【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

アパート経営に関心のある人に限らず、すでにアパート経営を行っている方も、利回りおよびキャッシュフローを向上させたいと思っている方は多いと思います。アパート経営の利回りを理解するには、利回りの種類や、その種類ごとの利回りの変化について知っておく必要があります。

今回はアパート経営の利回りの考え方について、利回りの種類や、種類ごとの利回りの変化、さらには資産拡大ができる賃貸経営のポイントを解説します。合わせてアパート経営における利回りの注意点についても紹介しますので、参考にしてください。

アパート経営における利回りとは

アパート経営における利回りとは、不動産投資における利回りの考え方が当てはまります。つまり、アパート経営における利回りとは物件価格に対する収益の割合をいい、物件価格に対する利回りを確認することで年間の家賃収入を知ることができます。

代表的な利回りの種類として「表面利回り」「実質利回り」「総収益率（FCR）」「自己資本利回り（CCR）」の4つの指標が存在します。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りとは、年間家賃収入を物件購入価格で割った値をいい、グロス利回りともいいます。表面利回りは以下の式で求めます。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格✕100

年間の家賃収入が800万円で物件価格が8,000万円だった場合、表面利回りは10％です。

また、ここで利用する年間家賃収入は満室を想定したもので、実際の収入ではない点に注意が必要です。表面利回りは物件の収益性を大まかに把握するために利用されるもので、税金や諸経費などは省略されています。そのため、現実のお金の流れを細かくもちいて計算したものではないことを理解しておきましょう。

不動産広告でよくみられる利回りのほとんどはこの表面利回りを利用しています。そのため、実際にアパート経営を始めた場合は、入居者が入らない空室の割合や、保険料の支払い、さらには修繕費用が発生します。、実際の賃貸経営では入退去が存在するため空室も考慮し、満室状態に比べると収入が減少することと支出の発生がにより、表面利回りと比べると収益の割合は低くなります。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回りとは、年間の家賃収入から管理費用や保険料などの必要経費と税金を差し引いた額を物件の購入価格で割った数字を差し、ネット利回りといわれることもあります。ここで利用する年間の家賃収入は満室状態を想定したものではなく、現実の収入です。

さらに、年間の家賃収入から管理費用や保険料などの必要経費と税金を引いた額は、「営業純収益」もしくは「NOI」といわれます。

実質利回りを求める式は以下のとおりです。

実質利回り（％）＝営業純収益（NOI）÷物件価格✕100

例えば、8,000万円の物件を購入し、家賃収入（満室と仮定）から管理費用や保険料などの必要経費、そして税金を差し引いた額、つまり営業純収益（NOI）が650万円だった場合、実質利回りは約8％になります。

物件価格と家賃収入が同じでも、マンション経営にかかる費用を考慮する計算式をもちいると利回りが低くなることがわかります。つまり、実際の収入と支出の内容をより詳しく把握し、現実に近い数値で計算するほど、表面利回りとの乖離が大きくなっていきます。

総収益率（FCR）

さらに物件価格に購入時の諸費用を含めた価格、つまり投資総額を用いて計算したものが総収益率・FCR（Free & Clearly Return）で、より厳密な利回りの数字になります。総収益率（FCR）は以下の計算式で求めることができます。

FCR（％）＝営業純収益（NOI）÷投資総額✕100

物件購入時の諸経費を含めた投資総額をもちいて計算することで、より正確な利回りがわかります。物件購入の際には、さまざまな経費がかかります。具体的には仲介手数料や不動産取得税、登記の際の登録免許税などです。

先ほどの事例で試算します。購入時の諸経費が800万円だと仮定すると、650万円を8,800万円で除するので、FCRは約7.4％になります。

自己資本利回り（CCR）

総収益率（FCR）は万全な指標かというとそうではありません。不動産投資は融資を活用して行う、つまりレバレッジ効果を得ることが不動産経営において有利に働くポイントであることから、融資の利用も視野に入れて計算しなければなりません。

FCRは融資の利用が考慮された指標ではありませんが、実際には全額自己資金で購入する不動産投資のケースは少なく、金融機関から融資を受けて物件を購入します。そのため、元本の返済や金利も支出となるため、最終的な利益である営業純利益の額が下がります。その結果、より現実的な賃貸経営の運用実態に近い利回りの値を知ることができます。

融資を受けて運用した場合の指標として、「自己資本利回り」があります。自己資本利回りはCCR（Cash On Cash Return）とも呼ばれており、年間キャッシュフローを自己資本で割った数字を指します。ここでいう年間キャッシュフローとは、営業純収益（NOI）からローンの返済額を引いた額です。

そして、自己資本利回りは以下の式で求められます。

自己資本利回り（％）
＝年間キャッシュフロー（NOIーローン返済額）÷自己資本×100

この自己資本利回りを知ることで、自分が投じた自己資金がどのくらいの利回りで運用できているかを把握できます。

年間のキャッシュフローを自己資本で割って求めることから、自己資本が少ない、つまり融資を受けて資金を調達した割合が高いほど、自己資本利回りは高くなります。

先ほどの事例に当てはめてみます。自己資金を1,000万円とし、融資総額7,800万円、金利2％（元利均等方式）、返済30年で試算すると、年間返済額は345万9,636円となります（※）。計算式は以下となります。

（NOI650万円－ローン返済額345万9,636円）÷自己資金1,000万円×100＝自己資本利回り30.4％

（※）ke!san　ローン返済（毎月払い）
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

自己資本利回りは約30.4％となりました。FCRが7.4％ということは、この物件を現金投資すると投資回収に13年以上かかることになりますが、融資を受けて投資をすると、3年半程度で投資回収が可能ということになります。これが融資を受けることによるレバレッジ効果です。

現金投資の回収期間は次の式で求めます。

100÷総収益率（FCR）7.4％≒回収期間13.5年

融資を受けた場合の回収期間は次の式になります。

100÷自己資本利回り（CCR）30.4％≒回収期間3.3年

このように自己資本利回りは、不動産投資の多くが融資を受けて行われているという現状に即した値が求められることになり、より実態に近い値が算出できます。

新築・中古アパートの利回りの差

収益物件であるアパートの取得方法には、いくつかの種類があります。土地の所有有無や、アパートを新しく建てるのかそれとも中古アパートを購入するのかなど、どのようにアパート経営を始めるのかによって利回りが異なります。

アパートの取得方法の組み合わせにより、利回りがどのように変化するのかみていきましょう。

土地を所有していて、アパートを新しく建築する

相続などで土地を取得し、その土地にアパートを建築する方法があります。土地をすでに所有していることから、「土地活用」の一環としてアパート経営を始めるケースです。土地の購入費用は不要で、アパートを新しく建てる建築費用のみが必要となり、利回りは高めになる傾向にあります。利回り計算は以下の式で求められます。

土地がある場合の利回り＝年間の家賃収入÷建築費用

例えばアパートの建築費用が2,000万円で、年間の家賃収入が300万円の場合15％の表面利回りになります。

土地をすでに保有している場合は、アパート経営の利回りが、土地の購入代金が不要なため高くなります。ただし、土地活用によるアパート経営をご検討の場合は、想定する入居者ニーズを満たす居住空間を用意できるか、満室状態をどのように維持するかなど賃貸管理の集客面の工夫や、所有している土地が賃貸需要のある立地であるか事前に調査しましょう。

賃貸需要が見込めない場合は、家賃収入が減少するため利回り及び収益は当然低くなります。逆に、立地条件がよく満室状態が維持しやすい立地条件なら、得られる賃料収入も増加し、利回りも高くなるでしょう。

相続などで得た土地に収益物件を建築する際は、賃貸需要のある場所の土地なのか、競合物件が過剰に供給されていないかなどの事前調査が必須です。

土地を購入し、アパートを新しく建築する

先述の例を参考に、土地の購入から建築を始める場合を想定してみましょう。土地の購入費用は5,000万円とします。

そうなると、物件価格には建物の建築費用2,000万円に土地の購入費用5,000万円が加わるため、総額は7,000万円となります。土地を保有しているケースと比較すると利回りは下がります。利回りの計算は以下の式で求められます。

年間の家賃収入÷（土地購入費用＋建築費用）

年間の家賃収入が300万円の場合、土地を購入しないケースの利回りは15％でしたが、土地を購入した場合は、約4.3％まで利回りが下がります。

現実的には取得する土地には価格差があります。賃貸需要のある土地は地価が高い傾向にあるため、賃貸需要を最優先した土地選びでは更に利回り下がるでしょう。仮に土地の値段が6,000万円だった場合、物件価格は8,000万円になりますので、家賃収入300万円であるときの利回りは3.75％まで下がることになります。

また建設費用についても、工務店やハウスメーカーなど、設計・施工を行う会社によって価格に差が生じます。結果論として、価格差が利回りの差につながります。

建築費用が2,000万円ではなく1,000万円だった場合、土地の値段が5,000万円のときの物件価格は6,000万円です。年間家賃収入が300万円だったときの利回りは5％となり、建物の建築費用分が安くなった分、利回りは上がることになります。

土地込みの新築アパートを購入する

土地込みの新築一棟アパートを購入する方法があります。アパート経営をこの方法で 始める場合は、不動産販売会社が賃貸需要の高い土地を調査しており、建物の間取り、設備もしっかり企画して建てられています。そのため、収益性や事業性は高いといえます。

ただし、不動産販売会社の利益が乗っていることから、利回りは低めになる傾向があります。また、プロの不動産会社が企画しているとはいえ、事前にその立地でどのくらいの賃貸需要が見込めるかを周辺環境と合わせてご自身で確認する必要もあります。

土地込みの新築アパートの購入を考える際には、初期費用が高額になることから、一般的に利回りは中古アパートよりも低くなります。ちなみに満室時の利回りは、東京都内の新築アパートの平均で5～6％前後となっており、中古アパートの6～10％よりも低くなります。

土地込みの中古アパートを購入する

中古アパートの定義は、「建築後1年以上経過している」こと、または「すでに誰かが所有していたアパート」になります。新築と異なり、中古アパートを購入する際には、不動産会社が取引の間に入るため、売買の仲介手数料の支払いも発生することが一般的です。

実際に売りに出されている物件の選択肢は豊富ですが、空室が改善されないためアパート経営が困難になったなどのネガティブな売却理由で売り出されている中古アパートも存在します。中古アパートの購入を検討する場合は、築年数や立地条件など、賃貸経営を行う視点で物件を確認し、賃貸需要があるエリアで入居者ニーズを満たせる物件を購入するようにしましょう。

中古アパートは新築アパートよりも物件価格が低く、新築アパートよりも利回りが高くなるというメリットがあります。

ただし、利回りが高いということは、リスクも高いということを意味します。中古アパートは築年数が経過しているので、大規模修繕のサイクルが新築アパートより早く到来します。その他にも各種設備や耐用年数に応じた工事・修繕費用を用意する必要があります。

エリアによっては、大学や工場の移転により賃貸需要が低下し、空室リスクが高まることで、物件価格が安くなり、表面利回りが上昇する物件も存在します。逆に、新駅開通や新しい商業施設が近隣にできることで、住環境の利便性が向上し、物件価格が向上することもあります。

中古アパートを購入する際には、メリットとリスクを慎重に比較考量したうえで購入する必要があります。アパート経営を行う目的や物件の状態によっては、早めの出口戦略をも視野に入れる必要があるといえるでしょう。

統計から見るアパート経営の利回り

実際のアパート経営の利回りがどうなっているのか、統計を参考に見ていきましょう。
参考とする統計は以下のものを利用します

出典：健美家　収益物件 市場動向　マンスリーレポート　2022年11月期 https://www.kenbiya.com/https://relo-fudosan.jp/hack/wp-content/themes/hack/assets/img/press/pre2022-12-01.pdf

出典：健美家　収益物件 市場動向　四半期レポート　2022年7月～9月期 https://www.kenbiya.com/https://relo-fudosan.jp/hack/wp-content/themes/hack/assets/img/press/pre2022-10-12.pdf

投資種類別の平均利回り

投資類別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）でみると、2022年11月の一棟アパートの表面利回りの全国平均は8.16％、物件価格の平均は7,707万円です。

また、投資種類で比較すると、区分マンションは7.20％、物件価格1,624万円で、一棟マンションは利回り7.81％、物件価格1億6,606万円となっております。

利回りだけでみると、一棟アパートの利回りが一番高く、次いで一棟マンションとなり、区分マンションの利回りが一番低いことが読み解けます。

	一棟アパート	区分マンション	一棟マンション
利回り （前期比）	8.16％ （0.08％）	7.2％ （－0.04％）	7.81％ （0.12％）
価格 （前期比）	7,707万円 （－0.41％）	1,624万円 （2.92％）	1億6,606万円 （－0.95％）

また、利回りを前期比でみると一棟マンションが上がっており、区分マンションが下がっています。さらに価格をみてみると、区分マンションは前期と比べて3％程度の上昇となっていますが、一棟マンションは約1％のマイナスになっています。

地域別の平均利回り

一棟アパートの平均利回りを地域別で見てみると、首都圏は7.73％、平均物件価格は8,093万円、平均築年数は21.3年となっており、地域別では首都圏の利回りが一番低い値となります。全国で最も利回りが高いのは信州・北陸地方で、利回り12.44％。物件価格は4,458万円、築年数は25.7年です。

せっかくですのでここで全地域の数値を「健美家　収益物件 市場動向　マンスリーレポート　2022年11月期」から抜粋してご紹介します。

	利回り（％）	価格（万円）	築年数（年）
全国	8.16	7,707	21.5
北海道	11.55	4,293	29.1
東北	12.22	4,533	27.2
首都圏	7.73	8,093	21.3
信州・北陸	12.44	4,458	25.7
東海	8.70	6,346	18.1
関西	8.46	7,925	21.2
中国・四国	10.95	5,478	24.3
九州・沖縄	9.10	6,925	21.0

ちなみに投資種別でみると、以下のとおりとなっています。

（区分マンション）

	利回り（％）	価格（万円）	築年数（年）
全国	7.20	1,624	30.3
最低：首都圏	6.60	1,899	31.3
最高：信州・北陸	18.50	647	34..6

（一棟マンション）

	利回り（％）	価格（万円）	築年数（年）
全国	7.81	16,606	28.7
最低：首都圏	7.06	18,331	28.2
最高：信州・北陸	11.48	11,795	29.0

こうみると区分マンションも一棟マンションも首都圏の利回りが最低値を記録しており、最高値利回りはいずれも信州・東北であることがわかります。これは首都圏は賃貸需要が底堅く、信州・東北の物件価格の低さが高利回りの原因と考察できます。

築年数別の平均利回り

築年数別で一棟アパートの利回りを比較してみると、築10年未満は6.52％、築10～19年は7.58％、築20年超が9.44％となっています。

（築年数については2022年7月～9月の値）

全国主要都市でみると、以下のようになります。（単位：％）

	築10年未満	築10年～19年	築20年超
東京23区	5.89	6.15	6.73
横浜市	7.36	7.68	8.52
川崎市	6.77	6.72	7.48
札幌市	7.24	8.40	10.02
仙台市	6.70	8.14	11.89
名古屋市	6.83	7.30	8.28
京都市	6.44	5.92	9.58
大阪市	6.31	6.57	10.94
神戸市	6.67	6.48	11.16
福岡市	6.17	6.11	7.81

地域によって差はありますが、築20年以上の利回りが高くなる傾向があります。

ちなみに一棟アパートの築年別の価格は、築10年未満は10,748万円、築10～19年は8,323万円、築20年超が5,413万円となっており、築20年を超えると物件価格は半額まで減少することが分かります。

出典：健美家　収益物件 市場動向　四半期レポート　2022年7月～9月期
https://www.kenbiya.com/https://relo-fudosan.jp/hack/wp-content/themes/hack/assets/img/press/pre2022-10-12.pdf

利回りの目安はどれくらいか

平均的な利回りなどの数値がわかったところで、アパート経営を行う目安にする利回りはどのくらいを想定しておけばいいのでしょうか。利回りの考え方と合わせて解説します。

利回りとリスクは比例するという原則

投資の世界では利回り（リターン）とリスクは比例します。リターンが高い投資商品は総じてリスクが高く、ハイリスク・ハイリターンといわれています。そして、リスクが低い投資商品はリターンがあまり得られない点が特徴となっており、ローリスク・ローリターンの商品は大きな損失を被る危険性は低いものの、大きなリターンは期待できません。

ローリスク・ハイリターンの商品はありません。だからこそ、さまざまな投資商品を組み合わせて運用する必要があるのです。

アパート経営でも同じことがいえます。利回りが高いということはリスクが高い物件と考える必要があります。不動産投資におけるリスクに備え、収益を鑑みながらどのように対応するのかでアパート経営の収支は大きく変わります。

理想的な利回り

アパート経営において、利回りは当然高ければ高いほど好まれますが、利回りが高い反面、リスクも高いことを意味するため、要注意です。

一般的には表面利回りでは10％、実質利回りもしくはFCRでは7％あれば優秀とされています。都心であれば6％以上、地方の物件では8％以上を目指すことを考えましょう。

利回りに注意を払うことは必要ですが、それ以外にも不動産投資にはリスクが存在します。物件が建っているエリアに賃貸需要はあるか、競合物件が過剰に供給されていないか、維持管理費の負担が大きくなっていないか、最小限のコストで入居者様にお住まいいただけるかなどの判断も求められます。

利回りの最低基準

最低ラインの利回りとしては、表面利回りで5％、実質利回りもしくはFCRで3％程度とされています。これを下回ると、月々のキャッシュフローでマイナスが発生し、何かアクシデントがあったときに賃貸経営が立ち行かなくなる可能性があります。

都心部であれば賃貸需要が見込まれるので、表面利回り4％でも投資する判断はありえますが、空室リスクをはじめリスクコントロールは十分に考える必要があります。

地方であれば5％～6％が最低基準の目安です。若者の都心への流出によって、地方の人口は減少傾向にあります。一般的に地方の物件は利回りが高くなる傾向があります。しかし、合わせて空室リスクも高くなることを理解しておく必要があります。立地条件を確認し、将来にわたって安定した賃貸需要が見込めるかどうかを考えて物件を選ぶことが大切です。

アパート経営における利回りの注意点

アパートにおいて利回りは、投資判断をする上での重要な指標ですが、利回りだけで判断することは非常に危険です。この章ではアパートにおける利回りの注意点について解説します。

利回りだけで投資判断をしない

広告などでは利回りが強調されがちです。中古収益物件の広告などで「利回り20％超え！」などというものを見かけることがありますが、それは満室想定の表面利回りを記載していることが多くあります。実際には築年数が古く、物件価格が安くて表面利回りが高くなっているケースや、空室率が高く物件価格を安くしないと売れないケースもあります。

アパート経営においては、「利回りが高いこと」が「収益性が高いこと」を意味しないと認識しておきましょう。アパート経営を成功させるためには、利回り以外にも目を向けて、賃貸経営の流れに沿って適切な運営ができるか確認を行い、総合的な判断をすることが大切です。

中古収益物件の場合、例えば「入居率」がどのくらいなのかは必ず確認しておきたいポイントです。入居率が高い物件は賃貸需要があると判断できますし、いい賃貸管理会社がついていると判断する材料にもできるでしょう。ただし、入居率の定義は各社やエリアで異なることもあるため、空室対策やリーシング（入居者募集・賃貸仲介）に強い会社か判断できないこともあります。

共通の指標でも管理会社の強みを確認するため、「管理戸数」と「賃貸仲介件数」も確認してみましょう。 管理物件の多さを確認する「管理戸数」は信頼と実績を証明する参考指標となります。賃貸経営では入居者様にお住まいいただき、適正家賃をいただくことでインカムゲインである収益が発生します。入居者様にお住まいいただく賃貸仲介の実力を測る指標として「賃貸仲介件数」も確認できるとよいでしょう。

さらに「出口戦略」も大切なポイントです。アパート経営では物件を売却するところまでが経営なので、売却し終わった段階でトータルの収益が出る物件を取得する必要があります。特に地方の物件や築年数が経過している物件に関しては、売りたくてもなかなか買い手がつかないという流動性リスクも意識しておきましょう。

土地活用では賃貸需要があるかを精査する

すでに保有されている土地を活用してアパート経営を行う場合、机上の試算では高利回りになりますが、対象の土地に賃貸需要があるかを綿密に調査する必要があります。相続対策などで賃貸需要を無視したアパート建設が多数行われ、大量の空室が発生し想定賃料を大きく下回る事例もあるので、かならず賃貸需要があるかどうかを精査するようにしましょう。

賃貸需要は地方よりも都心部の方が高いといえますが、鉄道の駅から近い立地、人口の多い場所、さらには災害リスクの少ない地域であることなどの基本的な条件から精査します。また、賃貸需要を考えるにあたり、ターゲット層を明確にすることも大切です。

単身層をターゲットにするなら、交通の利便性やコンビニエンスストアなどが近くにあることが必要ですし、ファミリー層をターゲットにするなら、近くに学校や公園、買い物に便利な商業施設があるなど、住みやすい環境かどうかもポイントになります。

地方であれば車などの車両を利用したライフスタイルが定着しているため、入居者様が物件を選定するポイントが市街地と変わることにもポイントです。主な交通手段が車両である場合は、適切な収支で競合物件との優位性を保つことも大切です。

最近では豪雨による水害が多発しているため、地方自治体が発行しているハザードマップも必ず確認するようにしましょう。

アパート経営のあらゆるリスクを想定する

仮に理想的な利回りの物件を取得しても、アパート経営にはさまざまなリスクが存在します。あらかじめ、どのようなリスクがあるのかを想定し問題が大きくなる前にリスク対策を行うことが、アパート経営を成功させる重要なポイントになります。

主なリスクには「空室リスク」、「修繕／老朽化リスク」、「家賃滞納リスク」、「災害リスク」などが挙げられますが、それ以外にも「賃料下落リスク、」「金利上昇リスク」「借入金返済リスク」などもあります。

一口に空室リスクといっても原因はさまざまです。立地条件が悪いのであれば、差別化の企画を盛り込む対策を行う必要がありますし、入居者トラブルが原因であれば、入居者トラブルを軽減させる入居者管理に強い賃貸管理会社を選ぶことも大切です。

空室リスクへの対策としては特に『4つの空室対策』（①入居者募集力、②賃貸仲介の対応力、③管理対応（入居者管理／建物管理）、④設備・工事対応）を意識するようにしましょう。

入居者募集力とは、物件のお問い合わせを増加するための施策の1つで、賃貸経営データを活用したターゲット選定と魅力的な物件紹介に加え、入居希望者様を増加させる集客力を指します。

また、物件の内覧が多くても契約に至らないことも往々にしてございます。賃貸需要や競合物件の動向に加え、入居者様がお求めのライフスタイルやニーズを的確に捉え、オーナー様の物件をマッチングさせる賃貸仲介力も大切です。顧客管理システムの情報を利用して、適切で迅速なフォローを担当個人とチームで共有することで、入居者様のニーズを的確に把握し、希望の物件を案内する対応力も必須です。

アパート経営を行うリスクに備えるためには、「賃貸経営の流れ」に沿って対応事項を丁寧に確認するとよいでしょう。

信頼できる賃貸経営パートナーを持つ

アパート経営の運営を行うのは賃貸管理会社になるため、賃貸経営のリスクを回避しつつ、利回りの向上を図るには、信頼できる賃貸経営パートナーを持つことが重要です。賃貸管理会社はオーナー様と2人3脚で歩むサポーターとなる存在ですので、信頼できる賃貸管理会社に管理委託をすることこそがリスクコントロールを行ううえで重要なポイントです。

賃貸管理会社は数多くありますが、最高のパートナーとして付き合っていくためには、こまめに連絡を取り合うことで信頼関係を築くことや、不足している知識や最新トレンドを把握するなど、アパートを経営するオーナー様として、満室経営を実現するチームを創る対応も必要といえます。

まとめ

収支を得るための利回りに注力するとともに適切なリスク対策がアパート経営には求められます。空室リスクに備えるためにも『4つの空室対策』のノウハウを持ち、管理オーナー様の優良物件が循環する、売れる仕組み・買える仕組みを備える【リロの不動産】は、満室経営を実践し、賃貸経営で豊かな暮らしを実現するサポートをしております。

賃貸管理会社選びに迷った際には、「管理戸数」と「賃貸仲介数」の豊富な実績を誇る【リロの不動産】にぜひご相談ください。『4つの空室対策』や『売買ネットワーク』の他にも『相続・税金相談』や『土地活用パートナー』などの専門家と一緒に、リログループの総合力で、買主様がご満足いただけるように伴走させていただきます。健全な賃貸経営の運営に貢献いたします。