【事例付き】地主のアパート経営が資産保全・税金対策に有利な理由と注意点を解説

所有する土地の活用方法として、アパート経営を検討する地主は少なくありません。不動産会社からの営業DMや、地主仲間から耳にするアパート運営状況をきっかけに、アパート経営に関心を持つ方もいるでしょう。

土地を遊ばせておくよりも、アパート経営などの収益物件として利用したほうがメリットが多いのは事実です。しかし、安易に始めると後悔する可能性があるので、アパート経営に関する最低限の知識をしっかり把握したうえで決断することが大切です。

この記事では、事例と合わせてアパート経営が資産保全や税金対策に有利な理由、アパート経営で得られるメリットやリスク、全体の流れ、注意点などについて解説します。アパート経営に興味を持つ地主や土地活用にお悩みの地主は、ぜひ参考にしてください。

地主大家さん、土地保有者がアパート経営をする優位性

土地を持たない方がアパート経営を始める場合、土地を購入してアパートを新築するか、売却されている土地付き中古アパートを購入するのが一般的です。

アパートを建設するだけの広さがある土地を購入するには多額の資金が必要になりますが、地主や相続で土地を保有される方の場合は土地購入費がかからず、所有地にアパートを建築できます。アパートの建築費のみではじめられるため、通常よりも賃貸経営のリスクが低くなる点は地主ならではの大きな優位性といえるでしょう。

地主がアパート経営を行うメリットはほかにも多数ありますが、まずアパート経営の全体像について詳しく知りたいという方は、下記の記事を参考にしてください。

【参考記事】
アパート経営の年収と暮らしとは？アパート経営の収入を上げる方法

地主がアパート経営を行う目的は資産保全

「相続が三代続くと財産が無くなる」という有名な格言があります。日本の相続税の最高税率が55％と非常に大きい税負担に起因します。相続が三代にわたって続くと、元々の財産は相続税の支払いだけでなくなることを表した言葉です。

アパート経営を始める方の多くは、資産形成・資産運用を目的にしています。長らく低金利が続く現在の日本では、銀行に現金を預けていてもほとんど増えません。現金を保有するよりもアパートを購入して家賃収入を得るほうが、資産を大きく増やせる可能性があるというわけです。

先述のとおり、地主の場合は、相続財産を守る資産保全を目的に相続対策を検討される方が多くいらっしゃいます。先祖代々受け継いだ大切な土地や資産を次の世代にも引き継ぐためには、更地で残すよりアパートを建てておいたほうが相続税や固定資産税の節税になり、相続する方の負担を軽減できるため、アパート経営を行う方が多いというのが主な理由です。

地主がアパート経営を行うメリット・リスク

アパート経営には多くのメリットがありますが、同時にリスクも存在します。ただし、適切な対策によって避けられるリスクがほとんどなので、事前に内容を把握しておくことが大切です。

ここからは、地主がアパート経営を行う際の主なメリットとリスクについて紹介します。アパート経営を成功させるために、以下の参考記事もご一読ください。

参考記事：【アパート経営入門】メリット・リスク・成功の秘訣をわかりやすく解説！

地主がアパート経営を行うメリット

アパート経営は安定的な家賃収入を得られるうえ、税金対策にも効果的です。所有している土地を活用してアパート経営を始める地主の場合、土地探しから始めるアパート経営より多くのメリットが得られる可能性があります。以下でそれぞれ解説していきますので、参考にしてください。

大規模な土地を保有する地主には節税対策になる

所有する土地にアパートを建てることにより、相続税や固定資産税・都市計画税の節税効果が生まれます。賃貸物件が建つ土地の相続税評価額は以下のように計算されます。

貸家建付地の評価額＝自用地としての価額－（自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

相続税には「貸付事業用宅地等の特例」や「小規模住宅用地の特例」などの減税措置があり、すべて適用されれば最大で80％近くの減税が可能です。

出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

一方、固定資産税には「住宅用地の特例」があり、居住用建物が建つ土地は以下のとおり固定資産税評価額が圧縮されます。

● 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税評価額×1/6
● 一般住宅用地（200㎡を超える部分）： 固定資産税評価額×1/3

出典：固定資産税の概要｜総務省

都市計画税は固定資産税評価額を基準とするため、評価額が下がることにより減額となります。上述の特例は更地には適用されません。アパートを建てることで大きな節税効果につなげられるでしょう。

安定した収入を見込める

住まいは生活の基盤であり、賃貸物件は常に一定の需要があります。賃貸需要がある地域で入居者ニーズを捉えたアパートを建てて、あらゆるリスク対策がしっかりできていれば、長期的に安定した家賃収入を得ることが可能です。特に、複数世帯が集まるアパート経営はある程度まとまった金額の家賃収入が発生するため、あらゆる資産運用から多くの地主に選ばれ続けています。

初期費用を安く抑えられる

地主は初期費用を抑えてアパート経営を行うことが可能です。何もない状態からアパート経営を始める場合、土地と建物を購入することからはじまります。

一般的には土地代、建築費に加えて購入時の諸費用や税金がかかるのに対し、既に土地を保有されている地主には土地購入時にかかる諸費用や税金など土地分の不動産取得費が不要です。

資産を守りながら増やせる

アパート経営では、投資費用の回収時期を考慮した出口戦略を描くことが大切です。不動産投資費用には土地代やアパート建築費、購入時の諸費用など不動産取得にかかるすべての費用が含まれます。前述のとおり、土地を所有している地主は土地に対する初期投資がありません。

アパートの建築費と諸費用のみであれば土地を購入してアパート経営を始めるオーナー様と比較すると回収時期も早まり、資産を守りながら増やしていくことが可能です。

土地を所有するアパート経営は高利回りを実現しやすい

地主のアパート経営は土地代がかからない分、高利回りを実現しやすいローリスクハイリターンの投資といえるでしょう。不動産投資における利回りは主に2種類あり、次の計算式で算出します。

● 表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
● 実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件購入価格－物件購入経費）×100

同じ条件で比較した場合、物件購入価格や購入経費に土地の費用が含まれないため、利回りが高くなります。駅から近いなど好条件の立地に建つアパートは家賃相場も高めになるので、さらなる高利回りが実現できるかもしれません。利回りや不動産投資に必要な指標については以下の参考記事を参照ください。

参考記事：【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

競合との差別化で長期的に有利

地主は土地購入費がかからない分、アパートの建設費や外構・内装に費用をかけて、近隣の競合物件と差別化する選択肢を選びやすくなります。キッチンやバスルームなどの室内設備をグレードアップする、宅配ボックスやカードキーなど人気の設備を導入するなど空室対策を考慮した賃貸経営ができるでしょう。

近隣の競合アパートとの差別化になり、入居率アップに効果的です。また、耐用年数が高いブランドの建物であれば、一般的な木造アパートなどと比べて人気があり高い家賃設定を維持しやすいうえに長く需要を見込めるため、長期的に見ても有利になるでしょう。

中古アパートの相続と比べて新築は不動産価値が高いケースが多い

老朽化が進んだアパートを相続した場合、必要に応じて修繕やリフォーム・リノベーションを実施しなければなりません。賃貸需要の低いエリアや適切な建物管理・メンテナンスができていない物件は、躯体や設備の状態が悪く空室リスクをともないます。

状況によっては「負動産」の相続になるケースもあります。一方で土地の状態からアパート経営をはじめることができれば、入居者ニーズを押さえた建築ができることはもちろん、相続対策としていくつかの恩恵を享受できるでしょう。例えば、開業医や店舗を営むご家庭が新築に建て替えることで、次世代の将来の展望を願いながら資産を残すケースなどが挙げられます。

賃貸ニーズを把握しやすい

地主だからこそ、地域とのつながりや親睦の機会が多くなることもあります。例えば、町会などのコミュニティを筆頭にリアルな情報収集を行いやすく、周辺賃貸管理会社から最新賃料や売却額、最近の入居者様が求める条件や優先順位を確認しやすい状況にあります。

建築会社との折衝においても、資産保全や収益最大化に関する考えを深める方や、街のシンボルになる建物を選択する方も多く、目的に応じた提案方法も広く受け止める懐を備えています。

アパートローンの審査に通りやすい

地主は所有している土地を担保にできるため、アパートローンの審査に有利です。金融機関の融資審査では「確実に返済できるかどうか」を見極めるため、主に年収・勤務先・勤続年数などをチェックします。土地という資産を所有している地主は資産家として高く評価され、審査に通りやすい傾向にあります。

アパートローンを少額に抑えられる

アパートローンを少額に抑えられることも、アパート経営を行ううえで大きなメリットです。土地を持たないオーナー様は、土地の購入費用とアパートの建築費の両方にローンを組むのが一般的です。地主の場合は、アパートの建築費のみですむので、借入額は比較的少額に抑えられます。

借入額が少なくなるということは、月々の返済負担額も少なくなるため、空室が発生した場合でも返済への影響は少なく、安定したアパート経営ができるでしょう。

また、土地は建物と違って経年劣化という概念のない資産です。担保価値が下がりにくいため、金利優遇など好条件の融資が引ける可能性があります。

アパートローンは事業用融資のため、住宅ローンよりも高めの金利が設定されています。賢く利用するために、以下の記事にもぜひ目を通してみてください。

参考記事：アパートローンを上手に利用するコツと注意点｜住宅ローンとの違いは？

地主がアパート経営・賃貸経営を行うリスク

アパート経営には多くのメリットがありますが、経営が行き詰ったときには負債を抱え、大切な土地を失ってしまう可能性があります。アパート経営における最悪の事態を防ぐために、ここからはアパート経営の主なリスクについて解説します。リスク回避の方法については、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう

空室リスク

アパートのみならず、賃貸経営で最も注意したいのが空室リスクです。空室が発生するとその分の家賃収入が得られず、さらに空室数が増えたり空室が埋まらない期間が長引いたりすると、アパートローンの返済が難しくなる可能性があります。

空室になる要因はいくつかありますが、立地条件はアパート経営を行ううえで大きな影響を与えます。土地探しから始めるオーナー様と異なり、今ある土地を活用する地主は土地を選ぶことができません。そもそもアパート経営に不向きな立地である可能性があるほか、周囲にアパートが多く競争の激しい地域や、周辺環境が整備されていない地域は空室リスクが高くなりがちです。

リスク防止のためには、入居者ニーズを満たした環境を整える必要があります。周辺環境は変えられないため、アパートの外観や設備、間取りなどを工夫するようにしましょう。

家賃下落リスク

基本的に、建物の資産価値は築年数の経過とともに下がっていきます。アパートの家賃相場も築年数に応じて下がりやすく、築年数や部屋の広さ、間取りなどの条件のほか、アパートが建つ地域の地価も家賃に影響します。

地価が下がり続けている地域は人口流出が発生しやすく、空室リスクが高まる可能性もあるため、何らかの備えをする必要があるでしょう。国土交通省のWebサイトで地価を確認できるので、あらかじめ土地がある地域の地価公示を確認し、定期的に動向をチェックすることをおすすめします。

建築の初期投資費用が必要になる

土地を保有している場合でも、新たにアパート経営を始めるには土地にアパートを建築する初期投資費用が必要です。既に建築されたアパートを相続する場合は優遇された税金の支払いに抑えられ、特に賃貸経営を行う収益物件の場合は、一般的な相続税よりも評価額を低く抑えられる優遇制度が適用されます。

被相続人となる地主が建築費用を負担することは一時的なデメリットになりますが、相続税の減額分や将来生み出されるキャッシュを計算しなければ、土地は残せても支出が多くなる可能性があります。事前に出口戦略を考えたうえでアパート経営を検討することで、当該リスクは回避できるでしょう。

地主がアパート経営を始めるときの流れ

地主がアパート経営を始める場合、次のような流れで進むのが一般的です。

①相談、市場調査

まずは不動産会社や建設会社に土地活用の相談をします。アパート経営について相談すると、市場調査（立地、周辺環境、人口動向、賃貸需要、入居者ニーズなど）を踏まえたアドバイスやプランの提案が受けられます。

②設計・見積り

次に、事業計画や建物の設計についての具体的な相談に入ります。建築費の目安がわかったところで複数の家賃設定でシミュレーションを行い、「資金計画に無理はないか」「投資資金の回収時期はいつ頃になるのか」といったことを確認します。

具体的な見積りが出たところで、金融機関へアパートローンの事前相談をしてください。シミュレーションや事前相談の結果次第ではプランを練り直すことになるので、最も手間と時間を要する工程といえるでしょう。

③契約・建築

プランや工事内容、建築費に納得できたら工事契約を締結し、アパート建築が着工します。建築に関する各種申請手続きは契約する建設会社に任せられるので、着工前後で地主が行うことはほとんどありません。融資利用の場合は、ここで融資の審査申し込みを行ってください。

④入居者募集

引渡し後すぐにアパート経営をはじめられるよう、建築中に入居者募集を開始します。オーナー様が自ら入居者募集を行うこともできますが、入居付けに強い不動産会社や賃貸管理会社に依頼するほうが確実です。

⑤引渡し、アパート経営開始

アパートが完成したら建物の引渡しを受け、アパート経営を開始します。自主管理の方法を取ることもできますが、複数の不動産を所有している地主の場合、賃貸管理会社に一任して運営するほうがよいでしょう。

地主がアパート経営を行う際に必要な費用

地主がアパート経営を行う際、次のような費用が必要です。

● 自己資金
● 建築費
● 諸費用
● 各種税金

それぞれの内訳や目安について、以下にて解説します。

自己資金

不動産を購入する際に現金で用意する自己資金の目安は、物件価格の10～30％ほどとされています。このうち、10～20％をローンの頭金、10％を諸費用や税金の支払いにあてる想定です。地主の場合は土地代がかからないので、建築費の頭金のみを自己資金で準備しておくようにしましょう。建築費の10～20％程度を目安に頭金を入れたほうが、融資審査に通りやすくなります。

以下の記事ではアパート経営にかかる初期費用と維持費について詳しく解説しています。収支をイメージするために、ぜひご一読ください。

参考記事：アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

なお、自己資金なしでアパート経営を行う方法もあるので、参考までに以下で紹介していきます。

自己資金なしでアパート経営を行う方法 ①アパートローン

アパートローンを申し込む際、所有する土地を担保にフルローンを組めば頭金は必要ありませんが、審査は厳しめです。ローンの返済が滞ると担保にした土地を失う可能性があるため、慎重に事業計画を練ることが重要です。

自己資金なしでアパート経営を行う方法 ②定期借地権契約

定期借地権契約とは、不動産会社などの事業者に一定期間、アパート経営などの土地活用を委託する契約です。この場合、地主は家賃収入ではなく事業者から地代を受け取ります。

定期借地権契約には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があり、それぞれ契約期間や条件が異なるため、内容をしっかり理解してから契約を結ぶようにしましょう。契約期間中は土地を自由に利用できなくなるため、注意が必要です。

自己資金なしでアパート経営を行う方法 ③土地信託

土地信託とは、信託会社と契約のうえ土地活用を委託する方法です。アパートの建築にかかる費用は信託会社がローンを組み、家賃からローン返済や経費を差し引いた分が地主に還元されます。

ただし、実際の運用は信託会社のプランで行われるため、活用方法がアパート経営に限定されるわけではありません。運用の結果、利益が出ない可能性もあります。

自己資金なしでアパート経営を行う方法 ④等価交換方式

等価交換方式とは、地主の土地にディベロッパーが建物を建設し、土地の価格に応じて建物の所有権を得る方法をいいます。等価交換方式では、一般的に地主はアパート経営に参画できません。また、土地の所有権を一部手放すことになる点にも注意しましょう。

建築費

地主が初期費用の中で主に必要になる費用は、アパートの建築費です。アパートの建築費は建物の構造によって相場が異なります。

● 木造：坪単価 60～80万円程度
● 鉄骨造：坪単価 80～100万円程度
● RC造：坪単価 100～120万円程度

規模にもよりますが、木造1棟アパートを建築する場合、3,000万～5,000万円ほどかかるのが1つの目安です。

諸費用

アパートを建てる際、建築費に加えて以下のような費用がかかります。

● 設計費
● 現況測量費
● 地盤調査費
● 水道分担金　など

上記のような諸費用は、建築費の10％前後を目安に用意しておきましょう。

各種税金

加えて、不動産を取得する際には次のような各種税金が発生します。

● 不動産取得税
● 印紙税
● 登録免許税　など

金額の目安は建築費の3～5％ほどです。契約時や取得後など、項目によって支払うタイミングが異なる点に注意して準備しましょう。

地主がアパート経営する際の注意点

土地の購入から始めるオーナー様に比べると、地主は有利な条件でアパート経営のスタートラインに立てます。リスクを回避して安定した資産運用を行うために、ここからは地主がアパート経営する際の注意点を3つ紹介します。以下の記事もあわせて参考にしてください。

参考記事：賃貸経営の成功法を伝授！代表的なリスクと6つの成功ポイントとは

無理のない事業計画を立てる

アパートを経営していると、予期せぬ出来事に見舞われて突発的な出費が発生することもあります。有事の際に対応できるよう、あらゆることを想定した事業計画を立てることが重要です。収益シミュレーションでは空室率や稼働率を加味し、表面利回りではなく「実質利回り」を確認するようにしましょう。

出口戦略を立てておく

アパート経営をどう終わらせるか、いわゆる「出口」を意識することにより、その後の戦略が変わります。経営状態や地主の考え方によって戦略はさまざまです。「相続人がいない」「相続で子どもたちが揉めることを避けたい」というケースでは売却も選択肢に含まれるでしょう。

できるだけ高く売却できるタイミングを見極めることが重要です。最適なタイミングで売却できれば、リスクを最小限に抑えられるほか、最大限の売却益を得られる可能性があります。出口戦略を立てて賃貸経営がうまくいった事例については以下を確認してみてください。

【参考事例】
あと15年、収益物件として活かしたい！賃料アップと出口戦略！
空室期間を大幅に短縮！出口戦略を考慮した賃貸経営リノベーション！
賃貸募集と売却募集を同時行い早い方で決着を付ける多彩な出口戦略

アパート経営全般をサポートしてくれる賃貸管理会社を見つける

家賃回収やトラブル対応など、アパート経営には専門的な知識とノウハウが必要です。アパート経営全般をサポートしてくれるような賃貸管理会社に管理を委託することをおすすめします。オーナー様が抱えている不安や悩み、問題に対して適切なアドバイス、対応をしてくれるパートナーだと安心です。

複数の賃貸管理会社で比較検討し、費用やサポート内容を含めて信頼できるかどうかを判断しましょう。さらに以下の記事にも目を通していただき、ケース別に応じた相談先を把握しておくことをおすすめします。

【参考記事】
土地活用の相談は誰にする？種類ごとに違う専門家と業者の選び方
不動産を相続するには誰に相談すればよいのか？ 相続手続きの期限も解説

まとめ 地主のアパート経営は資産保全に有利に働くことが多い

多くの不動産投資家がアパート経営を行う中で、地主が行うアパート経営は通常よりも負担が少なく、メリットを享受しやすいといえます。経験やノウハウが少なく不安な点は、信頼できるパートナーがいてくれると安心できるでしょう。

【リロの不動産】では不動産投資家だけでなく、地主のお客様も多くいらっしゃいます。資産保全や次世代への資産承継に対して包括して対応できるので、アパート経営を行ううえで不安を抱えている方は、【リロの不動産】までお気軽にご相談ください。