アパート経営のシミュレーション方法！不動産投資の指標とリスク管理を事例で解説

アパート経営には、ほかの投資と比較して魅力的なメリットがある一方、正しくシミュレーションしておかないと後悔するリスクもあります。

この記事では、これからアパート経営を始めたいと考えている方に向けて、収入や支出、利回り指標などのシミュレーションに欠かせない考え方や数値の計算方法を整理して解説します。後悔を避けるための注意点も紹介するので、アパート経営初心者の方は参考にしてください。

▼この記事の内容

●アパート経営をシミュレーションするには、収支を細かく設定する必要がある。収入としては、家賃、共益費、礼金、更新料、駐車場代、自動販売機の売上などがある。

●シミュレーションに入れる主な支出としては、管理委託手数料、共用部の光熱水費、アパートローンの利息、修繕費、保険料、減価償却費、税金（固定資産税、都市計画税、個人事業税）がある。

●経費計上できないがアパート経営でかかる支出としては、ローンの元本分、大規模修繕積立金、所得税・住民税などがある。

●アパート経営で収益を高めるポイントとしては、リスク管理を徹底する、いい融資条件を追求する、レントロールを精査する、出口戦略を意識する、信頼できる賃貸管理会社をアパート経営のパートナーに選ぶ、がある。

アパート経営の理解を深めたい方は、以下の記事もご参照ください。

【アパート経営・賃貸経営入門】メリット・リスク・成功の秘訣をわかりやすく解説！

アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

こちらでは、一棟アパートの購入事例も紹介しています。

一棟アパートの購入事例 一覧

アパート経営のシミュレーションに入れる収入

アパート経営を正しくシミュレーションするには、収支を細かく設定する必要があります。まずは、アパート経営で得られる主な収入項目を整理しておきましょう。

アパート経営の収入に関しては、以下の記事もあわせてご覧ください。

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家賃

アパート経営における収入の最大の柱となるのが、入居者様から毎月支払われる家賃による収入です。家賃は前払いが基本なので、入居者様が当月支払った分の家賃は、翌月分の収入としてオーナー様の手元に入ってきます。

一棟アパートの場合、「戸数×家賃月額」が家賃収入の最大値となりますが、空室や家賃滞納があると満額は入ってきません。どれだけ経営が順調なアパートでも、入居者様の入れ替えなどが発生するため、年間を通して空室ゼロということは考えにくいでしょう。

そのため、収支シミュレーションを組み立てるにあたっては、ある程度の空室率を見込んで計算する必要があります。

共益費

共益費は、家賃と合わせて、入居者様から毎月支払われる収入です。アパートやマンションでは、入居者様全員が使うエントランス・廊下・階段などの維持管理を、オーナー様や委託を受けた賃貸管理会社が行います。共益費は、こうした共用部分にかかる清掃費、電気代、水道代、設備点検費用などに充てられます。

共益費の使い道はオーナー様が自由に決められるため、物件ごとに必要と思われる維持管理項目を洗い出し、適切な維持管理ができるよう設定しましょう。共益費の決め方も明確な基準はありませんが、上記の共用部分の維持管理にかかる概算費用を求め、戸数で割って設定するのが一般的な方法です。

入居者様が負担する金額は物件によってさまざまですが、おおむね家賃の5〜10％というケースが多くなっています。

礼金

礼金は、新規入居時に入居者様からオーナー様へ支払われるお金です。1回のみ発生する臨時収入であり、地域の慣習によって差が大きい収入項目となっています。国土交通省のアンケートによれば、東京では家賃月額の1ヶ月分が相場である一方、大阪では平均1.3ヶ月分と少し高めに設定されるケースが多いようです。

礼金はその名のとおり、物件を貸してくれるオーナー様に対する入居者からの「お礼」という意味合いがあります。かつて賃貸物件の数が少なかった時代、生活面でのサポートも含めてお世話になる大家さんに対して渡していた「心付け」の慣習が、そのまま残ったものと考えられます。敷金と異なり、礼金は入居者様に返還する必要がありません。

近年では、競争力を高めるため「礼金ゼロ」をうたう物件も増えています。

出典：国土交通省　民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）

更新料

更新料は、賃貸借契約の更新時、入居者様からオーナー様に対して支払われる費用です。国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」によると、2024年度時点で「更新料がある」と答えた世帯の割合は44.7％、支払っている世帯のうち6割以上が「家賃の1ヶ月分」を支払ったと回答しています。

更新料ありの世帯が半数を切っていることからも分かるとおり、地域によって更新料の慣習は異なります。更新料の徴収が一般化しているのは主に関東地方で、反対に関西（特に大阪・兵庫）では、ほとんど徴収が行われません。

更新料の設定が一般化している地域では、長期入居者の多い物件における収益の底上げに貢献するでしょう。

出典：国土交通省　令和6年度住宅市場動向調査報告書

駐車場代

家賃設定の低い地方や郊外の物件において、重要な収入源となるのが駐車場代です。家賃や共益費と同じように、駐車場を借りている入居者様から毎月支払われます。車社会の地方や郊外では、多くの方が日常的に車を利用しています。そのため、敷地内に戸数分以上の駐車場を用意しておけば、安定的な収入を得られるでしょう。

入居中は駐車場も継続的に利用する入居者様が多く、住戸の賃貸借契約とは別に、1〜2年の駐車場契約を締結するのが一般的です。

自動販売機の売上

アパートの敷地内に自動販売機を設置すれば、商品の売上の一定割合を副収入として得ることができます。自動販売機が近くにあると入居者様の利便性も上がるため、満足度向上にもつながるでしょう。

自動販売機の契約形態には「機械を購入して自主管理する」「機械をレンタル・リースして自主管理する」「運営を業者に委託する」という3つの方法があり、どの方法を選ぶかによって、得られる収入の割合が異なります。

自主管理したほうがオーナー様の取り分は大きくなりますが、商品の仕入れや入れ替え、代金回収など、大きな手間がかかります。外部委託は取り分が少ないものの、オーナー様の手間は大幅に軽減されるでしょう。

アパート経営のシミュレーションに入れる主な支出

アパート経営の収支シミュレーションを行ううえで、もう一つ欠かせないのが支出項目の確認です。以下で紹介するのは、アパート経営において必ず発生するものなので、シミュレーションにも忘れずに反映しましょう。

アパート経営の支出項目については、こちらの記事でも紹介しています。

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管理委託手数料

アパート経営では、オーナー様が自ら管理を行う「自主管理」も可能ですが、かなりの手間がかかってしまいます。そのため、管理業務を専門の賃貸管理会社に依頼するケースがほとんどです。

委託を受けた賃貸管理会社は、空室発生時の入居者募集から、契約、更新・解約、家賃回収、クレーム対応、共用部の清掃、共用設備の点検に至るまで、あらゆる管理業務をオーナー様に代わって実施します。オーナー様はこうした業務への対価として、毎月管理委託手数料を支払わなくてはなりません。

管理委託手数料は「家賃の◯％」という設定が基本で、賃貸管理会社が回収した家賃総額から管理委託手数料が差し引かれて、オーナー様の口座に振り込まれます。料率は会社や物件によって異なりますが、家賃収入の5％程度が標準的な相場です。

共用部の光熱水費

共用部でかかる電気代・ガス代・水道代は、「オーナー様と入居者様が共同で負担する」という考えが基本です。アパートでは、廊下や階段の照明にかかる電気代、防犯カメラの電気代、給水ポンプの稼働費などが該当します。入居者様から毎月支払われる共益費の一部を充当するとともに、残りの費用はオーナー様が負担しなくてはなりません。

費用相場はアパートの規模や設備によって変わりますが、1つの住戸あたり年間1万円程度を目安に考えるとよいでしょう。ただし、大規模アパートやエレベーター付き物件などでは、さらに費用が高くなります。

アパートローンの利息

アパート経営にかかる支出の中でも、特に大きな割合を占めるのがアパートローンの返済です。毎月のローン返済額は、元本分と利息分からなります。利息は金融機関からの借入にともなって支払うものであり、設定金利によって支払額が変わるため、金利の高低はアパート経営の収益性に大きく影響するのです。

アパートローンを固定金利で借りた場合、返済期間中の支払い利息は変動しませんが、変動金利の場合には、金利の変化に応じて支払額も変動します。

アパートローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

アパートローンを上手に利用するコツと注意点｜住宅ローンとの違いは？

修繕費

入居者様が退去されるタイミングでは、室内の原状回復も必須です。入居者様の故意・過失による汚れや傷であれば、入居者様から預かっている敷金の一部を充当して修繕するのが基本ですが、それ以外のクロス張り替えなどの原状回復費用はオーナー様が負担します。

また、建物や設備は経年劣化するため、適切なタイミングで修繕や交換をしなければなりません。突発的に発生した不具合に対応するのはもちろん、5〜10年おきに共用部の塗装や防水、屋根・外壁の塗装、排水管の高圧洗浄など、定期的なメンテナンスにかかる費用もシミュレーションに盛り込んでおく必要があります。

保険料

アパート経営では保険への加入を検討しなければなりません。これにかかる保険料も、オーナー様が負担する費用の一つです。

特に、火災保険への加入は必須です。多くのアパートローンで借入時に加入が義務付けられており、万が一の事態に備えるためにも、補償範囲を十分に検討すべきでしょう。保険料は、保険会社、商品、建物構造、補償範囲と内容によって異なります。災害リスクに備える観点から、費用と補償のバランスを考慮して選ぶことが大切です。

地震保険は、火災保険とセットで加入する仕組みになっています。地震保険は任意加入となっているものの、国内はどこでも地震のリスクをともなうため、加入する前提でシミュレーションしたほうがよいでしょう。

もう一つ加入を検討したいのが「施設賠償責任保険」です。この保険に加入しておくことで、物件の構造や管理の問題が原因で人や物に危害を加えてしまったとき、損害賠償に対する補償を受けられます。

減価償却費

アパートの建物や設備に関する減価償却費も支出として見込みます。減価償却とは、建物などの固定資産の購入費用を一括で経費計上するのではなく、法定耐用年数をベースに計算した年数で、分割して経費計上する会計処理のことです。

減価償却期間中は、会計上毎年経費として計上する一方、キャッシュフロー上はマイナスになりません。減価償却費がそのほかの所得よりも高ければ、「キャッシュフローは黒字、不動産所得は赤字」という状態にすることができ、大きな節税効果が期待できます。

また、減価償却費は物件の簿価を算出するうえでも大切です。簿価とは、建物や資産などの購入価格から減価償却費などを差し引いた現在価値のことで、適正な売却価格や収益性を判断するための重要な指標になります。

税金

アパート経営にはさまざまな税金がかかります。以下で紹介する3つの税金は、経費として計上することができます。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物の所有者に対して課せられる代表的な税金です。土地・建物それぞれの固定資産税評価額に応じて、課税評価額が決められます。1年に1回の納付で、税額は「課税評価額×税率1.4％」で計算されます。

固定資産税は、物件のある市町村（東京23区の場合は東京都）に対して納める地方税で、3年に1回、評価額が見直される決まりです。

都市計画税

都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物の所有者に対して課せられる税金です。使い道が決まっている目的税であり、市町村が実施する都市計画事業（交通整備、市街地再開発事業など）や土地区画整理事業の事業費として使われます。

都市計画税を課税している自治体は、都市計画事業・土地区画整理事業を行っている自治体に限られており、全市町村の1/3程度です。都市計画税のかかる自治体に物件を所有している場合、固定資産税とあわせて支払うケースが一般的でしょう。

個人事業税

アパート経営を一定以上の規模で行っているオーナー様については、アパート経営による所得が事業所得と見なされ、個人事業税の課税対象となります。

「不動産貸付業」に該当するかどうかを判断するうえで用いられるのが「10棟10室」基準です。これは、10室以上の規模があるアパートを貸している、もしくは10棟以上の物件を貸している場合、個人事業税の課税対象にするという基準です。

個人事業税は「（所得額 − 事業主控除290万円）× 5％」で計算されるので、年間所得額が290万円に満たなければ課税されません。

経費計上できないがアパート経営でかかる支出

ここまで紹介してきた支出項目は、いずれも経費計上できるものでした。以下で紹介するのは、アパート経営にかかる支出のうち、経費計上できない項目です。

ローンの元本返済

先述のとおり、アパートローンの毎月支払額のうち、利息分については経費計上できます。一方、元本返済分は経費計上できません。なぜなら、ローンの元本は購入費用をまかなうために受けた融資であり、元本を充当する購入費用は、減価償却費として別に経費計上しているからです。元本返済分を経費として認めてしまうと、減価償却費と合わせて二重計上になってしまいます。

経費として計上できない元本返済ですが、実際は間違いなく支出です。そのため、キャッシュフローの計算には反映しなければなりません。

大規模修繕積立金

建物は経年劣化するため、一定期間ごとに大規模修繕を行う必要があります。大規模修繕には、外壁や屋根の塗装、屋上や外壁の防水工事などが含まれるため、1回あたり数百万〜数千万円単位の費用がかかります。

これだけの費用を一括で支出するのは難しいので、毎年一定額を「大規模修繕積立金」として積み立てるのが一般的です。大規模修繕積立金も経費計上できない支出項目となっています。あくまで将来の大きな支出に備えて積み立てているだけであって、実際に費用がかかるのは大規模修繕の実施時だからです。

とはいえ、毎年の資金繰りに影響を与える項目なので、キャッシュフローの計算には盛り込んでおきましょう。

所得税・住民税

アパート経営で発生した不動産所得に対しては、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。

所得税は累進課税となっており、課税所得が大きいほど税率が高くなる仕組みです。アパート経営で得た収入から、先ほど紹介した各種経費を差し引いた金額に税率をかけて、納税額が決定します。復興特別所得税の税率は「所得税額×2.1％」、住民税の税率は一律10％です。

所得税・住民税を節税するには、経費にできる支出項目を漏れなく計上するのに加え、減価償却をはじめとする節税対策を怠らないことが求められます。

アパート経営の収支シミュレーションで必要となる指標

ここからは、アパート経営の収支シミュレーションを行うための基本知識を解説します。まずは、投資の採算性を判断するために必要な9つの指標について、概要と計算方法を紹介しましょう。

潜在総収入（GPI）

GPI（Gross Potential Income）とは、賃貸物件を1年間貸し出したときの総収入を指します。日本語では「潜在総収入」と呼ばれます。実際のアパート経営では、年間を通じて空室や家賃滞納がゼロということはほとんどありませんが、GPIにおいては、1年間ずっと満室で稼働したと仮定して計算するのが特徴です。

GPI ＝ 部屋ごとの家賃月額 × 12ヶ月 × 室数

GPIはあくまで理想値ですが、裏を返せば、GPIを目指すことがアパート経営の最大目標です。このことから、GPIは投資を判断するうえでの出発点になります。

実効総収入（EGI）

EGI（Effective Gross Income）は、上述のGPIから空室や家賃滞納による損失額を引き、家賃以外に物件から得られる雑収入を足した数値です。日本語では「実効総収入」と呼ばれます。

EGI ＝ GPI（潜在総収入） − 空室・家賃滞納による損失 ＋ 雑収入

アパート経営で雑収入に含めることができるのは、駐車場収入、自動販売機収入、太陽光発電による売電収入などです。空室・家賃滞納がゼロであれば「EGI＞GPI」となりますが、そのような状態は通常あり得ないため、実際には「EGI＜GPI」と理解しておきましょう。

EGIは、GPIよりも現実的な収入を表す数値であり、収支を正確にシミュレーションするために不可欠です。

運営費（Opex）

Opexは「Operating Expense」の略で、投資物件の運営にかかる費用の総額を示す数値です。一般的にランニングコストと呼ばれるものが該当し、アパート経営においては、先ほど経費計上できる支出として紹介した管理委託手数料、共用部の光熱水費、ローン利息、修繕費、火災保険料・地震保険料、固定資産税、都市計画税などが含まれます。

Opexはアパート経営を運営するために必要不可欠な費用であり、物件の資産価値向上や生産性向上のために支払う投資的な費用は「Capex（Capital Expenditure）」といいます。

GPIに対するOpexの比率を確認することで、運営費の水準が適切かどうかを判断可能です。アパート経営の場合、Opex比「15〜20％」が目安になりますが、木造・築古物件や地方エリアでは修繕・管理費の比率が高くなり、Opex比率が20％を超えるケースもあります。

営業純利益（NOI）

NOI（Net Operating Income：営業純利益）は、EGIから運営費（Opex）を差し引いた数値です。EGIは、空室・家賃滞納による損失や雑収入を考慮したもので、現実的な収入額を表すものでした。NOIでは、さらにアパート経営に必要不可欠な費用や税金を考慮することで、物件から得られる本当の利益を確認できます。

NOI ＝ EGI（実効総収入）− Opex（運営費）

NOIの算出では毎月のローン返済を含めないため、NOIはローン返済前の物件の収益力を測る指標といえるでしょう。なお、キャッシュフロー上の支出をともなわない減価償却費や、資産価値向上などを目的としたCapexも、NOIでは考慮されません。

年間返済額（ADS）

ADS（Annual Dept Service：年間返済額）は、アパートローンの年間返済額の合計を指します。ADSには、元本返済と支払利息のどちらも含まれます。この数値を借入総額で割ると、後ほど紹介する「ローン定数（K）」を求めることが可能です。

上述のNOIとADSを比較すれば、実際に物件を運営した場合の返済余力を確かめることができ、安定して経営できるかどうかの判断基準になります。

キャッシュフロー（CF）

キャッシュフロー（CF）は、投資における実際のお金（キャッシュ）の流れ（フロー）を表す数値です。アパート経営を含む不動産投資では次のように計算します。

CF ＝ NOI（営業純利益）− ADS（年間返済額）

所得税・住民税を支払う前のCFを「税引き前キャッシュフロー（BTCF）」、支払い後のCFを「税引き後キャッシュフロー（ATCF）」といいます。

CF（特にATCF）は、実際に手元に残る現金の流れです。いくらアパート経営が順調だとしても、CFがマイナスで手元の現金に余裕がないと、万が一の事態に対応できません。CFが黒字になる経営を続けられれば、次の物件に投資することができ、資産規模を着実に拡大できるでしょう。

借入金比率（LTV）

LTV（Loan To Value：借入金比率）は、物件価格に対する借入金の割合を指します。計算方法は次のとおりです。

LTV（％）＝ 借入金額 ÷ 物件価格 × 100

計算式からも分かるとおり、フルローンで購入した場合、LTVは100％となります。LTVが低いほど「自己資本比率の高い安全な投資」と考えられますが、必ずしもLTVが低いほうがいいとはかぎりません。

むしろLTVを低く設定することで、少ない自己資金で大きな投資ができる（レバレッジを効かせられる）ため、効率的な投資につながる場合もあるのです。

債務回収比率（DCR）

DCR（Debt Coverage Ratio：債務回収比率）は、物件から得られる純利益がローン返済額をどれだけ上回っているかという、ローン返済の安全性を表す指標の一つです。DCRは「借入金償還余裕率」とも呼ばれ、以下の計算式で求められます。

DCR（倍） ＝ NOI（営業純利益）÷ ADS（年間返済額）

DCRは、金融機関によるアパートローンの審査における重要な判断基準の一つです。一般的にDCRが「1.3倍以上」であれば、安定的なローン返済が可能とされています。この数値が低い場合には、頭金を入れて借入額を抑えるなど、返済負担を軽くする工夫が必要になるでしょう。

損益分岐点（BER）

投資判断するうえで必ずチェックしたいのが、損益分岐点（BER：Break Even Ratio）です。物件から得られる利益と損失が等しくなり、営業利益が発生するボーダーラインとなるポイントを指します。アパート経営におけるBERの計算式は次のとおりです。

BER ＝（ADS（年間返済額）＋Opex（運営費））÷ GPI（潜在総収入）

上記の計算式で「BER＝1」となるところが分岐点になります。アパート経営を成功させるには、BERをなるべく低く抑えることが重要です。反対に1を上回るようであれば、その物件への投資は見送るべきかもしれません。

アパート経営シミュレーションにおける利回り指標

アパート経営をシミュレーションする際には、物件の投資効率にも注目すべきです。ここでは、投資効率を評価するのに役立つ、利回りに関する指標を順番に紹介します。

利回りについては、以下の記事もあわせてご覧ください。

マンション経営の利回りを徹底解説！指標の種類・平均値・計算方法を事例で確認

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

一棟アパート購入から始める不動産投資！成功者が確認する指標と利回りも解説

マンション一棟買いの成功ポイントと指標にする利回り！メリット・デメリットや注意点

【徹底解説】不動産投資の利回り計算！ 賃貸経営を成功に導く指標とは

表面利回り

表面利回り（グロス利回り）は、物件が年間を通じて満室だった場合の利回りです。

表面利回り（％）＝ GPI（潜在総収入）÷ 物件価格 × 100

GPIをベースに計算しているため、表面利回りは空室や家賃滞納の発生を見込んでいません。おまけに運営にかかる費用も考慮していないので、表面的な収益性を示す参考値に過ぎません。表面利回りしか見ていないと、投資判断を誤るおそれがあります。

不動産仲介会社の物件情報などで記載される利回りは、この表面利回りであるケースが多いため、購入を検討する際は注意が必要です。

実質利回り

参考値に過ぎない表面利回りに対し、現実的な収益性を測る指標として適しているのが実質利回りです。実質利回りは次の計算式で求めます。

実質利回り（％）＝ NOI（営業純利益）÷ 物件価格 × 100

実質利回りはNOIをベースに計算するため、空室や家賃滞納による損失、運営費、駐車場や自動販売機などによる雑収入もすべて考慮されています。そのため、表面利回りよりも実態に即した収益性を測ることが可能です。

ただし、分母は物件価格であり、購入時にかかる諸費用が考慮されていない点は認識しておきましょう。

総収益率（FCR）

FCR（Free & Clearly Return：総収益率）は、実質利回りよりも、さらに正確に物件の収益性を測ることができる指標です。FCRは次の計算式で求められます。

FCR ＝ NOI（営業純利益）÷ 投資総額 × 100

分子は実質利回りと同じNOIですが、分母が投資総額となっています。物件の購入時、購入費用以外に仲介手数料、印紙税、登録免許税、ローン関連費用など、さまざまな諸費用が発生します。こうした諸費用と物件価格を足し合わせたものが投資総額です。投資総額を分母にすることで、より厳密に投資効率をチェックできます。

自己資本利回り（CCR）

アパート経営では、物件購入に際してアパートローンを利用するのが一般的です。借入によって、小さな自己資金で大きな投資効果を得られる「レバレッジ効果」は、不動産投資の代表的なメリットとされます。

上で紹介した実質利回りやFCRは、アパートローンでの借入分も含めた投資効率をチェックする指標です。しかし、実際にはローンを返済しなければならず、キャッシュフロー上の利回りは別に考えるべきでしょう。そこで押さえておきたいのが、CCR（Cash On Cash Return：自己資本利回り）です。CCRは次の計算式で求められます。

CCR（％） ＝（NOI（営業純利益）− ADS（年間返済額））÷ 自己資本 × 100
　　　＝ CF（キャッシュフロー）÷ 自己資本 × 100

返済額を収益から差し引くとともに、借入分を除いた自己資本を分母にしているのが特徴です。アパートローンを使う場合には、投資判断の指標としてCCRも活用するとよいでしょう。

投資収益率（ROI）

ROI（Return On Investment：投資収益率）は、長期的に見てどれだけ投資総額を回収できたかを示す指標です。ROIは以下の計算式で求められます。

ROI（％）＝（NOI（営業純利益）− ADS（年間返済額））÷ 投資総額 × 100
　　 ＝ CF（キャッシュフロー）÷ 投資総額 × 100

CCRとの違いは、分母が自己資本から投資総額に変わっている点です。ROIが高いほど、投資総額を早期に回収できることになり、投資のパフォーマンスが優れていることを意味します。分子・分母ともに借入金の影響を考慮しているため、物件ごとのレバレッジ効果の大きさを確認するのにも適しているでしょう。

ローン定数（K）

ローン定数（K）は、ローン残高に対する年間返済額の割合を表す指標です。ローン定数を求める際は、次の計算式を用います。

ローン定数（K％）＝ ローン年間返済額 ÷ ローン残高 × 100

融資を受ける際、金利が低いローンほど有利と考えがちです。しかし、実際には、返済期間もキャッシュフローに大きな影響を及ぼします。返済期間の短いローンほど金利は低く設定される傾向にありますが、ローン年間返済額は高くなるため、K%も高くなる傾向です。

提示された融資条件によるレバレッジ効果が「健全かどうか」を確認するためには、K%で比較検討する必要があります。

イールドギャップ

イールドギャップは、FCRとK％の差分を表す指標です。イールドギャップが大きいほど、その投資の収益性が高いことを示します。計算式は次のとおりです。

イールドギャップ（％）＝ FCR（総収益率） − K％（ローン定数）

イールドギャップの意味合いを理解するには、融資を活用した不動産投資の意味合いを考える必要があります。通常の投資では、投資家から出資してもらい、得られた利益を投資家へ分配し、残りが自分たちの利益として手元に入ります。これを不動産投資に置き換えると、金融機関からの融資は「出資」に該当し、支払利息を含めたローン返済は、金融機関への「分配金」と捉えることが可能です。

ここであらためてイールドギャップの計算式を見てみると、FCRは「投資から得られる全体利益」、K%は「金融機関への分配金の割合」と置き換えられます。つまり、イールドギャップは、金融機関の「出資」や「分配金」を考慮したうえでの、オーナー様が得られる利益の割合と考えられるのです。

正味現在価値（NPV）

NPV（Net Present Value：正味現在価値）は、物件から将来得られるキャッシュフローを現在価値に割り戻したうえで、物件購入時に支払った自己資金額を差し引いた数値です。

アパート経営は数年、数十年という単位で取り組むものです。投資期間中、毎年一定のキャッシュフローを得られるとしても、投資から年数が経過するほど、実質的な価値は下がっていきます。例えば、「今すぐ100万円をもらえるケース」と「10年後に100万円をもらえるケース」を比較した場合、前者のほうが運用して資産を増やせるため、価値は高いと考えられるのです。

この感覚を投資判断に盛り込むため、NPVでは「割引率」という数値を設定し、将来のキャッシュフローの現在価値を算出します。NPVをチェックすれば、出口戦略までも考慮した投資判断ができるでしょう。

内部収益率（IRR）

IRR（Internal Rate of Return：内部収益率）は「NPVがゼロになる割引率」、すなわち「投資によって将来得られるキャッシュフローの現在価値＝物件購入時に支払う自己資金」となる割引率のことを指します。

IRRもNPVと同様、単年の利回り計算では考慮されない「時間的価値」を加味しているのが特徴です。IRRが高いほど、割引率を高く見積もっても収益を得られることになるので、効率的な投資だと判断できます。投資額を早期に回収できる物件ほど、IRRは高くなる傾向にあります。

IRRの計算式は複雑ですが、エクセルのIRR関数を使用すれば、誰でも簡単に求めることが可能です。

アパート経営のシミュレーション

アパート経営に関するさまざまな指標を確認したところで、いよいよ収支をシミュレーションしてみましょう。ここでは、2つの試算例を紹介します。

アパート経営のシミュレーションについては、以下の記事もあわせてご参照ください。

必要な老後資金をシミュレーション！資産形成に不動産投資が選ばれる理由

アパート経営の節税戦略！減価償却・法人化・相続税対策の全てを解説

シミュレーション1

1つ目のシミュレーションにおける前提条件は以下のとおりです。

●建物構造：木造
●棟数：1棟
●築年数：築15年
●物件価格：4,000万円
●購入時諸費用：280万円
●満室想定家賃（GPI）：430万円
●年間空室率：5％
●年間家賃滞納率：5％
●年間運営費：65万円
●自己資金：1,280万円
●借入金額：3,000万円（元利均等方式）
●借入金利：2.3％
●借入期間：15年

上記の条件をベースに、各指標を計算してみましょう。

●表面利回り：430万円 ÷ 4,000万円 × 100％ ＝ 10.7％
●EGI（実効総収入）：430万円 −（430万円 × 10％（空室＋家賃滞納））＝ 387万円
●NOI（営業純利益）： 387万円 − 65万円 ＝ 322万円
●実質利回り：322万円 ÷ 4,000万円 × 100％ ＝ 8.0％
●FCR（総収益率）：322万円 ÷（4,000万円＋280万円）× 100％ ＝ 7.5％
●ADS（年間返済額）：約236万円
●税引き前キャッシュフロー（BTCF）：322万円 − 236万円 ＝ 86万円
●CCR（自己資本利回り）：86万円 ÷ 1,280万円 × 100％ ＝ 6.7％
●ROI（投資収益率）：86万円 ÷（4,000万円 ＋ 280万円）＝ 2.0%

表面利回りは10％以上ですが、実質利回りは約8％、自己資本利回りは6.7％となっており、表面利回りだけで判断するのは危険なことがよく分かるのではないでしょうか。

シミュレーション2

次に、2つ目のシミュレーションにおける前提条件は以下のとおりです。

●建物構造：軽量鉄骨造
●棟数：2棟
●築年数：築5年
●物件価格：2億2,000万円
●購入時諸費用：1,400万円
●満室想定家賃（GPI）：2,080万円
●年間空室率：10％
●年間家賃滞納率：0％
●年間運営費：290万円
●自己資金：3,400万円
●借入金額：2億円（元利均等方式）
●借入金利：2.2％
●借入期間：25年

上記の条件をベースに、各指標を計算してみましょう。

●表面利回り：2,080万円 ÷ 2億2,000万円 × 100％ ＝ 9.4％
●EGI（実効総収入）：2,080万円 −（2,080万円 × 10％）＝ 1,872万円
●NOI（営業純利益）： 1,872万円 − 290万円 ＝ 1,582万円
●実質利回り：1,582万円 ÷ 2億2,000万円 × 100％ ＝ 7.2％
●FCR（総収益率）：1,582万円 ÷（2億2,000万円＋1,400万円）× 100％ ＝ 6.7％
●ADS（年間返済額）：約1,040万円
●税引き前キャッシュフロー（BTCF）：1,582万円 − 1,040万円 ＝ 542万円
●CCR（自己資本利回り）：542万円 ÷ 3,400万円 × 100％ ＝ 15.9％
●ROI（投資収益率）：542万円 ÷（2億2,000万円 ＋ 1,400万円）＝ 2.3%

シミュレーション1に比べて表面利回りや実質利回りは低い一方、CCRやROIは高くなっており、見方によっては効率のいい投資といえます。

アパート経営で収益を高めるポイント

アパート経営の収益性を向上させるには、以下で紹介する5つのポイントを意識しましょう。収益を高める方法については次の記事もご覧ください。

【事例付】アパート経営の成功率とは？ 賃貸経営の手順とリスク対策
　
アパート経営のリスク完全ガイド！失敗を防ぐ対策を成功事例で徹底解説

アパート経営は何年で黒字化する？黒字化のポイントと注意点を事例で解説

アパート経営の相談先はどこ？状況別に選ぶ成功の専門家ガイド！

リスク管理を徹底する

アパート経営には、さまざまな特有のリスクがあります。代表的なリスクをいくつか紹介しましょう。

空室リスク	入居者様がなかなか決まらず、家賃収入を得られなくなるリスク
老朽化リスク	築年数の経過で、建物や設備が劣化するリスク
修繕リスク	築年数の経過や突発的な不具合で、修繕費がかさむリスク
金利上昇リスク	アパートローンを変動金利で借りた場合、金利上昇で返済額が増え、キャッシュフローが悪化するリスク
家賃滞納リスク	家賃を滞納する入居者様がいて、家賃収入を得られなくなるリスク
家賃下落リスク	築年数や周辺の賃貸マーケットの変化などで、家賃を下げざるを得なくなるリスク
入居者信用リスク	入居者様同士のトラブルにより、空室が増えて埋まりにくくなるリスク
災害リスク	自然災害や火災などで建物が損壊するリスク
資産価値下落リスク	物件の資産価値が下落し、想定金額で売れないリスク

こうしたリスクを完全になくすのは難しいものの、適切な対策を講じれば、リスクマネジメントは可能です。

例えば、家賃滞納や入居者トラブルには入居者審査の強化や家賃保証会社の利用、災害には火災保険・地震保険への加入といった対策が考えられます。

いい融資条件を追求する

毎月のローン返済は、支出の大きな割合を占めます。低金利かつ余裕のある返済期間で融資を受けられれば、ローン返済の負担を軽くすることができ、より多くのキャッシュフローを手元に残せるでしょう。融資条件を少しでも良くするには、複数の金融機関と交渉し、比較検討するのが効果的です。

金融機関は、物件の収益性と申込者の属性・資産などを総合的に判断して融資条件を決めるため、先述の各指標やシミュレーション例を参考に、適切な資金計画を立てておきましょう。

レントロールを精査する

レントロールは、アパートをはじめとする収益物件の部屋ごとの賃貸借条件や、入居状況などを一覧表にした文書です。具体的には、部屋ごとの賃料、敷金、契約期間、入居者様の属性などの情報が記載されており、アパート経営に欠かせない資料といえます。

レントロールを正しく活用すれば、物件の収益性やリスクを見極めることができます。物件が抱える問題を見逃さないためにも、家賃や入居状況、契約内容などの項目を正しく読み取ることが重要です。

特に、以下のようなポイントはしっかりチェックしておきましょう。

・同じ間取りで家賃にバラつきが見られないか
・家賃設定が周辺相場とかけ離れていないか
・入居時期がバラけているか
・敷金は十分にあるか　など

レントロールについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

レントロールとは？ 収益物件の購入前に必ず確認したい確認事項を解説

出口戦略を意識する

アパート経営は長期的に取り組むものですが、いつまでも物件を所有しているわけではありません。投資である以上、いずれは出口を迎えます。アパート経営の場合、出口で物件を売却するケースが大半です。

不動産投資で得られる利益には、家賃収入を柱とする「インカムゲイン」と、出口で物件を売却することで得られる「キャピタルゲイン」があります。経営が順調でインカムゲインを十分に獲得できたとしても、物件の資産価値が下落し、想定した価格で売却できなければ、トータルでマイナスになってしまうかもしれません。

反対に、たとえインカムゲインがマイナスでも最終的に大きな売却益を得られれば、トータルでは成功というケースもあり得るのです。

このように、物件購入時も保有期間中も出口戦略を意識した経営判断を心がけることが、アパート経営全体の収益を高めることにつながります。

以下の記事では、アパート経営の出口戦略について詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

一棟マンションの売却は価格上昇局面が鉄則！不動産市況と出口戦略も解説

【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

投資用マンションの売却時期は？出口戦略を見据える高値売却ポイント

【事例付】アパート売却の流れと売却時期の見極め方！相続時の注意点も解説

【事例付】一棟アパート売却の成功術！売却時期と諸経費・税金を解説

こちらでは、アパート経営の出口戦略の成功事例も紹介しています。

▼1棟アパートの売却事例　一覧

信頼できる賃貸管理会社をアパート経営のパートナーに選ぶ

アパート経営の収益を高めるために外せないのが、物件の賃貸管理を任せる賃貸管理会社の存在です。アパート経営では、賃貸管理会社に管理委託手数料を支払い、空室対策や入居者対応などを委託するのが一般的。賃貸管理会社の動き次第で収益性が大きく変わるため、どの会社をパートナーに選ぶかは経営を左右する重要な要素です。

賃貸管理会社を選ぶ際は、オーナー様の想いや悩みを汲み取り、状況に応じた最適な方策を提示してくれる、伴走型の賃貸管理会社をパートナーに迎えるとよいでしょう。信頼できる会社に管理を任せれば、入居者様からの信頼も獲得でき、入居者様の定着や稼働率の向上にもつながります。

まとめ

アパート経営を成功させるには、さまざまな指標を用いて、収益性やリスクを検証する必要があります。今回紹介した事例を参考に、具体的なシミュレーションを行えば、アパート経営をイメージしやすくなるでしょう。

とはいえ、各指標の考え方や投資判断の目安など、オーナー様だけでは理解が追いつかない点や判断に悩む点もあるかもしれません。そんなときは、信頼と実績のある賃貸管理会社のサポートを受けることが重要です。

【リロの不動産】は、データドリブンな空室対策とリーシングを柱として、オーナー様のアパート経営を入口から出口までトータルでサポートいたします。アパート経営を検討しているなら、まずは【リロの不動産】までお気軽にご相談ください。