アパートのユニットバス交換で収益改善！補助金やリフォーム事例を紹介

賃貸物件のリフォームで重要視されやすい場所の1つとして、水回りが挙げられます。水回り設備は入居者様の快適な暮らしに影響を与えやすく、物件の決め手となるケースも少なくありません。

特に毎日使う浴室は、清潔感があって使いやすいものを選びたいと思う入居者様はオーナー様が思っているより多いと感じます。浴室のリフォームに於いては、3点ユニットバスなどの古い浴室タイプは、入居者様に敬遠され賃料も相場より減少する傾向があることから、バス・トイレが別々のユニットバスへ交換をご希望されるご依頼が増加してきました。

現在アパート経営の空室で悩んでいる場合、古いタイプのユニットバスを交換して新しい入居者層にリーチすることで、状況が改善する可能性があります。

そこで本記事では、ユニットバスの種類や交換によるリフォームの目的、実施するタイミング、費用相場、空室の改善事例などをまとめました。「古い浴室のアパートを保有している」「アパート全体の入居率を高めたい」といったオーナー様は、補助金の活用や工事資金の確保についてもぜひ参考にしてください。

アパートに採用されるユニットバスの種類

ユニットバスとは、浴室の壁や床、天井、浴槽がまるごとセットになった浴室を指します。中でも、賃貸アパートに採用されるのは主に「1点ユニットバス」や「2点ユニットバス」、「3点ユニットバス」です。どの種類を選ぶかによって入居者様の生活スタイルも変わるため、まずはそれぞれの特長を把握しておきましょう。

1点ユニットバス

1点ユニットバスは浴槽と洗い場で構成されている、独立したタイプの浴室です。ファミリー用の住宅に多いタイプのお風呂を思い浮かべるとイメージしやすいでしょう。洗い場には鏡やシャワーが付いており、トイレ・洗面台は設置されていません。洗い場を広く使えるようになっており、ファミリー向けの間取りに多く採用されています。

1点ユニットバスのメリットは空間にゆとりがあり、複数人でも使いやすいことです。浴室が2点・3点ユニットバスより広いため、ほかのタイプに比べて家賃はやや割高に設定されます。

2点ユニットバス

2点ユニットバスは浴槽と洗い場の間に、洗面台が設置されています。築年数の古いアパートやマンションでも見かけることがあり、賃貸住宅に多く採用されているタイプです。洗面所のスペースを省略できるため、1人暮らし向けのワンルームなどにも適しています。

2点ユニットバスのメリットは設備がまとまっている分、狭い部屋にも設置しやすいことです。1点ユニットバスよりも家賃は安く設定されます。

3点ユニットバス

3点ユニットバスは浴槽と洗面台、トイレを1つの空間にまとめた浴室です。単身用アパートなどの賃貸住宅だけでなく、ビジネスホテルでも多く採用されています。浴槽とは別の洗い場はなく、浴槽にシャワーが設置されているのが一般的です。

3点ユニットバスは水回りを省スペースにまとめられるメリットがありますが、現代の賃貸住宅ではほとんど採用されておらず、3点ユニットバスを敬遠する入居者様も少なくありません。現在3点ユニットバスを採用しておりアパートの空室が目立つ場合は、2点・1点ユニットバスへの交換を検討するようにしましょう。

ユニットバス交換のリフォームを行う目的

浴室を新しくする目的は、必ずしも設備の老朽化だけが原因とはかぎりません。オーナー様がユニットバス交換のリフォームを行うのは、空室対策や入居率アップのためでもあります。ここでは、賃貸アパートでユニットバスの交換が重要な理由をまとめました。より詳しい情報が知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣
アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう

空室対策

競合物件と比較した際に、3点ユニットバスなどの古い設備が影響してなかなか空室が埋まらない場合、浴室のリフォームによって状況が改善できる可能性があります。近年は物件を探す際、築年数よりも内装や間取りなどを重視する方が増えており、水回りの設備が決め手となるケースも多くあります。

また、アパートのターゲット層に合わせて、ユニットバスの種類を変更する方法もあります。例えば、女性やファミリー向けはバス・トイレ別の1点・2点ユニットバスを、1人暮らしの学生や単身赴任の方向けは3点ユニットバスで広い空間を演出する見せ方も考えられます。リフォームによる資産価値の向上や、詳しいリフォーム事例については以下の記事・事例を参考にしてください。

参考記事：不動産投資成功の鍵はリフォームにある！ 戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を
参考事例：リフォーム事例3・トイレ・バス分離のリフォームでアパート3室の空室が満室に

入居率・入居期間の向上

築年数が経過したアパートは、リフォームによって価値の向上が可能です。内装を新築のようにつくり替えた「リノベーション賃貸」が人気を集めているように、近年は外観のイメージにとらわれすぎずに物件を選ぶ傾向があります。

特に水回りの清潔さ・使い勝手のよさは部屋を選ぶ重要な決め手となるため、優先的にリフォームを行うとよいでしょう。入居者様にとって心地よい住まいを提供することは、単に空室改善するだけでなく、継続して住み続けてもらえるなど入居率や入居期間アップにつながります。

ユニットバス交換のタイミング・工期

ユニットバスの交換は前述のような目的のために行うことが多いのですが、寿命がきていない浴室設備を無理にリフォームする必要はありません。ここでは、ユニットバスを交換する適切なタイミングや、施工にかかる期間をご紹介します。

交換のタイミング

ユニットバスの交換リフォームをするタイミングは、競合物件の設備と比較して明らかに古い場合や、汚れの度合い、におい、故障の有無、物件の保有期間や出口戦略などを目安に検討しましょう。

耐用年数

ユニットバスの耐用年数は、一般的に15～20年程度です。設備によっては、耐用年数が経過していても目立った劣化症状が見られないケースもあります。しかし、目に見えない部分が損傷している可能性もあるため、原状回復工事に点検を行い、必要に応じて交換を依頼するのが望ましいでしょう。

ひび割れ・錆び・落ちない汚れ

ユニットバスの壁や床の隙間にはコーキング材が使われており、劣化しやすい部分の1つです。ひび割れを放置すると、中に水が入り込んで内部にカビが発生し、知らない間に被害が拡大する可能性も少なくありません。また、錆びや汚れも放っておくと通常のクリーニングでは取れなくなってしまいます。ひび割れや錆びに気づいたら、早い段階で対処しましょう。

異臭がする

長い間蓄積した汚れやカビによって、異臭が発生することがあります。浴槽や換気扇、排水溝などの掃除でにおいが消えない場合は、配管内部や壁の内側など、手の届かない部分から発生している可能性があります。内側からのにおいは表面の掃除では取れず、クレームにもつながりかねないため、リフォームを検討するタイミングです。

設備の故障

それほど古くない浴室であれば、故障した設備を部分的にリフォームするのが一般的です。しかし、浴室を10年以上使っており複数の設備が故障した場合、そのたびに部分リフォームをすると修理費がかえって高くなる可能性があります。設備に関連する箇所は一式交換するほうが望ましいでしょう。

交換にかかる工期

浴室交換のみなど、部分的なリフォームであれば工期は1〜3日ほどです。ユニットバスをまるごと交換する場合は、1〜5日ほどを目安とするとよいでしょう。既存の浴室がユニットバスの場合は比較的早く工事が完了します。

現在は減少していますが、モルタルで仕上げる昔ながらの工法でつくった在来工法の浴室の場合は、工期が長くなりやすい傾向があります。浴室タイプが古い賃貸アパートを所有しているオーナー様は、余裕を持ってスケジュールを組みながらも、退去後にスグ着工できる工程を組むと安心です。

アパートのユニットバス交換にかかる費用相場

ユニットバス交換にかかる費用は、本体価格・工事費用・オプション費用を合わせて50万～150万円程度です。交換するユニットバスの種類や設備のグレードなどによっても費用が変わり、金額に幅があります。

ここでは、ユニットバスの全体リフォーム・部分リフォームでかかる費用相場をそれぞれまとめました。賃貸アパートの原状回復に於ける各種トラブルや費用負担、大規模修繕に関連する費用・項目に関しては、以下の記事もご覧ください。

【参考記事】

賃貸住宅の原状回復とは？ トラブルになりやすい費用負担の考え方
賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説

全体リフォームの費用相場

既存のユニットバスを解体し、1点・2点・3点ユニットバスに交換する費用は50万～60万円程度です。3点ユニットバスから1点ユニットバスへ変更するときや、浴室とトイレの分離が必要な場合は費用が膨らみやすいため、100万～150万円程度を目安とするとよいでしょう。ほかにも、ユニットバスのグレードや浴室の広さ、オプションの有無などでも費用は異なります。

一方、浴槽交換のみにかかる費用は、10万～50万円程度です。浴槽のタイプによっても費用が異なり、一度床や壁を取り壊す必要がある場合は費用が高くなりやすいでしょう。

部分・備品リフォームの費用相場

古くなった設備を部分的にリフォームする場合、施工の種類によって費用は異なります。部分リフォームとして、天井・壁・床の張り替えが必要な場合は10万～30万円程度、シャワーヘッド・水栓の交換は2万～4万円程度、浴室のドア交換は5万～15万円程度です。

また備品のリフォームとして、バリアフリーのための手すり設置で3万～5万円程度、機能面を充実させるための換気扇・浴室暖房乾燥機の交換・設置で4万～15万円程度かかります。全体リフォームよりも費用を抑えたい、工期を短くしたい場合は部分リフォーム、機能面や安全性の確保を優先したい場合は備品リフォームを行うようにしましょう。

ユニットバス交換工事を安く抑えるポイント

交換箇所を厳選したり、業者選び・時期に配慮したりすることでリフォーム費用を節約できます。また施工内容によっては、補助金制度の活用もあわせて検討しましょう。賃貸経営で起こる可能性があるほかのリスクについては、以下の記事も参考にしてください。

参考記事：賃貸経営の成功法を伝授！代表的なリスクと6つの成功ポイントとは

必要最小限のリフォームに留める

どのような施工を行うか、何の設備を交換するかによってリフォーム費用は大きく変わります。故障や不具合が見つからない部分はそのまま残し、既存の浴室を生かしたプランをリフォーム業者と相談するとよいでしょう。ただし、新しくした設備が古い浴室に馴染まず、かえって浮いてしまう恐れもあるためデザイン選びには注意が必要です。

また、設備のグレードによっても金額が異なるため、できるだけグレードの高いものは選ばず、必要最小限の機能が揃っているものを選ぶようにすると、費用を抑えられるでしょう。

5-2 複数のリフォーム業者で比較検討する

1つのリフォーム業者に見積りを取っただけでは、その金額が相場と比較して妥当なのかが判断しづらくなってしまいます。少なくとも2〜3社から見積りを取り、おおよその費用感を把握することが大切です。

業者を選定する際に1番大事な視点は、ユニットバス交換により空室改善や賃料アップなど賃貸経営の問題点が解決できることです。金額が高すぎる・安すぎるリフォーム業者に注意し、担当者の対応や見積書の内訳、保証の内容、客付けや賃料査定などを総合的に比較検討のうえ判断することをおすすめします。

賃貸管理会社やリフォーム業者とは施工後のアフターサービスも含めて長い付き合いになり、価格以外の要素が満足度を左右する可能性もあるからです。

5-3リフォーム業者の閑散期に依頼する

一般的に、リフォーム業者の閑散期はゴールデンウィーク明けの5〜8月頃までです。一方、新生活がはじまる2～4月、年末が近づいてくる9～11月頃が繁忙期だといわれています。閑散期のメリットは価格交渉がしやすいことです。閑散期は依頼そのものが少なく、契約を獲得するために値下げを検討してくれる可能性があります。

また、閑散期は人手不足が発生しづらいため、質の低下や工期の遅れといったリスクを回避できるメリットもあります。オーナー様はリフォーム業者と打ち合わせの時間を十分に取れるため、意思疎通を図りやすくなるでしょう。

トラブルが起こらないよう注意する

リフォーム業者とのやり取りやリフォーム中の近隣からのクレーム、予期せぬ二次災害が更なるトラブルに発展する可能性もゼロではありません。業界も改善されてきてはいますが、一部では「悪質なリフォーム業者に騙され、前払い金を払ったまま音信不通に」「工事中の騒音で近隣関係が悪化」など、さまざまなトラブルも存在しました。

信じられない事態が発生する場合は、弁護士への相談や原因調査で余計な費用がかかる可能性もございます。不要なトラブルが発生しないように、細心の注意を払うことやリスクヘッジをする心構えが大切です。

【リロの不動産】はさまざまなオーナー様のお困りごとを解決してきました。賃貸アパートの修繕にまつわるリスクや、賃貸管理会社との間で起こり得るトラブルに関しては、以下の記事や事例も参考にしてください。

【参考記事】

賃貸住宅の修繕トラブルとは？ 対処のポイントを詳しく解説　
【トラブル事例】賃貸管理会社の対応とは？起こりうるリスクも紹介

【参考事例】

賃貸管理のトラブル・クレーム改善事例
賃貸管理の滞納家賃回収の改善事例

補助金制度を活用する

リフォームの内容によっては、国や自治体が実施する補助金制度が活用できるかもしれません。集合住宅が対象となる主な補助金制度は、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」「住宅セーフティネット制度」「高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業」などが挙げられます。

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは、住宅の性能向上や、子育て世帯向けのリフォームを支援する制度です。ユニットバスへの交換リフォームも対象に含まれ、費用の1/3が補助率の目安となっています。

住宅セーフティネット制度とは、高齢者や低所得者、シングルマザーなど住宅の確保が必要な方々に向けて、民間の賃貸アパートが提供される制度です。アパートをセーフティネット住宅として貸し出す場合、改修費用が補助されます。

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業とは、一定の条件を満たした断熱リフォームに対して、費用を補助する制度です。ガラスや窓、断熱材、家庭用蓄電システムなど補助対象となる製品が決まっており、導入することが申請の条件となっています。

ほかにも、地域の自治体が独自で補助金制度を実施していることがあります。活用できるものがないか、あらかじめリフォーム業者や自治体に問い合わせるとよいでしょう。

アパートのユニットバス交換による改善事例

ユニットバス交換リフォームによって、内見数が増えたり成約率が上がったりと、賃貸経営を行ううえで改善される問題点が多数あります。以下では、ユニットバスを交換して実際に収益改善された複数の事例を紹介します。なお、ユニットバス以外のリフォーム・リノベーションを検討している場合は、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

不動産投資成功の鍵はリフォームにある！ 戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を
賃貸経営リノベーションで両立する空室対策と収益改善

【改善事例】

賃貸経営・不動産投資におけるお悩み改善事例をご紹介

アパートのユニットバス改善事例①

東京都府中市に建てられた、築24年の1棟アパートのリフォーム事例です。オーナー様は、建物の老朽化にともない賃料の低下で悩むようになりました。賃料を維持もしくは上げるためにリフォームを検討し、人気の低い3点ユニットバスを改修することに。バス・トイレ別のユニットバスへ浴室を変更し、リフォーム直後の入居率は80%に改善しました。

改善事例：バストイレ別工事にして家賃UP！　

アパートのユニットバス改善事例②

空室対策として、水回りのリフォームを行った事例です。世田谷区の1棟アパートでは、標準化しつつあるバス・トイレ別のニーズへ対応するために、独立したトイレスペースの確保を検討していました。

3点ユニットバスの浴槽を取り払い、トイレとシャワースペースの間に仕切りを設けることで、間取り変更なしでトイレと浴室を分離しました。限られたスペースを活かしながら、ほかの部屋との差別化に成功しました。

改善事例：入居者ニーズの高い3点ユニットバスリフォーム工事を実施で空室改善

アパートのユニットバス改善事例③

東京都世田谷区にある築39年の1棟アパートで、空室対策のためにリフォームを行った事例です。ニーズの少ない3点ユニットバスをリフォームし、シャワーブースと独立トイレのセパレート型に変更しました。

またシャワーブースには鏡と2段のラックを設置し、入居者様が使いやすいように配慮されています。洗面・住居スペースのリフォームもあわせて行い、最小限の施工でありながら、おしゃれな印象を与える部屋が実現しました。

改善事例：アイデア満載！3点ユニットバスリフォーム工事＆室内のミニマムリフォーム

アパートのユニットバス改善事例④

東京都調布市にある、築34年の1棟アパートでの水回りリフォーム事例です。3点ユニットバスリフォームとキッチンの交換を行い、室内の印象をがらりと変更しました。3点ユニットバスはシャワースペースと独立したトイレに改修し、シャワースペースに洗面ボウルや鏡、収納棚を設置しています。

水回りの清潔感や使いやすさが向上し、入居者様に快適な空間を提供できる、ワンランク上の住まいになりました。

改善事例：3点ユニットバスリフォーム＆キッチン交換工事で空室改善！

アパートのユニットバス改善事例⑤

東京都日野市に建てられた築34年のアパートで、浴室と住居スペースのリフォームを行い空室改善された事例です。需要が減りつつある3点ユニットバスや、安全性の低いロフトの梯子に悩んでおり、全面的なリフォームを実施しました。

3点ユニットバスをシャワーブース・独立トイレのセパレート型に、ロフトの梯子を階段に変更。階段下を収納スペースにしたことで、水回りだけでなく住居スペースの利便性も向上しました。

改善事例：アイデア室内リフォーム＆3点ユニットバスリフォーム工事で空室改善

アパートのユニットバス改善事例⑥

東京都世田谷区にある築32年のアパートでは、この先15年間賃貸を続けることを目標に、ユニットバス交換のリフォームを実施しました。3点ユニットバスから1点ユニットバスへ変更し、バス・トイレ別に加えて独立洗面台を新設しました。

部屋の広さを維持しつつ収納・脱衣スペースを設け、水回りの快適性が大幅に向上しました。ユニットバスの一新と、立地のよさを活かして賃料を上げ、施工直後の入居率は80％に達しています。

改善事例：あと15年、収益物件として活かしたい！賃料アップと出口戦略！

アパートのユニットバス改善事例⑦

東京都大田区の1棟アパートを経営するオーナー様は、機能性の高いシステムバスの導入を検討していました。配管のトラブルで業者によっては断られるケースがあったものの、浴室乾燥機や掃除機能だけでも付けたいと交渉し、機能を絞って物件に合うシステムバスを導入しました。限られたスペースを活用しながらも、入居者様が心地よく過ごせる浴室にバージョンアップすることも可能です。

改善事例：他業者では入らないと言われたシステムバスも施工できます！

まとめ ユニットバスの工事対応はリーシングを同時にサポートできる会社に任せると安心

ユニットバスの交換は、アパート経営の改善に直結する重要なリフォームです。築年数よりも水回りなどの内装を重視する入居者ニーズに合わせたリフォーム対応によって、築年数の古いアパートでも価値を維持・向上できます。

空室や賃料の低下に加え出口戦略や相続対策など、アパート経営全般のお悩みをもとに施工内容を検討してくれるパートナーなら、かぎられた予算の中から最大限の効果を得やすいでしょう。

【リロの不動産】はリフォームによるアパート経営の改善事例・実績が豊富なため、小さな予算で最大の効果が期待できます。実績をもとにそれぞれに合う設備・工事対応ができ、トラブルに対する配慮も欠かしません。

また資金面で不安があるオーナー様に対して、初期費用が不要で賃料から工事費用を差引く、割賦工事もご提案可能です。リフォームで長期入居者様を獲得する「リロの満室パック」について、お気軽にお問い合わせください。