賃貸経営リノベーションで両立する空室対策と収益改善

賃貸経営において、空室の長期化や空室数の増加は頭の痛い問題です。そこで「リノベーションをすれば空室が解消されるのではないか」と考えるオーナー様も少なくありません。ただし、賃貸経営におけるリノベーションには、マイホームを対象とした一般的なリノベーションとは異なる視点が必要です。

今回は、空室対策や賃貸経営を考えたリノベーションとはどのようなものかを解説します。

賃貸経営リノベーションとリフォームの違い

リノベーションは、入居者入れ替わり時に行う原状回復や設備の入れ替えが発生するリフォームとは意味が異なります。まずはそれぞれの違いを押さえておきましょう。

原状回復とは、その名のとおり、入居者様が退去された際に入居前の状態に戻すことをいいます。退去時と入居前のお部屋の状態を確認し、ご入居中に汚れてしまった部分や傷ついた部分をキレイにし、畳の表替えや壁紙の貼り替えなどを行い、入居前の状態に戻すことをいいます。

リフォームとは、「悪い状態を改良・改善する」ことを意味し、設備の入れ替えや部分的な改善を指します。例えば、老朽化したキッチン設備を変更する、畳をフローリングに変更する、アクセントクロスでお部屋の雰囲気を変える、などがリフォームに該当します。緊急性を伴わない工事の場合は、原状回復と合わせて行い工事費用の総額を抑えることが多いです。

リノベーションとは、お部屋の間取り変更や建物に大規模な工事を行うことで、居住空間の性能を新築時よりも向上させたり、価値を高めたりすることをいいます。例えば、ターゲット層の変化に対応するため、2DKを1LDKに変更して過ごしやすい空間に変更する。倉庫として利用していた空間を賃貸経営ができるお部屋に変更するなど、部分的な改善ではなく新しい価値提供をする、比較的大きめの工事になります。

賃貸経営リノベーションのポイントは2つあります。「①収益のバランス」を取り「②入居者ニーズを満たす物件価値の向上」を行うことです。

過剰投資をせず、地域特性や物件の魅力を考えたうえで、入居者ニーズを分析し、費用対効果を考慮しながら賃貸経営に必要なリノベーションを行います。一般的なリノベーションと異なり、空室対策や賃料アップという単一施策に留まらず、リフォーム後の募集広告や仲介から売買まで、賃貸経営の流れを俯瞰して収益改善を行うことが大きな違いとなります。

賃貸経営リノベーションの前にやるべきこと

リノベーションをすれば必ず空室が埋まるとは限りません。せっかくの投資が無駄になってしまわないよう、賃貸経営における戦略を事前に練ることが大切です。ここでは、賃貸経営リノベーションを行ううえで押さえておきたいポイントについて解説します。

空室の原因を知る

なぜ空室になってしまうのか、なぜ空室がなかなか埋まらないのか、まずはその原因を探ることから始めましょう。

空室の原因としては、次のようなことが考えられます。

●外観や共用部の清掃・修繕がなされていない（建物管理に問題がある）
●広告に魅力がなく、問い合わせにつながらない（物件情報が不足している、画像が汚いなど）
●賃貸管理会社・不動産仲介会社が募集活動や仲介業務を熱心に行っていない
●周辺に競合物件が増えた
●商業施設の撤退や学校・工場などの移転により、利便性が悪くなった
●間取りや設備が入居希望者のニーズに合っていない
●家賃が相場よりも高い　など

こうして並べてみると分かるように、お部屋や建物などのハード面だけの問題ではなく、賃貸経営を俯瞰して改善点を是正する余地もあります。空室の代表的な原因を解決するフレームワークである、『4つの空室対策』（募集力／仲介力／管理対応／設備・工事対応）に当てはめて、どこに原因があるのか考えてみてください。物件の問題をできるだけ細かく洗い出し、どのような対策ができるのかを考えてみましょう。

賃貸経営リノベーションの戦略を決定する

入居者様が求めるのは『お部屋ではなく、快適に過ごす生活』です。賃貸経営で改善すべきポイントを明確にしてから、リノベーション内容を考えます。賃貸経営リノベーションで大切ことは「入居者ニーズを満たし」「収益のバランスを取る」ことです。

最新設備や高級な内装材を採用したピカピカのお部屋は人目を引きますが、コスト回収のために高額な家賃設定を行い、競合物件とかけ離れた条件になればリーシングがうまくいかないこともあります。また、適正賃料になる付加価値が生み出さなければ、投資コストの回収期間が長期化されます。

賃貸経営リノベーションの戦略は、次の手順で決めていくとよいでしょう。

1.エリアの環境変化や競合物件を再調査する
2.ターゲットを明確にする
3.入居者ニーズを特定する
4.募集する際のポイントを明確にする
5.予算を立てて、収支計画を練る

地域特性や競合物件のことを把握し、ターゲットを明確にします。入居者ニーズを満たす工事をリノベーションに加えることで、ミニマム投資で必要な付加価値を生み出します。付加価値は募集や仲介業務であるリーシング活動での訴求ポイントになります。リノベーションのコストと新しい賃料をシュミレーションし、賃貸経営におけるお部屋や建物の本質的な課題を改善するリノベーションを対応しましょう。

以下にて詳しく解説します。

1.ターゲットを明確にする

物件選びで重視するポイントは、年代や家族構成などで異なります。単身者向け物件の場合は、性別によってもチェックポイントが異なるため、まずはターゲットを明確にすることから始めましょう。多額の費用をかけてリノベーションを行っても、ピントがずれた内容では早期の空室解消につながらない可能性があります。結果的に家賃を値下げして入居者を募集するようでは、せっかくのリノベーションも失敗といわざるを得ません。

2.ターゲットのニーズを調べる

次にターゲットのニーズを調査しましょう。たとえば、一人暮らしの女性は、セキュリティの充実した物件を選ぶ傾向にあります。また、コロナ禍を機に宅配ボックスの需要も高まりました。ターゲットの年代・性別のほか、エリアや物件の立地によっても異なるニーズがあるため、丁寧に調査・分析することが大切です。

3.予算を立てる

どのくらいの予算を立てるかは、リノベーションの内容や規模に応じて異なります。骨組みを残していったん取り壊し、すべてを改修する大規模なリノベーションでは、1平方メートルあたり10～15万円ほどが目安といわれています。

ただし、間取りに関係なく設備の交換費用は一定額かかるため、面積×単価で単純計算できるわけではありません。また、構造部に問題が見つかった場合には、補修・補強などで別途追加工事が発生します。1平方メートルあたりの単価はあくまで目安として考えてください。

では、リノベーション費用を家賃から回収する場合は、どのように考えたらよいでしょうか。たとえば、内装および水回り一式のリノベーションに150万円かかるとします。水回り設備の交換目安は10～15年です。次の交換時期までの15年間で家賃からリノベーション費用を賃料のみで回収するとしたら、家賃の値上げ額は次のようになります。

・150万円÷15年÷12ヶ月≒8,333円

反対に、周辺相場とのバランスを考えて、家賃の値上げを3,000円にしたとします。15年間で費用を回収するとしたら、いくらぐらいのリノベーションが可能になるでしょうか。

・3,000円×12ヶ月×15年間＝54万円

「リノベーションすればすぐに入居者が見つかるだろう」と期待するオーナー様は多いです。しかしながら、どれほどおしゃれで暮らしやすそうな物件でも、家賃が高すぎる場合ほとんどのユーザーが申し込みを諦めます。入居者が決まったとしても15年以内に退去する可能性は十分にありますし、一定の年数が経過すればある程度賃料を下げる可能性もあります。多額の費用をつぎ込んでも全額回収できるとは限らないのです。

前述の内容では賃料のみに焦点を当てましたが、敷金・礼金ともにゼロゼロ物件の場合はよりシビアに考える必要があります。

賃貸経営リノベーションで最も大切なのは、適切な投資額で入居者ニーズを満たすこと。ニーズを的確に把握していれば、少ないコストでも入居者の満足度を高めることは可能です。

費用対効果の大きい内装のリノベーション

原状回復と違い、費用も日数もかかるリノベーション。なかなか踏ん切りがつかないオーナー様も多いのではないでしょうか。賃貸経営のことを、きちんと練り上げたリノベーションは空室改善に高い効果を発揮します。ここでは、賃貸経営リノベーションの考え方と種類について解説します。

賃貸経営に必要なリノベーションは目的から逆算して考えよう

賃貸経営に必要なリノベーションは、目的から逆算して考えると内容や予算が立てやすくなります。とにかく空室を解消したいのか、それとも価値を高めて家賃アップを狙うのか、エリアの賃貸需要なども見極めながら考えてみましょう。

目的により、リノベーションの工事内容は異なります。目的を明確にすることで投資額も適切な額に抑えられ、費用対効果の高いリノベーションが実現できるでしょう。

なお、売却を前提としたリノベーションは注意が必要です。なぜなら、費用をかけても期待した価格で売却できない可能性があるからです。多くの中古物件の購入希望者は、「できるだけ安く物件を購入して自分の好きなように賃貸経営をしたい」と考えています。売却前にリノベーションを行うことで単価が上乗せされ、なかなか売却できないというケースも珍しくありません。

売却を前提とする場合は、最低買取価格を確認の上「適切な投資額で入居者ニーズを満たす」リノベーション対応を加え、入居者募集・仲介を行う「リーシング活動」に注力しましょう。

暮らしの在り方を変えるリノベーションの種類

新しい付加価値を生み出す方法も目的や物件の状態により選択内容が変わります。ミニマム投資で済む場合もあれば、大型のコストをかけて刷新するご提案をする場合もございます。ここでは、代表的なリノベーションの種類についてご紹介します。

リノベーションには、次の3つの方法があります。

●部分リノベーション
●間取り変更
●フルリノベーション

それぞれの特徴やメリット・デメリットなど、以下にて解説します。

部分リノベーション

部分リノベーションは部屋のウィークポイントを限定的に改善し、魅力的なワンポイントにする工事です。たとえば、対面式のキッチンに変更したり、壁一面に造作家具を取り付けたり、浴室をミストサウナ付きのシステムバスにしたりなど、さまざまな例があげられます。

メリットは低コストかつ短期で工事が終わること。工期が短くなれば新規入居者募集のロスタイムも少なくて済みます。

デメリットは想定外の追加工事が発生する可能性があること。これは部分リノベーションに限ったことではありませんが、既存設備を撤去した際に下地が傷んでいたりすると補修・補強工事が発生します。築古物件では少なからず起り得るので、予算には少し余裕を持つようにしてください。

間取り変更

築25年以上経過した物件では、現在のライフスタイルから考えると使いにくい間取りが多く見られます。かつては2DKや3DKなど、プライバシーを確保できる間取りが一般的でした。近年は、間仕切りが少なく開放感のある間取りが人気です。2DKから1LDKへ、3DKから2LDKへなど人気の間取りに変更すれば、入居申し込みはぐっと増えるでしょう。

また、間取り変更によってターゲット層が広がるというメリットも得られます。たとえば、2DKは主に二人暮らしを想定した間取りですが、1LDKは単身者や赤ちゃんを含めた三人暮らしにもおすすめの間取りです。ターゲット層が広がれば、問い合わせや申し込みの確率が増えるだろうことは容易に想像できます。

ただし、構造や工法によっては思ったように間取りを変えることができません。代表的なのが、壁で建物を支える2×4（ツーバイフォー）工法です。間仕切り壁の撤去が建物の強度や安全性に関わるため、間取り変更は難しいと考えてください。

フルリノベーション

間取り変更も含め、室内をゼロから刷新する工事です。骨組みの状態になるまで建物の内外装を解体して、設備も撤去してから、間取りを刷新する全面リフォームのため、「スケルトンリフォーム」とも呼ばれます。築年数が古く改修すべき箇所が多い場合は、部分的な改修 よりもフルリノベーション（スケルトンリフォーム）がおすすめです。

フルリノベーションでは壁の裏側を走る配管なども露わになるため、内装含めて古い設備を一新し、物件の資産価値を高められます。また、一貫性のあるデザインで統一できるので、ターゲット層の変化や拡大が期待できます。

デメリットといえば、やはり多額の費用がかかることです。工事も長期にわたるため、新規入居者の募集時期や家賃設定などを丁寧に計画していく必要があるでしょう。また、間取り変更と同じく、構造や工法によっては自分の思い描く部屋にはならない可能性があります。

1棟物件を保有されている場合は、躯体の状態やこれからも物件を保有する期間により、建て替えの選択肢も候補に挙がります。新しくお住まいになる入居者様のニーズを捉え収支が向上する計画を描くように注力してください。

収益を改善したリノベーション事例

リノベーションでどのくらい物件イメージが変わるのかは、実例を見れば一目瞭然です。ここからは、【リロの不動産】が手掛けた賃貸経営リノベーション事例を紹介していきます。

2年以上の空室が続いたお部屋も、完工前に入居者決定！

1983年築のワンルームを明るく現代的な空間にリノベーションした例です。人気のない3点ユニットから、ニーズの多い分離型のバス・トイレに変更。開き襖の古い押入れは、天袋と中段を撤去して使いやすいオープンクローゼットに変更しています。ミニキッチンには2口コンロを設置し、自炊派に喜ばれる部屋に生まれ変わりました。

リノベーション前は家賃を下げてもなかなか入居者が決まらず、2年以上も空室となっていた物件です。リノベーション実施後は、家賃を3.3万円から5.5万円へ2.2万円の大幅アップにも関わらず、完工前に入居者が決まりました。

賃貸経営リノベーション 事例紹介（Result02）

バス便でも3点ユニットバス分離で家賃アップ

駅から離れた不便な立地の物件でも、フルリノベーションで家賃アップした例です。1988年築のレトロ感漂う団地風ワンルームを現代風にアレンジしました。まず、使いにくい3点ユニットバスはバス・トイレを分離。トイレのドアは爽やかなサックスブルーで塗装しました。

ミニキッチンの側面と壁も同じくサックスブルーでまとめ、水回りに統一感を出しています。居室の壁にはアッシュグレーのアクセントクロス、バスルームには木目調のパネルを用い、17.7平方メートルというスペースにメリハリをつけました。

近隣の家賃が下降傾向にあるなか、リノベーションによって家賃は3.1万円から4.5万円へと1.4万円のアップ。こちらの物件も完工前に入居者が決まっています。

賃貸経営リノベーション 事例紹介（Result03）

駅からバス便の物件でも、内装+リーシング力で賃料アップ

駅からバス便で入居申し込みが入りづらかった物件ですが、リノベーションにより、家賃アップに成功した例です。玄関からすぐに目に入るキッチンセットは、おしゃれで見栄えの良いものに交換。浴室はシャワーヘッドと水栓を最新式に交換した以外は、既存の設備を再利用してコストを抑えました。居室にはオレンジ色のアクセントクロスを採用。ビタミンカラーの効果で、部屋での時間もポジティブに過ごせそうです。

1990年築の木造ワンルームでやや不便な立地にありながら、家賃5.7万円から1.2万円プラスの6.9万円で入居者が決まりました。

賃貸経営リノベーション 事例紹介（Result04）

収益を生み出すフルリノベーション事例

ここからは、少し特殊なフルリノベーションを紹介します。1例目はコンバージョンにより倉庫を収益物件に生まれ変わらせた事例、2例目は人気のない3点ユニットバスでも家賃アップに成功した事例です。

パターン1：倉庫として利用していた部屋を賃貸化

倉庫として利用していた事務所を住居へとコンバージョンし、それまで得られなかった家賃収入が発生しました。コンバージョンとは、用途変更を伴うリノベーションのことをいいます。24平方メートルと面積にゆとりがあるため、ワンルームながら寝るスペースを緩やかに仕切れる部屋になりました。

1階は防犯面の不安から避けられがちですが、外構の一部をリノベーションし、懸念を軽減しています。今まで0円の賃料だった倉庫がプラス6.5万円を生み出す物件に変わりました。完工前に入居申し込みが入りました。

賃貸経営リノベーション 事例紹介（Result01）

パターン２：20年以上の築古物件をリノベーション

20年以上の長期入居で修繕箇所が多かったため、思い切ってリノベーションを実施した例です。16.5平方メートルと狭小のため、収納スペースがとれないことが悩みの種でした。そこで、部屋の上部にハンガーパイプ付き吊戸棚を設置し、天井近くのデッドスペースを利用した収納とオープンクローゼットを実現。スペースの関係で3点ユニットバスは既存のものを再利用しています。

長期間の利用で古ぼけた部屋が、フルリノベーションによって明るく暮らしやすそうな部屋へと変わりました。家賃も4.0万円から5.4万円へ、1.4万円の大幅アップです。こちらの物件も工事中に入居者が決まりました。

賃貸経営リノベーション 事例紹介（Result05）

外観・外構の修繕

室内のリノベーションと同じくらい空室対策として重要なのが、外観・外構の修繕です。ファサード（建物を正面から見た外観）は建物の第一印象を決めるため、もしかしたら室内よりも重要かもしれません。築古物件でも、外観・外構の印象で入居率がアップすることがあります。さらにエントランスなど共用部の清掃が行き届いていれば、管理が充実した良い物件という印象を持たれるでしょう。

外観・外構の修繕では、エントランス、植栽、外壁、フェンス、ライティングなどを見直します。大規模修繕と重なるところが多いため、同じタイミングで対応するとスムーズです。

大規模修繕（賃貸アパート・賃貸物件）

リノベーションに強い賃貸管理会社なら【リロの不動産】

今回は、賃貸経営リノベーションについて解説するとともに、【リロの不動産】が手掛けたリノベーション事例を紹介しました。賃貸経営リノベーションは、マイホームなどに行う一般的なリノベーションとは目的が違います。住む人が快適さや満足を感じられる住まいにすることは共通していますが、賃貸経営では経営者としての視点を持ちながらリノベーションを考えなくてはなりません。

費用対効果の高いリノベーションを行うためにも、ぜひ一度、【リロの不動産】へご相談ください。当社は賃貸管理会社であるため、入居者ニーズを的確に捉えたリノベーションのご提案を行います。ムダな過剰投資はありません。ご依頼のリノベーション物件については、入居者募集時・仲介時に魅力訴求を行い、成約率向上に向けてバックアップします。

また、空室に悩みつつも「資金不足でリノベーションに踏み切れない」とお悩みのオーナー様には、「割賦工事プラン」などのご案内も可能です。割賦工事プランとは、初期費用ゼロでリノベーションを行い、家賃から工事費を相殺するお得なプランです。

このほかにもリーシング（中居者募集・仲介業務）・管理対応（入居者管理・建物管理）・売買対応（売却・買取・購入）・資産活用やご相続（節税対策含む）など、賃貸経営にまつわるトータルサポートが可能です。ぜひ一度、【リロの不動産】にご相談ください。