イールドギャップとは？
イールドギャップとは、投資総額に対する年間収入の割合を示す「利回り（Yield）」と、借入総額に対する年間返済額の割合を示す「借入金利の差（Gap）」のことです。
不動産投資の際、イールドギャップを算出して不動産投資の収益と返済のバランスを見ることで、ローン返済も考慮に入れた不動産投資の“収益性”をはかることができます。
イールドギャップについて
通常、イールドギャップがプラスの場合は、ローン返済を除いても収益が上がる投資だと判断できる一方、イールドギャップがマイナスの場合は収益が期待できない投資だと評価されるでしょう。イールドギャップの計算式は以下の通りです。
【イールドギャップ＝投資物件の実質利回り－ローン定数】
なお、「実質利回り」と「ローン定数」は以下の計算式で求めることができます。
・実質利回り（%）＝(年間家賃収入－諸経費)÷(物件価格－購入経費)×100
・ローン定数（%）＝年間返済額÷総借入金額×100
物件は経年劣化していくものであるため、時間の経過に比例するように空室率が高くなったり、家賃が下落したりします。これにより「実質利回り」が低下してしますものの、金利が低くなるということは基本的にありません。
したがって、イールドギャップの値は時間と共に下降していく、つまり徐々に損益が大きくなっていく、ということが考えられます。そのため、投資の際はイールドギャップが低下していくことも見据えて収益性を検討することが必要です。
