医師の不動産投資は節税と資産形成を両立可能！ メリットと注意点を解説

開業医や勤務医などの医師の中で不動産投資を始めている人が増えています。医者が不動産投資を行うメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

今回は、医師が不動産投資を行うことで得られるメリットと注意点について解説します。

医師に不動産投資が選ばれる理由

実際、医師と不動産投資は非常に相性がいいといわれています。その理由は大きく分けて、

・節税効果が得られる
・融資を得られやすい
・本業が多忙でもおこなえる

の3つです。3つの理由の詳細について、次項で詳しく説明します。

節税効果が大きい

一般的に医師は高所得者の部類に属します。高所得者であるということは、所得税の負担が大きいという悩みにつながりますが、不動産投資を行うことで節税効果を得られることが、医師が不動産投資を行う大きな理由です。

私たちが納める所得税の税率は、所得が大きくなるにつれ高くなる累進税率が採用されています。そのため、高所得者である医師だと収入の半分以上が税金で取られてしまうケースも珍しくありません。医師にとって節税対策は深刻な問題だともいえるでしょう。

節税効果の詳細は後述しますが、不動産所得の帳簿上の赤字を損益通算することで、本業の医師業から得る課税所得額を圧縮させる方法と、不動産投資を行うにあたり発生する費用を経費として計上し、最終的に不動産所得を減少させる方法があります。そして、節税効果を高めるために減価償却費が大きな意味を占めることも重要なポイントです。

属性の高い医師は融資審査が通りやすい

医師という職業は高年収であり、失業のリスクが他の業種よりも低いことから属性が高く、金融機関としても厚い信頼を寄せています。そのため、低金利および長期間での借り入れといった好条件での融資が通りやすくなっています。

不動産投資においては、収益物件の購入にあたってまとまった資金が必要となります。中古の区分マンションや中古戸建て住宅なら現金で購入できることもありますが、一棟アパート・一棟マンションでは億単位の資金が必要なときがあります。

その際は多くのケースで融資を受けて購入することになるわけですが、医師という属性から金融機関の審査が通りやすく、しかも長期間および低金利といった好条件で融資を受けられる可能性が高いのです。

金融機関から融資を受けて不動産投資を行うことには、ある重要な意味が含まれています。重要な意味とは、少ない資金で大きな利益を得られる「レバレッジ効果」が期待できることです。レバレッジを効かせることで、同じ利回りでも年間の収益を大きくすることができ、最終的な実質利回りを大きくすることにつなげられます。

例えば、

①1,000万円の物件（表面利回り8％）を自己資金で購入して運用する場合と、

②4,000万円を借り入れて5,000万円の物件（表面利回り8％）を購入して運用する場合

を比較してみましょう。

①の1,000万円の物件では年間の収益が80万円ですが、②の5,000万円の物件の賃料は400万円になります。4,000万円を借り入れた際の金利が2％、返済期間が20年、元利均等返済方式の場合、ローンシミュレーターによると年間返済額は2,428,236円ですので、実質的な利益は4,000,000円－2,428,236円＝1,571,764円となります（※）。

これを「自己資本利回り」という指標で計算してみます。自己資本利回りは年間キャッシュフローを自己資金で除したのもですので、計算式は以下になります。

1,571,764÷10,000,000×100≒15.7（％）

自己資本利回りは15.7％となり、現金で購入したときの約2倍の投資効率になります。

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本業が多忙でも取り組みやすい

医師の業務は診療だけではありません。学会への出席や論文の読解など、つねに業務に追われている状態です。

そのうえで不動産投資、特にアパートやマンションなど集合住宅物件の経営を行うとなると、管理業務が非常に大変で手が回らないと思われるかもしれません。確かに、賃貸経営には入居者管理や入居者募集、建物の修繕や日々の点検に空室対策など管理業務は多岐にわたります。

しかし、管理業務を全て自分で行う必要はまったくありません。信頼できる賃貸管理会社を見つけ、管理業務を委託することで解決できます。

このように不動産投資は経営を仕組み化して分業体制で望めるため、本業が多忙な医師でも取り組みやすく、相性がいいといえます。

不動産投資による節税の仕組み

不動産投資は節税効果が高いといわれています。しかし、その仕組みまでしっかりと理解している人は少ないのではないでしょうか。この章では不動産投資によって得られる節税の仕組みについて解説します。

不動産所得とほかの所得との損益通算

勤務医なら、普段得ている収入は給与所得となり、不動産投資で得た収入は最終的に不動産所得になります。不動産所得の額は不動産投資で得た収入から、不動産投資を行うにあたって必要な経費を差し引いた額になります。

不動産投資で経費として計上できる費用にはさまざまなものがあり、管理費や修繕費、修繕積立金のほか、賃貸管理会社への委託料や不動産投資ローンの利息も経費計上可能です。また不動産購入時にかかった不動産取得税や減価償却費、損害保険料なども経費として計上できるため、特に不動産投資を始めた初年度には不動産購入時の諸費用を差し引けるため、赤字になるケースが多くみられます。

そして、不動産所得の赤字分はほかの所得つまり給与所得と損益通算（相殺）が可能です。損益通算を行うことにより、高額な所得になりがちな給与所得の課税所得額を減少させることができ、最終的に所得税および住民税を抑えることが可能になります。

開業医の場合は事業所得になりますが、事業所得も給与所得と同様に不動産所得との損益通算が可能です。

減価償却

減価償却とは、不動産投資のために購入した建物のように、時が経つにつれて価値が減少するような資産について、取得金額を取得時に全て経費として経費計上するのではなく、耐用年数の全期間にわたって分割して経費計上する方法になります。具体的には、取得金額に耐用年数に応じた償却率を乗じて計算した額を毎年経費（減価償却費）として計上します。

例えば4,000万円で購入した築10年の建物（耐用年数47年）の償却率は0.022です。そのため、4,000万円✕0.022＝88万円を毎年減価償却費として計上できます。

ここでポイントとなるのは、減価償却費は実際には支出していない金額であるにもかかわらず経費計上できることです。減価償却費は毎年費用として計上できるため、支出していない金額分だけ節税効果を得られます。ただし、土地は非減価償却資産とされており、減価償却の対象とならない点に注意が必要です。

不動産投資を行うにあたり、減価償却の仕組みを知っておくことはとても重要ですので、しっかりと理解を深めておきましょう。

相続税の節税も可能

実は不動産投資は相続税の節税対策としても利用可能です。相続税も所得税と同様に累進税率が採用されており、課税遺産評価額が高いほど相続税も高くなる仕組みが取られています。そして、遺産の評価額の計算方法は遺産の種類によって異なります。

例えば現金や株式ならばその金額や相続が開始したときの時価がそのまま評価額となります。しかし不動産として資産を保有しておくことで、実際の価値よりも低く評価される仕組みがあるのです。

そもそも不動産は相続税を計算するうえでの評価額の計算において路線価もしくは固定資産税評価額を用いるため、市場で実際に取引されている価格よりも30％程度評価額が低くなります。さらに収益物件であれば、50％以下まで評価額を下げられることからも、資産を現金で持っておくよりも不動産に変え、収益物件として活用しておくことで最終的な相続税額を下げることにつなげられます。

生前贈与にかかる贈与税についても、相続税と同じく軽減できます。収益物件を先に相続人となる予定の方に生前贈与しておくことで将来の相続財産を減らすことができ、家賃収入を相続人予定者の方が受け取るようにしておくことで、相続税の支払い原資にすることができます。

相続税の節税を視野に入れているなら、生前贈与にも合わせて取り組むことをおすすめします。

医師が不動産投資に取り組むことによる節税以外のメリット

医師が不動産投資を行うことにより節税効果を得られることについては上で述べたとおりですが、不動産投資には節税以外にも、以下に述べるような長期的かつ安定した収益を得られることやインフレに強い資産を保有できるといったメリットも存在します。

長期・安定した収益を得られる

収益物件を購入し、賃貸に出す経営手法の不動産投資には、長期にわたって安定した収益を得られるというメリットがあります。入居者様の賃貸ニーズが高い立地や物件を選ぶことが求められますが、立地や物件の状況を読み間違えなければ安定して家賃収入を得られる可能性は高くなります。

不動産投資は、他の投資商品と比べると価格の値動きが緩やかな傾向がある一方、家賃収入で長期・安定した収益を得られることから、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法とされています。

もちろん不動産投資には特有のリスクがあり、そのコントロールが必要ですが、賃貸経営が軌道に乗ってくれば長期で安定した家賃収入を確保できるでしょう。

生命保険代わりになる

金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合、多くのケースで「団体信用生命保険」へ加入することになります。融資の種類は住宅ローンではなく不動産投資ローンになるため、団体信用生命保険への加入は任意のこともありますが、団体信用生命保険に加入することで、自分に万が一のことがあった場合や高度障害の状態になった際には、その後のローンの支払いが免除されます。

相続までを視野に入れているなら、団体信用生命保険に加入していることでローン残債のない収益物件を遺族に残すことも可能です。

また、通常の生命保険に加入する場合は保険料の支払いが発生しますが、不動産投資ローンを利用した団体信用生命保険であれば、保険料の支払いは家賃収入で賄えるというメリットもあります。

インフレに強い実物資産を得られる

現物投資の不動産投資は、インフレに強い点が特徴です。そもそも不動産にはインフレに強いという側面があり、地域によっては物価上昇と合わせて不動産の価値も上昇する傾向にあります。

最近では物価の上昇が続いており、今後もインフレの状態が続くと予想されています。そのような中で資産を現金で保有しておくと、資産価値が減少してしまいますが、不動産で保有することにより逆に資産価値を増やすことにつなげられるのです。

実際に消費者物価指数は過去70年間の間に約8倍まで上昇しています。つまり、現金の価値は70年間の間に約8分の1まで減ってしまっていることになります。その点、不動産は消費者物価指数に連動して上昇するため、物件選びさえ間違えなければ確実に資産価値を増やすことができるでしょう。

土地を保有する開業医などの場合は、相続を見越した病院経営としての土地活用として賃貸経営と病院経営を併用することも一考の余地があります。

医師が不動産投資を始めるにあたって注意すべきこと

ただ、医師が不動産投資を始めるにあたって、注意しなければならない点があります。

・過信しないこと
・物件選びを間違えないこと
・借入金額を適正な範囲で設定すること

などです。

他にも注意すべき点がありますので、合わせて紹介します。

不動産投資に過信は禁物

不動産投資も投資の一つですので、残念ながら失敗する方もいます。高い専門知識を有し、日々知識を吸収しながら命に向き合って仕事をしている医師は、社会的には「エリート」とされます。そんなエリートでも、失敗するときは失敗してしまいます。

「自分は失敗しない」もしくは「自分が間違えるはずはない。必ず成功する」と思い込むのは禁物です。実際に、不動産投資で失敗した経験を持つ医師は意外と多いのです。

例えば、利回りの相場を知らずに収益性の低い物件を購入したり、物件価格の相場を知らずに割高の物件を購入したりするなどです。

一番大切なことは、不動産投資を始めるにあたって不動産投資を一から勉強していく姿勢を持つことです。 「自分は失敗しない」という全能感をいったん脇に置いて、謙虚に学ぶことが最大のリスクヘッジになるといえます。

投資不適格の物件を選ばない

医師は高額所得者なので、いろいろな投資の勧誘を受けることがあります。中には、かなり怪しい話も混じっていることがあるかもしれません。。。不動産投資でも同様に、いざ不動産投資を始めようとして物件を選ぶにあたり、投資には適しない新築ワンルームマンションなどを紹介されることがあります。

営業トークに惑わされるかもしれませんが、冷静に収支をシミュレーションすると、極めて低い利回りとなるケースが多くあります。収益性のない物件を選定して購入する場合は、節税ではなく単なる損失になってしまうこともあり得ます。

ワンルームマンションの場合、入居者様がつかなければ家賃収入はゼロです。「失敗した」と思って売却を急いでも、巨額のローン残債が残るという結果になってしまいます。

不動産会社の甘い話に惑わされることのないように、不動産投資を始める際にはメリットとともにリスクをしっかりと理解しておくことが大切です。

融資額が大きすぎると信用毀損になる

医師は属性が高いため、不動産投資を行う際の融資が受けやすいメリットがありますが、医師が融資を受けるのは不動産投資だけではありません。現在勤務医の方で、将来的に自分のクリニックを開業しようと考えている方は、特に注意が必要です。新しくクリニックを開業しようとすると数億円の融資を受ける必要がありますので、その融資枠を確保しておかなければなりません。

不動産投資が順調であったとしても、金融機関も無限には融資してくれません。どうしても融資枠はありますので、将来のクリニック開業分まで毀損するような融資は控える必要があるでしょう。

不動産投資の融資を受ける際には、適正な条件であるかを確認するとともに、将来予想されているイベントも考慮しつつ、無理のない額を借り入れるようにしましょう。

相続対策の一環としてアパート経営やマンション経営を行う医師も多いので、ご家族とよく話し合いをすることをおすすめします。

不動産投資は「事業」であることの自覚

不動産投資は賃貸経営を仕組み化することで、節税をしながら多忙な医師でも取り組むことができる点がメリットですが、「自分が事業を行っている」という自覚はつねに持っておく必要があります。不動産のオーナー様は、賃貸経営の最終責任者になります。

管理業務を賃貸管理会社に委託するなど上手く仕組み化ができれば、不動産投資への手間を省くことができますが、賃貸管理会社などへ業務を丸投げするのはよくありません。委託している分、定期的に報告を受けるのはもちろんのこと、気になる点があれば問い合せるなど日頃から関係を良好に保つ努力は必要です。

仕組み化するということは、委託先の賃貸管理会社などが任せた仕事をきちんと遂行してくれないと、最終的に不動産経営自体が成り立たなくなってしまう可能性もあるということです。

オーナー様であり、経営の責任者である自分がどのように行動しなければならないのかをつねに考えておきましょう。

信頼できる賃貸管理会社とパートナーを組む

不動産投資の経営を軌道に乗せるためには、信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶことが大切です。多忙な医師の右腕となってくれる賃貸管理会社と委託契約を結び、管理業務を任せるようにしましょう。

不動産経営には「空室リスク」や「家賃滞納リスク」のほか、「修繕／老朽化リスク」などさまざまなリスクが存在します。そしてこれらのリスクに対して経営の責任者であるオーナー様と一緒に解決する姿勢があり、かつさまざまなリスクについての対応策を提案してくれる賃貸管理会社と契約すると安心です。

そのためには、これまでの管理戸数実績や仲介件数実績などを確認し、また実際に今後の事業計画などを話したうえでどの賃貸管理会社をパートナーに選ぶかを考えましょう。

まとめ

医師と不動産投資は非常に相性がいいですが、万が一失敗すると大きなダメージになります。失敗を回避するためにも信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶことが大切です。

【リロの不動産】は医師のオーナー様との協働実績も豊富ですので、医師のオーナー様だからこそ提案できる内容もございます。

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