表面利回りとは？
表面利回りとは、満室状態を想定した年間の家賃収入を、物件の購入価格で割った値です。通常、不動産広告などに表示されている利回りはこの表面利回りで、以下の式で求めることができます。
【表面利回り（％）＝満室状態の場合の年間家賃収入÷物件価格✕100】
表面利回りについて
上記の計算式には、空室率や不動産賃貸経営を行う際に必要な固定資産税や管理費、修繕費などのランニングコスト、さらには物件の購入時に必要となる初期費用などが含まれていません。
年間の家賃収入も満室状態を想定したものなので、物件の大掴みのパフォーマンスを測定するごく単純な指標といえます。そのため、実際に不動産賃貸経営を行う際には、投資の判断材料として以下のような指標を参照することが多いです。
・実質利回り…表面利回りに加えてランニングコストやイニシャルコストを考慮した指標
【実質利回り（％）＝（満室時の年間収益－賃貸管理コスト）÷（不動産の購入価格＋その他諸費用）×100】
・総収益率（FCR）…収益物件の運営で得られるより現実に近い指標
【総収益率（FCR）（％）＝（NOI：満室時の年間収益－空室損－運営経費）÷（総事業費：不動産の購入価格＋その他諸費用）×100】
・自己資本利回り（CCR）…融資を考慮した賃貸経営の実態に近い指標
【自己資本利回り（CCR）（％）＝年間キャッシュフロー÷購入時の自己資金（頭金）×100】
