なります。

壁紙を新しくすることで部屋の中を清潔感のある雰囲気に変えられるほか、入居者ニーズに合った壁紙の色や柄を選ぶことによって、競合物件と差別化を図ることが可能です。

ただし、クロスの内装工事を行う際には、サンプルと本物では仕上がり時の印象が異なる可能性がある点に注意しておきましょう。アクセントクロスの面積や設置場所によってお部屋の雰囲気がガラッと変わるため、対象箇所に貼られるイメージを描いてみてください。

クロスの張り替え費用は、使用するクロスによって異なります。量産品のクロスなら1㎡あたり700円～1,200円程度ですが、一般のクロスだと1㎡あたり1,000円～1,500円程度と少々高くなります。量産品のクロスは安い反面シンプル且つ汎用的なものが多い傾向にあります。ほかの物件との差別化を図るなら、壁の一部にアクセントクロスを設けてデザインや質感の凝ったクロスを用いるとよいでしょう。

フローリング

普段生活を送るうえで傷みやすいのがフローリングです。フローリングの張り替えは退去が発生する度に交換することもあるくらい、比較的高い頻度で行います。フローリングの材質には多くの種類があり、どのような材質を選ぶかによって部屋の印象が変わります。高級感のある印象を持たせたいなら、無垢を使用した材質を利用するとよいでしょう。

フローリングの張り替え費用も材質によって異なりますが、集成材を利用した材質なら6畳あたり10万～15万円程度、無垢材を利用した材質なら6畳あたり10万～25万円程度かかります。ご入居される方のメインターゲットや部屋数や広さに応じて選ぶ材質を考えるとよいでしょう。

ほかの物件と差をつけるには、広い板幅の材料を選択したり、フロアタイルや塩ビタイルに張り替えたりするのが有効です。また、木目調のフローリングでも明るい色を選ぶことで、部屋が明るく清潔感のある印象になるでしょう。

キッチン

キッチンは内装工事の際にシステムキッチンを取り入れているケースが多いですが、交換時期は10年～20年といわれており、取り入れるシステムキッチンもグレードによって費用が大きく変わります。スタンダードなシステムキッチンなら30万～100万円程度ですが、ハイグレードとなると100万～150万円程度かかることもあります。

1人暮らし用の広さのお部屋であれば、ミニキッチンの採用がおすすめです。ミニキッチンであれば、50万円程度の費用で交換できます。メーカーによっては機能性やデザイン性も保たれたミニキッチンがあるため、料理の頻度が多い女性の1人暮らしにも向いているといえるでしょう。

トイレ

トイレの内装工事は工事の内容によって費用が大きく変わります。単に便器を交換するだけなら、10万～30万円程度ですみますが、和式から洋式に変えるとなると20万～50万円ほどかかります。同時に壁紙を張り替える必要がある場合は、先述のようなクロスの貼り替え費用も考えておかなければなりません。トイレの交換時期は10年～15年が目安といわれています。

トイレと浴槽が一緒になっている3点ユニットバスから、それぞれを独立させてトイレを新しくつくる場合は50万～70万円程度の費用をみておく必要があります。工事が大がかりなものだと工事期間に3～４日程度かかる場合もあるので、必要に応じて非常用のトイレを貸し出してもらえるのか、施工会社に確認しておきましょう。

競合物件と差をつけるには、3点ユニットバスからトイレと洗面台をそれぞれ独立させることに加え、トイレにはウォシュレット機能、洗面台にはシャワー水栓をつけることをおすすめします。

浴室

浴室の内装工事も、トイレと同様に工事内容によってかかる費用が異なります。特に浴室は水を多く使うため、10年ごとのリフォームが望ましいといわれています。最近はシャワーだけでもいいというニーズもあるため、あえて浴槽を設けずシャワールームだけにするのもよいでしょう。

ユニットバスの交換なら50万～150万円程度、在来工法からユニットバスへの交換には100万～200万円程度の費用がかかります。浴室を内装工事するにあたっては、浴室換気乾燥機の機能を充実させることが競合と差がつきやすくなるポイントです。雨の日でも洗濯物を浴室に干せる乾燥機能や、浴槽の追い焚き機能などが人気があります。

間取り変更

従来は2Kや2DKなど、1部屋ずつがコンパクトな間取りが主流でしたが、現在はリビングを加えた1LDKや2LDKなど、比較的広い1部屋がある間取りのほうが人気があります。

ただし、間取りを変更するとなると内容によって工事費用が大きく変わるため、予算に応じた変更内容になるよう慎重に考えなければなりません。簡単な壁の撤去工事なら30万円程度ですみますが、2つの部屋をつなげる工事だと50万円程度、LDKの仕様に変更する場合は数百万円と大規模な工事になる場合もあります。

間取り変更に適した時期はありませんが、内装のリフォームに合わせて行うなど、ニーズとタイミングを見極めることで工事の総額を減少させるなどの工夫が大切です。

競合物件との差を考えるなら、以下のポイントを意識してみましょう。

● ベランダや玄関の外などに設置している洗濯機置き場を室内に変更する
● 収納スペースを広くする

特に最近ではウォークインクローゼットやシューズクローゼット、パントリーなど、収納が多い物件が好まれる傾向にあります。収納スペースの確保が差をつける大きなポイントといえるでしょう。

アパートの内装リフォームを行うことで得られる効果

実際にアパートの内装工事を行うことで、どのような効果が得られるのでしょうか。ここでは、アパートの内装工事を行うことによって享受できるメリットについて解説します。投資効果の高いおすすめのリフォーム内容については、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣

空室改善が期待できる

空室がなかなか埋まらないことに悩んでいるなら、内装工事を行うことによって入居者ニーズを満たす間取りや設備を取り入れ、入居希望が増える可能性があります。入居後も快適に暮らすことができ、高い入居率を維持できるでしょう。

内装工事を行う際には、競合となる人気物件に取り入れられている設備や間取りを参考にすることをおすすめします。入居者ニーズを読み取るには、日頃から入居者様と賃貸管理会社とコミュニケーションを取ることを心がけるほか、定期的に管理会社が行うアンケート調査などの対策も念頭に置いて検討することを忘れないようにしましょう。

家賃アップが見込める

内装工事を行うことで家賃の低下を防ぐだけでなく、周辺相場よりも高めの家賃を設定できる可能性があります。ただし、周辺の競合物件よりも魅力的だと思える機能性やデザイン性を有していなければなりません。家賃アップを狙うなら、機能性やデザイン性に優れた工事内容を意識するようにしましょう。

注意したいのは、内装工事の内容が入居者様のニーズに合ったものでなければならない点です。ニーズに合わない変更内容だと肝心の空室が埋まらず、工事費用のみがかかり、空室改善も期待できません。また、資金回収に見合う工事費用で対応しなければ、出口戦略に困る状態を招くことにもなりかねません。しっかり調査をしてニーズに合った内装工事を然るべきコストで行うことが大切です。

家賃の下落を最小限に抑え、売却しやすくなる

建物や設備は年数が経つごとに劣化していきます。経年劣化は防げるものではなく、一般的には家賃も下落する傾向にあります。しかし、適切な時期に必要に応じた内装工事を行うことで、家賃の下落を最小限に抑えることが可能です。

状況によっては、出口戦略を考えている場合にも有効です。内装工事を行うことで長期間にわたり適正な賃料収入を得られるため、収益力のある物件と判断され、同じ築年数の物件よりも高い金額で売却できる可能性があります。

ただし、内装工事が適切でなければ費用だけがかかってしまうため、場合によっては内装工事を行う前に売却するほうがいいケースがある点にも注意しておきましょう。出口戦略を考えているなら、以下の記事も参考にしてください。

参考記事：収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

内装で差がつくインテリアコーディネート

内装工事は適切なタイミングで行う必要があります。その際に、以下で紹介するようなインテリアコーディネートを取り入れることで、競合物件と差をつけることが可能です。内装工事を含めた修繕を検討している場合は、修繕費用の目安を紹介している以下の記事も参考にしてみてください。

【参考記事】

賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説
大規模修繕工事はアパート・マンションになぜ必要？工事内容と費用を把握【総集編】

印象づける壁紙に変える

壁紙は白やベージュで統一されることが多いのですが、あえて違う色やデザインにすることで、室内の雰囲気をガラッと変えることができます。壁紙は汚れが目立ちやすく交換頻度も高めですが、内装工事の中では比較的安い費用で張り替えが可能です。 入居者ニーズに応じて濃いグレーなどの壁紙を一部に用いて、モノトーンな雰囲気にしてみてもいいでしょう。

場所によって照明タイプを変える

照明には一般的な蛍光灯やシーリングライトを利用しがちですが、場所によってダウンライトやスポット照明など照明タイプを変えてみましょう。部屋の印象が照明によって変えられるほか、玄関に人感センサー付きのライトを取り付けると、外から帰ったときに電気をつける必要がなくなるなど便利さを感じられます。

壁紙や家具などの内装がおしゃれでも、照明器具が大きいと見た目を損ないかねません。ダウンライトなどで照明器具を目立たなくすることで、部屋のデザインを損なうことなく、また調光機能があると、よりおしゃれな雰囲気を演出できます。

部屋を1～2部屋に変えやすく仕切る

現在の賃貸の間取りでは、リビングの横に引き戸で仕切った洋室が隣接するタイプが主流です。引き戸を外すことで、リビングと洋室を合わせた1つの大きな部屋にできます。部屋が広くなれば、その分選べる家具のサイズやレイアウトの幅が広がり、ライフステージに応じた使い分けができるため、長期間の入居を希望される方に選ばれやすいお部屋になります。部屋の仕切りはできるだけ引き戸タイプを選ぶようにしましょう。

ピクチャーレールをつける

賃貸物件では、壁に画鋲やピンを刺すことを禁止しているところが多くみられます。しかし、入居者様によっては好きなところに好きなものを飾れないといった制約を感じることもあるでしょう。

ピクチャーレールを設置しておくことで、入居者様は好きな場所にポスターや写真、絵画などを飾り、インテリアコーディネートを行えます。入居者様が自分で行うレイアウトの自由度が増し、競合物件との差をつけることにもつながるでしょう。

デッドスペースを活用したデザイン性のある収納を造作する

設計上、どうしても間取りのどこかにデッドスペースが生じることがあります。収納スペースの確保が十分にできない間取りの場合は、デッドスペースを収納スペースとして活用しましょう。造作することで、部屋のイメージにも合わせられます。

このテクニックはお手洗いにも活用できます。天井近くのデッドスペースに棚を造作することで利便性が上がります。女性向けに喜ばれるポイントにもなるので検討してみてください。

収益改善につながる事例

ここからは、実際に収益改善につながった内装工事の事例を紹介します。どのようなお悩みにどのような工事内容が適切なのか、参考にしてみてください。また、トラブルのリスクを回避するために、以下の記事もご一読ください。

【参考記事】

アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう
賃貸住宅の修繕トラブルとは？ 対処のポイントを詳しく解説
【トラブル事例】賃貸管理会社の対応とは？起こりうるリスクも紹介

事例1：クロス＆フローリングの張り替えでイメージアップ

築25年の木造アパートで、地域の競合物件との差別化ができず、家賃も下がっているため入居希望者様がなかなかつかないと悩まれていたオーナー様。室内を明るい色のフローリングに変え、壁紙も白を基調にところどころアクセントをつけることで、全体的に明るい雰囲気に変わり、入居率が100%に改善されました。デザイン性の高い内装に生まれ変わったことが入居率の改善につながったといえるでしょう。

改善事例：明るい床とアクセントクロスでイメージUP！仲介店舗と連携して成約

事例2：バス・トイレ別、クロスの変更など学生向けリフォーム

学生が多い地域にも関わらず、入居率の低減が目立っていることを改善したいと考えているオーナー様の物件の事例です。

浴室とトイレを独立させ、トイレもウォシュレットの便座を設置するなどの工事を行いました。クロスを新しいイメージのものに変更し、室内に物干しスペースを確保するなど、女性も安心して住める環境にすることで入居率が100%に改善されました。安全面に配慮し、TVドアホンを設置したことも大きなポイントです。

改善事例：学生エリアならではのリフォームで３室の空室を満室に改善！

事例3：ミニマムリフォームで空室改善

最寄り駅から徒歩6分の好条件にも関わらず、築年数が古いため入居率が50%にまで下がっていた物件の事例です。オーナー様の希望で、できるだけ内装工事の費用を抑えたいということからミニマムリフォームをご提案しました。

メリハリをつけたリフォームを行うことでコストダウンしつつ、賃料から工事費用を差し引く割賦払いにて、持ち出し費用0円で、安心して工事に踏み切れました。新築に近いお部屋になるまで生まれ変わり、工事中の成約で入居率100％に改善しています。

改善事例：オーナー様の負担を軽くした割賦払いとミニマムリフォームで空室改善

事例4：水回り＆クロス・照明設備のリフォーム

築31年の1Rの物件ですが、3点ユニットバスを改善するために、同様のスペースで独立した浴室とトイレスペースを確保しました。また、室内に洗濯機置き場を設置するために縦の空間を有効活用して収納スペースをつくり、お部屋が狭くならないように工夫してリフォームしています。

ほかにも、アクセントクロスを用いてライティングレールの照明を設置することで、おしゃれな雰囲気になり差別化を実現した事例です。

改善事例：室内の内装リフォームと3点ユニットバスリフォーム工事で空室改善

事例5：3点ユニットバスリフォーム＆室内のミニマムリフォーム

前述の事例と同様に、3点ユニットバスの設備を改善するためにシャワールームとトイレを分ける形に変更し、洗濯機置き場にも収納スペースを確保するなど、入居者様の利便性に配慮したリフォーム事例です。

室内にもアクセントクロスとスポット照明を取り付けておしゃれな雰囲気にするほか、キッチンにデザイン性のある床材を取り入れ、汚れを目立たなくするように工夫しました。築39年のアパートですが、室内は高デザインかつ機能性のあるお部屋に仕上がっています。

改善事例：アイデア満載！3点ユニットバスリフォーム工事＆室内のミニマムリフォーム

アパートの内装工事を成功させる秘訣

1棟アパートの賃貸経営を成功させるには、収益を考えたうえで入居者ニーズに合った内装工事を行うことが大切です。ここでは、内装工事を成功させるためのポイントについて紹介します。賃貸経営全般の成功法については、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

賃貸経営の成功法を伝授！代表的なリスクと6つの成功ポイントとは
不動産投資のリスクとは？ リスクを正しく認識すればヘッジはできる
【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

出口戦略を意識して予算を決める

賃貸経営の成功には、投資した資金をどれだけ増加できるかが重要なポイントになります。資金回収の源泉は賃料収入をメインとするインカムゲインと、売却益を考えるキャピタルゲインの2種類に大別されます。

実際に内装工事にかかった費用をどのくらいの期間で回収できるかを計算しておくと、費用対効果をどれだけ得られるかが分かるでしょう。

改善事例でも紹介したように、築年数の古いアパートは必ずしも大型リノベーションをしなければならないわけではなく、設備投資やプチリフォームで改善できることもあります。出口戦略によっては、大規模修繕を行わずに売却したほうがいいケースもある点には注意が必要です。

また、不動産投資がメインの方と地主の方が目指す出口戦略が異なることもあります。相続なども考えると検討するべきことが増えてくるため、賃貸経営の目的や出口戦略を強く意識しておくようにしましょう。

入居者のターゲット層を絞る

内装工事の主な目的が空室改善の場合は、入居者となるターゲット層をある程度絞ったうえで、ターゲット層にあわせた工事内容にする必要があります。ターゲット層を広げすぎると汎用的になる反面、ありきたりな内装になってしまい、競合物件との差別化が図りづらくなってしまうこともあります。

入居率を高めるためにも、周辺環境や家賃相場、人気のある間取りなど、ターゲットにマッチする入居者ニーズをしっかりと押さえる必要があります。ニーズの把握については、地域に詳しい賃貸管理会社などパートナーの力を借りて調査することで、実態を把握しやすくなります。

実績豊富な施工業者に依頼する

内装工事の実績が豊富な施工業者に依頼することで、トラブルにあう可能性が低くなります。ただし、施工業者だけに任せるのではなく、賃貸管理会社のサポートを受けて工事を進めることで、入居者満足度を維持・向上できるでしょう。

賃貸管理会社を味方につけておくことで、内装工事に関するトラブル発生のリスクも避けられます。加えて、賃貸仲介や賃貸管理業務も行ってくれる賃貸管理会社なら、リーシング（入居者募集/賃貸仲介）や賃料の是正など、賃貸経営をサポートしてくれるパートナーとしても安心できます。

まとめ アパートの内装工事で空室と収益の改善を図ろう

築25年以上の築古アパートでも、本記事で紹介したような内装工事を行うことで、長期的な収益性を保つことができます。そのためには、内装工事を行う施工業者の見極めや、困ったときに相談できるパートナーの存在が必要です。

【リロの不動産】は入居者様のニーズを捉えたミニマム投資や、4つの空室対策（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）、工事対策、リーシングなどを提供いたします。老朽化や空室が目立つアパートの内装工事で悩んでいるオーナー様は、ぜひ一度【リロの不動産】にお問い合わせください。