失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

iDeCoやNISAなど投資を推奨する動きがある昨今ですが、数ある投資の中でも、不動産投資はリスクが高いと考えられている傾向が強く、「不動産投資は危険」「不動産投資はやめておいたほうがいい」といった言葉を耳にされたことはありませんか。

急激な為替変動や物価上昇が起こり、老後の資金不足が話題に上るなど、将来のための資産形成が必要とされている時代だからこそ、不動産投資を検討する必要性が高まっています。

本記事では、不動産投資のメリットとリスク、失敗しないためのポイントを解説します。

不動産投資とは？

不動産投資とひと言で言っても、投資対象はマンション・アパート・戸建て・オフィスなどさまざまです。どのような目的で行われることが多いのか、主なメリット・デメリットは以下の表のとおりです。

	目的	メリット	デメリット
アパート投資	節税、資産収入、土地活用	利回りが高め、土地の資産価値、空室リスクの分散になる、運用の自由度が高い、所得税・住民税の節税効果が高い、相続税対策に有効	空室リスク・老朽化リスク・騒音トラブルなど不動産投資を出し評するリスクがある、修繕など維持管理の手間とコストが高め
マンション投資	節税、資産収入、資産活用、土地活用	耐用年数が長い、耐震性・遮音性に優れている、所得税・住民税の節税効果、相続税対策に有効、	、利回りはアパートのほうが高い、1棟所有の場合は老朽化リスクや修繕・維持管理コストがアパートより高い
戸建て投資	節税、資産収入、資産活用、土地活用	利回りが高め、低価格、出口の多さ、運用コストが低め、相続税対策に有効	投資拡大したい方には不向き、融資を利用しにくい
オフィス投資	節税、資産収入	運用コストが低め（区分所有の場合）、相続税対策に効果的	流通量が少ない、資金調達が難しい、テレワークの普及、1棟所有の場合は運用コストが高め
駐車場経営	土地活用	災害リスクが低い、流動性が高い	節税効果・収益性が低い、車離れ

アパート投資とは？

アパート投資とは、アパートを第三者に貸し出し、賃料収入を得る不動産投資の一種です。規模によりますが、1棟の想定保有戸数は、6～12戸が目安になります。

RC造のマンションに比べて、木造もしくは軽量鉄骨造のアパートは、耐用年数が短い分、1年あたりの減価償却費用を多く経費計上でき、高い所得税・住民税の節税効果が期待できます。特に耐用年数を超えた木造アパートの場合は、4年で減価償却費を経費計上できるため、短期的な節税に向いています。

一方で、マンション投資と比べて、駅から距離がある住宅地にある場合が多いため、需給の見極めを間違うと空室リスクが高くなりやすいことはアパート投資を行うに当たって特に注意が必要なポイントです。

構造上、老朽化リスクや災害リスクが高い、遮音性・断熱性に劣る、オーナー様自ら修繕計画を立ててメンテナンスをしていく必要性があるなどのデメリットもあります。

さらに、マンション投資では区分所有が多くみられますが、アパート経営では1棟での賃貸が主流という特徴があります。

マンション投資とは？

マンション投資とは、マンションを貸し出し、賃料収入を得る不動産投資の一種で、一部屋単位で所有する区分マンション投資と1棟全体を保有する1棟マンション投資があります。規模によりますが、1棟の想定保有戸数は、十数戸以上が目安になります。※小規模もあり

マンション投資は、頑丈な構造ゆえに、長期的な資産収入が見込め、区分マンション投資は老後の資産収入目的で ハジメル方が多く、1棟マンション投資は土地活用や相続税対策としてハジメル方の多い投資です。耐震性、遮音性に優れ、アパートよりも災害リスクや騒音トラブルが起こるリスクが低い点もマンション投資の魅力です。

マンションは、一部屋当たりの土地分の資産価値がアパートに比べて低くなるため、相続税評価額を圧縮する効果が高く、富裕層の相続税対策に用いられることも珍しくありません。

ただし、所得税・住民税の節税効果や利回りはアパートのほうが高くなる点、1棟マンション投資の場合は多額の資金が必要となることはマンション投資のデメリットといえるでしょう。

戸建て投資とは？

戸建て投資とは、戸建て住宅を第三者に貸し出し、賃料収入を得る不動産投資の一種です。ご相続で受け継いだご自宅を流用する方やベテランの不動産投資家が運用されることの多い投資です。

アパートやマンションと比べて、低価格帯で流通している場合が多く、清掃なども入居者様に行っていただくのが一般的なため、管理費などのランニングコストを低く抑えやすいメリットがあります。

一度入居者様が決まると長く住んでもらえる可能性が高いことと、戸建て住宅を投資用として保有し続ける、オーナーチェンジ物件として売却する以外にも、現入居者様へマイホームとして売却する、更地にして土地をマイホーム用地として売却するなど多様な出口が存在する点も戸建て投資の魅力です。

ただし、築古物件など融資が付きにくいものも多く、投資拡大したい方には向きにくい点はデメリットといえるでしょう。

オフィス投資とは？

オフィス投資とは、オフィスビルの一部もしくは全部を企業などに貸し出し、賃料収入を得る不動産投資の一種です。都市部のオフィスビルは比較的高い稼働率や賃料水準が期待でき、相続税対策にも効果があります。

住居用物件よりも経年劣化にともなう賃料の減少のスピードが遅く、保証金を3～12ヶ月と高めに設定することができ、原状回復工事費用なども入居者様に原則負担してもらえるなど多くのメリットがあります。

しかし、オフィスビル1棟を購入するには数億～数十億円規模の資金調達が必要になりますが、金融機関の審査が居住用不動産の場合よりも厳しい場合が多く、流通量も多くありません。一度空室になると長期化しやすいことや、火災保険に地震拡張担保特約が必要といったデメリットもあります。また、近年のテレワークの普及によるオフィス需要の低下も懸念されています。

駐車場経営とは？

駐車場経営とは、空いている土地を駐車場にし、駐車料金を収入として得る土地活用の一種です。月極駐車場もしくはコインパーキングとして運営するのが一般的です。

初期費用や維持管理のコストが少ないため、容易に参入・撤退が可能で、アパートなどには向かない狭い土地や変形地でも活用できます。土地利用の予定があっても設備投資費用を掛けずにハジメて、短期契約で終了できる柔軟性も魅力の1つです。ただし、税制上の優遇がなく、土地の活用効率が低いというデメリットがあります。

不動産投資の主なメリットとリスクとは？

不動産投資にはどのようなメリットとリスクがあるのでしょうか。ここでは不動産投資を始めるなら知っておきたい不動産投資のメリットとリスクを解説します。

不動産投資のメリット｜不動産投資を行うことで得られるものとは？

不動産投資と株式や外貨、債券など金融資産の投資とではどのような違いがあるのでしょうか。株式や外貨、債券などへの投資や資産形成では得られない、不動産投資ならではのメリットを解説します。

年金代わりになる

不動産から得られる賃料収入は、長期的かつ安定的な収益と考えられるため、年金代わりに最適です。6部屋規模の小規模アパートを1棟所有している場合、毎月20～35万円程度の家賃収入が期待できますが、ほかの投資で毎月数十万円の収入を得ようと考えると、より大きなリスクを取る必要性があります。

例えば、株式投資から得られる配当所得を年間300万円（月25万円）得たいと考えた場合には、配当利回り6％の高配当株を5,000万円分保有しなければならない計算になります。

一般的には、高配当株を保有するまでにコストと時間がかかり、株価の変動により資産価値も変わるため、安定収益の年金代わりにはなりません。

節税効果が期待できる

不動産投資は所得税と相続税の節税に有効といわれています。不動産賃貸業に関わる費用を経費計上し、帳簿上の経費である減価償却費などで、不動産所得がマイナスとなった場合には、本業の所得と損益通算することで、所得税・住民税の節税につながります。

損益通算とは、本業の収益と、ほかの所得で得た収益もしくは損失を合算して、課税所得を計算する仕組みで、損益通算が認められているのは、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得のみです。

不動産投資の場合は、実際に不動産投資でかかった費用だけではなく、減価償却費などの帳簿上の経費も損金計上することで、手元の収支は黒字でも、帳簿上は赤字になることがよくあります。不動産事業の赤字を本業の利益から差し引いて課税所得を求めるため、所得税・住民税の節税になります。

また、投資用不動産の相続税評価額は、現金の場合の半分程度となる場合が多いため、不動産投資は現金系の資産を多く持つ富裕層の相続税対策としてよく用いられます。投資用不動産の相続税評価額が低くなるのは、不動産は現金よりも流動性が低いことが理由です。

具体的には、相続した不動産が収益物件の場合、その土地は「貸付事業用宅地」とみなされ、200㎡までの相続税評価額が50％減額されます。建物部分についても、借家権割合に応じて相続税評価額を求めるなどの優遇策が設けられています。

融資を活用して投資を行える

不動産投資は、投資の中では珍しく、金融機関から低金利で借入して投資することが可能です。不動産投資において、他人資本を活用して投資効率を上げることを、レバレッジを効かせるといいます。さまざまな投資の中でもレバレッジを効かせて投資を行える数少ない手段の1つです。金融機関から融資を受け、手元資金の一部を利用することで、さらに収益性が高まります。

例えば自己資金が1,000万円あったとして、融資を受けずに1,000万円の物件を購入した場合、利回りが年10％とすると、年間の収益は100万円です。しかし、銀行から融資を受け、自己資金と合わせて5,000万円の物件（利回りは同じ年10％）を購入した場合、利息（3％）を差し引いた年間の収益は380万円になり、レバレッジを効かせない場合と比べ280万円多くの利益を生み出せたことになります。

同じ条件で2,000万円の区分マンション物件を購入した場合、利息を差し引いた年間の収益は170万円で、レバレッジを効かせない場合と比べると130万円の利益を生み出せます。1億円の1棟アパートを購入した場合だと、730万円の利益が得られることになり、レバレッジを効かせない場合と比べ、830万円多くの利益を生み出せます。

なお、不動産投資でいうレバレッジは、株の信用取引やFXなどで使われる、レバレッジとは意味が異なります。投資対象である不動産は、レバレッジを効かせたからといってその価値が0になることはほぼありません。

しかし株の信用取引やFXでレバレッジを効かせた結果、価値が0もしくはマイナスになる可能性もあります。レバレッジを効かせても価格が下がる不安がないため、株の信用取引やFXよりも不動産投資の方が安定しているといえるでしょう。

生命保険代わりにもなる

投資用不動産ローンに付帯する団体信用生命保険を生命保険代わりとすることができます。

生命保険のように、死亡や高度障害の場合に保険金が出るのではなく、万が一の場合に、残債がゼロになり、賃料収入を遺族の生活費にあてられます。最近では、がん団信などを取り扱う金融機関もあり、掛け捨てではないため、生命保険料がもったいないと感じている方にも不動産投資はおすすめです。

インフレに強く資産分散になる

投資は危険と考える方もいまだに少なくありませんが、インフレに弱い現預金や生命保険のみで資産形成するのは、インフレ時に急激な資産の目減りを起こしてしまうため、むしろリスクといえます。

富裕層のポートフォリオには、資産を守り、継承するために、必ずといっていいほど不動産が含まれているといわれています。リスクの異なる資産を組み合わせて、あらゆるリスクに対応できるポートフォリオを組むことが、安定した資産形成を行ううえで欠かせない考え方です。

一般的に不動産はインフレに強いといわれています。特に不動産投資は物件の価値が下がりにくい特徴に加え、入居者様から得られる家賃所得もインフレ時には上昇しやすいメリットもあります。

さらに、金融機関から融資を受ける際にも、インフレのときには実質的なお金の価値が下がることになるため、借入金額の価値が下がる点もインフレに強い理由です。

不動産投資のリスク｜注意すべきポイントと対策は？

不動産投資には、老後の収入の一部になったり、節税効果が期待できたりするなどのメリットがあります。一方で、リスクが高いともいわれる不動産投資ですが、実は不動産投資のリスクはコントロールできます。

それでは、不動産投資の主なリスクと対策法をお伝えしましょう。

空室リスクは賃貸管理と物件選びで対策できる

不動産投資最大のリスクは、空室リスクといわれています。家賃収入が長期間途切れる空室リスクを防ぐためには、需要の高い物件を所有し、空室対策を行うことが大切です。

空室対策は入居者様の募集活動、物件のご案内から契約までの賃貸仲介、入居者様や建物の管理、快適な空間を保つ工事対応を収支や出口戦略を見据えてバランスを見ながら対策します。

空室を改善する代表的なフレームワークである「4つの空室対策（入居者様募集/賃貸仲介/管理対応（入居者様管理/建物管理）/設備・工事対応）」を実践できる賃貸管理会社に任せられれば、空室リスクを防ぎ、オーナー様の手間を最小限に抑えられるでしょう。

適切な管理で老朽化リスクは予防できる

不動産は実物資産のため、経年劣化は避けられません。建物や設備の寿命を伸ばし競合物件と同等の居住空間を維持できなければ、大きな出費や賃料下落をせざるを得ない場合もあります。老朽化リスクの対策は、建物の定期的なメンテナンスや大規模修繕を計画的に実施することです。

また、入退去時に対応する原状回復工事と合わせて、入居者様のニーズを反映する設備入替やリフォームを行うといいでしょう。設備の耐用年数を加味した上で計画的な対応ができれば経費計上も可能になるので、費用対効果の高い対策を実施可能です。

俯瞰した対策を適切な管理で行えば、資産価値の低下を緩やかにできるでしょう。

保険などで予防できるリスクも多い

天災リスクは火災保険や地震保険で、家賃滞納などのリスクは入居審査を徹底し、保証会社を入れることで、リスクを最小限に抑えられます。

不動産には流動性が低い特徴があるにもかかわらず、急いで売らなくてはならない状況が予期せず起こる可能性があります。そのため、収益物件の売却ネットワークを保有するパートナーや買取対応ができるパートナーと出口戦略を検討しておくことが大切です。

不動産投資で失敗しない秘訣

不動産投資で失敗しないためには、失敗しやすいポイントを知り、失敗を回避するための対策を講じておく必要があります。具体的にどのような回避策があるのか解説します。

明確な目的を持って不動産投資を始めよう

不動産投資で失敗した方の原因を紐解くと、「楽にお金を増やしたい」などと考えて、不動産投資をよく理解せずに始めてしまったケースが少なくありません。

不動産投資のメリットやリスクを理解し、節税や相続対策として対応するのか、将来の収入を増加したいのか、いつまでにどのくらいまで資産を増やすのかなど、目的や目標を明確にし、思い描いた理想から逆算する形で不動産投資を始めましょう。

具体的な施策と、優先順位が明確な事業計画を立てることができるので、不動産投資で失敗する確率を抑えられるでしょう。

目的に合った物件を選ぼう

目的に合った物件を選ぶことで、不動産投資で失敗する確率を抑え、目的達成の確率を上げることが可能です。

例えば、老後資金を目的とするのであれば、運用期間が長く取れる点を味方にして、耐用年数が長く、長期的に高い需要が見込める都市部のマンションを選ぶとよいでしょう。融資に強い公務員の場合は、高額の融資が見込めるため大都市の物件も視野に入れられます。

節税効果を求めるならば、レバレッジの効く1棟アパートや1棟マンションがおすすめです。相続対策として不動産投資を行うなら、土地活用も視野に入れたアパート建設や建て替えを検討するなど、目的とあなたの状況を加味して最適な物件を選定しましょう。

長期的視点で不動産投資を考え、入念なシミュレーションを行おう

短期的利益を追求することが、失敗する原因になることもあります。不動産を購入する前から、相続、贈与、売却などの出口を見据えた戦略を立て、入念なシミュレーションを行っておくと、想定外の失敗を予防できるでしょう。特に中古物件を購入する際はレントロールを確認して、大規模修繕の有無や必要な支出を確認することが必要になります。

不動産会社にシミュレーションを依頼する場合は、わかりやすく説明をするために、入居率が100％の前提で計算されていたり、経年劣化にともなうリフォーム費用や家賃下落が加味されていない、簡易シミュレーションから商談が始まることが多いでしょう。購入を検討される場合は、入退去を加味した空室率や設備投資の出費も考えたシミュレーションで将来の収益を検討しましょう。

信頼できる不動産会社をパートナーに選ぼう

信頼できる不動産賃貸経営のパートナーがいれば、トラブルが起きた場合も安心です。購入時に出口戦略などをしっかりと提案してくれ、専門性の高いアドバイスを行なえる不動産会社は心強いパートナーとなるでしょう。

また入居者様のニーズを的確に捉え、地域の特徴を熟知した管理対応や工事対応を得意とするのはもちろん、売買や節税・相続などの面でも、オーナー様に合った賃貸経営全般の手厚いアドバイスやサポートができる賃貸管理会社をパートナーに選ぶのがおすすめです。

不動産投資の需要が高騰する背景

現在の日本は、少子高齢化、人口減少などの問題を抱えています。あわせて、長引く金融緩和政策によるインフレを考慮し、金融資産の価値の減少に備えなければなりません。

しかし、現在の低金利下では、銀行にお金を預けているだけでは資産を増やすことはできません。さらに、医療や生活の変化により平均寿命が延びることで、老後資金を自分で形成する必要に迫られています。

前述の背景において、不動産投資は今のような時代にマッチした投資であると考えられます。不動産投資を検討する必要性が高まっていることが分かるニュースを紹介しましょう。

超低金利と円安

バブル期であれば、10年銀行で定期預金を組んでいれば、10年間で預けていた資金が倍近くになることもありましたが、超低金利が続く昨今では、銀行に預けていてもほとんどお金は増えません。一定のリスクを許容しなければ、資金を増やすことはできなくなってしまったため、投資の必要性は増し、政府も貯蓄から投資へと舵を切っています。

2022年の円安や物価高で、インフレリスクや為替リスクを痛感された方も多いかと思われますが、すべて円建ての預金や生命保険など現金系の資産に偏ったポートフォリオになっていると、また円安や物価高が進んだ場合には、資産が大きく目減りしてしまいます。

インフレや為替の大きな変動が起こったとしても対応できるように、現金系の資産と異なるリスクに備える、不動産をポートフォリオに組み込むことで、環境変化に対するリスクヘッジが可能になります。

老後2,000万円問題

一時期、老後2,000万円問題が話題になっていましたが、年金だけで豊かな老後をおくることは難しいと考えられています。老後資金の不足を補うために、個人年金保険などに加入する方も多くいますが、生命保険は現金同様にインフレに弱く、終身年金ではなく、10年確定払いなど有期年金が主流になっています。

不動産投資で得られる賃料収入は終身年金のかわりになるため、老後2,000万円問題を解決するのに有効な手段と考えられます。

まとめ

不動産投資を行うメリットは、以下の内容が挙げられます。

・年金代わりになる（不労所得が期待できる）
・節税効果が期待できる（所得税および相続税の節税）
・融資を活用して投資を行える（レバレッジを効かせた投資効果）
・生命保険代わりにもなる（融資を受ける際の団体信用生命保険の活用）
・『インフレに強く資産分散になる』（価値が下がりにくく、インフレ時の家賃上昇が期待できる）

一方で、「空室リスク」「災害リスク」「老朽化リスク」「家賃滞納リスク」なども存在しますが、『4つの空室対策』に対応できる賃貸管理会社を選定、保険や入居審査、保証会社の利用、適切なメンテナンスを計画的に実施することでリスクをコントロールできます。

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