【マンション経営入門】失敗から学ぶマンション経営成功のポイント

マンション経営には優れた部分だけでなく、一定のリスクがあります。事前にリスクを理解したうえで対策を取ることで、想定外の有事にも対応できるようになるでしょう。

本記事では、マンション経営の代表的な対策について解説します。マンション経営を検討している方や、すでに始めているオーナー様も、自分の対策内容と照らし合わせて考えてみてください。

マンション経営のメリット

マンション経営を行う主なメリットには、以下の6つが挙げられます。

●老後に安定した収入を得られる
●団体信用生命保険によって生命保険のかわりになる
●所得税、住民税、相続税、贈与税の節税効果が期待できる
●1棟マンションオーナー様は建物と土地が資産になる
●不動産投資ローンによってレバレッジ効果が見込める
●インフレや不景気に強い

それぞれのポイントを解説します。

老後に安定した収入を得られる

空室発生の代表的な原因を解決するフレームワークである『4つの空室対策』（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）を適切に実行すれば、マンション経営で安定した賃料収入を得られるでしょう。災害によって建物が損壊したり、周辺環境が大幅に変化したりしないかぎり、短期間で家賃収入が半分以下になることは考えづらいものです。

また、一定の築年数が経過すると賃料水準の予測が立てやすくなるため収支計画の誤差も少なくすむでしょう。さらにローンの返済が終われば、より安定した家賃収入が期待できます。

マンションは耐用年数が長いため、長期運用に向いているという側面があります。老後の生活に不安がある場合も、家賃収入を収入源にすることで安心感を得られるのではないでしょうか。

生命保険がわりになる

物件の購入でローンを組む際は「団体信用生命保険」に加入するのが一般的です。団体信用生命保険とは、契約者が死亡または指定の高度障害状態に該当した場合に、ローンの残債が免除される保険をいいます。

そのため、団体信用生命保険の契約者（オーナー様）に万が一のことがあった場合、家族は残債のないマンションを資産として引き継ぐことができます。このように生命保険のかわりに考えている方も多いでしょう。

節税効果がある

マンション経営によって所得税や住民税、相続税、贈与税の節税効果が期待できます。特に相続税と贈与税は、土地や建物の評価額が現金の場合と比べて5割ほどになるので節税効果は高いといえるでしょう。

相続税に関しては、保有する土地にマンションを建設することで土地は「貸家建付地」として評価額が下がり、また「小規模宅地等の特例」と併用することができればさらに評価額を下げられるため、節税効果は大きく見込めます。一定の条件を満たせば土地の評価額を最大8割減にすることも可能です。節税効果をより高めたい場合には、小規模宅地等の特例が適用されるかどうか確認してみましょう。

実物資産（安全資産）になる

実物資産とは形がある資産で、その資産自体に価値があるものを指します。土地・建物・貴金属などが該当し、実物資産に共通しているのは価値が下がりにくく、投資リスクが比較的低いといった点です。価値が下がりにくい特徴から、「安全資産」とも言われます。

オーナー様が自分の土地にマンションを建設すれば、建物と土地の両方が資産になります。また、経年劣化によって建物自体の価値が低下したとしても、土地の価値は大きく変わらず残ります。さらに賃借人がいなければ土地を売却したり、用途を変えて利用してもよいでしょう。

そのほか、相続財産としてそのまま残すという選択肢もあります。長期保有を続けている間に土地の価値が上がれば、マンションを売却してキャピタルゲインを得られる可能性もあるでしょう。

インフレに強い

インフレの影響によりモノの値段が上がれば現金の価値は下がります。しかし、マンションの家賃収入は基本的に物価と連動するため、インフレの影響を受けづらいというメリットがあります。また、景気の悪化によって商品が売れない時代が訪れても、マンションのような住居は人が生きるうえで不可欠なものです。そのためニーズの大幅な低下は考えづらく、家賃収入が大幅に下がる可能性も低いといえるでしょう。

レバレッジ効果がある

マンション経営では、レバレッジ効果が得られるという大きなメリットがあります。レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな資産を買って高い効果をもたらす仕組みをいいます。不動産投資ローンを代表とする金融機関からの融資を利用して建物を購入すれば、自己資金を抑えられるだけでなく、大きな物件の購入も可能となるため、自己資金だけでは実現できないような高い利益を得られるでしょう。

見た目の利回りは同じでも、自己資金に対する利回りで考えると、レバレッジを効かせていない場合と比べて収益は大きく増えていきます。

マンション経営で起こり得るリスク

実は、マンション経営の大きなポイントとして、代表的なリスクの多くは問題が起きる前に対策することができます。マンション経営をするのであれば、メリットだけではなくマンション経営で起こり得るリスクについても把握しておきましょう。想定されるリスクは主に以下の4つです。

●空室・家賃滞納によって収入が途絶える
●入居者様のトラブルによる経営面へのダメージ
●マンションの老朽化にともなう賃料相場の下落や工事対応の出費
●災害・事故によりマンションに被害が生じる

それぞれ具体的に解説していきます。

空室リスク・家賃滞納リスク

マンション経営では、入居者様が決まらずに空室期間が長引いた結果、家賃が入らないリスクや、空室が埋まっても家賃滞納が発生する可能性があります。

空室が埋まらなかったり滞納が発生してしまったりすると家賃収入が途絶えるため、入居者様の募集代行や滞納時の対応を行う賃貸管理会社を慎重に選ぶ必要があるでしょう。家賃の見直しや必要な箇所の修繕・リフォームなどの対策もポイントです。空室期間の長期化や、家賃滞納に対して何も対策しなければ、収入が途絶えてローンを支払うことができず、最悪自己破産の可能性もあるため注意しましょう。

入居者トラブルリスク

マンションは近隣住民との距離が近い分、戸建て住宅と比べて入居者様同士のトラブルが発生しやすいといわれています。よくあるトラブルとして、以下のようなものが挙げられます。

●騒音
●ほかの部屋からの水漏れ
●ゴミ出し方法
●異臭
など

トラブルを放置すると、退去者が増えたりこじれて歩み寄りができなくなると裁判に発展し、経営面のマイナスにつながることもあるでしょう。早い初動でスムーズな解決に導いて被害を最小限に抑えることが必要です。入居者様の満足度向上はもちろん、入居時の審査もトラブル回避に寄与します。事前のトラブル防止策の一環として慎重に行いましょう。

マンションの老朽化リスク

築年数が長くなればなるほどマンションは老朽化していきます。一般的には築10年が経過すると周辺環境が変わるため、人気の地域やブランドマンションを除き、賃料相場は下落しやすいといわれています。ただし定期的なメンテナンスや入居者ニーズを満たす工事対応によって、老朽化のリスクを軽減できます。

日々の清掃業務や、状況に応じた内装・設備のメンテナンスは、建物の寿命に大きく影響するだけではなく、入居者募集業務にも大きな影響を与えます。適切な対応を前提にしたシミュレーションと対応計画を事前準備しておくと安心です。

災害・事故のリスク

地震や台風などによって起こる災害リスクや、物件内で人が亡くなるといったような事故は避けられるものではなく、例え低い確率でも実際に災害や事故が発生するとマンションは損害を被ることもあります。

最低限行える対策として、火災保険や地震保険などに加入して不測の事態に備えるだけでなく、物件を選ぶ際は事前にハザードマップを見て「リスクが高い地域なのかどうか？」を確認することが重要です。

マンション経営における経費の考え方

マンション経営を成功に導くために、注力するポイントが経費です。どのような費用が経費として計上され、経費にならないものには何があるのでしょうか。

以下で経費の考え方について詳しく紹介します。

マンション経営の経費とはどんな費用？

マンション経営における具体的な経費には以下のようなものがあります。

●減価償却費
●マンション経営で発生する税金
●管理費・管理委託費
●修繕費
●マンションにかかる保険料
●借入金の返済利息分

一つずつ見ていきましょう。

減価償却費

減価償却費とは、建物や付属設備の取得費用を法定耐用年数に応じて、毎年一定額まで経費として認めている制度です。あくまでも取得時の費用が対象なので、減価償却期間に実質的な出費はともないません。マンション経営における経費の中でも、減価償却費は大きなウェイトを占めます。

マンションの耐用年数に応じて減価償却の期間も変わり、減価償却期間を過ぎると節税効果がなくなる、という特徴があります。なお、土地に関しては「価値が減らない」と考えられているため、減価償却費の対象外です。

マンション経営で発生する税金

マンションを所有することによって生じた税金、また経営のために必要な税金である印紙税や登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、事業税は経費として計上可能です。

ただし私的使用で発生した不動産取得税、固定資産税などは経費の対象となりません。経営とプライベートの両方で使用している場合は、按分した金額を計上することになります。

管理費・管理委託費

賃貸管理会社への管理委託費（建物設備の保守管理や共有部の清掃など建物全体の管理委託費用）や、賃貸管理代行費用（入居者の募集や設備交換など部屋単位の管理委託費用）は経費として計上できます。なお、賃貸管理会社への委託は手数料だけでなく、どのような管理対応を行うのか、不動産賃貸経営における売買・賃貸管理・工事・相続などの範囲に注力して決めるといいでしょう。

修繕費

マンションの経年劣化を保全するための費用や入居者様の退去後にかかる原状回復費など、マイナスの状態をゼロに戻すためにかかる工事費用が経費として計上できます。維持管理にかかる費用は、クリーニング費や原状回復費、設備の修理・交換費、共用部分の清掃・メンテナンス費などです。一回の修繕費が20万円未満、または修繕サイクルが3年以内が条件となっています。

一方、マンションの価値を高めたり、使用可能期間を延長するタイプの修繕は「資本的支出」とみなされ、修繕費として一括で経費計上はできません。ただし、上述した条件を満たしている場合には、修繕費となるので注意しましょう。基本的には「資本的支出」にあたる場合は減価償却の対象となり、修繕した資産の耐用年数に応じて償却することになります。

経費となる修繕費を計画的に計上することで、節税効果を享受しながら保全活動が可能になります。

マンションにかかる保険料

火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険、施設賠償保険など、マンションにかかる保険料は経費として計上可能です。数年分を前払いした場合も、計上する年にかかった保険料のみが経費となります。また、マンション内にオーナー様が居住している場合、その部屋の保険料は経費として計上できません。あくまでも賃貸用の部屋の保険料が対象となることを理解しておきましょう。

借入金の返済利息分

不動産購入費など、マンション経営のために借り入れたお金の返済でかかる利息分は経費として認められますが、不動産所得が赤字になった場合に限り、損益通算時に土地の負債利子分を除外しなければなりません。土地や建物自体の費用は経費に含まないので、誤って計上しないように注意しましょう。減価償却資産となる建物や設備に関しては、減価償却費として法定耐用年数に応じた期間、毎年の費用計上が可能です。

マンション経営で計上できない経費とは

マンション経営で計上できない経費は、以下のようなものが挙げられます。

●マンション経営に無関係な費用
●不動産投資ローンの元金
●所得税、法人税などの税金
●罰則金
など

マンション経営という目的と異なる費用は経費計上できません。対象になると勘違いされやすい不動産投資ローンの元本や所得税、法人税などの税金、駐車場違反のような罰則金も経費の対象外のため、経費計上の際は注意しましょう。

マンション経営に必要な利回りの考え方

株式投資や不動産投資のひとつであるマンション経営をする際に「利回り」という言葉をよく聞くのではないでしょうか。マンション経営において利回りは非常に重要な考え方の一つです。そこで、利回りとマンション経営の関係や、最適な利回りの算出方法などを理解できれば、利回りの数字を正しく判断し、マンション経営を長期に安定して運用できるようになるでしょう。以下で詳しく解説していきます。

利回りとは？

利回りとは、投資額に対する一定期間（通常は1年）の収益の回収割合を数値化したものです。利回りを計算することで想定利益の予測ができる、ということです。オーナー様が物件を購入する前に、マンション経営が成り立つかどうかを判断する際の指標の一つになり、資金計画を立てるうえでも重要な役割を担っています。

利回りには、物件価格に対して家賃収入をどの程度得られるか表す「表面利回り」と、運営・購入時のコストも考慮したうえでどの程度手元に残るかを表す「実質利回り」の2種類があります。実質利回りのほうがより現実的な数値がわかりますが、物件購入時に表記されている利回りは、表面利回りが用いられることが多いです。実質利回りも必ず確認しましょう。

利回りの計算方法

表面利回りと実質利回りの計算方法は以下のとおりです。

●表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
●実質利回り＝（年間収入－年間支出）÷物件価格×100

例えばマンションの購入金額が8,000万円で年間の家賃収入が750万円の場合、表面利回りは以下のようになります。

750万円÷8,000万円×100＝約9.4％

同じくマンションの購入金額が8,000万円で年間の家賃収入が750万円、そして税金や管理費などの年間支出が150万円とした場合の実質利回りは、

（750万円-150万円）÷8,000×100＝7.5％

となります。

このように実質利回りは表面利回りより低くなります。表面利回りはいい数字でも、実質利回りが想定よりも悪かったというケースもあるので、両方の計算方法を覚えておきましょう。

利回りを数字だけで判断すると危険

利回りの数字だけで物件を購入して思ったよりも収益を得られなかったというケースも少なくありません。そのため、利回りの数字だけで判断しないよう注意しましょう。

地方の物件は都心よりも物件価格が安く利回りも優れている傾向にありますが、土地が多いうえに人が流動的なため、空室リスクが高くなる可能性があります。その際に「空室を埋めよう」と考え、対策するべき空室対策をしないで、家賃を下げるとさらに利回りが悪化してしまいます。価格帯も手頃で利回りもいいからという理由だけで物件の購入を決めるのではなく、事前に近隣相場を調べる必要があるでしょう。

マンション経営に失敗しないためのポイント

マンション経営を成功させるための主なポイントは、以下の5つです。

●立地条件を見極める
●現地に足を運んで内見する
●資金計画を立てる
●老朽化対策や修繕を計画しておく
●出口戦略を考えておく

それぞれ解説していきます。

立地条件を見極める

物件選びにおいて「立地条件」は、非常に重要なポイントの一つです。入居者様が集まる地域なのか、住みやすい周辺環境なのか、家賃の妥当性だけではなく、マンション経営に向いている土地か、ほかの土地活用方法や、別のエリアで収益物件のマンションを取得するのがいいか、ご検討の立地条件で対応するマンション経営を具体的にイメージして考えましょう。

ほかにも、物件がある地域の近隣相場や競合物件情報に加え、地域のポテンシャルを見る、人口の増減、都市計画などの実情を把握することも大切です。

物件確認や内見をする

ここではマンションを建築するケースを除き、中古を購入するポイントに絞り解説いたします。マンション経営における物件選びの際は、可能な限り、内見してから購入するようにしましょう。遠方に住む方が「内見せずに問題がある物件を購入してしまった」というケースも少なくありません。後々のマンション経営にも影響が出てしまいます。

内見する際は、室内設備の経年劣化や内装の状態を確認するほか、現地の立地条件を見るために街の雰囲気や人通り、周辺環境の確認を行い、入居者様の目線を意識したリサーチをするといいでしょう。実際に足を運べば、「すぐに大幅なリフォームが必要」「駅から急な坂道が続き街灯が少ないため女性の一人暮らしには向いていない」など、物件の概要だけではわからない部分が見えてきます。マンション経営を成功させるには、物件確認や内見は必須の条件といえるでしょう。

現物を見ないと分からないこともあるものですが、遠方の物件や時間の都合がつかない場合も多分にございます。最近ではオンラインで内見をすすめることもできます。本命を見つけるまでは、オンライン内見で吟味するとより効率的に物件を選定できるでしょう。

資金計画を立てる

マンション経営ではさまざまなリスクを想定し、一定のコストがかかることを見込んだうえで資金計画を立てることが重要です。物件購入時にかかる費用だけではなく、定期メンテナンスや修繕費用、ほかにも起こり得るリスクが発生した場合にローンの返済が厳しくならないかどうかを踏まえ、余裕のある資金計画を考えましょう。

目先の家賃収入や利回りだけで物件を購入してしまうと、想定外の出来事に対応できず、最終的に物件を手放すことになるかもしれません。また、不動産投資を行う地域の物件特性にもよりますが、借入時の金利と実質利回りの差を把握しておくことも大切です。

老朽化対策や修繕を計画しておく

資金計画同様、老朽化対策や修繕についても事前に計画しておきましょう。突発的に修繕が必要になるケースもあるため、定期的に行うメンテナンス費用に加えて、余分の費用をあらかじめ見込んでおく必要があります。そうすれば実際に想定外の修繕が必要になった場合にも無理なく対応できるうえ、支出を抑えられれば収支がプラスに働くことも十分に考えられます。

出口戦略を考えておく

マンション経営では出口戦略を考えることも重要です。資産として物件を取得したオーナー様も、状況によっては手放すことも想定しておくといいでしょう。例えば以下のようなケースが考えられます。

●空室期間が想定よりも長く続いた場合
●退去者が増え続けている場合
●物件の価値が上がった場合
●大規模修繕が必要になる場合
●赤字が続いて黒字化の兆しが見られない場合
など

物件の売却方法・売却先はさまざまです。そのまま売却する以外にも、更地にして売却する、賃貸経営に向くリフォームやリノベーションを実施するなど、選択肢の一つひとつを分析してシミュレーションしてみましょう。また、出口戦略は相続対策と合わせて考えるとより有効に働きます。まずは相続や賃貸経営を行う目的を明確にした上で出口戦略を立て、次なるステップを考えるといいでしょう。

リスクを最小限に抑えてマンション経営するなら【リロの不動産・リロの賃貸】に任せよう

マンション経営には老後の安定収入や節税効果、資産化などのメリットがある一方で、空室・滞納、老朽化、入居者様によるトラブル、災害・事故などといったリスクが考えられます。マンション経営におけるリスクはコントロール可能な場合と、難しいケースに分かれます。

特に、コントロール可能な賃貸経営リスクは徹底的に対策を実施することで、問題を未然に防ぐ確率が大きく変わります。収支の面でも経費計上や利回りについて理解が深まれば、マンション経営を成功へ導く確率が大きく向上するでしょう。

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