不動産相続の流れと必要経費遺産分割の方法と注意点も解説

2023.03.02

相続の手続きは複雑で大変な作業です。相続人が複数いる場合には、相続財産の分け方でトラブルになるケースも少なくありません。相続財産に不動産が含まれていると、評価額を時価で考えるか相続税評価額で考えるかといったことも揉める要因になります。

そもそも相続自体が人生で何度も経験するものではなく、当事者になってはじめてその複雑さや大変さに頭を抱える人がほとんどです。相続についての基本的なことを知っておけば、いざというときの負担も軽くなるでしょう。そこで今回は、不動産相続を中心に手続きの流れや分割方法、注意点などを解説します。

不動産の相続手続きの流れ

はじめに、不動産を含めた相続手続きの流れを押さえていきましょう。生前贈与は手続きが異なるので、今回はケースを遺産相続に絞って解説します。

遺言書を確認する

相続が発生したときに真っ先にすべきことは、被相続人（亡くなった人）が遺言書を残していないか調べることです。生前に遺言書を作成したことや保管場所が家族に伝わっていれば手間はありませんが、そうでない場合にも確認する必要があります。なぜなら遺言書には時効がなく、亡くなってしばらく経ってから見つかった場合にも、その内容が優先されるためです。

遺言書にはいくつかの種類がありますが、代表的なものとしては「自筆証書遺言」「公正証書遺言」の2つが挙げられます。公正証書遺言は原本が公証役場に保管されているため、「遺言検索システム」で有無を確認できますが、自筆証書遺言は保管されていそうなところを隈なく探すしかありません。

余談ですが、2020年7月から法務省による自筆証書遺言保管制度がスタートしています。この先、自筆証書遺言の作成を検討している方は参考にしてみてください。

参考：法務局　自筆証書遺言書保管制度

なお、自筆証書遺言が見つかった際、その場で開封しないよう注意してください。家庭裁判所での検認がないと、5万円以下の科料が課せられます。検認とは、遺言書の偽装・変造などを防止する手続きのことです。間違って開封してしまった場合は、すぐに家庭裁判所に検認の申し立てを行ってください。なお、検認前に開封しても、遺言書の内容が無効になることはありません。

相続人を確定する

遺言書の有無を確認すると同時に、相続人を調査・確定します。遺産分割協議を行う際、相続人全員の参加・合意が必要になるためです。例えば被相続人に離婚経験があり、前の配偶者との間に子どもがいた場合は、その子も法定相続人になります。また、婚姻関係になくても認知した子どもがいれば、同じく法定相続人です。

相続人に該当する人を調べるには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せる必要があり、戸籍をさかのぼるうちに除籍謄本や改製原戸籍謄本が必要になることもあります。

戸籍謄本は本籍地の役所で発行手続きを行わなくてはならず、現住所と本籍地が離れていたりする場合には、かなり手間がかかる作業です。郵送で取り寄せることも可能ですが、手元に届くまで日数がかかることに注意してください。

集めた戸籍謄本は相続人の調査・確定だけでなく、不動産や車など相続財産の名義変更にも使用します。手続きに提出した原本は返却されるので、揃えるのは各1通で構いません。

ただし、返却されるまでに2週間ほどかかるため、手続きを進めるのに時間がかかってしまいます。複数の名義変更がある場合は、戸籍謄本一式が揃ったところで法務局に提出し、「法定相続情報一覧図」を発行してもらうと便利です。

参考：法務局　「法定相続情報証明制度」について

相続財産の特定と評価を行う

遺言書の確認、戸籍謄本の取り寄せと並行して、相続財産の特定と評価を進めましょう。被相続人が所有していた現金や預貯金のほか、土地・建物などの不動産、株式・投資信託などの有価証券、貴金属、絵画や骨董品など、すべて洗い出して財産目録を作成します。

このとき、借金や未払金なども確認してください。「債務控除」といって遺産総額から差し引くことができます。債務控除が認められるのは、次の2点です。

・債務：金融機関や個人からの借入金、納付予定の公租公課、未払い金など
・葬祭費用：通夜・火葬・埋葬・納骨など葬式にかかった費用、遺体や遺骨の運搬費、読経料など

現金や預貯金は額面がそのまま相続税の対象となりますが、不動産など金額がわからないものは相続発生時点でどのくらいの価値があるのか評価しなくてはなりません。評価基準は国税庁の「財産評価」に詳しく記載されていますが、とても複雑なため、税理士や司法書士などに依頼するのが一般的です。

参考：国税庁　財産の評価目次一覧

遺産分割協議を行う

原則として、相続は遺言書の内容に従って行われますが、遺言書がない場合は遺産分割協議によって決めていきます。遺産分割協議には相続人全員の参加と合意が必要です。協議を行う際の注意点については、後ほど詳しく解説します。

さて、相続人全員が合意したところで「遺産分割協議書」を作成します。様式に決まりはなく、手書きでもパソコンでの作成でも問題ありません。なお、不動産の相続登記申請では、遺産分割協議書のほか「登記申請書」「相続関係説明図」を提出します。これらの書類については法務局の記載例があるので、参考にしてみてください。

相続登記を行う

相続財産に不動産がある場合は、不動産の所有権移転登記、つまり相続登記を行います。以下に示すのは、相続登記に必要な書類です。状況によっては不要なものもありますし、ほかに必要な書類が発生することもあります。事前に確認して準備するようにしてください。

【被相続人】
・戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍：出生から死亡までの連続したもの
・住民票の除票（または戸籍の附票）：登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの

【相続人】
・戸籍謄本：法定相続人全員
・住民票：新しく名義人になる場合

【その他】
・固定資産評価証明書：名義変更する年度のもの
・相続関係説明図：戸籍謄本などの原本返却に必要
・遺産分割協議書：法定相続分以外で名義変更する場合

※この他に不在籍証明書、不在住証明書、登記済権利証（登記識別情報通知）、上申書が必要になる場合があります。

相続税の申告・納税を行う

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。この日が土日祝日など税務署の閉庁日にあたる場合は、その翌日までが期限となります。期限を過ぎてしまうと相続税の特例が適用されなかったり延滞税を課されたりするので、早めに手続きを行うようにしましょう。

申告書の提出先は、被相続人の死亡時における住所地を所轄する税務署です。亡くなったときに海外在住だった場合は、相続人の住所地を所轄する税務署に提出します。反対に相続人が海外在住の場合は日本国内で納税地を決めなくてはなりません。例えば被相続人が海外に住んでいて、相続人Aが東京在住、Bは大阪在住、Cは海外在住といったケースでは、相続人それぞれの納税地は以下のようになります。

A：東京（住所地を管轄する税務署）
B：大阪（住所地を管轄する税務署）
C：納税地を決めて申告（AかBどちらかの納税地に合わせるのが一般的）

なお、税金は現金での一括納付が原則ですが、相続税は特別に「延納」と「物納」が認められています。延納とは何年かに分けて納税する方法、物納は相続財産そのもので納税する方法です。これらの方法は、申告書の提出期限までに税務署の許可を受ける必要があるので、注意してください。

遺産分割をともなう相続の3つの方法

相続人が複数いる場合、相続財産を分割しなくてはなりません。その方法には以下の3つがあります。

・遺産分割協議
・遺言書
・法定相続

ここからは、分割方法それぞれの概要と注意点について解説します。

遺産分割協議

実際の相続でもっとも一般的に行われているのが、遺産分割協議にもとづく相続かもしれません。法定相続とは違い、家庭の事情に合った柔軟な分割が可能になるためです。例えば相続人が配偶者と子ども2人の場合、法定相続では配偶者が1/2、子どもはそれぞれ1/4を相続します。このとき、子ども2人が同意すれば親（配偶者）が全額相続することも可能です。

遺産分割協議は相続人が1人でも欠けていると成立しません。被相続人の戸籍謄本ではじめて存在を知ったとしても、相続人であれば連絡を取る必要が生じます。また、相続人が未成年者などの制限能力者である場合は、代理人が必要です。

協議の場に全員集まらなくても問題はありませんが、内容に1人でも異議を唱えればやり直しとなってしまいます。相続人の数が多いほど意見のとりまとめに手間と時間がかかりがちです。複雑になりそうだと感じたら、弁護士や司法書士に相談することも検討してみましょう。

ただし、相続人間の紛争が発生した場合は、司法書士は相談を含めて一切の業務を取り扱うことができません。その点は注意しましょう。

遺言書

被相続人が遺言書をのこしていた場合は、原則として遺言書の内容が優先されます。民法の基本原則にある「私的自治の原則」「所有権絶対の原則」にもとづく考え方です。私的自治の原則とは、「私人間（しじんかん）の財産取引は国家に干渉されない」という権利。所有権絶対の原則とは、「個人の所有財産は誰にも干渉されずに本人が自由に決定できる」という権利です。

遺言書を残しておけば、法定相続人以外の個人や団体・法人などへも財産をゆずることができます。ただし、遺言書の書き方にはルールがあり、それに従っていないと無効になってしまいます。遺贈の意思がある場合は、自筆証明遺言ではなく公正証書遺言のほうが安心といえるでしょう。

なお、一定の法定相続人には、「遺留分」といって最低限保証される相続割合があります。遺留分が認められるのは被相続人の配偶者・直系卑属（子、孫）・直系尊属（父母、祖父母）で、割合は「法定相続分の1/2」と定められています。兄弟姉妹には権利がないので注意してください。ケース別にまとめると以下のようになります。

相続人	法定相続分	遺留分
配偶者のみ	1	1/2
子のみ	1	1/2
親のみ	1	1/3
配偶者+子	配偶者1/2、子1/2	配偶者1/4、子1/4
配偶者+親	配偶者2/3、親1/3	配偶者1/3、親1/6
配偶者+兄弟姉妹	配偶者3/4、兄弟姉妹1/4	配偶者1/2、兄弟姉妹なし

例えば遺言書に「全財産をボランティア団体に寄付する」と書かれていたとしても、遺留分侵害額請求権を行使すれば遺留分の相続が可能になります。実際に遺留分侵害にあたるかどうかは、相続財産の評価や生前贈与の有無などをふまえて確認・計算しなくてはなりません。請求の手続きも複雑なので、弁護士や税理士などに相談するようにしてください。

法定相続

法定相続とは、民法で定められている相続割合にもとづいて相続財産を分ける方法をいいます。法定相続人の範囲と順位は以下のとおりです。

法定相続人：配偶者
第1順位：直系卑属（子、孫）
第2順位：直系尊属（父母、祖父母）
第3順位：兄弟姉妹（死亡している場合はその子ども）

被相続人の配偶者は必ず法定相続人になり、そのほかは順位にしたがって配偶者とともに相続権が発生します。ただし、内縁関係のパートナーや相続放棄した人は含まれません。法定相続人が1人もいない場合、最終的に被相続人の財産は国庫に帰属します。

近年、少子高齢化により全国に増え続ける空き家が社会問題になっています。親の住む家を相続しても管理に困るといった場合、2023年4月27日にスタートする「相続土地国庫帰属制度」を選択肢の一つとしてチェックしておいてはいかがでしょうか。

参考：法務局　相続土地国庫帰属制度について

相続財産を分割するときの方法

現金のように簡単に分けられない財産については、次のいずれかの方法で相続人の間で分割します。

・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有分割

ここでは不動産を分割する際の注意点について解説します。ちなみに、不動産の相続税には「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」といった軽減措置が設けられています。ただし、相続税の申告期限から3年以内に分割されない場合は軽減措置の対象になりません。遺産分割に期限はありませんが、相続税を少なく抑えるために早めに決めることをおすすめします。

現物分割

現物分割とは、不動産などの財産をそのままの形で相続することをいいます。例えば被相続人が自宅と収益用アパート1棟を所有していた場合、相続人Aが自宅、相続人Bが収益用不動産といったように現物で分け合う方法です。

この分割方法では相続人がそれぞれ一つの不動産を相続するので、手間がかからないことがメリットといえます。相続手続きは所有権移転登記をするだけで済みますし、相続した不動産をどうするかも自由です。

ただし、相続人の間に不公平感が生じることもあります。先述の収益用アパートを相続した相続人Bは、賃貸経営を継続して家賃収入を得ることも可能です。もし自宅とアパートがほぼ同程度の価値だった場合、相続人Aは損をしたような気持ちになるかもしれません。

もちろん賃貸経営には多少のリスクをともなうため、必ずしも得とは言い切れませんが、お互いに不満を持たないよう丁寧に話し合うことが大切です。

また、一つの不動産（土地）を複数の相続人で分筆して相続するケースもあります。この場合、いろいろと問題が起こりがちなので特にしっかり話し合う必要があるでしょう。事前に専門家に相談してから決めることをおすすめします。分筆による主なデメリットは次の2点です。

・土地の面積が小さくなるため、使いにくくなる
・建築条件を満たせない土地では、建物を建てられない

代償分割

代償分割とは、不動産など現物を相続した相続人が、ほかの相続人に法定相続割合に応じた代償金を支払う方法です。

よくあるのが、長男が実家を相続し、弟や妹にそれぞれ相続分に見合う現金を支払うといったケースです。差額分が清算されるため不公平感は出にくい方法ですが、代償金を支払う側にそれだけの現金がなければ成立しません。また、不動産の評価方法で揉めることもあるので注意してください。

不動産にはいくつかの評価方法がありますが、相続税評価額は路線価を指します。代償金の算出に実勢価格（時価）を用いた場合には、相続税の課税価格を算出する際に「相続税評価額が時価に占める割合」を掛けて計算しなくてはなりません。どのような計算になるのか先述の例で見てみましょう。

【代償分割の計算例】
相続人A：自宅（時価5,000万円、相続税評価額3,000万円）
相続人B：収益用アパート（時価1億円、相続税評価額8,000万円）
BがAに支払った代償金：2,500万円（時価の差額から、法定相続分1/2を計算）

【相続税評価額で代償分割を行った場合】
　相続人Aの課税価格：3,000万円＋2,500万円＝5,500万円
　相続人Bの課税価格：8,000万円－2,500万円＝5,500万円

【時価で代償分割を行った場合】
　相続人Aの課税価格：（3,000万円＋2,500万円）×（8,000万円÷1億円）＝4,400万円
　相続人Bの課税価格：8,000万円－{2,500万円×（8,000万円÷1億円）}＝6,000万円

計算では、代償金を支払った相続人Bのほうが税負担が重くなるという結果になりました。後でトラブルにならないよう、代償金はいくらになるのか弁護士や税理士など相続の専門家に計算してもらうことをおすすめします。

参考：国税庁　No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算

換価分割

換価分割とは、相続財産を売却して現金化したのちに相続人の間で分割する方法です。先の例では、自宅も収益用アパートも売却し、代金から売却にかかった諸費用などを差し引いた残りを、相続人AとBとで分け合うことになります。売却するので評価の必要がなく、現金化するため公平な分割が可能になります。もっともスマートな分割方法といえるでしょう。

ただし、タイミングによっては期待する価格で売れない可能性もあります。また、「親が残してくれた不動産を手放すことに抵抗を感じる」などの理由で、意見がまとまらないことも…。現物分割や代償分割に比べて揉めるケースは少ないものの、相続人全員の同意や協力が必要であることに変わりありません。

共有分割

共有分割とは、複数の相続人で相続財産を共有する方法です。不動産の場合は、相続人それぞれが法定相続割合に応じた持分を所有し、共有持分として登記します。先の例では、自宅も収益用アパートも相続人A・Bの共有名義にして、それぞれ1/2ずつを所有することになります。

共有の難しいところは、所有者が各自自由に処分できない点です。例えば「賃貸物件にしたい」「売却したい」などと考えても、全員の同意が得られなければ実行できません。また、共有持分の所有者が死亡して相続が発生した場合、共有持分がさらに細分化される（例えば配偶者+子2人など）可能性があり、管理が複雑化するというデメリットがあることにも注意してください。

不動産の相続手続きにかかる費用

不動産の相続手続きの流れや必要書類を押さえたところで、手続きにかかる費用を確認していきましょう。なお、相続税の計算や納税方法などは別記事で詳しく解説するため、ここでは触れません。

名義変更のための登録免許税

登録免許税は、不動産の相続登記（所有権移転登記）を行うときに法務局で納める税金です。登録免許税は以下の計算式で算出できます。

登録免許税額=固定資産税評価額×0.4％

計算の基準となる固定資産税評価額は、毎年1月1日時点の所有者に送付される「課税明細書」、または役所で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。なお、役所で相続人が固定資産評価証明書を取得する際は、戸籍謄本など相続人であることを証明する書類が必要です。

登記必要書類の取り寄せにかかる実費

戸籍謄本や住民票など相続登記に必要な書類を取り寄せる実費も予定しておきましょう。郵送で取り寄せる場合は郵便代も必要です。状況によって必要書類が異なりますが、数千円から1万円ほどを予定しておけば足りるはずです。

なお、登記申請書には正確な情報を記載しないと受理してもらえません。古い登記簿謄本は内容が変更されている可能性があるので、念のため「登記事項証明書」で確認することをおすすめします。登記事項証明書は登記簿謄本の情報をデータにまとめたものです。法務局の窓口で請求する場合、不動産1件につき600円の手数料がかかりますが、オンライン請求なら480円または500円に節約できます。

参考：法務局　登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です

マイナンバーカードまたは住民基本台帳カードを持っている場合は、コンビニ交付サービスの利用がおすすめです。コンビニ交付サービスでは、休日や夜間など役所の閉庁時間でも最寄りのコンビニで欲しい書類が取得できます。1通あたりの発行手数料も窓口利用より50～100円ほど節約できてとてもお得です。取得できるのは、以下の書類です。

・住民票の写し
・住民票記載事項証明書
・印鑑登録証明書
・各種税証明書
・戸籍証明書（全部事項証明書、個人事項証明書）
・戸籍の附票の写し

参考：J-LIS 地方公共団体情報システム機構　コンビニエンスストア等における証明書等の自動交付

司法書士への報酬

相続登記の手続きは個人でも行えますが、司法書士に依頼するのが一般的です。ここまで説明したとおり、相続財産の評価や資料集めなどは手間がかかるうえ、専門的な知識を要します。申請書の記載や添付書類に不備があれば、何度もやり直さなくてはなりません。ミスがあれば相続人の間でトラブルになりかねないため、登記のプロである司法書士に依頼したほうが安心・確実です。

司法書士の報酬の目安は6～10万円ほど。相続人の数や不動産の件数によって金額が変わるので、依頼する前に見積を取るとよいでしょう。