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不動産の相続税評価額の計算方法とは？相続税が節税できる理由を解説

2023.01.23

オーナー様法人向け

『リロの不動産』リロパートナーズのご紹介資料

相続が発生した際、現金や預貯金、宝石などの相続財産の評価額は、そのときの時価が適用されます。しかし、不動産の場合は相続財産評価の方法がほかの財産と異なり、「路線価」や「固定資産税評価額」というものを用いて計算し、求められた額で評価します。

今回は、相続時の不動産評価額の計算方法の概要と、相続税評価額の計算では賃貸不動産が有利になる仕組みについて解説します。

1 不動産の相続税評価額は実勢価格（時価）ではない
2 土地の評価方法
3 建物の評価方法
4 賃貸アパート・賃貸マンションなどの収益物件はさらなる相続税節税に
5 気をつけるべき賃貸経営のリスクと対策
6 まとめ
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不動産の相続税評価額は実勢価格（時価）ではない

実勢価格とは実際の不動産取引の際の価格のことで、時価ともいいます。現金や預貯金、株式の相続税評価額の計算が時価を用いて行われるなら、土地や建物といった不動産の相続税評価額の計算の際も時価が適用されると思いがちですが、不動産は時価を正確に割り出すのが難しく、そこで、国税庁が公表している「路線価」や「固定資産税評価額」を用いた簡単な方法で不動産の相続税評価額を計算するようになりました。

「路線価」や「固定資産税評価額」は時価よりも低く設定されており、結果として不動産の相続税評価額は相続開始時の時価よりも低くなります。具体的には、路線価は公示価格と比べ約80％に、固定資産税評価額は公示価格と比べ約70％になるように設定されています。

路線価が公示価格の80％に設定されている理由は、不動産は流動性が低いという特徴があるため、実際に不動産を換金する手間がほかの財産と比べて大きいことや、路線価が年に1度しか改定されないため、1年間の間に不動産の価格が大きく変化した場合納税者の間で負担の差が生じてしまうため、納税者間での負担を平準化することにあるといわれています。

土地の評価方法

「路線価」を用いて土地の評価額を算出する方法について解説します。土地は原則として、「宅地」、「田」、「畑」、「山林」などの地目ごとに評価を行います。

そして、土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。

路線価方式

路線価方式とは、路線価が定められている地域で利用する評価方法です。毎年7月に、各国税局が公表する路線価図にもとづいて土地を評価します。

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格のことで、国税庁のホームページ上では1,000円単位で表示されています。

路線価方式で土地の評価額を求める場合、路線価にその土地の形などに応じた補正率や加算率を乗じ、さらに土地の面積を乗じて計算します。

路線価✕奥行価格補正率✕面積

また、土地が2つもしくは3つの道路に面している場合、正面路線を基準に「側方路線」、「裏面路線」を用いて以下の流れで評価額を求めます。

1．正面路線価
正面路線価✕奥行価格補正率

2．側方路線影響加算額
側方路線価✕奥行価格補正率✕側方路線影響加算率

3．二方路線影響加算額
裏面路線価✕奥行価格補正率✕二方路線影響加算率

4．1～3の合計を元に土地の1平方メートルの価格を求める

5．4で求めた額に面積を乗じた額がその土地の評価額になる

奥行価格補正率などの調整率は国税庁のホームページで公表していますので、計算の際に参考にしてください。

倍率方式

国税庁が公表している路線価は、日本の国土すべてを網羅しているわけではありません。中には路線価が定められていない地域もあります。路線価が定められていない地域では、倍率方式を用いて土地の評価額を計算します。

倍率方式による土地の評価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

固定資産税評価額✕倍率

計算に用いる固定資産税評価額は、毎年4～6月に送られてくる固定資産税納税通知書で知ることができますし、都税の事務所や、市区町村役場でも確認できます。

固定資産税評価額に乗じる倍率は国税庁のホームページにある評価倍率表から求めます。

また、評価対象となる不動産がマンションの場合、土地の価額と区分所有する建物の価格の合計額が評価額になります。
マンションの土地の価格については、マンションの敷地全体の価格に、その区分所有する建物にかかる土地の割合を乗じて求めます。そして、建物の価格については固定資産税評価額をそのまま用います。

小規模宅地等の特例

相続した土地には「小規模宅地等の特例」という特例制度が設けられています。この特例を利用することで、相続した土地の価格が最大20%にまで減額できます。
ここでは、小規模宅地等の特例について説明します。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続した土地のうち、事業や居住の目的で利用していた土地のうち、一定の要件に該当するものについては、その土地の一定の面積までの部分については、相続税の評価額を計算する際に、一定の割合を減額するというものです。

この特例が設けられた背景には、被相続人が事業を行っていた土地や、住んでいた土地を相続した際に、多額の相続税がかかってしまうと、相続税を払えない相続人が増え、最終的その土地を手放す必要性に迫られる状況をなくす目的があります。

特例では、相続が開始される直前のその宅地の利用区分や宅地の要件によって減額割合が決まっています。さらに、減額が適用される面積の上限も、特例が適用される土地が、以下のどちらに当てはまるかで異なります。
・特定事業用宅地等および特定居住用等宅地等で貸付事業用宅地等がない場合
・貸付事業用宅地等およびそれ以外の宅地等で貸付事業用宅地等がある場合

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、被相続人が生前住んでいた土地などのことで、土地の面積のうち330平方メートルまでの部分について80%が減税されます。土地を相続した人に特例が適用される要件は、以下のとおりです。

（被相続人が住んでいた土地の場合）
・相続人が、被相続人の住んでいた建物に居住していた親族であるケース：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その土地などを相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること
・上に当てはまらない親族のケース：日本国籍を持っている、被相続人に配偶者がいないなどの要件を全て満たすこと

（被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族が住むために利用していた土地の場合）
相続人が被相続人と生計を一つにしていた親族であるケース：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その土地などを相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること

また、どちらの土地であっても、相続人が被相続人の配偶者の場合は、要件は必要ありません。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地とは、親族の事業用地になっていた土地のことで、特例の適用によって、土地面積400平方メートルまで上限に80％減額されます。特例が適用されるためには、相続する土地に応じた事業承継要件および保有継続要件を満たす必要があります。

（被相続人の事業の用に使われていた宅地等を相続する場合）
事業承継要件：相続人が、その土地の上で営まれていた被相続人の事業を、相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までにその事業を営んでいること
保有継続要件：相続人がその宅地を相続税の申告期限まで所有していること

（被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族の事業のために利用されていた土地を相続する場合）
事業承継要件：相続人が、相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地などの上で事業を営んでいること
保有継続要件：相続人がその宅地等を相続税の申告期限まで所有していること。

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地とは、一定の法人の事業用地だった土地をいいます。特定同族会社事業用宅地等を取得した場合、400平方メートルまでの面積を上限に相続税が80%減額されます。特例が適用されるためには、「法人役員要件」および「保有継続要件」をいずれも満たす必要があります。

（法人役員要件）
相続人が、相続税の申告期限においてその法人の役員（清算人を除く）であること
（保有継続要件）
相続人が、その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること

また、一定の法人とは、相続開始の直前において、被相続人および被相続人の親族などが法人の発行済株式の総数または出資総額の50%超を保有している法人のことを指します。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、親族が貸付事業の用地にしていた土地のことで、特例が適用されることにより、200平方メートルまでの面積を上限に、相続税額が50％減税されます。
特例の適用要件は以下のとおりです。

（被相続人の貸付事業の用に供されていた土地の場合）
・事業承継要件：相続人が、その宅地等にかかる被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること
・保有継続要件：相続人が、その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること

（被相続人と整形を一つにしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた土地の場合）
・事業承継要件：相続人が、相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っていること
・保有継続要件：相続人が、その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること

ちなみに貸付事業用宅地等の場合、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に利用された土地については、原則としてこの特例の適用は受けられない点に注意が必要です。

建物の評価方法

土地の評価方法には路線価、もしくは固定資産税評価額を用いる方法が適用されますが、建物の評価方法は固定資産税評価額をそのまま当てはめます。つまり、建物の相続税評価額を求める際に用いる計算式は、以下のとおりです、

固定資産税評価額✕1.0

ただし、この計算式を用いるのは、相続した建物が、「被相続人が利用していた建物」、つまり自宅である場合です。

例えば建物をほかの人に貸していた場合や、建物が賃貸アパートなどの収益物件の場合は、評価方法が異なります。

賃貸アパート・賃貸マンションなどの収益物件はさらなる相続税節税に

ここまで説明したとおり、不動産には相続税評価額を抑える効果があります。不動産が賃貸アパートなどの収益物件の場合、さらに相続税評価額を抑える効果が得られます。

ここでは、賃貸不動産を持つことによって得られるメリットや相続税評価額をどのくらいまで下げられるのかについて解説します。

メリット1・相続税評価額のさらなる圧縮

賃貸不動産の場合、「貸家建付地」、「借地権割合」、「借家権割合」、「賃貸割合」などの考え方によって相続税評価額をさらに抑えられます。
具体的にどのくらい抑えられるのかについて、計算方法も合わせて解説します。

土地部分の相続税評価額の計算方法

貸家の敷地として使われている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を第三者に貸し付けている場合の土地のことを「貸家建付地」といいます。そして、貸家建付地の場合、「借地権割合」および「借家権割合」、さらに「賃貸割合」に応じて評価額を計算するため、自宅用の土地に比べ、評価額を下げることができます。

貸家建付地の評価額を求める算式は以下のとおりです。

更地としての評価額×(1－借家権割合×借地権割合×賃貸割合)

借家権割合や借地権割合は、国税庁のホームページで確認でき、30～90％の範囲で設定されています。また、借家権割合については全国一律30％と決まっています。

賃貸割合は、物件の賃貸に出している割合のことで、その家屋の各独立部分の床面積の合計のうち、賃貸に出している各独立部分の床面積の合計を計算して求めます。

建物部分の相続税評価額の計算方法

賃貸不動産の建物部分の相続税評価額は以下の計算式で求めます。

建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)

ここで使用する借家権割合は貸家建付地の計算のときと同様に、全国一律30％と決まっています。賃貸割合は、家屋全体の床面積の合計に対して賃貸されている部分の床面積の合計が占める割合です。

各部屋の面積が同一ならば、全部で10部屋あるうちの8部屋が埋まっている場合の賃貸割合は80％となりますが、課税時期にたまたま空室になっていたのにすぎないのであれば、賃貸している部屋として計算しても構いません。

建物の相続税評価額においては、固定資産税評価額を利用するため、建物が賃貸不動産であれば、その時点で公示価格の70%の評価額になっているうえに、借家権権割合の30％が減額されます。自宅用の建物に比べ、相続税評価額を大きく下げることにつながります。

仮に、建物の固定資産税評価額が5,000万円だった場合、それが自宅用であれば、相続税評価額は5,000万円です。

しかし、賃貸不動産として使用していた場合で、賃貸割合が80％だった場合、相続税評価額は、5,000万円×（1－0.3×0.8）＝3,800万円になり、自宅用と比べ、1,200万円も評価額を抑えることができるのです。

メリット2・家賃という長期・安定収入を得られる

賃貸不動産のメリットは、保有しているかぎり家賃収入が得られることです。単に相続税を節税するだけではなく、賃貸経営を行うことにより長期で安定的な家賃収入を得ることができる点は、生活を安定させるという意味でも有意義であるといえます。

賃貸経営における収入は不動産所得に該当しますが、確定申告時に所得金額を計算する際には、減価償却費を計上できます。そのことで、実際には黒字経営でも帳簿上は赤字となり、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算をすることで所得税の節税ができる仕組みとなっています。

メリット3・借入金が「債務控除」となる

相続税を計算するときは、被相続人が残した借入金などの債務を遺産総額から差し引くことができます。

賃貸不動産を購入もしくは建築する費用として不動産投資ローンを利用していた場合、相続開始時に借入金が残っていたなら、その借入金は債務としてプラスの相続財産から控除できます。債務控除を行うことで、相続税の課税財産額を減少できます。

例えば、1,000万円の自己資金に加え、不動産投資ローンで7,000万円を借り入れて8,000万円の物件を購入したとします。そして、借入残高が1,500万円残っているときに相続が発生し、各特例などを適用した結果の不動産評価額が2,500万円であれば、債務控除を適用した最終的な相続税評価額は2,500万円－1,500万円＝1,000万円まで下がることになります。

ただし、差し引くことができる債務は、被相続人が死亡したときに確実に債務だったと認められるものでなければなりません。

メリット4・インフレに強い資産を築ける

不動産は実物資産であるため、インフレに強いという特長があります。現金や預貯金はインフレによって価値が目減りしますが、不動産はインフレと連動して資産価値が上昇するため、インフレに強い資産を持つことができます。

不動産投資ローンを利用している場合、インフレによって借入時のお金の価値が下がるため、債務が実質的に減少することになります。

インフレの際にはお金の価値が下がりますが、不動産という実物資産を持つことは、資産形成におけるリスクを分散させる意味でも有効だといえます。

気をつけるべき賃貸経営のリスクと対策

賃貸経営を行うにあたって、メリットだけでなくリスクもあることを理解しておかなければなりません。

賃貸経営のリスクとしては、

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・老朽化リスク・工事／修繕リスク
・流動性リスク

などが挙げられます。それぞれのリスクと対策内容について解説します。

空室リスクと対策

賃貸経営における最も代表的なリスクに空室リスクがあります。空室になってしまうと、その分家賃収入が得られなくなります。

空室リスクの対策としては、利便性が良く、賃貸需要のある立地の物件を選ぶことが大切です。また、利便性がいいか、賃貸需要があるかどうかは、必ず自分の目で見て確認するようにしてください。実際に現地に足を運んで確認することで、図面やデータだけでは把握できなかった内容が分かることも多いです。

購入した後に、こんなはずではなかったと後悔しないように、事前調査はしっかりと行うようにしてください。

また、購入後もリスクコントロールする努力が必要です。具体的には、『4つの空室対策』（①入居者募集力、②賃貸仲介の対応力、③管理対応（入居者管理／建物管理）、④設備・工事対応）を意識し、そのノウハウを持つ賃貸管理会社と連携しながら適切な運用状態を維持することです。

家賃滞納リスクと対策

入居者様が家賃を払ってくれないリスクも想定しておかなければなりません。

家賃滞納が発生した際に大切なことは、早く行動することです。家賃を回収するためには、まず入居者様に家賃が支払われていないことを知らせるとともに、日にちを指定し、指定した日までに入金してもらうようお願いしましょう。それでもなお、入金されないケースももちろんあります。

ただ、滞納期間が長引くとそれだけ滞納額も高額になり、入居者様も一括で支払うことが難しくなります。

最終的には弁護士などに相談し、法的な措置を取る必要がありますが、弁護士への相談料などがかかることになり、できればそこまでの状況になるのは避けたいところです。

家賃滞納を避けるためには、入居者様の事前調査が重要なポイントになります。収入が少ない、もしくは収入があっても安定していないなどであれば、連帯保証人をつけることも得策です。その際には、連帯保証人の返済能力もしっかりと調査しておきましょう。

現在では、家賃保証会社に加入することが一般的になっています。保証会社に支払う保険料は入居者様の負担になりますので、契約の際にはそのことをきちんと伝えることも忘れないようにしてください。

老朽化リスク・工事／修繕リスクと対策

建物の経年劣化は避けられません。そして、経年劣化に伴い、建物の資産価値を回復させる目的で、大規模修繕工事を行う必要があります。老朽化リスクとは、賃貸経営にあたり、修繕工事費の負担が発生するリスクをいいます。

大規模修繕工事を行うのは、入居者様ではなくオーナー様です。オーナー様には修繕義務があり、計画的な修繕だけでなく、入居者様のせいではない突発的な破損や自然な損耗については都度修繕を行わなければなりません。修繕や各種工事を実施する際には、『4つの空室対策』である、「募集力」、「仲介力」、「管理力（入居者管理／建物管理）」、「工事/設備投資対応力の最適化」が重要になります。

収支計画を立てる際には、修繕工事費も加味した計画を立てておく必要がありますし、工事費には多少の余裕を持たせて見込みを立てておくことも大切です。

修繕工事費が必要になることはわかっているため、当初から修繕積立金を積み立てておくことや、賃貸経営の向上を目的とし、収支を考えた設備の交換や、リフォーム、リノベーションを適時計画し、実施することも考えておきましょう。