コラム不動産投資不動産購入

賃貸マンションの一棟買いはあり？アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

2023.01.23

パートナーを探すメリットデメリットを把握リロの強み判断材料を知る収入アップ法人向け賃貸経営をしている方賃貸経営を学ぶ

『リロの不動産』リロパートナーズのご紹介資料

不動産投資には、一棟マンション経営という方法があります。同じ収益物件を所有するのでも、アパート経営や区分マンション経営とはどう違うのか気になる方もいるのではないでしょうか。

この記事では一棟マンション経営についてメリットやデメリットを解説するとともに、アパート経営や区分マンション経営との違いについても説明します。

1 一棟マンション経営とはどのようなものか
2 一棟マンション経営とアパート経営の比較
3 一棟マンション経営と区分マンション経営の比較
4 一棟マンション経営を成功させるポイントと注意点
5 一棟マンション経営のベストパートナーは【リロの不動産・リロの賃貸】

一棟マンション経営とはどのようなものか

一棟マンション経営とは具体的にどのようなものなのか、経営の方法はもちろんメリット・デメリットについても解説します。

一棟マンション経営の方法

一棟マンション経営とは、マンションを一棟丸ごと新しく建築する、または中古マンションを一棟購入して賃貸経営を実践する投資手法です。不動産投資で得る収益は、物件を購入したときの価格と売却したときの価格の差益（キャピタルゲイン）を得る方法と、賃貸経営を行うことで入居者様からの家賃収入（インカムゲイン）を得る方法の2種類があります。

もちろんマンション一棟を価格の安いときに購入し、資産価値が上がったタイミングで売却してキャピタルゲインを得ることも可能でしょう。ただし、日本全国の多くの物件に焦点を当てると、不動産の資産価値は築年数の経過にともない減少するのが一般的な傾向です。何らかの資産価値が上がる要因がなければ、売却しても思ったほど売却差益であるキャピタルゲインを得られないかもしれません。

一方で一棟マンションの購入を、経営という観点で考えるとどうでしょうか。マンションを一棟買いして賃貸経営を行えば、規模が大きい分、インカムゲインは大きくなります。株式投資などのように値動きを常に確認する手間などが少ないうえ、管理を専門業者に委託すれば、本業で忙しい方でも副業にしやすい投資方法といえます。

一棟マンション経営のメリット

一棟マンション経営は不動産投資のひとつとして、さまざまなメリットがあります。ここでは5つのメリットを紹介します。

安定した賃料収入が得られる

一棟マンション経営は、何より家賃というインカムゲインが継続して入ってくるメリットがあります。同じ収益物件でも、オフィスビルや店舗などはテナントの経営状況が悪化すると、撤退してしまうことも珍しくありません。実際に働き方改革などでリモートワークが進むと、オフィスの規模を縮小する企業も増えています。

景気が悪いときなどは新しい入居者様を見つけにくくなり、家賃を下げざるを得なくなることもあるでしょう。しかし、一棟マンションは住居という生活の基盤に根ざしているため、景気動向や物価動向にあまり左右されないメリットがあります。

急激に周辺環境が変化したり、大きい災害が発生したりしないかぎりは、短期間で家賃収入が激減することが少ないのもメリットです。堅実な経営を行うためには適切な管理などが必要ですが、長期にわたって月々安定した収入を得ることができます。

大きな資産を残せる

不動産投資の中でも、一棟マンションは資産規模が大きいことが特徴です。もし、購入したときよりも需要が高まっている立地ならば、高い価格で売却して大きなキャピタルゲインを得ることも可能でしょう。売却しなくても、所有している部屋数がそのまま家賃収入の多さに直結するため、経営が成功すれば大きな資産を残せます。

一棟マンションを所有するということは、マンションの建物だけではなく土地も所有物になります。年数が経過したとき建物は資産価値が下がることも考えられますが、土地はそのまま残り続けるのもメリットです。

将来的に子どもが相続する段階で建物自体は価値が低くなっていても、土地の売却で利益を得たり、用途変更をしたり、新たにマンションを建て替えたりなど、活用の方法も複数あります。

融資（アパートローン）を活用できる

マンションの購入を自己資金だけで賄える方もいるかもしれませんが、金融機関の融資を活用する方も多いでしょう。実は一棟マンション経営は融資（アパートローン）を活用して、資産運用における大きなレバレッジ効果を駆使できるのもメリットです。

ローンの名称は「アパートローン」ですが、マンション経営でも利用できます。

レバレッジ効果はテコの原理に例えられます。自己資金は1,000万円しか出せなかったとしても、金融機関で9,000万円の融資を受けられたら、合計1億円の物件が購入可能です。利回りが5％だった場合、自己資金のみで購入した1,000万円のマンションからは年間に50万円の収益が得られるだけです。

一方で融資を利用して1億円のマンションを購入すれば、同じ1,000万円の自己資金でも500万円の年間収益が得られます。（ただし、そこからローンを返済することになります。）一棟マンション経営ともなると、金融機関の審査も厳しくはなりますが、賢く活用すれば大きな資産形成が可能になるでしょう。

インフレに強い

実物資産である不動産は、インフレに強いのも大きなメリットです。インフレになると物の価値が上昇する一方、お金の価値は下がるため、資産のうち多くの割合を現金が占めている場合は資産を減らすことになってしまいます。

インフレによって物価が上昇すると、不動産価格も上がるのが一般的です。インフレが続くと、もともと3,000万円で購入した不動産は、5,000万円や6,000万円にまで上昇するかもしれません。しかし、現金で3,000万円を保有していたらどうでしょうか。確かに3,000万円は大きな金額に違いはありませんが、以前なら買えた不動産には、もはや手が出せなくなります。

耐用年数の長いマンションは、特に資産効果が高いと考えられています。実物資産は物そのものに価値があるため、資産価値が下がりにくいのです。

節税効果がある

マンション経営で得た不動産所得は、損益通算ができます。損益通算とは、複数の所得がある場合に、損失が出た所得と利益の出た所得で相殺できる制度です。マンション経営では、実際は黒字経営でも帳簿上赤字にすることができるため、別の利益が出ている所得と相殺することで、所得全体を圧縮できます。結果として、所得税などの負担を減らす節税効果が期待できるのです。

また、マンション経営は相続税対策になるのもメリットです。現金や預貯金などは課税評価が100％で、そのままの金額が相続税評価額になります。一方で、不動産の相続税評価額は70～80％程度になることが一般的です。しかも賃貸不動産では借地権割合や借家権割合なども加味されるため、現金や預貯金として所有しているのに比べて何分の1にもなります。

一棟マンション経営のリスク

一棟マンション経営はメリットもある一方、いくつかのリスクがともないます。リスクはあらかじめ把握しておくことでコントロールが可能です。ここでは代表的なリスクを紹介します。

空室リスク

不動産投資で考えられるリスクの中でも、最大ともいえるのが空室リスクです。そもそもマンションなどの賃貸不動産の経営は、入居者様が家賃を支払ってくれることで成り立っています。もちろん、入居者様が退去して一時的な空室が発生することはあり得ます。

一般的に一棟マンションは建物が堅牢で、かつ比較的立地もいいところにあることが多く、空室リスクを低く抑えることが可能です。空室が発生しても新しい入居者様がすぐに決まれば、家賃収入が減る状況も短期間ですむため、それほど大きなダメージにはならないでしょう。

とはいえ、経営を維持していくためには、つねに入居率を上げておくことが課題になります。募集力や仲介力に長け、入居者管理や将来的に必要になる修繕などにも的確なアドバイスをくれる広い対応力を持つ空室対策に強い賃貸管理会社をパートナーにすれば心強いでしょう。

家賃滞納リスク

賃貸不動産の経営をしていると、空室リスクとともに気にかかるのが家賃滞納リスクです。家賃の滞納が発生すると、回収するための手間や時間がかかります。つい、うっかり支払いを忘れただけならば、督促をすればすぐに入金してくれるでしょう。ただ、滞納が続く入居者様がいればトラブルになったり、明渡し訴訟にまで発展したりする可能性もあります。

また、入居者様がいる状態では、空室のように新たに募集することもできません。家賃滞納リスクを少しでも避けるためには、入居者様の事前審査が重要です。一般論ですが、マンションの家賃設定では、入居者属性は高いとされています。

修繕リスク

どれほど頑丈な建物であっても、時間の経過によって劣化が進むのは避けられません。そのうち建物や設備には修繕の必要な箇所が出てきます。築年数の浅いうちは簡単な工事で済んでいても、一定の年数が経てば屋根や外壁の塗り替え、水回り設備の交換など、工事も大掛かりなものになります。

規模の大きなマンションになると共用施設の規模が大きい分、修繕費用も高くなりがちです。かといって修繕が必要な箇所があるのに、放置しておくわけにはいきません。

経年劣化が進んだ物件は資産価値が下がり、入居者様の確保も難しくなってくるため、思い切ったリフォームやリノベーションをしたほうがいいこともあります。将来の修繕リスクに備え、あらかじめ修繕積立金を準備しておくことが大事です。

一棟マンション経営の利回り

一棟マンション経営は、健全な経営を行っていれば安定収入が見込めます。ただ、物件価格が大きくなるため、利回りは相対的に低くなります。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」では、収益物件の市場動向を定期的にレポートしています。

「収益物件市場動向マンスリーレポート　2022年10月期」によると、同じ一棟でもアパートの全国平均利回りが8.08％なのに対し、一棟マンションは7.69％です。区分マンションの7.24％よりはわずかに高くなっているものの、マンションよりもアパートのほうが利回りは高い結果です。

地域によっても違いがあり、首都圏の一棟マンションは2022年10月の利回りで6.82％でした。1年前の2021年には7.21%あったのに比べると下がっています。ちなみに関西では2021年10月が8.31％であったのに対し、2022年10月は8.45％に上がっています。東北や信州・北陸、中国・四国地域では10％を超えています。エリアの需要動向を考えながら物件を選定しましょう。

出典：健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート 2022年10月期」
https://www.kenbiya.com/https://relo-fudosan.jp/hack/wp-content/themes/hack/assets/img/press/pre2022-11-01.pdf

一棟マンション経営とアパート経営の比較

ここからは同じ不動産投資でも、一棟マンションとアパート経営にどのような違いがあるのか比較していきます。

マンションとアパートの違い

マンションとアパートは、法律などで違いが明確に定義されているわけではありません。マンションとアパートはあくまでも呼び方の違いであって、物件を取り扱っている会社やポータルサイトなどによって判断基準が異なっていることもあります。

一般的には、建物の構法や階数の違いで区別しています。マンションは主に鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造、かつ3階建て以上の共同住宅です。アパートはそれ以外で2階建てが多く、多くは木造や鉄骨造などの構法で建てられています。

マンションに多くみられる鉄筋コンクリート造は、耐震性や耐火性などに優れ、法定耐用年数も長いのが特徴です。アパートローンを活用している場合、耐用年数の長いマンションは融資期間を長くすることができるため、月々のローン返済額を低く抑えられるメリットがあります。

物件購入価格

マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のような耐久性などに優れたしっかりした建物が多く、2階建てまでがメインのアパートに比べて総戸数が多いのも特徴です。立地のいい場所に建てられる傾向もあるため、物件価格はアパートよりも高くなっています。

具体的に「収益物件市場動向マンスリーレポート　2022年10月期」で物件価格をみてみると、アパートの平均価格は2022年10月で7,739万円でした。一棟マンションは1億6,766万円で、アパートの倍以上になっています。

一棟マンションは物件価格が高いうえ、融資の困難性も高くなることを考えると、すでに土地をお持ちの方や、審査に通りやすい高属性の方に向いている資産形成の方法です。

利回りとキャッシュフロー

規模が大きいマンションは、安定した収入や大きいキャッシュフローが見込める一方、物件そのものの価格が大きいために利回りはアパートを下回る傾向にあります。

「収益物件市場動向マンスリーレポート　2022年10月期」ではアパートの利回りが8.08％あるのに対し、一棟マンションは7.69％しかありません。利回りだけの数字でみると、一棟マンション経営よりも一棟アパート経営の方が収益を上げやすいのではないかと思うでしょう。

一般的には一棟アパート経営より利回りは低めになるものの、戸数が多い一棟マンションの場合は資産規模も大きくなります。戸数が数戸の小規模なアパートを経営するのに比べると、数十戸以上の戸数を抱える大規模なマンションの方が、圧倒的に家賃収入が多く、キャッシュフローは潤沢になります。

一棟マンション経営とアパート経営のリスク

一棟マンション経営や一棟アパート経営では、物件を丸ごと所有しているため、たとえ1室空室が出ても、一時的ならばほかの部屋から入る家賃でカバーすることが可能です。戸数の少ないアパートでは複数の空室が出ると負担が大きくなる可能性がありますが、戸数が多いマンションでは総戸数が多いため空室リスクを低めに抑えることができます。

アパートよりも家賃水準が高く設備仕様が良い分、優良な入居者様が集まりやすく、家賃滞納リスクや入居者様の信用リスクも低い傾向になります。建物が堅牢なマンションは、セキュリティ面も高く、災害リスクもアパートよりも低くなります。建物の耐用年数も長く、家賃の下落幅が小さいのも、一棟アパート経営に比べてリスクが少ないポイントです。

ただし、物件価格が高いために融資を引くのが難しく、アパートよりも維持コストが高くなることには注意が必要です。

一棟マンション経営と区分マンション経営の比較

同じマンションの経営でも、一棟マンション経営と区分マンション経営があります。ワンルームマンション投資ともいわれる区分マンション投資との違いもみておきましょう。

一棟マンションと区分マンションの違い

一棟マンション経営は、文字どおりマンションを一棟丸ごと所有して経営する投資方法です。一方で区分マンション経営は、マンションの1室のみを所有して賃貸経営を行います。

もちろん、複数の区分マンションを所有してもかまいません。別の建物や違う地域の物件などに分けて複数所有し、リスクを分散させることも可能です。

物件購入価格

「収益物件市場動向マンスリーレポート 2022年10月期」の調査結果によると、一棟マンションの平均価格が1億6,766万円であるのに対し、区分マンションの平均価格は1,578万円です。一棟マンションと区分マンションでは当然、一棟購入するほうが数倍、数十倍大きくなります。

一棟マンションは主に東北や首都圏で平均よりも高くなっています。区分マンションでも東北や首都圏が高い傾向は同じですが、東海も全国平均を上回る水準です。中国・四国では区分マンションが全国平均の半分以下の価格である一方、一棟マンションでは東北、首都圏に次ぐ価格になっているなど、物件価格は地域によって差があります。需要や寒暖の差による影響などもあるでしょう。

物件価格が高い一棟マンションは初期投資が大きくなるため、融資の困難性も高くなります。資金面のことを考えると、マンション一棟買いは土地をお持ちの方や融資を引きやすい高属性の方が資産形成をするのに向いている方法となります。

区分マンション経営は、不動産投資や賃貸経営を始めたい方に向いています。また、公務員などの副業が禁止されている場合でも、一定規模までは賃貸経営が認められているため、将来の資産形成を小さくスタートしたい方にも向いているでしょう。

利回り

利回りは立地条件、物件の状況によって変わってくるため、単純な比較は難しいものの、全国平均値では区分マンションよりも一棟マンションのほうが少し上回っています。「収益物件市場動向マンスリーレポート 2022年10月期」によると、2022年10月の全国平均利回りは一棟マンションで7.69％、区分マンションは7.24％です。

地域によっては区分マンションのほうが、利回りが高くなっているところもあります。ただ、部屋数の多い一棟マンション経営は、一般的に区分マンションよりも総戸数や規模が大きいため、キャッシュフローが潤沢になります。経年劣化の概念がない土地をまるごと所有できるメリットもあり、特に、土地を守り資産価値を重要視する方にも一棟マンション経営がおすすめです。

一棟マンション経営と区分マンションのリスク

数十戸や数百戸など、部屋数が多い一棟マンション経営では、空室リスクを分散化できる大きなメリットがあります。もし、区分マンションを1戸だけ所有している場合、空室が出て長期間埋まらなければ、その間は全く家賃収入が入ってきません。つまり、区分マンション1戸だけでは、家賃収入が0か1です。

空室リスクを考えて2戸または3戸所有していたとしても、1戸空室が出ただけで2分の1、または3分の1の収入が入ってこないことになります。一方で50戸のマンション一棟を所有していた場合は、1戸空室が出ても50分の1の収入減で済みます。

また、区分マンションを所有していても、建物全体の管理はできません。マンション管理会社の管理が悪いと物件自体の価値が下がり、空室リスクにつながってしまう恐れもあります。

一棟マンション経営を成功させるポイントと注意点

最後に一棟マンションの経営を成功させるにはどうすればいいのか、大事なポイントと注意点を4つ紹介するので参考にしてください。

マンション経営の目的をはっきりさせる

賃貸管理会社に日常的な管理業務を任せていれば、マンション経営はあまり手をかけずに収入を得られるメリットがあります。そのため、会社員など本業を持っている方でも、副業として行うことが可能です（副業禁止規定がない場合）。しかし、ただ漠然とマンション経営を始めればなんとかなると考えていると、思わぬ損失を抱えることにもなりかねません。

マンション経営を検討しているのなら、まず目的をはっきりさせるようにしましょう。なぜなら目的が違えば、最適な投資の方法も違ってくるからです。具体的には、資産形成・資産拡大のためなのか、所得税節税のためなのか、相続対策としてなのかなどが挙げられます。

十分な資金や土地を持ち、高めのリターンを得て資産形成したいのなら、一棟マンション経営が向いています。所得税の節税が目的ならば、減価償却費が大きく取れ、利回りも比較的大きい木造アパートを5年程度保有するという手法が向いています。

資金計画は慎重に

投資金額の規模が大きくなるアパート経営やマンション経営は、融資額も大きくなるため資金計画は慎重に行わなければなりません。一棟マンション経営の規模になると、投資上級者クラスです。一歩間違えると自己破産もあり得るほど、リスクもあります。

一棟マンションといっても物件によって価格はさまざまですが、購入するためには数千万円から数億円という巨額の資金が必要です。それだけにローンを組んで購入するのが一般的ですが、審査は必然的に厳しくなります。

リスクを考えれば、フルローンなどの無理な融資戦略は避けたほうが賢明です。実際には物件価格の1割程度の頭金を準備できなければ、審査に通りにくいのが実情です。

もちろん経営がうまくいけばローンを返済しつつ、利益を上げて資産形成もできます。しかし、必ず想定どおりにいくとはかぎりません。満室状態を想定したシミュレーションだけを参考にしない、設備投資の金額を余裕をもって見込んでおくなど、慎重に資金計画を立てることが大事です。

将来性を考えて立地を選ぶ

アパート経営やマンション経営を成功に導くコツとして、何よりも重要なのは立地です。ただアパートやマンションを建てさえすれば儲かるわけではなく、そもそも入居者様にお住いいただかなければ収入が発生しません。

建物や設備の維持にそれなりの経費がかかることを考えると、常に空室が多く発生している状態が続けば、思ったほどの利益が上がらないという状況も考えられます。しかも、不動産投資は長期にわたる投資です。立地は物件の購入時や新築時だけではなく、将来性も考えて選ぶ必要があります。

例えば、企業や工場などが多い地域では単身者向けだけではなく、ファミリー向けの物件も集まることがあります。近隣に大学などの教育施設が誘致されると、学生の入居を見込んで単身者向けの物件が増えることも珍しくありません。

教育施設や企業などが近くにあるうちはターゲット層を取り込むことで安定した収入が得られますが、移転してしまったらどうなるでしょうか。一気に空室が増える状況に陥らないためにも、物件の立地は地域の成長性や将来の需要賃貸などを総合的に考えることが大事です。多くあることではありませんが、都市計画や鉄道の新駅情報などを確認すると、資産価値が跳ね上がる可能性を持つ立地の可能性も秘めています。

信頼できる賃貸管理会社に委託する

賃貸不動産を健全に経営していくためには、さまざまな労力を必要とします。しかも、専門的な知見を必要とする内容が多く、自分の所有する物件であってもすべてに対応するのは困難でしょう。最初に投資する物件を決める際にも、将来まで見据えた物件選びをしなければなりません。

取得後に直面するさまざまな賃貸管理業務や、空室が出たときの入居者募集などを自主管理ですべてカバーする場合は管理戸数が増加するほどきめ細かいフォローを継続することが難しくなります。本業を別に持っている場合は、特に難しいのではないでしょうか。そこで頼りになるのが、賃貸経営のお困りごとにトータルでサポートしてくれる賃貸管理会社の存在です。

賃貸管理会社は客付けや入居者様への対応、オーナー様のサポートはもちろん、建物の管理まで、賃貸不動産を経営するためのノウハウを蓄積しています。マンション一棟を経営するためには、対処しなければならない項目も多いため、信頼できる賃貸管理会社に業務を委託するほうが健全な経営が可能です。