賃貸住宅の原状回復とは？トラブルになりやすい費用負担の考え方

2023.04.07

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オーナー様向け『リロの賃貸通信』

賃貸住宅では入居者様が退去する際、原状回復が行われます。原状回復をめぐっては、残念ながらオーナー様と入居者様の間でトラブルになることもあり、気になる方も多いのではないでしょうか。

賃貸住宅の経営を行っているかぎり、原状回復は避けて通れません。この記事では原状回復についての基本を踏まえ、トラブルを回避する方法を解説します。

1 賃貸住宅の原状回復とは
2 原状回復の費用を負担するのは入居者様？大家様？
3 原状回復工事の費用相場
4 原状回復でトラブルにならないためのポイント
5 まとめ　原状回復トラブルを避けるためにも信頼できる賃貸管理会社を
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賃貸住宅の原状回復とは

そもそも賃貸住宅における原状回復とは、どのようなものでしょうか。最初に共通言語としてよく出る言葉の定義やガイドラインなど、原状回復の基本を押さえておいてください。

原状回復とは

賃貸住宅の原状回復とは、入居者様が退去するとき、住んでいた部屋を住み始める前の状態に戻すことです。マイホームとして購入するような分譲マンションでは、頻繁な出入りはありません。しかし、賃貸住宅では長期間住み続けてくれる方もいるものの、ある程度は入居者様の入れ替わりが生じます。

次の入居者様に心地よく過ごしてもらうためにも退去時の原状回復は大切ですが、時間の経過とともに劣化してくる部分もあります。日常生活を送っていると、ある程度は室内が汚れることも仕方ないでしょう。気をつけていても傷がつくこともあります。

国土交通省では原状回復に関するトラブルについて、1998年ガイドラインを発表し、論点整理を行っています。同ガイドラインでは、入居者様の費用負担について「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、そのほか通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

普通に生活しているだけで生じる汚れや傷のような通常損耗は、入居者様が負担する必要はないということです。原状回復がどのようなものか、費用の負担はどうすればいいのかなど、以降で具体的に解説していきます。

原状回復と現状回復、現状復帰との違い

「原状回復」の「原状」は、もともとあった状態を表す言葉です。賃貸住宅の契約で用いられる原状回復は、入居したときの状態に戻すという意味で用いられます。例えば入居前の部屋の状況では認められなかった傷が退去時に見つかった場合、修復して入居前の状態に戻さなくてはなりません。

つまり、退去のときまで住んでいた入居者様は、借りていた部屋に対して原状回復をする義務を負っているということです。

もともとの状態に復帰させるという意味の「原状復帰」も耳にしたことがあるかもしれません。意味は原状回復とほぼ同じ内容ですが、原状回復はもとの状態に戻すことに焦点を合わせているのに対し、「原状復帰」はもとの状態に戻す行為を指すことが多い言葉です。原状回復は賃貸借契約などで法律用語として使われ、「原状復帰」は原状復帰工事を行うなどのように建設用語としてよく使われます。

原状回復や原状復帰に似た言葉に「現状回復」や「現状復帰」がありますが、「現状」は現在を表します。現状回復だと現在の状態に戻すということになり、行為に意味がありません。もし、賃貸借契約書に現状回復や現状復帰と記載されていれば間違っているため、訂正するようにしてください。

原状回復費用は敷金から差し引く

原状回復工事にかかった費用は、敷金から差し引かれるのが一般的です。地域によっては、敷金ではなく保証金という名称が使われることもあります。どちらも入居者様に責任のある損傷が発生した際の修繕費や家賃の滞納などを担保するため、入居時にオーナー様に預けておくお金です。

敷金はあくまでも預け入れられているものであり、原状回復工事の費用を差し引いて残った分は入居者様に返還されます。万一、原状回復工事で敷金を上回る費用がかかった場合、差額分は入居者様に請求されます。敷金と原状回復に関しては、ルール化されました。後述するガイドラインを参照ください。

ちなみに礼金は住まわせてもらうお礼として支払うお金であるため、オーナー様に返還義務はありません。

トラブルが多い原状回復

入居者様が退去する際の原状回復工事では、費用負担や敷金の返金をめぐってトラブルになることも多いのが現状です。独立行政法人国民生活センターではPIO-NET（全国消費生活情報ネットワークシステム）に寄せられた賃貸住宅の敷金・原状回復トラブルの件数を公表しています。

相談件数は2019年度が11,799件、2020年度が12,064件、2021年度が12,677件で、毎年1万件を超えています。2022年度分は2022年12月時点で公表されているのが、6月30日までの分で2,434件でした。前年同期が2,627件だったのに比べると少なめではあるものの、大きく減少しているとはいえません。

具体的には退去の際、ハウスクリーニングの費用やクロスの張り替え費用などで高額な支払いを求められたという内容がみられます。

ただ、最近の事例では賃貸管理会社の許可を得て行った工事で、退去時に許可していないといわれたという相談もありました。また、契約当時の現状確認書を賃貸管理会社が紛失したために、入居時にあった傷の分まで修復費用を求められたという相談もあります。工事を行うときの扱いや現状確認書の問題は、しっかり対処していれば防げたトラブルだったはずです。

出典：「独立行政法人国民生活センター」賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

賃貸住宅を退去する際の原状回復に関しては、過去に裁判にまで発展したこともありました。賃貸借契約はもともと貸主であるオーナー様と借主の入居者様の間で合意に基づき、取り交わされているはずです。

しかし、退去時になって原状回復にかかる費用の負担が妥当なのかどうかトラブルになることが多い状況を受け、国土交通省は1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表しています。2020年には民法が改正され、621条で賃借人の原状回復義務が定義されました。

国土交通省のガイドラインでは、入居者様が負う原状回復の責任は故意や過失、善管注意義務違反などによる損耗や毀損の復旧と定義しています。経年劣化や通常の使用で起こる損耗などの修繕費用は賃料に含まれるとし、入居者様の負担ではないとされました。

原状回復はもともとの状態に戻すことだと先述しましたが、入居者様が入居した当初の状態に戻すというわけではないことを明確化したのがポイントです。

また、原状回復の問題を退去時の問題ではなく、入居時の問題として捉えているのが特徴です。損耗の有無など状況を確認し、双方が納得して契約することがトラブルを未然に防止するのに大事だとしています。

原状回復の費用を負担するのは入居者様？大家様？

次の入居者様に入っていただくためにも、原状回復はしなければなりません。費用を負担するのは入居者様なのか、大家様（オーナー様）なのか、ここから具体的に解説します。

原状回復と入居者様の善管注意義務

民法の原則では、賃貸住宅などの特定物を賃借した方には善管注意義務があるとされています。善管注意義務は「善良なる管理者の注意義務」を略したものです。民法第400条では特定物の引渡しを負う方は、引き渡しが完了するまで善良なる管理者の注意義務をもって保存しなければならないと定めています。

賃貸借契約において民法第400条で規定される特定物に該当するのは、入居者様が借りている部屋です。国土交通省のガイドラインでは、社会通念上要求される程度の注意を払って使用し、日常の清掃にも気をつける必要があると説明しています。要は退去するまでの間、雑な扱いをしてはいけないということです。

善管注意義務の規定に従うと、通常の使用を超えるような損耗や毀損を発生させた場合は入居者様に原状回復の義務があります。普段こまめに清掃していれば防げるはずのトラブルなどは、入居者様にも注意してもらわなければなりません。例えば掃除を怠ったことで特別な清掃が必要になるカビやシミができてしまったときは、入居者様の善管注意義務違反になると考えられます。

賃貸借契約を結ぶ際は、入居者様が適正な住まい方ができるよう、入居のしおりなどを交付し、善管注意義務について周知しておくことが大切です。

通常損耗は大家（オーナー）様負担が原則

国土交通省のガイドラインでは、経年劣化や通常の使用で起こりうる傷や汚れについては、原則として入居者様が負う原状回復義務の範囲には入らないと規定しているのもポイントです。つまり、経年劣化や通常損耗の原状回復工事の費用は、オーナー様が負担することになります。

故意や過失など、明らかに入居者様に責任がある場合は原状回復の責任が入居者様にあるのも分かりやすいでしょう。しかし、通常の使用による損耗がどのようなものなのかは、定義が分かりにくいかもしれません。

国土交通省のガイドラインでは負担の考え方を明確にしています。経年劣化や通常損耗は、通常の住まい方や使い方をしていても発生するものです。住まい方や使い方次第で発生したりしなかったりするものは、善管注意義務違反になる可能性があります。

例えば、飲食物をこぼしたことでできたシミや汚れは、こぼさなければできなかったものであるため経年劣化や通常損耗とはいえず、入居者様の費用負担です。

一方で、日差しによってフローリングが色褪せたのは通常の住まい方をしていても起こる通常損耗として、オーナー様が負担しなければなりません。なお、賃貸借契約では「特約」で退去時のクリーニング費用などが入居者様の負担として記載されていることもあります。特約を設けること自体に問題はなく、物件により諸条件に特約の追加を検討してもいいでしょう。

原状回復でトラブルになりやすい場所

原状回復ではどこまでが通常損耗なのか、どこからが通常の使用では発生しない劣化や汚れなのか分かりにくく、退去時にトラブルになりやすいポイントです。ここからは、特にトラブルになりやすい3箇所を取り上げます。

壁紙（クロス）

以前は線引きが曖昧だった壁紙やクロスなども、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表してから、範囲が明確になりました。

例えば、壁にポスターやカレンダーなどを貼っていたことでできた日焼けの跡は、通常の使用で起こりうる劣化であり、原状回復の責任は入居者様にはありません。経年劣化での色落ちも通常損耗の範囲です。テレビや冷蔵庫などの電気製品を置いている壁面に、電気ヤケといわれる黒ずみが発生することも通常損耗の範囲とされています。

しかし、入居者様の不注意で雨が吹き込んだために色落ちが発生したケースや、エアコンからの水漏れを放置したための腐食などでは責任が問われます。また、壁にポスターなどを貼るのにピンや画びょうを使って小さい穴が開いた程度でも、通常損耗の範囲としてオーナー様の負担です。

しかし、下地ボードの張り替えまで必要なくらいに釘を打ち付けたり、ネジ穴が開いてしまったりした場合は、入居者様側に原状回復工事費用が請求されることがあります。

タバコを吸っていたことによるヤニや臭いなども、配慮して生活していれば防げる汚れであるため、通常損耗には該当せず、原状回復工事費用は入居者様の負担になります。

床・フローリングやカーペット

物を置くことが多い床やフローリング、カーペットも、凹みや傷がつきやすく、退去時のチェックでトラブルになりやすい場所です。ただ、家具や家電を置いていただけで生じた凹みなどは、日常生活で起こるものとして通常消耗の範囲になります。

また、イスなどを引きずってできる小さな擦り傷くらいなら、通常損耗として入居者様には原状回復の義務はないとされています。壁紙と同じように、日光の影響で日焼けした床やフローリング、畳なども入居者様が原状回復の責任を負うことはありません。

しかし、日常生活で生じる傷や汚れとは違い、明らかな破損だと認められる場合は入居者様の責任が問われます。同じ家具による傷でも、置いていただけの凹みのようなものではなく、移動させるときに不注意で大きな傷をつけてしまったときは入居者様が原状回復費用を負担しなければなりません。ペットがつけた爪痕なども入居者様の責任です。

冷蔵庫の下に発生したサビ跡が問題になったこともあります。サビが発生したとしても、普通に掃除して拭き取れる程度なら通常損耗の範囲です。ただ、サビが発生しているにもかかわらず放置したために特別な清掃が必要になったり、除去できないくらいの汚損になってしまったりすると善管注意義務違反とされます。

水回り（キッチン・風呂・トイレ・洗面所）

水回りはどうしても汚れやすく、水垢やカビも発生しやすい場所です。原状回復工事費用の負担を入居者様とオーナー様のどちらが負うのかについては、通常の生活で発生するような一般的な汚れかで判断します。壁紙や浴槽の黄ばみ、浴室のパッキンが破損するなど、もともと備え付けられていた設備などは経年劣化の対象となり、入居者様が費用負担をする必要はありません。

普通に掃除をしていても生じるような汚れの場合も入居者様の責任にはなりませんが、清掃をしなかったことで通常の状態を超えるほどの水垢やカビが発生してしまうと責任を問われます。何らかの過失によってトイレや洗面台、浴槽などに傷がついたり、ヒビが入ったりした場合も、入居者様が費用を負担しなければならないケースです。

キッチンの壁紙・クロスについても、単に黄ばんだだけならオーナー様の負担で原状回復をすることになります。しかし、日頃の掃除を怠ったことで油汚れがひどい状態になっていると、入居者様の責任が問われます。

入居者様の負担になったとしても、クリーニングだけで済めばそれほど費用は高くならないでしょう。しかし、設備交換しなければならないほどの汚れや損傷ならば費用は高額になってしまいます。

原状回復工事の費用相場

原状回復工事にどのくらいの費用が必要なのかも気になるところではないでしょうか。次は原状回復工事にかかる費用相場を解説します。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング費用は部屋の広さによって変わり、基本的に部屋の広さが広いほど費用も高くなります。賃貸住宅で一般的なワンルームから2LDK程度の広さの相場は、1万5,000円から7万円程度です。ただし、汚れの具合や清掃を行う業者によって、多少の違いが出ることはあります。

ハウスクリーニングは次の入居者様に心地よく暮らしてもらうために大切なものであり、よほどの汚れがないかぎり基本的にはオーナー様の負担になります。しかし、入居時の契約にハウスクリーニング費用を入居者様が負担する旨の特約が入っている場合は、入居者様に請求してもよいとされています。

相場をよほど逸脱した金額でなければオーナー様は負担する必要はないものの、退去時にトラブルになりやすいところです。契約前の説明を丁寧にするなどトラブル回避の対応にも注力しましょう。

クロスの張り替え

壁や天井のクロスの張り替えにかかる費用の相場は、1平方メートルあたり1,000～1,500円程度です。1部屋に換算すると、3～8万円程度になります。ただし、施工会社によって見積書の表記を平方メートル単価で作成するところと、メートル単価で作成するところがあるため、確認する際は注意してください。

クロスにはさまざまなグレードのものがあるため、もちろんグレードによって費用は変わってきます。少し低いグレードのものを選べば、1平方メートルあたり800円前後ですむこともあるでしょう。

また、古いクロスの廃材処理費として500～2,000円程度の費用がかかることがあります。クロスに穴が開くような傷がある場合、石膏ボードの交換まで必要になれば、さらに1平方メートルあたり1,500～3,000円程度余分に費用が発生します。

フローリングの張り替え

フローリングの張り替えは工事の規模がどのくらいになるのかによって、費用が変わってきます。また、一般的にアパートやマンションなどの賃貸住宅では、階下に音や振動が伝わりにくい床材が使われることが多くなっていますが、採用する床材の種類によっても費用が変わります。

汚れや傷などがそれほどひどくなく、既存の床に重ね張りするだけですむ場合は1畳あたり2～5万円程度です。しかし、もともとあった床材をすべて撤去したうえで新しい床材を張る工事になると、1畳あたり3～6万円ほどになってしまいます。洗面所やトイレなどによく使われるビニール製のクッションフロアは、1畳あたり重ね張りできれば1～4万円、すべて張り替えると2～6万円です。

床にカーペットを使っている場合、張り替え費用は1畳あたり8,000円から1万5,000円、タイルカーペットなら1万円程度になります。畳は片面がきれいなら4,000円程度の裏返し、表面を張り替える表替えなら5,000円程度で済みますが、新調しなければならないと1万円ほどかかります。

昨今ではデザインや機能性に優れた畳もあるため、入居者ニーズを満たし、付加価値を高める手段も多種多様になります。ご入居していただくターゲットが求めるポイントを意識すると優先順位がつけやすくなるでしょう。

原状回復でトラブルにならないためのポイント

賃貸住宅では退去時の原状回復について、トラブルが多いのが実情です。ここからはトラブルにならないためのポイントを紹介します。

契約時にていねいな説明を行う

国土交通省のガイドラインでは、経年劣化や通常損耗の範囲なら入居者様が原状回復の責任を負うことはないと示されています。しかし、同時に入居者様は社会通念上要求される程度の注意を払って部屋を使用しなければならないことも示しています。原状回復で後々トラブルにならないためには、契約する最初のタイミングでていねいに説明しておくことがポイントです。

汚れやカビなどが生じても簡単な掃除で除去できれば、退去時に高い原状回復工事の費用が発生することもありません。しかし、汚れやカビなどを放置したために簡単な清掃では除去できないようになってしまうと、入居者様の責任が問われることになります。そうならないよう、善管注意義務をもって日頃の清掃に気を配ってもらうための説明を行っておくべきでしょう。

退去時のハウスクリーニング費用など、入居者様に原状回復費用を負担してもらうケースは特にトラブルになりがちなポイントです。特約を設けること自体は問題ないことですが、入居者様側としては、本来ハウスクリーニング費用は支払う必要がないのではないかと不満を持つことがあります。そのため、特約を契約に盛り込む際は、必ず説明して納得してもらうようにしてください。

入居時の状態を記録する

国土交通省のガイドラインでは、原状回復にかかるトラブルの未然防止として、物件の確認を徹底することも示されました。場所ごとに細かく天井や壁、床など細かい箇所をリスト化し、損耗の有無や具体的な状況を書き込める「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」も例として提示されています。

トラブルを招くのは、損耗の有無など物件の状況を十分確認していないことが原因のひとつです。また、確認はしっかりしていたとしても、年数が経てば記憶が曖昧になることが多く、オーナー様と入居者様との間で認識に差が生じてトラブルになる場合もあります。トラブルを未然に防ぐためには、入居者様立ち会いのもとで入居時と退去時の部屋の状況確認を徹底する必要があります。

国土交通省のガイドラインで提示されている書式をそのまま使用する必要はありませんが、チェックリストを作成し、記録として残しておくことが大切です。

チェックリストだけではなく、平面図に詳しく損耗のある箇所を書き込んだり、写真や動画などで記録したりするのも認識のズレを生じさせないのに役立ちます。特に写真や動画などの目に見える形ではっきり残しておけば、証拠として主張に説得力を持たせられるでしょう。

賃貸管理会社と連携を深める

退去時の手続きを原状回復の対応も含めてスムーズに行うために、賃貸管理会社との連携を深めておくことも大事です。賃貸管理会社に賃貸住宅の管理を依頼している場合、普段入居者様とやり取りするのは賃貸管理会社になるでしょう。オーナー様と賃貸管理会社で連携が取れていないと、入居者様からオーナー様への要望や、オーナー様から入居者様への要望が正しく伝わりません。

原状回復に関する理解も、食い違っているとトラブルのもとになります。国土交通省のガイドラインが出される前は、通常損耗の範囲でも入居者様が原状回復工事の費用を負担していたことも珍しくありませんでした。現在では賃貸借契約で特約の事項を入れていないかぎり、通常損耗はオーナー様の負担で原状回復工事を行います。従来はオーナー様の主張が通った時代もあったかもしれません。

しかし、現在は特約がなければ入居者様から支払う必要のない分だと主張されると反論できず、オーナー様にもその点を理解してもらう必要があります。国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で示す原則と、特約の事項について、賃貸管理会社とオーナー様の両者で見解を一致させておくことが大切です。